Maßstab des Doppelten für Mietwucher

Maßstab des Doppelten für Mietwucher; Darlegung des subjektiven Tatbestands für wucherähnliches Geschäft mit Kaufleuten

1. Feststellungen zur Sittenwidrigkeit des Mietzinses sind bezogen auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu treffen.

2. Im gewerblichen Mietrecht ist ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung anzunehmen, wenn die vereinbarte Miete den verkehrsüblichen Mietwert eines vergleichbaren Mietgrundstücks um etwa das Doppelte überschreitet.

3. Im gewerblichen Mietrecht fehlt es regelmäßig an einer strukturellen Verhandlungsunterlegenheit, so dass der benachteiligte Vertragsteil zum wucherähnlichen Geschäft die Umstände darlegen und notfalls beweisen muss, die seine Unterlegenheit bei Vertragsschluss begründeten, sowie darlegen und notfalls beweisen muss, dass der andere Vertragsteil das erkannt und für sich zum Vorteil ausgenutzt hat.

4. Es führt nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, sondern fällt in den Verantwortungsbereich des Mieters, wenn auf der Grundlage struktureller Marktveränderungen nach Vertragsschluss eine Mietpreisentwicklung einsetzt, die sich negativ auf seine Konkurrenzfähigkeit auswirkt.

I. Das Rechtsmittel hat keine Aussicht auf Erfolg, § 522 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Das Landgericht hat die beklagte Kommanditgesellschaft (gewerbliche Mieterin) zu Recht zur Zahlung nicht erfüllter Mietansprüche der Kl. (Vermieterin) für die Zeit von Januar bis August 2009 in Höhe von 42.840 € (8 Monate x 5.355 €/Monate) nebst Zinsen und vorgerichtlicher Kosten verurteilt. Die dagegen vorgebrachten Berufungsgründe rechtfertigen keine der Bekl. günstigere Entscheidung.

1. Das Landgericht hat zutreffend erkannt, dass eine Sittenwidrigkeit der im Mietvertrag vom 27. Februar 2003 vereinbarten und von der Bekl. mit Vertrag vom 12. März 2006 übernommenen monatlichen Miete (10.500 € zzgl. ges. MwSt.) für die Gebrauchsüberlassung der Gewerbehalle nicht festgestellt werden kann.

a) Die Bekl. hat schon die objektive Seite eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB nicht dargelegt. Ein solches liegt regelmäßig vor, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen. Ein auffälliges Missverhältnis wird regelmäßig bei einer Preisüberschreitung von rund 100 % angenommen, im gewerblichen Mietrecht also dann, wenn der Wert der vereinbarten Geldleistung den verkehrsüblichen Mietwert eines vergleichbaren Mietgrundstücks um etwa das Doppelte überschreitet. Es versteht sich von selbst, dass diese Feststellung für den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses getroffen werden muss (vgl. BGH BGHZ 141, 257 = NJW 1999, 3187, 3189 f. sub II.2. und 3191 sub c; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rn. 153). Denn nur bezogen auf diesen maßgeblichen Zeitpunkt, in dem sich der rechtsgeschäftliche Wille bildet und im folgenden Vertragsschluss niederschlägt, kann das geschäftliche Gebaren eines Vertragspartners mit dem objektiven Sittengesetz kollidieren. Daraus folgt, dass insbesondere bei sinkenden Mieten die den Mieter belastende Mietpreisentwicklung außer Betracht zu bleiben hat. Die von der Bekl. angestellten Preisvergleiche beziehen sich aber nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern auf den Zeitpunkt der Klageerwiderung zum Ende des Jahres 2009.

b) Das Landgericht hat ferner auch die subjektive Seite eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts zutreffend verneint. Diese ist dann erfüllt, wenn zum auffälligen Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung weitere sittenwidrige Umstände hinzutreten, wie etwa eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten oder die Ausnutzung der Unerfahrenheit des Partners.

aa) Zu Unrecht ist die Bekl. der Auffassung, vom objektiven Tatbestand, den sie, wie aufgezeigt worden ist, unberechtigt unterstellt, könne umstandslos auf den subjektiven Tatbestand geschlossen werden. Ein solcher Rückschluss lässt sich nur in solchen Fällen ziehen, in welchen die asymmetrische Machtverteilung gleichsam vertragstypisch ist (so genannte strukturelle Verhandlungsunterlegenheit, vgl. dazu grundlegend BVerfG NJW 1994, 36). Das trifft z. B. im Bereich des Verbraucherkredits (vgl. BGHZ 104, 105 und 110, 338, st. Rspr.), des Verbraucherleasing (BGH NJW 1994, 1019, st. Rspr.) und in Fällen der Bankbürgschaftsgewährung zugunsten naher Angehöriger (BGHZ 125, 206, NJW 2001, 815, st. Rspr.) zu. In diesen und nur in diesen Fällen wird widerleglich vermutet, dass der verhandlungsüberlegene Teil die vertragstypisch schwächere Position des anderen Teils bewusst oder zumindest leichtfertig zu seinem Vorteil ausgenutzt hat.

bb) Anders verhält es sich in den Fällen, in denen von einer strukturellen Verhandlungsunterlegenheit keine Rede sein kann. So verhält es sich etwa, wenn der benachteiligte Teil als Kaufmann ein Darlehen aufnimmt (BGH NJW 1991, 1810), als freiberuflich tätiger Architekt einen Leasingvertrag abschließt (BGH NJW 1995, 1022), in den Fällen nicht gewerbsmäßiger Darlehnsgeber (BGH NJW-RR 1990, 1199), wenn der der Bank bürgende nahe Angehörige Mitgesellschafter des schuldenden Unternehmens ist (BGH NJW 1998, 894) oder in allen Fällen, in denen aufgrund besonderer Umstände eine Verhandlungsunterlegenheit gerade nicht nahe liegt (BGH-Report 2001, 955 und MDR 2003, 148; BGHZ 146, 298 = NJW 2001, 1127 sub Nr. II.2c jew. für Grundstücksgeschäfte; BGH MDR 2001, 1105 = NJW 2002, 55 und NJW-RR 2002, 8; NJW 2008, 3210, 3211 sub II.1b jew. für gewerbliche Mietverhältnisse). In all diesen Fällen muss der benachteiligte Vertragsteil, der Rechte aus der behaupteten Sittenwidrigkeit des Rechtsgeschäfts herleitet, die Umstände darlegen und notfalls beweisen, die seine Unterlegenheit bei Vertragsschluss begründeten, sowie darlegen und notfalls beweisen, dass der andere Vertragsteil das erkannt und für sich zum Vorteil ausgenutzt hat (Einzelfallprüfung).

cc) Unter Anlegung dieses Maßstabs kann auch unter der Prämisse eines auffälligen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung nicht festgestellt werden, dass die Kl. ein solches Missverhältnis und die schwächere Lage der Bekl. erkannt und für sich zum Vorteil ausgenutzt hat. Das scheitert schon daran, dass die Bekl. im Zeitpunkt der Vertragsübernahme

– ein vollkaufmännisch geführtes Unternehmen und

– eine mit Spezialwissen ausgestattete Kennerin in der Teppichbodenbranche war,

– wegen (von ihr eingeräumter) fehlender Konkurrenz in der Stadt Solingen eben nicht auf die umstrittene Gewerbehalle angewiesen gewesen ist und

– sich mit Blick auf die Insolvenz ihrer Vertragsvorgängerin in einer relativ starken Verhandlungsposition befunden hatte.

Verstärkt wird diese Einschätzung nicht zuletzt dadurch, dass die Bekl. am 25. November 2009, also zu einem Zeitpunkt, als ihr die (angebliche) Sittenwidrigkeit der Miete längst aufgegangen war, die ihr im Vertrag eingeräumte Option mit einer damit verbundenen Vertragsverlängerung bis zum Ablauf des 31. März 2015 ausgeübt hat, statt den (angeblich) ungünstigen Vertrag zum 31. März 2010 auslaufen zu lassen.

c) Gegen ein wucherähnliches Rechtsgeschäft spricht im Übrigen auch, dass sich die Bekl. in Kenntnis seiner (angeblichen) Sittenwidrigkeit im Februar 2009 in Verhandlung mit der Kl. auf eine Vertragsänderung (Herabsetzung der Miete, hinausgeschobene Fälligkeit, Umbauten) eingelassen hat. Es ist anerkannt, dass auch über ein (angeblich) sittenwidriges Rechtsgeschäft ein Vergleich im Sinne des § 779 BGB geschlossen werden kann (vgl. BGH, Beschl. v. 5.5.2009, Az. IX ZR 151/08 [abgedr. bei juris]).

2. Die nach der Behauptung der Bekl. seit dem Vertragsschluss erheblich gesunkenen Mieten haben auch nicht die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags vom 12. März 2006 im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB beseitigt. Gemäß § 537 Abs. 1 BGB trägt bei der Gewerberaummiete grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache (BGH NZM 2000, 36, 40; NJW 2000, 1714, 1716; NJW-RR 2000, 1535, 1536; NJW-RR 2004, 1236 und NJW 2006, 899, 901; Senat OLGR Düsseldorf 2005, 79 und 2006, 103). Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Danach fällt es in den Verantwortungsbereich des Mieters, wenn auf der Grundlage struktureller Marktveränderungen nach Vertragsschluss eine Mietpreisentwicklung einsetzt, die sich negativ auf seine Konkurrenzfähigkeit auswirkt. Nur in ganz eng begrenzten, hier nicht in Betracht kommenden Ausnahmefällen kann eine Anpassung der Miete verlangt werden (vgl. BGH NZM 2005, 63 sub 2b m. w. Nachw.).

3. Die Miete ist auch nicht kraft Gesetzes (§ 536 Abs. 1 BGB) wegen eines Mangels der Mietsache gemindert.

a) Das scheitert gemäß § 536 b Satz 1 BGB bereits daran, dass der Geschäftsführer der Bekl. in der gleichen Funktion schon bei der insolvent gewordenen Vormieterin Kenntnis vom Zustand der Halle, insbesondere die fehlende Isolierung der Hallendecke und das damit in Verbindung stehende Beheizungsdefizit bei sehr kalter Witterung hatte, ohne bei Vertragsschluss einen diesbezüglichen Vorbehalt zu erklären. Damit hat die Bekl. allfällige Gewährleistungsansprüche (§§ 536, 536 a BGB) verloren.

b) Im Übrigen hat der Mieter bei zwar veralteten, aber im Übrigen funktionstüchtigen Anlagen grundsätzlich keinen Modernisierungsanspruch aus Kostengründen, weshalb eine nur unwirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage keinen Mangel der Mietsache darstellt (vgl. BGH NJW 2004, 3174 [juris Tz 11 ff.]). Dass die hier umstrittene Heizanlage einen technisch allgemein anerkannten Mindeststandard unterschreitet, wird von der Bekl. nicht vorgetragen.

Anmerkung: Nach den Hinweisen hat die Beklagte ihre Berufung zurückgenommen.

Ein wucherähnliches Geschäft liegt dann vor, wenn Leistung und Gegenleistung in einem auffälligen Missverhältnis stehen, was bei einer Preisüberschreitung von rund 100 % angenommen wird (Maßstab des Doppelten). Hinzutreten muss allerdings auch noch die verwerfliche Gesinnung des Begünstigten oder die Ausnutzung der Unerfahrenheit des Partners, was bei einem Kaufmann nicht vermutet wird, sondern unter Beweisantritt konkret vorzutragen ist.

Die Mieterin, eine Kommanditgesellschaft, hatte eine Halle gemietet und berief sich später darauf, dass die Miete sittenwidrig überhöht sei. Die üblichen Mieten seien auch nach Vertragsschluss erheblich gesunken, so dass die Geschäftsgrundlage für die Mietvereinbarung weggefallen sei. Schließlich sei wegen erheblicher Mängel die Miete zu mindern.

Das Landgericht gab der Zahlungsklage der Vermieterin statt; die Berufung war erfolglos.

Mit Hinweisbeschluss vom 17. Dezember 2010, auf den hin die Berufung zurückgenommen wurde, nahm das OLG Düsseldorf Bezug auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach die Feststellung des auffälligen Missverhältnisses zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu treffen sei und nicht für einen späteren Zeitpunkt. Dass danach die ortsüblichen Mieten gesunken seien, müsse daher außer Betracht bleiben. Ferner fehle es an der subjektiven Seite eines wucherähnlichen Rechtsgeschäfts, da bei einem vollkaufmännisch geführten Unternehmen besondere Umstände dargelegt werden müssten, dass eine schwächere Position durch den anderen Teil bewusst ausgenutzt worden sei. Daran fehle es hier, zumal die Mieterin später eine Option zur Vertragsverlängerung ausgeübt habe. Die behauptete Senkung des allgemeinen Mietniveaus habe nicht die Geschäftsgrundlage des Mietvertrags beseitigt, da der Geschäftsraummieter das Verwendungsrisiko bezüglich der Mietsache trage; es falle auch in seinen Verantwortungsbereich, wenn auf der Grundlage struktureller Marktveränderungen nach Vertragsschluss eine Mietpreisentwicklung einsetzt, die sich negativ auf seine Konkurrenzfähigkeit auswirke.

Auf einen Mietmangel könne sich im Übrigen die Beklagte schon deshalb nicht berufen, weil ihr Geschäftsführer bei Vertragsschluss Kenntnis vom Zustand der Halle gehabt habe.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist bei Vorliegen des objektiven Tatbestands (Überschreitung um 100 %) grundsätzlich die Sittenwidrigkeit, nämlich ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung, zu vermuten (BGH NJW 2001, 1127; NJW 2002, 429, 3165). Diese Vermutung gilt jedoch dann nicht, wenn der Benachteiligte Kaufmann ist (BGH NJW 2003, 2230).