Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie

Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mieterhöhung; Modernisierungszuschlag; Heizenergie, Einsparung von Fernwärmeanschluß

1. Der Begriff der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie in § 11 Abs. 1 AMVOB ist derselbe wie in § 3 Abs. 2 ModEnG.

2. Der Mieterhöhungsgrund wegen Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie hat nicht zur tatbestandlichen Voraussetzung, daß die die Mieterhöhung zulassenden Maßnahmen des Vermieters sich unmittelbar zum Vorteil der Mieter auswirken.

Der Kl. (Vermieter) hat 1968 eine mit Koks betriebene Niederdruckdampfzentralheizung auf Ölfeuerung umgestellt und einen Wertverbesserungszuschlag gefordert und erhalten. 19980 hatte er die Heizungsanlage an die Fernheizung der BEWAG angeschlossen. Auf der Grundlage seiner Aufwendungen für die Demontage der alten und Installation der neuen Heizungsanlage, für Stemm-, Putz- und abschließende Malerarbeiten, für Tischler- und Elektrikerleistungen sowie für den Anschluß an das Fernwärmenetz errechnete er nach dem Maßstab der beheizten Fläche für die von den Maßnahmen betroffenen Wohnungen Modernisierungszuschläge.

Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB n.F. ist eine Erhöhung der jährlichen Miete u.a. dann zulässig, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken. Um eine solche Maßnahme handelt es sich hier. Der Begriff der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie ist derselbe wie in § 3 Abs. 2 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie (Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG -) in der Fassung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I S. 993/GVBl. S. 1505). Nach § 4 Abs. 3 Nr. 3 ModEnG umfaßt er u. a. die Änderung von zentralen Heizungs- und Warmwasseranlagen innerhalb des Gebäudes für den Anschluß an die Fernwärmeversorgung, die überwiegend aus Anlagen der Kraft-Wärme-Kopplung gespeist wird. Die Voraussetzungen dieser Bestimmung, die unbedenklich auch zur Auslegung des § 11 AMVOB herangezogen werden kann, sind im vorliegenden Fall erfüllt.

Der hier einschlägige Mieterhöhungsgrund ist in der Neufassung des § 11 AMVOB selbständig neben die schon früher geregelten Mieterhöhungsgründe der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache und der dauernden Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse getreten. Anders als sie hat er nicht zur tatbestandlichen Voraussetzung, daß die die Mieterhöhung zulassenden Maßnahmen des Vermieters sich unmittelbar zum Vorteil der Mieter auswirken. Die Einsparung von Heizenergie ist im wesentlichen ein Anliegen der Allgemeinheit. Sie ist in Zeiten zunehmender Energieknappheit dringend geboten. Für den Begriff der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie kommt es deshalb in erster Linie nicht auf die finanzielle, sondern auf die mengenmäßige Einsparung von Energie an. Hinter der Neufassung des § 11 AMVOB steht der Gedanke, daß auch die privaten Haushalte einen Beitrag zur Energieeinsparung leisten sollen, da sie schließlich einen großen Teil der Energieverbraucher stellen. Insofern muß ein Mieter es auch hinnehmen, wenn eine durch Heizenergie sparende Maßnahme des Vermieters ausgelöste Mieterhöhung nicht in vollem Umfang durch finanzielle Einsparungen an Heizkosten aufgewogen wird. Allerdings dürfte es insoweit Grenzen geben. Diese allgemein festzulegen gibt der vorliegende Fall jedoch um so weniger Anlaß, als die neue, mit Warmwasser gespeiste Heizung im Hause des Kl. gegenüber der alten Niederdruckdampfheizung die im angefochtenen Urteil in den Vordergrund gestellten weiteren Vorteile besitzt, für eine gleichmäßige Wärmeentwicklung in den beheizten Räumen zu sorgen, die Staubumwirbelung zu verringern und keine Staubverschwelung auf den Radiatoren zu bewirken. Hierbei handelt es sich um Vorzüge, die die Qualität des Wohnens durchaus erhöhen, da sie zu einem gesünderen Raumklima beitragen.