Maßstab des Doppelten für Mietwucher

Maßstab des Doppelten für Mietwucher; überhöhte Miete; sittenwidrige Mietzinsüberschreitung; Marktmiete; Mangellagenbegriff bei Gewerberaum

1. Der objektive Tatbestand einer sittenwidrigen Mietzinsüberschreitung in einem Mietvertrag über Gewerberäume ist dann erfüllt, wenn der vereinbarte Mietzins 100 % über der Marktmiete im Zeitpunkt des Vertragsschlusses liegt.

2. Für die Voraussetzungen der Nichtigkeit trägt der Mieter die Beweislast.

3. Zu den Voraussetzungen einer Anpassung des Mietzinses eines Gewerbemietvertrages wegen Verstoßes gegen § 4 WiStG.

1. Entgegen der Ansicht des Bekl. war der zwischen den Parteien vereinbarte Mietzins nicht wucherisch überhöht im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB.

a) Voraussetzung für eine Unwirksamkeit des Mietvertrages gemäß § 138 Abs. 2 BGB wäre ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung (Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 138 Rdn. 66).

aa) Ausgangspunkt für die Beurteilung, ob ein auffälliges Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt, ist in dem hier vorliegenden Fall der Gewerberaummiete die jeweilige Marktmiete, und nicht, wie im Fall der Wohnraummiete, die ortsübliche Vergleichsmiete (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II, 698). Während es sich bei der Marktmiete um denjenigen Mietzins handelt, der zum jeweiligen Zeitpunkt konkret bei einer Vermietung zu erreichen ist, sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete, deren Begriff in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHRG definiert ist, übliche Entgelte zu berücksichtigen, die in den letzten drei Jahren vereinbart oder geändert worden sind (Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III, 497 f.). Gerade zu Zeiten steigender Mietpreise, wie im fraglichen Zeitraum 1992, ist die Marktmiete mithin höher als die ortsübliche Vergleichsmiete, denn bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete werden auch solche Verträge berücksichtigt, die zu einem früheren Zeitpunkt - und dementsprechend zu einem niedrigeren Mietzins - geschlossen wurden.

bb) Maßgebender Zeitpunkt für die Beurteilung, ob ein auffälliges Mißverhältnis im Sinne des § 138 BGB vorliegt, ist nach allgemeiner Meinung der Zeitpunkt des Vertragsschlusses (BGHZ 7, 111, 114 für Sicherungsübereignung; BGH WM 1977, 399, Werklohn; Palandt/Heinrichs, BGB, 60. Aufl., § 138 Rdnr. 66, Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 3. Aufl., nach §§ 535, 536 BGB Rdnr. 107). Nachträgliche Änderungen sind grundsätzlich unerheblich (BGH WM 1977, 399). Allerdings sind nach BGHZ 7, 111, 114 auch die zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses zu erwartenden künftigen Umstände zu berücksichtigen. Da im Jahre 1992, wie gerichtsbekannt ist, gerade im Bereich der Gewerberaummieten in Berlin nach der Wiedervereinigung mit weiterhin steigenden Gewerberaummieten gerechnet wurde, spricht dies eher gegen eine Sittenwidrigkeit des vereinbarten Mietzinses. Auch der Bekl. trägt nicht vor, im Jahre 1992 sei zu erwarten gewesen, daß die Gewerberaummieten im Jahre 1998 gegenüber 1992 deutlich fallen würden.

Nur im Rahmen der §§ 4, 5 WiStG wird von einer im Vordringen befindlichen Meinung der Standpunkt vertreten, für die Frage, ob eine unangemessen hohe Vergütung im Sinne dieser Vorschrift vorliegt, sei nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern auf denjenigen der Fälligkeit der vertraglich vereinbarten Leistung abzustellen (dazu unten).

cc) Wann ein auffälliges Mißverhältnis im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB vorliegt, wird für den Fall der Geschäftsraummiete in Rechtsprechung und Schrifttum nicht einheitlich beantwortet. Teilweise wird, ohne eine Differenzierung nach Wohn- und Geschäftsraummiete vorzunehmen, ein auffälliges Mißverhältnis bereits dann bejaht, wenn der vereinbarte Mietzins den Vergleichsmietzins um mehr als 50 % übersteigt (Palandt/Heinrichs. BGB, 60. Aufl., § 138 Rdn. 76). Überwiegend wird demgegenüber die Auffassung vertreten, im Falle der Geschäftsraummiete liege ein auffälliges Mißverhältnis erst dann vor, wenn der vereinbarte Mietzins den Vergleichsmietzins um ca. 100 % überschreitet (OLG Stuttgart, OLGR 2000, 411, nicht rechtskräftig; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II 698; vgl. auch OLG Stuttgart, NJW-RR 1993, 654 für die Pacht von Gewerberäumen).

Der Senat schließt sich der zuletzt genannten Auffassung an. Sie entspricht den allgemeinen Grundsätzen, die im Rahmen des § 138 Abs. 2 BGB außerhalb des Bereichs des Mietrechts, insbesondere für Kreditverträge und Kaufverträge von der Rechtsprechung entwickelt wurden (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB. 60. Aufl., § 138 Rdn. 68 m. w. N.). Soweit für den Bereich des Wohnraummietrechts eine geringere Überschreitung der Vergleichsmiete von nur ca. 50 % für ausreichend angesehen wird, um ein auffälliges Mißverhältnis zu bejahen, dürfte dies auf der sozialen Komponente des Wohnraummietrechts beruhen. Dieser Gesichtspunkt ist auf die Geschäftsraummiete so nicht zu übertragen.

dd) Ergibt sich für den Vergleichsmietzins kein punktgenauer Betrag, sondern eine gewisse Spannbreite, was grundsätzlich zulässig ist (vgl. Sternel, MietR, 3. Aufl., III, 35), so ist, entgegen der Ansicht des Bekl., für die Berechnung der Wuchergrenze sowie der Wesentlichkeitsgrenze (im Sinne des § 5 WiStG) von deren Oberwert und nicht etwa von dem mathematisch errechneten Mittelwert auszugehen (Sternel a. a. O.).

b) Ausgehend von den oben genannten Grundsätzen hat der Bekl. im vorliegenden Fall ein auffälliges Mißverhältnis zwischen der maßgeblichen Marktmiete zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sowie der im Jahre 1998 geltenden Staffelmiete nicht hinreichend dargetan.

aa) Die vom Bekl. in Bezug genommene "Fachauskunft" des Dachverbandes ... e. V. vom 10. September 1999, wonach eine Befragung für 16 Kitas im Bereich Berlin-K. im April 1995 eine monatliche Kaltmiete von 12,09 DM/m2 ergeben haben soll, ist für den vorliegenden Fall nicht aussagekräftig. Zum einen bezieht sich diese Ermittlung nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 30. Oktober 1992. Zum anderen ist nicht vorgetragen, wann die bei der Befragung ermittelten Mietverträge abgeschlossen wurden. Da in diesem Bereich oftmals langfristige Verträge abgeschlossen werden (im vorliegenden Fall zehn Jahre), liegt es auf der Hand, daß bei der Befragung im April 1995 auch eine Reihe von Mietverträgen berücksichtigt wurde, die lange vor dem explosionsartigen Anstieg der Gewerberaummieten in Berlin Anfang der 90er Jahre abgeschlossen wurden, und daher für die Ermittlung der Marktmiete (im Gegensatz zur ortsüblichen Vergleichsmiete) im Oktober 1992 ungeeignet sind.

bb) Auch die vom Bekl. vorgelegte Mietwertübersicht für Gewerberaum und Lagerflächen in Berlin - Stand Mitte 1994 - ist nicht geeignet, ein auffälliges Mißverhältnis im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB darzutun. Zum einen wird nicht mitgeteilt, aus welchem Vergleichszeitraum die bei der Ermittlung der Mietpreise berücksichtigten Mietverträge stammen. Im Zweifel ist auch hier ein nicht unbeträchtlicher Anteil von Altverträgen enthalten. Zum anderen hat der Kl. unwidersprochen vorgetragen, daß die vermieteten Räume durch Trennwände in kleinere Räume aufgeteilt wurden und zudem über Naßzellen verfügen. Mit Lagerräumen, für die nach der "Mietwertübersicht" Preise zwischen 8 und 12 DM/m2 verlangt wurden, können die vermieteten Räume mithin nicht verglichen werden. Allenfalls käme ein Vergleich mit Fabrikationsräumen in Betracht, für die ein Mietzins zwischen 13 und 20 DM/m2 ermittelt wurde. Selbst wenn man diese Beträge zugrunde legen würde, würde dies jedoch nicht zu einem auffälligen Mißverhältnis im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB führen. Denn, wie unter cc) ausgeführt, ist nicht von einem zu errechnenden Mittelwert, hier also 16,50 DM, sondern von dem Oberwert auszugehen, hier also 20 DM. Ein auffälliges Mißverhältnis würde daher erst bei einem Mietzins von 40 DM/m2 anzunehmen sein. Demgegenüber hat der Bekl. selbst den Nettokaltmietzins für den fraglichen Zeitraum mit 31,55 DM/m2 errechnet.

Soweit der Bekl. zur Ermittlung der Marktmiete auf den Mietzins von 17,50 DM/m2 abstellt, der für vergleichbare Flächen auf einem Nachbargelände erzielt worden sei, übersieht er zum einen, daß das fragliche Angebot vom September 1997 stammt und nicht vom Oktober 1992. Im übrigen ist die Bezugnahme auf ein einziges Vergleichsobjekt nicht geeignet, den durchschnittlichen Marktzins zu belegen, der zum fraglichen Zeitpunkt zu erzielen war.

c) Fehlt schon ein auffälliges Mißverhältnis im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB, so kann dahinstehen, ob die übrigen Voraussetzungen für ein sittenwidriges Wuchergeschäft, insbesondere eine Zwangslage des Bekl. und die übrigen subjektiven Voraussetzungen vorlagen.

2. Da es bereits an einem auffälligen Mißverhältnis im Sinne des § 138 Abs. 2 BGB zwischen dem vereinbarten Staffelmietzins und der Vergleichsmiete fehlt, scheidet ein grobes bzw. besonders grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, wie es für die Bejahung der Sittenwidrigkeit nach § 138 Abs. 1 BGB erforderlich wäre, erst recht aus.

3. Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag ist auch nicht gemäß §§ 134 BGB in Verbindung mit § 302 a StGB a. F. (wortgleich mit § 291 StGB n. F.) nichtig. Da es sich im vorliegenden Fall um Gewerberäume handelt, kommt ein Mietwucher im Sinne des § 302 a Abs. 1 Nr. 1 StGB nicht zur Anwendung. Vielmehr kommt nur § 302 a Abs. 1 Nr. 3 StGB (sonstige Leistungen) in Betracht. Insoweit ist jedoch anerkannt, daß der strafrechtliche Tatbestand des § 302 a StGB dem privatrechtlichen, in § 138 Abs. 2. BGB normierten Wuchertatbestand entspricht (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II, 697). Wenn man aber im Rahmen des § 138 Abs. 2 BGB für den Bereich der Gewerberaummiete ein auffälliges Mißverhältnis erst dann bejaht, wenn die Vertragsmiete die Vergleichsmiete um mehr als 100 % überschreitet, so muß dies entsprechend auch für den strafrechtlichen Wuchertatbestand gelten. Die 50-%-Grenze kann nur für Wohnraummietverhältnisse Geltung beanspruchen. Soweit die Rechtsprechung, insbesondere der BGH (in NJW 1997, 1845 zu § 4 a Wohnungsvermittlungsgesetz) eine Überschreitung der Vergleichsmiete um mehr als 50 % ausreichen läßt, betrifft dies Wohnraummietverhältnisse, nicht Gewerberaummietverhältnisse.

4. Schließlich scheidet auch eine Anpassung des Mietzinses über § 4 WiStG auf das vom Bekl. begehrte Maß aus. Insoweit kann dahinstehen, ob die Vermietung von Gewerberäumen "Gegenstände oder Leistungen des lebenswichtigen Bedarfs" im Sinne des § 4 WiStG betrifft und um wieviel Prozent die vereinbarte Leistung den Vergleichspreis übersteigen müßte, um von einem unangemessen hohen Entgelt sprechen zu können. Jedenfalls wird man insoweit die vom Gesetzgeber in § 5 WiStG aufgenommene 20-%-Grenze nicht ohne weiteres auf § 4 WiStG übertragen können.

Jedenfalls im Ergebnis zu Recht weist das Landgericht darauf hin, daß eine allgemeine Mangellage im Sinne des § 4 WiStG nicht vorliegt. Denn der Bekl. hat nach seinem Vorbringen nur deshalb kein geeignetes Objekt gefunden, weil er eng begrenzte Anforderungen an Lage, Ausstattung und Aufteilung der Räume gestellt hatte, also ein Sonderobjekt gesucht hatte.

Allerdings passen die von dem Landgericht zur Stützung seiner Rechtsansicht zitierten Entscheidungen auf den vorliegenden Sachverhalt nicht. Diese Entscheidungen betreffen Sachverhalte, in denen der Mieter aus persönlichen Gründen (Neigungen, Interesse, "Willkür") eine Wohnung in bestimmter Lage in einem bestimmten Stadtteil suchte. Demgegenüber ist der Bekl. nach seinem unwidersprochenen Vorbringen darauf angewiesen, die Kindertagesstätte im Stadtteil K. zu betreiben, da er anderenfalls keine Fördermittel erhält (dies wird vom Kl. nicht bestritten, er meint lediglich, dies sei rechtlich unerheblich). Wenn der Bekl. Mieträume gerade in Berlin-K. sucht, beruht dies also nicht auf einer freien Willensentschließung, sondern auf wirtschaftlichen Notwendigkeiten. Insoweit unterscheidet sich der vorliegende Sachverhalt von den vom Landgericht zitierten Entscheidungen.

Gleichwohl ist dem Landgericht im Ergebnis zuzustimmen. Der wesentliche Unterschied zwischen den Regelungen im Wirtschaftsstrafgesetz, insbesondere § 5 WiStG, aber auch § 4 WiStG und den Regelungen in §§ 138 BGB, 302 a StGB a. F. besteht darin, daß der Mietwucher die Ausbeutung einer individuellen Zwangslage (Individualwucher) betrifft, während die Preisüberhöhung nach §§ 4, 5 WiStG die sozialwidrige Ausnutzung einer beengte Marktlage (Sozialwucher) betrifft (Sternel, a. a. O., III, 31; vgl. auch Erbs/Kohlhaas/Lampe, a. a. O., § 4 WiStG, Rdnr. 31). Dies hat zur Folge, daß ein Verstoß gegen §§ 4, 5 WiStG nur dann bejaht werden kann, wenn zumindest in dem entsprechenden Teilmarkt (hier Gewerberäume/ Fabrikationsräume) ein geringes Angebot an vergleichbaren Räumen vorliegt, also das örtliche Angebot spürbar geringer ist als die Nachfrage (vgl. Erbs/Kohlhaas/Lampe, a. a. O., § 5 WiStG, Rdnr. 13). Beschränkt sich das verfügbare Angebot nur deshalb auf wenige bzw. ein einziges Objekt, weil der Mieter - wenn auch aus objektiven Gründen und nicht aus einer freien Willensentscheidung heraus - ein ganz bestimmtes, sehr spezielles Objekt sucht, so kann dies nach Sinn und Zweck des Gesetzes nicht zur Begründung einer - allgemeinen - Mangellage ausreichen.

Entgegen der Ansicht des Bekl. läßt der Umstand, daß zum fraglichen Zeitpunkt ein Zweckentfremdungsverbot (für Wohnräume) bestand, nicht den Schluß zu, daß eine Mangellage im Sinne des § 4 WiStG vorlag. Dabei ist zu berücksichtigen, daß § 4 WiStG, anders als § 5 Abs. 2 WiStG, die Ausnutzung eines lediglich geringen Angebots nicht ausreichen läßt, sondern ausdrücklich eine Mangellage verlangt. Ein Zweckentfremdungsverbot kann lediglich als Indiztatsache für ein zu geringes Angebot an Wohnraum gewertet werden (vgl. Sternel, a. a. O., III, 61). Ein Zweckentfremdungsverbot für Wohnraum wird nicht deshalb erlassen, weil der Verordnungsgeber befürchtet, infolge eines Mangels an Gewerberäumen könnten Wohnräume zweckentfremdet werden, sondern weil im Fall einer gewerblichen Vermietung in der Regel ein höherer Mietzins zu erzielen ist als im Fall einer Vermietung zu Wohnzwecken und zudem das im Fall der Wohnraummiete geltende soziale Mietrecht für den Vermieter rechtlich ungünstiger ist als die für die Gewerberaummiete geltenden allgemeinen Vorschriften. Aus diesem Grund besteht seitens der Vermieter die Neigung, Wohnräume zu gewerblichen Zwecken zu vermieten, was zu einer Verknappung von Wohnraum führt, der der Verordnungsgeber entgegenwirken will.