Maßgeblichkeit der tatsächlichen Wohnfläche für ortsübliche Miete

Für die Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses kommt es nicht auf die Wohnfläche an, die im Mietvertrag angegeben ist, sondern auf die tatsächliche Wohnfläche. Das gilt auch dann, wenn die tatsächliche Wohnfläche größer als die im Mietvertrag angegebene ist. (Leitsatz der Redaktion)

Der Vermieter verlangte die Zustimmung zur Mieterhöhung. Im Wohnungsmietvertrag hieß es zur Wohnfläche: "Die Wohnfläche ist mit 63 m2 vereinbart." Tatsächlich betrug die Wohnungsgröße 67,07 m2.

Aus den Gründen: Der ortsübliche Vergleichsmietzins errechnet sich vorliegend anhand einer Wohnungsgröße von 67,07 m2. Für die Bestimmung des ortsüblichen Mietzinses kommt es nämlich nicht auf die Wohnfläche an, die im Mietvertrag angegeben war, sondern auf die tatsächliche Wohnfläche, die sich aus dem vom Kl. eingereichten Aufmaß ergibt. Insoweit hat der Bekl. nämlich nur pauschal bestritten, daß das Aufmaß zutreffend erstellt worden sei. Bei der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag handelt es sich auch nicht stets um eine rechtsgeschäftlich bindende Vereinbarung der Parteien und auch nicht um eine einseitige Zusicherung durch den Vermieter. Die Mieterhöhung ist daher für die anteilige Fläche, die über die Angabe im Mietvertrag hinausgeht, nicht ohne das Hinzutreten besonderer Umstände, die auf eine Vereinbarung schließen lassen, gemäß § 557 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Dies ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die Parteien ausdrücklich eine Quadratmetermiete vereinbart haben und damit zu erkennen geben, daß sie die Berechnung von der Größe abhängig machen. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Allein die Tatsache, daß es in § 1 des Mietvertrages heißt: "Die Wohnfläche ist mit 63 m2 vereinbart.", bedeutet nicht, daß diese Fläche bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verbindlich zugrunde zu legen ist. Zwar ist der Bekl. zuzugestehen, daß eine Wohnfläche auch zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart werden kann. Allein die zitierte Regelung läßt jedoch noch nicht auf eine entsprechende tatsächlich getroffene Vereinbarung der Parteien schließen (vgl. BGH, NJW 2004, 1947, 1948 = GE 2004, 682 für die Regelung: "Die Wohnfläche wird mit 126,45 Quadratmetern vereinbart."; vgl. auch BGH, NJW 2004, 2230 = GE 2004, 680). Konkreten Tatsachenvortrag, wie es zu einer entsprechenden Vereinbarung gekommen sein soll, hat die Bekl. auch auf den Hinweis des erkennenden Gerichts vom 1. Februar 2005, daß in der getroffenen Regelung noch keine Vereinbarung über die Wohnfläche erblickt werde, nicht erbracht. Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hat grundsätzlich auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen, es sei denn, die Parteien hätten eine bestimmte Fläche vereinbart, was vorliegend aber gerade nicht festgestellt werden kann (vgl. auch BGH GE 2004, 1021, 1022).

Im Hinblick auf die Entscheidung des BGH in NJW 2004, 1947, 1948 (= GE 2004, 682) hat es das erkennende Gericht nicht für erforderlich erachtet, die Revision zuzulassen (§ 543 Abs. 2 ZPO), denn danach reicht auch dem BGH die lapidare Regelung einer bestimmten Quadratmeterfläche als vereinbart nicht aus, um auf jeden Fall von einer verbindlichen Quadratmeterfläche für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auszugehen (vgl. insoweit noch weitergehend RE des OLG Dresden, GE 1998, 122).

Man hat bisher immer angenommen, daß es für Mieterhöhungen und für Betriebskostenabrechnungen immer auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt, es sei denn (für die Mieterhöhung), daß eine geringere Wohnungsgröße vereinbart war, an die sich der Vermieter halten müsse. Das muß aufgrund neuerer Entscheidungen kritisch überdacht werden.

a) Im Mietvertrag lautete die Wohnflächenangabe wie folgt: "Die Wohnfläche ist mit 63 m2 vereinbart." Tatsächlich war die Wohnfläche jedoch höher und betrug 67,07 m2. Fraglich war, welche Größe der Mieterhöhung zugrunde zu legen war.

b) In einem anderen Mietvertrag hieß es zur Wohnfläche: "Wohnfläche: 121,49 m2." Tatsächlich war die Wohnfläche größer und betrug 131,80 m2.

a) Die Zivilkammer 65 (Einzelrichter) des Landgerichts Berlin sah in der mietvertraglichen Wohnflächenangabe keine Vereinbarung einer bestimmten Wohnungsgröße in dem Sinne, daß die wahre Wohnungsgröße dem Streit der Mietvertragsparteien entzogen und die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festgelegt werden sollte (vgl. BGH, Urt. v. 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 = GE 2004, 682). Es komme daher bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die (vorliegend höhere) tatsächliche Wohnfläche an.

b) Die Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin ging ebenfalls von der höheren Wohnfläche aus, deutete aber an, daß die im Mietvertrag festgehaltene Größe für Mieterhöhungen dann maßgeblich sein könnte, wenn die Parteien im Mietvertrag eine Größe vereinbart hätten, die kleiner ist als die tatsächliche Größe. Eine derartige Vereinbarung konnte die Kammer allerdings nicht erkennen.

In beiden Fällen ist die Revision nicht zugelassen worden.

Für die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete war es bisher überwiegende Meinung, daß es für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommt. Damit schließt sich die mietvertragliche Vereinbarung einer höheren Wohnfläche aus (vgl. u. a. Kinne in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 557 Rdn. 11). Hatten die Vertragsparteien allerdings eine Größe vereinbart, die kleiner ist als die tatsächliche Größe, dann sollte die im Mietvertrag festgehaltene Größe für Mieterhöhungen maßgeblich sein. Als Begründung bezog man sich auf § 557 Abs. 3 BGB, wonach der Vermieter Mieterhöhungen grundsätzlich nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen könne, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluß aus den Umständen ergibt (vgl. u. a. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, 8. Aufl., § 558 Rdn. 71). Fraglich war dazu, unter welchen Voraussetzungen von einer Vereinbarung im Rechtssinne auszugehen war. Teilweise sollte es schon reichen, daß im Mietvertrag bei der Angabe des vermieteten Objektes die Wohnungsgröße angegeben war, ohne daß es sich erkennbar um einen gerundeten Ca.-Betrag handelt (vgl. Börstinghaus aaO.). Wurde bei der Wohnungsgröße die Formulierung gebraucht "wird ... vereinbart", galt das um so mehr als Vereinbarung.

Die Entscheidung des BGH vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03 - (GE 2004, 682) ist in dieser Hinsicht "wesentlich zurückhaltender". Dort wird ausgeführt, eine vertragliche Vereinbarung der Mietfläche könne den Sinn haben, die wahre Größe der Wohnung dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen verbindlich festzulegen. Für eine Vereinbarung in diesem Sinne fehlten dem BGH Anhaltspunkte, weil im zugrunde liegenden Fall der Vermieter keinen konkreten Tatsachenvortrag erbracht habe, wie es zu einer solchen Abrede gekommen sein soll. Gegen das Vorbringen des Vermieters, es handele sich um eine Vereinbarung, spreche der eigene Hinweis, man habe die Größenangaben aus vorherigen Verträgen des Voreigentümers des Hauses übernommen (habe also überhaupt keine Vorstellungen zur Rechtsfolge gehabt). Aufgrund dieser Entscheidung wird man nicht mehr bei der reinen Wohnflächenangabe, aber auch nicht bei der (klauselartigen) Formulierung "wird ... vereinbart" davon ausgehen können, daß es sich um eine von der wahren Wohnfläche unabhängige Vereinbarung handelt.

Die Entscheidung des BGH bezieht sich auf den Fall einer geringeren Wohnfläche als die im Mietvertrag angegebene Fläche. Konsequent bezieht die ZK 65 des LG Berlin das auch auf eine höhere tatsächliche Wohnfläche im Hinblick auf eine niedrigere im Mietvertrag angegebene. Die Rechtsprechung, wonach eine kleinere vereinbarte Fläche der tatsächlich größeren Fläche vorgehen soll, dürfte gerade auch im Hinblick auf die Entscheidung des BGH nicht mehr zu halten sein. Im übrigen war die Begründung mit § 557 Abs. 3 2. Hs. BGB ohnehin recht brüchig. Denn es ist nicht recht nachzuvollziehen, daß sich ein Mieterhöhungsausschluß im Sinne des § 557 Abs. 3 aus einer Flächenvereinbarung ergeben soll. Der Erhöhungsausschluß steht im Kontext zur Mieterhöhung durch Vereinbarung im Sinne des § 557 Abs. 1 BGB. Dort handelt es sich um eine betragsmäßige Erhöhung der Miete, über die sich die Mietvertragsparteien verständigen können. Gleiches gilt für eine Vereinbarung über einen Mieterhöhungsausschluß, der schwerlich der Vereinbarung einer Wohnungsgröße entnommen werden kann.

Fazit für die Mieterhöhung: Im Zweifel liegt bei Wohnflächenangaben im Mietvertrag keine von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Vereinbarung vor. Die tatsächliche Wohnfläche ist für die Mieterhöhung maßgeblich, unabhängig davon, ob die Wohnflächenangabe im Mietvertrag höher oder niedriger als die tatsächliche Wohnfläche ist.

Für die Betriebskostenabrechnung kommt es nach § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich auf die Wohnfläche an. Gemeint ist dabei die tatsächliche Wohnfläche, die nach der Entscheidung des BGH vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03 - (GE 2004, 680) im Regelfall auch im freifinanzierten Wohnraum nach den Bestimmungen der §§ 42 bis 44 II. BV und jetzt nach der Wohnflächenverordnung errechnet wird. Vereinbarungen zwischen den Mietvertragsparteien über eine von der tatsächlichen Wohnungsgröße abweichende Fläche können im Hinblick auf eine Betriebskostenabrechnung gegenüber der Mietergemeinschaft in einem Wohnhaus keinerlei Wirkung entfalten, da es sich insofern um eine Vereinbarung zu Lasten Dritter handeln würde, die unwirksam wäre, denn eine derartige Vereinbarung würde die Gesamtwohnfläche des Hauses verändern und damit die Betriebskostenabrechnung auch für andere Wohnungen. Denkbar wäre überhaupt nur eine im Innenverhältnis der Mietvertragsparteien wirkende Vereinbarung, wobei die Kosten der vereinbarten zur tatsächlichen Fläche der Vermieter zu tragen hätte (vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, aaO., § 556 a Rdn. 29). Es erhellt sich kaum, welchen Sinn eine derartige Vereinbarung haben sollte. Überdies müßte sie auch insofern den Voraussetzungen aufgrund der BGH-Entscheidung VIII ZR 295/03 entsprechen, wovon im Zweifel nicht auszugehen ist.

Fazit für die Betriebskostenabrechnung: Für die Betriebskostenabrechnung ist im Hinblick auf die Gesamtabrechnung von der tatsächlichen Wohnfläche auszugehen. Im Zweifel liegt bei einer abweichenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag keine anderweitige Vereinbarung vor, so daß auch bei der Abrechnung für die einzelne Wohnung von der tatsächlichen Wohnfläche auszugehen ist.