Mehranpassungsklausel

Mehranpassungsklausel; Betriebskosten; Teilfälligkeit einer Betriebskostenabrechnung

1. Eine Mehranpassungsklausel über Betriebskosten ist unwirksam.

2. In der Betriebskostenabrechnung ist für die Position "Müllabfuhr" zwischen den zu Wohnzwecken genutzten Wohnungen und einem Gastronomiebetrieb zu differenzieren.

3. Auch bei einzelnen fehlerhaften Positionen in einer Abrechnung kann grundsätzlich Teilfälligkeit anderer Betriebskostenpositionen begründet sein.

Der Kl. begehrt von den Bekl. Zahlung aus einer Nebenkostenabrechnung.

Im 1967 abgeschlossenen Mietvertrag sind in der linken Spalte des § 4 einzelne Betriebskosten aufgeführt, in der rechten Spalte unter der Überschrift "Umlegung" bei der Position "Treppenbeleuchtung" der handschriftliche Zusatz "bis auf Widerruf pro Monat ...", bei der Position "Müllabfuhrgebühren" der handschriftliche Zusatz "Mülleimerabfuhr muß der Mieter tragen". § 4 Abs. 2 des Mietvertrages bestimmt, daß, wenn infolge einer Erhöhung oder Neueinführung der vorstehend eingedruckten Nebenkosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, der Mieter verpflichtet ist, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen, und zwar auch dann, wenn bei der betreffenden Nebenabgabe kein Betrag oder Verteilungsschlüssel angegeben ist.

In dem Anwesen befinden sich neben Mietwohnungen auch gewerbliche Einheiten, unter anderem ein gastronomisches Gewerbe.

Die zulässige Klage hat nur zu einem geringen Teil Erfolg. Dem Kl. steht ein Anspruch auf Begleichung von Mietnebenkosten für den Zeitraum 1.8.1996 bis 31.12.1997 lediglich in Höhe von 31,97 DM, nämlich für die Position "Allgemeinstrom" zu. In Höhe von 1.357,38 DM ist die Klage hingegen unbegründet (1.). In Höhe von 348,50 DM ist die Klage jedenfalls zur Zeit unbegründet, da ein entsprechender Anspruch des Kl. mangels ordnungsgemäßer Abrechnung zur Zeit nicht fällig ist (2.).

1. In Höhe von 1.357,38 DM - dies entspricht den geltend gemachten Nebenkostenpositionen Schornsteinfeger, Straßenreinigung, Brandversicherung, Glasversicherung, Grundsteuer und Abrechnungskosten - ist die Klage unbegründet, da die Umlegung dieser Positionen auf den Bekl. als Mieter zwischen den Parteien nicht vereinbart wurde. Gemäß § 4 des Mietvertrages war von den hier streitgegenständlichen Positionen lediglich die Umlegung der Positionen "Treppenbeleuchtung" und "Müllabfuhrgebühren" auf den Mieter vereinbart. (...) Etwas anderes folgt auch nicht aus § 4 Absatz 2 des Mietvertrages. Diese Klausel ist als unwirksam anzusehen, da sie den Mieter - hier den Bekl. - unangemessen benachteiligt.

§ 4 Absatz 2 des Mietvertrages bestimmt, daß für den Fall, daß infolge einer Erhöhung oder Neueinführung der vorstehend eingedruckten Nebenkosten eine Mehrbelastung des Vermieters eintritt, der Mieter verpflichtet ist, den entsprechenden Mehrbetrag vom Zeitpunkt der Entstehung an zu zahlen, und zwar auch dann, wenn bei der betreffenden Nebenabgabe kein Betrag oder Verteilungsschlüssel angegeben ist.

Diese Klausel ist zum einen unwirksam, da sie eine Vereinbarung über die Umlagefähigkeit von Nebenkosten, die so nicht im ursprünglichen Mietvertrag enthalten war, fingiert (vgl. Lammel, Wohnraummietrecht, § 4 MHG Rdnr. 19). Darüber hinaus verstößt die Klausel gegen das Transparenzgebot, da die Rechtsposition des Mieters im konkreten Einzelfall nicht klar und eindeutig ausgewiesen ist, der Mieter also im Ungewissen darüber bleibt, wann er eine Erhöhung der Nebenkosten hinnehmen muß und wann nicht (vgl. OLG Frankfurt a. M. WM 1992, 56, 62). Eine solche Bestimmung verstößt schließlich auch angesichts der umfassenden Rückwirkungsmöglichkeit gegen die Vorschrift des § 4 Abs. 2 MHG, die die rückwirkende Umlegung von Betriebskosten nur in einem gewissen Umfang und nicht ohne vorangehendes Erhöhungsverlangen zuläßt (vgl. BGH WM 1993, 109 f.).

Etwas anderes ergibt sich schließlich auch nicht aus einer zwischen den Parteien getroffenen stillschweigenden Vereinbarung. Abgesehen davon, daß an den Abschluß einer solchen Vereinbarung hohe Anforderungen zu stellen sind - selbst eine Zahlung ursprünglich nicht vereinbarter Positionen über mehrere Jahre hinweg reicht insoweit nicht immer aus (vgl. insoweit OLG Hamburg WM 1988, 347) -, hat der Kl. auch das Zustandekommen einer solchen Vereinbarung hier nicht substantiiert dargelegt. Er hat hierzu lediglich vorgetragen, daß "insoweit sodann von einer konkludenten Vertragsänderung der Parteien aufgrund mietvertraglicher Vereinbarungen auszugehen sei". Dieser Vortrag genügt indes nicht, um eine konkludente Einigung der Parteien über die Umlegung weiterer als zunächst im Mietvertrag vorgesehener Nebenkosten darzutun.

2. Hinsichtlich der begehrten Zahlung von 348,50 DM für die Position "Müllabfuhr" ist ein Anspruch des Kl. mangels ordnungsgemäßer Abrechnung derzeit noch nicht fällig. Denn der Kl. hat bei seiner Abrechnung insoweit keine Differenzierung zwischen den zu Wohnzwecken genutzten Wohnungen einerseits und den unstreitig gewerblich genutzten Flächen der Anwesen X.-Straße 35 und 35 a vorgenommen. Dazu wäre er aber gehalten gewesen. Zwar ist es dem Kl. als Vermieter nicht grundsätzlich verwehrt, auch mehrere Gebäude bei der Abrechnung der Mietnebenkosten zu einer Verwaltungseinheit zusammenzufassen (vgl. OLG Koblenz WM 1990, 268, 270). Dies gilt jedoch nur insoweit, als dies - etwa infolge einer typischerweise durch teilgewerbliche Nutzung herbeigeführten Steigerung der Nebenkosten - nicht zu unbilligen Ergebnissen führt (vgl. OLG Koblenz a. a. O., S. 270). Vorliegend hätte hinsichtlich der Kosten für die Müllabfuhr dementsprechend eine getrennte Abrechnung insbesondere unter dem Gesichtspunkt erfolgen müssen, daß im Erdgeschoß eine gastronomische Nutzungseinheit besteht, deren Betrieb erfahrungsgemäß ein höheres Aufkommen von Müll mit sich bringt als dies in einem durchschnittlichen Privathaushalt der Fall ist (vgl. auch LG Lübeck WM 1989, 83 f.). ...

3. Mithin schuldet der Bekl. dem Kl. gegenwärtig lediglich die Zahlung des auf die Position "Allgemeinstrom" entfallenden Betrages in Höhe von 31,97 DM.

Der Anspruch des Kl. auf Zahlung dieser Kosten ist auch fällig. Daran ändert nichts, daß andere Positionen der Abrechnung vom 20.3.1998 fehlerhaft sind, da grundsätzlich auch eine Teilfälligkeit möglich ist (vgl. BGH ZMR 1990, 97, 99). Des weiteren ist nach dem Vorbringen der Parteien auch davon auszugehen, daß der Umlagemaßstab von dem Kl. hinsichtlich dieser Position korrekt gewählt wurde. ... Diesbezüglich war der Kl. auch nicht gehalten, eine Differenzierung der Abrechnung nach gewerblich genutztem Raum einerseits und Wohnraum andererseits vorzunehmen, da diesbezüglich Kosten für das gesamte Gebäude anfallen, ohne daß ersichtlich wäre, daß durch den gewerblich genutzten Anteil eine überproportionale Steigerung der angefallenen Kosten einträte (vgl. LG Lübeck WM 1989, 83, 84). Schließlich steht der Fälligkeit dieser Position auch nicht entgegen, daß der Kl. mit der vorgelegten Abrechnung einen über zwölf Monate hinausgehenden Zeitraum zugrunde legt, da ihm für die Wahl dieses Abrechnungszeitraums infolge seines Eigentumserwerbs im laufenden Kalenderjahr ein sachlicher Grund zur Seite stand.