Mattenreinigungsservice

Mattenreinigungsservice; Betriebskostenübersicht des Berliner Mietspiegels keine widerlegbare Vermutung für die Wirtschaftlichkeit; Verteilungsmaßstab für Eichservice-Kosten

1. Als Kosten der Hausreinigung sind auch die Kosten für den Mattenreinigungsservices einer Dienstleistungsfirma umlegbar, da die im Hausflur ausgelegten Fußmatten die Verschmutzung des Treppenhauses verringern.

2. Die im Berliner Mietspiegel veröffentlichte Betriebskostenübersicht ist nicht geeignet, die Wirtschaftlichkeit angesetzter Betriebskosten zu widerlegen.

3. Die Kosten des Eichservices für die Wasserzähler sind nach der Anzahl der in der Wohnung vorhandenen Zähler zu verteilen.

[...] 2. [...] e) Der Einwand, die Kosten der Fußbodenmatten der Firma CC seien wirtschaftlich sinnlos, ist gleichfalls nach der Frist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht worden und die Bekl. daher mit diesem Einwand gemäß § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB ausgeschlossen.

f) Im übrigen ist nicht ersichtlich, aus welchem Grunde diese Kosten nicht umlagefähig sind. Die Kl. hat die Matten während der Wintermonate (November bis April) gemietet, in denen jahreszeitbedingt mehr Feuchtigkeit und Dreck in ein Haus mit hineingetragen wird. Wenn dort Fußbodenmatten liegen, wird ein gewisser Teil von Nässe und Schmutz bereits von der Matte aufgefangen und gelangt so nicht in das Haus. Das Haus ist daher auch an den Tagen, an denen keine Reinigung stattfindet, sauberer, und zugleich wird in dieser Zeit der erhöhte Reinigungsaufwand verringert.

g) Soweit die Bekl. unter Hinweis auf die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung herausgegebene Übersicht über die Spannen der für das Jahr 2003 abgerechneten Betriebskosten unterteilt nach Kostenarten meint, die tatsächlich entstandenen Hausreinigungskosten seien mehr als doppelt so hoch wie die Maximalwerte der durchschnittlich in Berlin für 2003 angefallenen Betriebskosten und mithin unwirtschaftlich, trifft dies im Ergebnis nicht zu.

Ausgangspunkt ist dabei, daß der Vermieter bei der Umlage von Hausreinigungskosten nicht auf die "üblichen" Kosten beschränkt ist. Es steht ihm vielmehr ein Ermessen hinsichtlich Reinigungsfrequenz und -intensität zu (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht Kommentar, 8. Auflage 2003, § 560 BGB, Rdnr. 98), zumal dies auch von der Art des Gebäudes und dem Wohngebiet abhängig sein kann.

Zwar trifft die Berechnung der Bekl. zu. Allein dieser Umstand reicht aber zur Annahme einer Unwirtschaftlichkeit der Kosten nicht aus. Grundsätzlich darf der Vermieter nur Kosten umlegen, die bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Dies ist hinsichtlich der vorgenannten Hausreinigungskosten und hinsichtlich der "Schlecht-Wetter-Matten" aus den genannten Gründen gegeben. [...]

Auch hinsichtlich wirtschaftlich sinnvoller Betriebskostenarten ist der Vermieter grundsätzlich gehalten, diese der Höhe nach zumutbar zu begrenzen. Auch bei objektiver Betrachtung ist hier eine Überhöhung nicht erkennbar. Die Reinigungsfrequenz von einer Reinigung pro Woche ist für das hier betroffene Objekt nicht als übertrieben anzusehen. Auch der Mattenservice, der zusätzliche monatliche Kosten für das Gesamtobjekt von 15,66 € veranlaßt, ist objektiv angesichts des damit verringerten Reinigungsaufwands nicht übertrieben. Allein die von der Bekl. vorgelegte Betriebskostenübersicht der Senatsverwaltung läßt die Kosten als überhöht erscheinen. Hierbei ist aber zu berücksichtigen, daß zum einen lediglich 1.000 Wohngebäude dieser Erhebung zugrunde lagen. Es handelt sich hierbei nach Angaben der Verfasser um eine "Stichprobe", die nicht rechtsverbindlich ist. [...] Die Kl. hat hingegen vorgetragen, daß sie vor einer Erteilung des Auftrags an die Firma K. andere Angebote eingeholt habe, ihr günstigere Angebote mit einem gleichen Leistungsumfang nicht angeboten worden seien. Dieser Vortrag ist von der Bekl. nicht bestritten worden. [...]

3. [...] d) In den Wasserkosten sind auch Kosten für Eichservice enthalten. Die Gesamtkosten werden in der Abrechnung mit 504,27 € angegeben. Die Umlage erfolgt nach dem Verhältnis des Verbrauchs der Bekl. von 139,74 m3 zu dem Gesamtverbrauch von 539,76 m3 und ergibt einen Betrag von 130,55 €. Zu den gemäß Nr. 2 der Anlage 3 zu § 27 der damals noch gültigen Zweiten Berechnungsverordnung umlegbaren Zählerkosten gehören regelmäßig, soweit die Zähler im Eigentum des Vermieters stehen, auch die Eichkosten als "Kosten ihrer Verwendung" (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht Kommentar, 8. Auflage 2003, zu § 556 BGB, Rdnr. 115). Wird der Zähler als Ersatz für die Eichung ausgetauscht, sind die Kosten bis zur Höhe der ersparten Eichkosten ansatzfähig (vgl. AG Koblenz DWW 1996, 252; Wall WuM 1998, 66) einschließlich der Kosten für den Ein- und Ausbau eines Ersatzgerätes, da die Eichung nicht vor Ort erfolgen kann. Die Eichung hat in der Regel alle sechs Jahre zu erfolgen (EichG).

e) Den von der Kl. vorgelegten Rechnungen der Firma B. ist zu entnehmen, daß diese auf Grund eines Eichservicevertrages mit jährlich gleichbleibenden Gebühren für den bei Kaltwasserzählern alle sechs Jahre und bei Warmwasserzählern alle fünf Jahre wegen des Ablaufs der Eichzeit notwendig werdenden Austausch der Geräte belastet wird. Die hierdurch jährlich entstehenden Kosten hat die Kl. auf ihre Mieter umgelegt. Die Verteilung der Kosten entsprechend der Dauer des Eichzeitraums ist grundsätzlich sachgerecht und nicht zu beanstanden.

f) [...] Die Kl. hat im zweiten Rechtszug dargelegt, daß mit dem Austausch der Wasserzähler nach Ablauf des Eichzeitraumes der Materialpreis bis zu den Kosten für die Austauscharbeiten abgegolten werde. Eine Eichung der eingebauten Uhr vor Ort sei aus technischen Gründen nicht möglich. Die Geräte müßten zur Durchführung der Eichung ausgebaut und wieder eingebaut werden. Wenn ein Zähler wegen der Nacheichung ausgebaut werden würde, müßte während der Zeit der Eichung ein anderes geeichtes Gerät eingebaut werden. Dieses müßte bei Wiedereinbau des nachgeeichten Gerätes wieder ausgebaut werden. Die Kosten für die Anschaffung eines neuen Gerätes lägen unter den Kosten, die entstehen würden, wenn das bisherige Gerät ausgebaut und mit einem neuen Meßeinsatz versehen werden würde, ein Ersatzgerät eingebaut und wieder ausgebaut werden würde und das nachgeeichte Gerät wieder eingebaut werden würde. Hierzu kämen noch die amtlichen Eichgebühren und Kosten für Zwischenablesungen. Zwischengeräte stünden ihr nicht zur Verfügung. Auf die Erneuerung eines Warmwasserzählers alle fünf Jahre entfielen Kosten in Höhe von 311,50 €. Die Kosten für Nacheichung seien höher. Auf die Erneuerung eines Kaltwasserzählers alle sechs Jahre entfielen Kosten in Höhe von 117,06 €. Auch hier würden bei einer Nacheichung höhere Kosten entstehen.

Die Darlegung der Kl. in bezug auf höhere Kosten, die entstehen würden, wenn eine Nacheichung vorgenommen werden würde, erscheinen plausibel. Die Kl. hat des weiteren vorgetragen, daß die Firma B. einen solchen Nacheichungsservice nicht anbietet. Daraus folgt, daß die Kosten, so wie sie der Kl. entstehen, unvermeidlich sind. [...]

h) Die Verteilung der Kosten des Eichservices nach dem Verhältnis des gemessenen Wasserverbrauches erscheint nicht angemessen. Der konkrete Verbrauch hat keine Auswirkungen auf den Eichzeitraum. Es erscheint deshalb angemessen, die Kosten nach Maßgabe der Jahresgebühren für die drei Wasserzähler umzulegen.

Die Kosten des sog. Mattenreinigungservices sind als Gebäudereinigungskosten umlagefähig, die Betriebskostenübersicht des Berliner Mietspiegels ist nicht zur Überprüfung der Wirtschaftlichkeit der Betriebskosten geeignet, die Kosten des Eichservices für die Wasserzähler sind nach den Jahresgebühren für die in der Wohnung vorhandenen Zähler zu verteilen.

Der Vermieter berechnete Kosten eines Mattenreinigungsservices als Gebäudereinigungskosten und legte die analog der Eichfristen in mehrjährigem Abstand anfallenden Kosten des Eichservicevertrages zeitanteilig jährlich und anteilig nach dem erfaßten Verbrauch um. Damit waren die Mieter nicht einverstanden, die zudem beanstandeten, daß die umgelegten Kosten der Gebäudereinigung unwirtschaftlich seien, weil sie die in der Betriebskostenübersicht zum Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Betriebskosten weit überstiegen.

Die ZK 67 des Landgerichts Berlin folgte dem Mieter nur hinsichtlich des Umlagemaßstabes für die Eichservicekosten. Die Kosten des Mattenreinigungsservices seien als Gebäudereinigungskosten umlagefähig, weil durch die während der Wintermonate gemieteten Matten der sonst in diesen Monaten erhöhte Reinigungsaufwand verringert werde. Die Mieter könnten sich auch nicht darauf berufen, daß diese Kosten die in der Betriebskostenübersicht zum Berliner Mietspiegel ausgewiesenen Betriebskosten weit überstiegen, denn diese Übersicht sei nicht verbindlich. Zudem habe der Vermieter unbestritten vor Erteilung des Auftrags andere Angebote eingeholt, die nicht günstiger gewesen seien. Auch die mehrjährig alle fünf bzw. sechs Jahre anfallenden Kosten des Eichservicevertrages seien umlagefähig, denn nach den plausiblen Angaben des Vermieters seien die Kosten der Nacheichung der Wasserzähler teurer als der Austausch gegen neue Wasserzähler nach Ablauf der Eichfristen. Allerdings erscheine die Umlage der Kosten nach dem Verhältnis des gemessenen Wasserverbrauchs nicht angemessen, weil dieser keine Auswirkungen auf den Eichzeitraum habe. Daher seien die Kosten nach der Maßgabe der Jahresgebühren für die einzelnen Wasserzähler umzulegen.

Der Vermieter muß nach dem Wirtschaftlichkeitsgebot vermeidbare Kosten auch tatsächlich vermeiden. Das bedeutet allerdings nicht, daß der Vermieter stets das billigste Angebot auswählen muß (Geldmacher, Wohnungsbaurecht, September 2001, Mietrecht, § 556 Anm. 8), denn neben dem Preis dürfen auch andere Gesichtspunkte wie Zuverlässigkeit, Betriebsgröße und besondere örtliche Verhältnisse berücksichtigt werden. Für die Beantwortung der Frage, ob eine Leistung überteuert ist, ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise maßgebend, d. h., nicht stets ist das billigste Angebot das preisgünstigste - und damit wirtschaftlichste - Angebot. Dem Vermieter steht vielmehr insoweit ein Ermessensspielraum (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rn. 75; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 91; von Seldeneck, Rn. 2618) bzw. Beurteilungsspielraum (Schmid, GE 2000, 160 [161]) zu, welche Leistungen welchen Unternehmers (z. B. für Gartenpflege) er in Anspruch nehmen will. Der Vermieter muß jedoch mindestens bei der Vergabe größerer Betriebsleistungen mehrere Angebote einholen (Schmidt-Futterer/Langenberg, § 560 Rn. 80; Geldmacher, a.a.O.; Beyer, NZM 2007, 1, 2 und GE 2007, 950 ff.; Langenberg, WuM 2001, 531; von Seldeneck, Rn. 2607; Emmert, WuM 2002, 467 [468]; a. A. Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 91; Rips in Eisenschmid/Rips/Wall, Rn. 1374; Streyl, NZM 2006, 125, 126; Gärtner, GE 1999, 1176 [1188]; Schmid, Rn. 1068). Er darf dann aber die Ausschreibung auf die regionalen Anbieter beschränken (a. A. von Seldeneck, Rn. 2616).

Die Betriebskosten müssen zwar regelmäßig wiederkehrend anfallen. Nicht erforderlich ist es, daß sie jedes Jahr anfallen, es genügt auch ein mehrjähriger Turnus (Rips in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 2520), wie die ZK 67 klargestellt hat. Jedenfalls wenn sie nur alle fünf bis sechs Jahre anfallen, handelt es sich um einen noch überschaubaren Zeitraum (zur zeitlichen Grenze vgl. auch Beyer GE 2007, 950 ff.; Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 3910: Turnus von zehn Jahren nicht mehr überschaubar). Nach wie vor ist streitig, ob die mehrjährig anfallenden Kosten in demjenigen Jahr voll angesetzt werden, in dem sie anfallen (Abflußprinzip), oder auf diejenigen Jahre verteilt werden müssen, in denen sie anfallen (Zeitabgrenzungsprinzip). Insoweit kommt es im wesentlichen auf die vertragliche Vereinbarung an. Ist eine derartige Vereinbarung nicht getroffen worden, kann der Vermieter die mehrjährig anfallenden Betriebskosten auf diejenigen Zeiträume verteilen, in denen sie regelmäßig wiederkehrend anfallen, also wie hier jährlich anteilig umlegen.

Da Wasserzähler nach Ablauf der Eichgültigkeitsfrist (für Kaltwasserzähler: sechs Jahre, für Warmwasser: fünf Jahre) neu geeicht werden müssen, fallen auch die damit entstehenden Eichkosten unter die Kosten der Wasserversorgung, was durch die Einfügung der Wörter "Kosten der Eichung" in Nr. 2 klargestellt worden ist. Das sind i.d.R. die Kosten, die dadurch entstehen, daß diejenigen Geräte, deren Eichgültigkeitsfrist abgelaufen ist, demontiert und nachgeeicht werden müssen und während der Zeit der Demontage Altgeräte mit geeichten Wasserzählern eingesetzt werden müssen. Sind die Kosten dafür höher als die Kosten des Austauschs von Warm- und Kaltwasserzählern, so können schon nach der früheren Rechtsprechung (LG Berlin, Urteil v. 31.1.1992, 65 S 177/91, GE 1992, 385) auch die Austauschkosten als Wasserversorgungskosten angesetzt werden (weitergehend Wall in Eisenschmid/Rips/Wall, Betriebskostenkommentar, Rn. 2757: Austausch der Geräte nach Ablauf der Eichfrist immer umlagefähig). Unschädlich ist, daß diese Kosten jeweils in längeren Zeitabständen entstehen, da sie regelmäßig wiederkehren.

Unrichtig dürfte die Entscheidung in bezug auf die Umlage der Eichkosten sein. Die Eichkosten sind Teil der jeweiligen Grundkosten (Kaltwasser bzw. Warmwasser) und teilen, was den Umlegungsmaßstab betrifft, deren Schicksal.