Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie

Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mieterhöhung; Modernisierungszuschlag; Heizenergie, Einsparung von; Fassadenverkleidung

1. Zur Bestimmung des Begriffs der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie (§ 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB, § 3 Abs. 2 ModEnG; hier: Fassadenverkleidung der Rückfront eines Hauses).

2. Für die Beantwortung der Frage, ob durch eine Fassadenwärmedämmung Heizenergie eingespart worden ist, kommt es entscheidend darauf an, ob die Wärmedämmung durch die Fassadenverkleidung gegenüber einer - hypothetisch - ordnungsgemäß instandgesetzten Wand wesentlich verbessert worden ist.

3. Ob nachhaltig Heizenergie eingespart worden ist, ist an Hand der Betrachtung der Dämmwerte vor und nach der baulichen Maßnahme zu entscheiden; es ist im Grundsatz jedoch nicht ausgeschlossen, die Frage auch mit einem Vergleich der Heizkosten zu beantworten.

4. Der Mieterhöhungsgrund der nachhaltigen Energieeinsparung in § 11 Abs. 1 AMVOB hat nicht zur tatbestandlichen Voraussetzung, daß die die Mieterhöhung zulassenden Maßnahmen des Vermieters sich unmittelbar zum Vorteil der Mieter auswirken.

Die Kl. sind Mieter einer preisgebundenen Altbauwohnung, die im Eigentum der Beigeladenen steht. Im Jahre 1979 ließ der Rechtsvorgänger der Beigeladenen einfachverglaste Fenster an der Rückfront des Hauses auswechseln, im Zuge einer Veränderung der Heizungsinstallation einen neuen Öltank installieren und die gesamte Rückfront des Hauses mit einer Fassadendämmung versehen. Zur Zeit dieser Maßnahmen bestand das Mietwohnhaus aus insgesamt neun Wohnungen mit einer beheizten Fläche von 752,81 qm. Die beheizte Fläche der Wohnung der Kl. beträgt 89,17 qm. Die Beteiligten streiten um die Anerkennung der Fassadendämmung als Wertverbesserung.

Die Fassadendämmung der Rückfront wurde im Oktober/November 1979 durchgeführt. Dabei wurde die Putzfassade mit einer Holzlattung und Mineralwollmatten versehen, die danach mit Zement-Asbest Platten verkleidet wurden. Nach der Baubeschreibung des verantwortlichen Architekten gegenüber der Abteilung Bauwesen des Bezirksamts handelte es sich vorher um eine Fassadenfront, die unbedingt zu renovieren gewesen wäre. Nach der Bauakte ist im Rahmen der statistischen Berechnung des Bauvorhabens der Wert für die Wärmeleitfähigkeit der Mineralwollmatten mit 0,035 angegeben. Die Kosten für die Fassadenverkleidung betrugen 48.025,-- DM, wobei es in der Rechnung heißt, daß als Dämmaterial unkaschierter steifer Dämmfilz der Wärmeleitfähigkeitsgruppe 045 geliefert worden sei.

Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB ist eine Erhöhung der jährlichen Miete u.a. dann zulässig, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken. Um eine solche Maßnahme handelt es sich bei der Dämmung der nach Norden gelegenen Hoffassade des Hauses. Der Begriff der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie ist derselbe wie in § 3 Abs. 2 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie (Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG -) in der Fassung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I S. 993/GVBl. S. 1505). § 4 Abs. 3 Nr. 1 ModEnG bestimmt dabei als bauliche Maßnahme, die nachhaltig eine Einsparung von Heizenergie bewirkt, auch die wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung von Außenwänden. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift, die zur Auslegung des Begriffs der nachhaltigen Energieeinsparung in § 11 Abs. 1 AMVOB herangezogen werden muß, sind im vorliegenden Fall erfüllt. Durch die Fassadenverkleidung der Rückfront des Hauses ist eine wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung dieser Außenwand erreicht worden.

Grundlage dafür ist die zunächst von der Heizungsinstallationsfirma vorgelegte und sodann von der technischen Prüfstelle des Senators für Bau- und Wohnungswesen überarbeitete Wärmebedarfsberechnung für die Hoffront des Hauses. Auch die Beteiligten haben gegen die Maßgeblichkeit dieser Berechnung nach DIN 4701 im Grundsatz keine Einwendungen erhoben, so daß der Senat sie in der vom Bekl. erarbeiteten Fassung seiner Überzeugungsbildung zugrunde legt. Änderungen waren allerdings in zwei Punkten vorzunehmen.

Nach der Baubeschreibung, die der für die Fassadenverkleidung verantwortliche Architekt im Oktober 1979 gegenüber dem Bauaufsichtsamt abgegeben hat, war die Rückfassade des Hauses dringend instandsetzungsbedürftig. Dies deckt sich mit den Angaben der Kl., die stets vorgetragen haben, daß auf der einen Seite der Rückfront großflächig Putz gefehlt habe.

In nicht zu beanstandener Weise ist deshalb der Bekl. bei der Wärmebedarfsberechnung davon ausgegangen, daß etwa 1/4 des Außenputzes gefehlt habe, und er hat deshalb die Stärke des Putzes lediglich mit 0,015 m anstelle von sonst für Außenputz üblichen 0,02 m angenommen. Für den Vergleich der Wärmedämmeigenschaften der Außenwand vor und nach der baulichen Maßnahme kommt es indessen nicht darauf an, wie sich die Eigenschaften der verkleideten Fassade zu denen der vorher instandsetzungsbedürftigen Wand verhalten. Entscheidend ist vielmehr allein, ob die Wärmedämmung durch die Fassadenverkleidung gegenüber einer - hypothetisch - ordnungsgemäß instandgesetzten Wand wesentlich verbessert worden ist. Daraus folgt zwingend, daß bei einem Vergleich der Wärmebedarfsverluste bei der Ermittlung der Werte für die ungedämmte Rückfront des Hauses von einer Stärke des Außenputzes von 0,02 m auszugehen ist, während bei der Bestimmung der Werte für die gedämmte Fassade eine Außenputzstärke von 0,015 m zugrunde gelegt werden muß.

In der vorgelegten Wärmebedarfsberechnung hat der Bekl. den Wert für den Transmissionswärmeverlust der Mineralfasermatten mit 0,035 kcal/h angenommen. Dies entspricht dem Wert, wie er im Baugenehmigungsverfahren von dem verantwortlichen Architekten angegeben worden ist. Demgegenüber heißt es in der Rechnung der Firma, die die Fassadenverkleidung ausgeführt hat, es sei Dämmaterial der Wärmeleitfähigkeitsgruppe 045 geliefert worden. Der Senat geht deshalb zugunsten der Kl. davon aus, daß entgegen der Baubeschreibung im Baugenehmigungsverfahren tatsächlich Mineralfasermatten mit dem höheren Transmissionswärmeverlustwert von 0,045 kcal/h verwendet worden sind. Dafür spricht möglicherweise auch, daß die tatsächlichen Kosten der Fassadenverkleidung nicht unerheblich unter den veranschlagten Kosten gelegen haben. Unter Berücksichtigung dieser Änderungen ergibt sich folgende Berechnung:

III. und IV. Obergeschoß:

k-Zahl vorher: 1,393;

nachher: 0,625;

Differenz: 0,768;

Energieeinsparung 1722/E W/h;

1. und 2. Obergeschoß:

k-Zahl vorher: 1,133;

k-Zahl nachher: 0,567;

Differenz: 0,566;

Energieeinsparung: 1289 W/h;

Erdgeschoß:

k-Zahl vorher: 0,955;

k-Zahl nachher: 0,518;

Differenz: 0,437;

Energieeinsparung: 273 W/h;

insgesamt eine Energieeinsparung durch die gedämmte Fassade: (1722 + 1289 + 273 =) 3284 W/h.

Aus der Verbesserung der Dämmwerte ergibt sich bei 2968 Benutzungsstunden der Zentralheizung pro Heizperiode und unter Zugrundelegung der von den Beteiligten nicht angezweifelten Annahme, daß 10 000 W/h einem Liter Öl entsprechen, ein Ölminderverbrauch von 1218,364 l Öl pro Heizperiode für das gesamte Haus. Umgerechnet auf die tatsächlichen Verhältnisse der Heizperiode 79/80 ergibt das eine Energieeinsparung von 9,65 % und für die Kl. angesichts ihres damaligen Heizkostenanteils eine Kosteneinsparung von 7,77 DM pro Monat.

Angesichts dieser Rechnung kann dem Vergleich der Heizkostenabrechnungen für die zurückliegenden Heizperioden kein maßgebliches Gewicht beigemessen werden. Zwar ist es nicht im Grundsatz ausgeschlossen, die Frage der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie im Sinne des § 11 Abs. 1 AMVOB mit einem Vergleich der Kostenabrechnungen zu beantworten und die Frage der verbesserten Wärmedämmung im Sinne des § 4 Abs. 1 Nr. 1 ModEnG mit Hilfe eines Vergleichs der Heizkostenabrechnungen zu kontrollieren; doch muß im vorliegenden Fall berücksichtigt werden, daß sich die beheizte Fläche des Hauses in den zurückliegenden Heizperioden wegen des Ausbaus des Dachgeschosses und des vorübergehenden Leerstandes der Wohnungen im 4. Obergeschoß mehrfach geändert hat und daß neben der Fassadenverkleidung durch das Auswechseln der einfachverglasten Fenster an der Rückfront des Hauses gegen isolierverglaste Fenster weitere energiesparende Maßnahmen durchgeführt worden sind. Auch wenn deshalb bei einem Vergleich der Heizkostenabrechnungen die wechselnde gesamtbeheizte Fläche des Hauses rechnerisch berücksichtigt wird, lassen sich zuverlässige Aussagen über den Effekt der Fassadenverkleidung nicht gewinnen. Nur darauf aber kommt es hier an.

Soweit die Kl. zu Recht darauf hinweisen, daß sie bei einer Anerkennung der Fassadenverkleidung als Modernisierungsmaßnahme eine monatliche Heizkosteneinsparung von 7,77 DM mit einem Erhöhungszuschlag von 52,15 DM finanzieren müssen, folgt auch daraus nicht, daß die Fassadenverkleidung bei der Bestimmung des Wertverbesserungszuschlages außer Ansatz zu bleiben hat. Bereits in seinem Urteil vom 21. Februar 1984 (OVG B 72.83) hat der Senat entschieden, daß der Mieterhöhungsgrund der nachhaltigen Energieeinsparung in § 11 Abs. 1 AMVOB nicht zur tatbestandlichen Voraussetzung hat, daß die die Mieterhöhung zulassenden Maßnahmen des Vermieters sich unmittelbar zum Vorteil der Mieter auswirken. Vielmehr kommt es dabei gerade nicht auf Gebrauchsvorteile oder wirtschaftliche Vorteile für den Mieter, sondern im Interesse der Senkung des allgemeinen Energieverbrauchs auf eine mengenmäßige Einsparung von Heizenergie an. An dieser Auffassung hält der Senat fest. Danach ist es gerade nicht erforderlich, daß die heizenergiesparenden Maßnahmen der Beigeladenen mit der Folge eines erheblichen Mieterhöhungszuschlages für die Kl. durch finanzielle Einsparungen an Heizkosten aufgewogen werden. Soweit es für die Disparität zwischen Mieterhöhungsbetrag und finanzieller Heizkosteneinsparung Grenzen geben dürfte, gibt der vorliegende Sachverhalt keine Veranlassung, diese allgemein festzulegen; denn eine nach der maßgeblichen DIN-Norm zu berechnende voraussichtliche Heizenergieeinsparung von knapp 10 % muß unter dem Gesichtspunkt einer allgemeinen mengenmäßigen Beschränkung des Energieverbrauchs als so erheblich angesehen werden, daß auch ihre anteilige Finanzierung durch einen Mieterhöhungsbetrag von 51,25 DM von seiten der Kl. noch nicht als unvertretbar und völlig unbillig gelten kann.