Maßgeblichkeit der als Wohnfläche vereinbarten Grundfläche

Wird im Mietvertrag die Größe der Wohnung ausdrücklich auf der Basis der Grundfläche vereinbart, ist diese und nicht die nach der Wohnflächenverordnung ermittelte Wohnfläche bei der Beurteilung der Frage zugrunde zu legen, ob die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der im Mietvertrag angegebenen zurückbleibt und damit ein zur Minderung berechtigender Mangel vorhanden ist. (Leitsatz der Redaktion)

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Rückforderung überzahlter Mieten gemäß § 812 BGB nicht zu. Die Mietzahlungen sind mit Rechtsgrund geleistet worden. Die von dem Kl. geschuldete Miete war nicht gemäß § 537 BGB a. F. bzw. § 536 BGB n. F. aufgrund einer Abweichung zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Fläche der Wohnung gemindert. Zwar stellt eine geringere Fläche als im Mietvertrag jedenfalls dann einen Fehler im Sinne der vorgenannten Vorschriften dar, wenn die Abweichung erheblich ist, d. h. wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % hinter der vereinbarten zurückbleibt (BGH WuM 2004, 336 = GE 2004, 682, 683). Entgegen der Auffassung des Kl. sind zur Berechnung der tatsächlichen Fläche jedoch nicht zwingend die Regelungen in §§ 42 bis 44 der II. BV bzw. die WohnflächenVO heranzuziehen.

Auch wenn die vorgenannten Vorschriften im Regelfall auch bei frei finanziertem Wohnraum in der Praxis zu sachgerechten Ergebnissen führen und verbreitet für die Ermittlung der Wohnflächen solcher Wohnräume herangezogen werden (BGH GE 2004, 680), liegen hier Anhaltspunkte vor, daß nach dem Willen der Parteien diese Vorschriften keine Anwendung finden sollten. Sie haben nämlich im vorliegenden Fall im Mietvertrag die Größe der Wohnung ausdrücklich auf der Basis der Grundfläche vereinbart. Anders als in den den obigen Entscheidungen des BGH zugrundeliegenden Fällen ist die Fläche der Wohnung nicht als Wohnfläche bezeichnet. Entgegen der Auffassung des Kl. sind insbesondere die Bezeichnungen "Wohnfläche" und "Grundfläche" nicht gleichbedeutend. Das ergibt sich schon aus den Regelungen in §§ 42 bis 44 der II. BV, wonach die Wohnfläche unter Anrechnung bestimmter Teile der Grundfläche zu ermitteln ist. Der BGH hat in der letztgenannten Entscheidung ausdrücklich die Möglichkeit offengelassen, daß die Parteien dem Begriff der Fläche eine von den Regelungen in §§ 42 bis 44 der II. BV abweichende Bedeutung beimessen, so daß zur Ermittlung der tatsächlichen Fläche auch ein anderer Berechnungsmodus heranzuziehen ist. Es erscheint danach gerade bei einer Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden, wie sie hier vorliegt, auch denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung anzusetzen, ohne dabei einen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 m vorzunehmen (BGH GE 2004, 680). Indem die Parteien in § 1 a des Mietvertrags eine "Grundfläche von ca. 59 m2" vereinbart haben, haben sie sich mangels anderweitiger Anhaltspunkte auch auf die letztgenannte Berechnung unter Berücksichtigung der reinen Grundfläche verständigt. Daß auf dieser Basis eine erhebliche Flächenabweichung vorliegt, hat der Kl. nicht vorgetragen.

Der BGH hat festgelegt: Der Mieter kann die Miete mindern, wenn seine Wohnung mehr als 10 % kleiner als im Mietvertrag angegeben ist. Berechnet wird nach der Wohnflächenverordnung bzw. II. BV. Was ist aber, wenn mietvertraglich eine andere Art der Flächenberechnung vereinbart ist?

Im Mietvertrag stand: "Grundfläche von 59 m2". Der Mieter maß unter Zugrundelegung der §§ 42 bis 44 der II. BV (jetzt Wohnflächenverordnung) nach und stellte eine Abweichung von mehr als 10 % nach unten fest. Er machte Minderung geltend und forderte überzahlte Mieten aus ungerechtfertigter Bereicherung zurück. Beim Amtsgericht hatte der Mieter damit keinen Erfolg. Er wollte nun beim Landgericht für eine durchzuführende Berufung Prozeßkostenhilfe haben. Die ZK 63 lehnte das ab.

Die Kammer kommt zu dem Ergebnis, daß die Flächendifferenz hier nicht anhand der §§ 42 bis 44 der II. BV (jetzt Wohnflächenverordnung) zu berechnen ist, weil eine nach BGH mögliche abweichende Vereinbarung vorliege. Es komme nämlich auf die (reine) Grundfläche an, ohne daß dabei für bestimmte Flächen ein Abzug zu machen sei. Vorliegend handelte es sich um eine Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden. Der Mieter hatte zu einer auf der Basis der Grundfläche errechneten Wohnfläche erhebliche Abweichung nicht vorgetragen.

Nach dem Urteil des BGH vom 24. März 2004 - VIII ZR 44/03 - (GE 2004, 680) können für die Beantwortung der Frage, ob die anrechenbare Wohnfläche einer Mietwohnung von der im Mietvertrag angegebenen Fläche in erheblicher Weise abweicht, im Regelfall auch im freifinanzierten Wohnraum die Bestimmungen der §§ 42 bis 44 II. BV (jetzt Wohnflächenverordnung) als Maßstab herangezogen werden. Nach § 2 WoFlV gehören zur Wohnfläche einer Wohnung die Grundflächen der Wohnung. Dennoch ist Wohnfläche nicht dasselbe wie Grundfläche. Zu unterscheiden ist zwischen der reinen Grundfläche unabhängig vom Schnitt der Wohnung, Höhe der Räume usw. und der nach der Wohnflächenverordnung über die Grundfläche ermittelten Wohnfläche, bei der bestimmte Flächen nicht in die Wohnfläche einbezogen werden oder z. B. nach § 4 Nr. 2 bei Räumen mit einer lichten Höhe von mindestens 1 m und weniger als 2 m nur zur Hälfte angerechnet werden. Nur die nach der Wohnflächenverordnung (bzw. früher II. BV) ermittelte Fläche ist im Zweifel Wohnfläche.

Nach der o. a. Entscheidung des BGH können die Mietvertragsparteien dem Begriff der Wohnfläche im Einzelfall eine abweichende Bedeutung beimessen. Es erscheine z. B. bei einer Maisonette-Wohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden (wie die vorliegende Wohnung) denkbar, als Wohnfläche die reine Grundfläche der Wohnung nach der DIN 277 anzusetzen, ohne dabei also einen Abzug von Flächen mit einer lichten Höhe unter 2 m vorzunehmen.