Maßgeblicher Mietspiegel für Mieterhöhungsverlangen

Maßgeblicher Mietspiegel für Mieterhöhungsverlangen; Stichtag; Berechnung des Energieverbrauchskennwerts

1. Für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ist auf den im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens geltenden Mietspiegel auch dann abzustellen, wenn das Zustimmungsverlangen nach dem für dessen Erstellung festgelegten Stichtag, aber vor dessen Inkrafttreten zugegangen ist.

2. Für die Berechnung des Energieverbrauchskennwerts sind die aktuellen Werte zugrunde zu legen, wenn die aufgrund eines älteren Energieausweises aufgestellten Behauptungen des Vermieters dazu erheblich bestritten worden sind.

(Leitsätze der Redaktion)

1. Der Kl. hat unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt einen Anspruch auf Zustimmung des Bekl. zu einer Mieterhöhung in Höhe von 64,04 €. Die bisherige Miete von 885,95 € entspricht der ortsüblichen Miete.

Zu Recht hat das Amtsgericht zur Ermittlung der Ortsüblichkeit der von der Kl. verlangten erhöhten Miete den Mietspiegel 2013 zugrunde gelegt. Es gilt die tatsächliche Vermutung nach § 558 d Abs. 3 BGB, wonach vermutet wird, dass die im qualifizierten Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Denn der Mietspiegel 2013 stellt einen qualifizierten Mietspiegel i.S.d. § 558 d BGB dar. Der Mietspiegel 2013 ist auch dann anwendbar, wenn, wie hier, das Erhöhungsverlangen nach dem für die Erstellung des Mietspiegels 2013 festgelegten Stichtag, aber vor dem Inkrafttreten des Mietspiegels 2013 dem Mieter zugegangen ist. Denn es ist Aufgabe des Gerichts, die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens festzustellen (vgl. Urteil des BGH vom 29.2.2012 - VIII ZR 346/10 -, GE 2012, 541 des Kammergerichts vom 12.11.2009 - 8 U 106/09 -, GE 2010, 60). Zur Klärung dieser tatsächlichen Frage ist der spätere Mietspiegel besser geeignet, da er die ortsübliche Miete zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens besser abbildet, weil der Zeitpunkt der Erhebung der Daten für die Erstellung des Mietspiegels näher am Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens liegt als der frühere Mietspiegel (vgl. Schmidt‑Futterer/Börstinghaus, 11. Aufl. 2013, Rn. 46 zu § 558 d BGB). Dass zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens der spätere Mietspiegel noch nicht in Kraft war und dementsprechend die Mieterhöhung mit dem früheren Mietspiegel begründet wurde, steht dem nicht entgegen. Denn die Notwendigkeit der Angaben nach § 558 a BGB dienen der Begründung des Mieterhöhungsverlangens, während es bei der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung um die materielle Berechtigung zur Mieterhöhung geht (vgl. Schmidt‑Futterer, aaO.). Soweit sich der Kl. auf eine nicht hinnehmbare Rechtsunsicherheit beruft, kann dem ebenfalls nicht gefolgt werden, weil die Frage der Ortsüblichkeit keine Rechtsfrage, sondern eine Tatsachenfrage ist.

Unter Zugrundelegung des Mietspiegels 2013 ist die bisherige Miete von 885,94 € ortsüblich.

Die erstinstanzliche Einteilung in das Mietspiegelfach K 7 und die Annahme der positiven Gruppen 1 bis 3 wurden mit der Berufung nicht beanstandet.

Hinsichtlich der Gruppe 4 hat die Berufung Erfolg, soweit darauf abgestellt wird, dass ein wohnwertminderndes Merkmal vorliegt, weil der Energieverbrauchskennwert größer als 170 kWh/(m2a) ist. Ob es im streitgegenständlichen Mehrfamilienhaus Leerstände gab, kann dabei offen bleiben.

Der Energieverbrauchskennwert ist der sich aus dem Energieverbrauch der letzten drei Jahre nach bestimmten Maßgaben unter Heranziehung bestimmter Parameter zu ermittelnde Wert.

Die Gültigkeitsdauer eines Energieausweises nach § 17 Abs. 6 EnVO besagt nicht, dass ein gültiger Energieausweis zur Ermittlung des Energieverbrauchskennwerts zwingend zugrunde zu legen ist. Denn zur Klärung der tatsächlichen Frage nach dem Energieverbrauchskennwert zum Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ist auf die Werte abzustellen, die den Energieverbrauchskennwert zu diesem Zeitpunkt am besten abbilden.

Vorliegend hat der Bekl. die auf der Grundlage des Energieausweises 2009 erfolgten Behauptungen des Kl. zum Energieverbrauchskennwert erheblich bestritten, indem er statt der Werte für die Jahre 2006 bis 2008 die aktuelleren Werte für die Jahre 2010 bis 2012 vorgetragen hat. Gegen diese Werte hat der Kl. seinerseits keine durchgreifenden Einwendungen erhoben. Der Energieverbrauchskennwert berechnet sich nach diesen Maßstäben zunächst anhand des Energieverbrauchs, den der Bekl. für die Jahre 2010 bis 2012 mitgeteilt hat (94.955 kwh für 2012, 92.616 kwh für 2011, 92.567 kwh für 2010). Wie in der als Anlage K 21 vom Kl. eingereichten Kundeninformation dargelegt wurde, ist sodann eine Umrechnung mit dem Faktor 0,9 zur Ermittlung des Energiekennwerts (unterer Heizwert) vorzunehmen (85.459,4 für 2012; 83.354,4 für 2011; 83.310,3 für 2010). Sodann erfolgt eine Klimabereinigung durch Multiplizierung dieses Energiekennwerts mit den Faktoren 1,12, für 2012, 1,24 für 2011, 0,95 für 2010.

Dieses Ergebnis ist durch 544,67 zu dividieren, d. h., durch die Wohn‑ und Heizfläche von 453,89 m2, die mit dem für Mehrfamilienhäuser geltenden Faktor 1,2 multipliziert wird. Dies ergibt für 2010 bis 2012 einen durchschnittlichen Energiekennwert von 170,27 kWh/m2 (175,73 kWh/m2 für 2012, 189,76 kWh/m2 für 2011 und von 145,31 kWh/m2 für 2010).

Der Warmwasseranteil ist bereits in den oben genannten Werten enthalten, da eine dezentrale Warmwasserbereitung nicht gegeben ist.

Für die Berechnung des Energieverbrauchskennwerts sind die aktuellen Werte zugrunde zu legen, wenn die aufgrund eines älteren Energieausweises aufgestellten Behauptungen des Vermieters dazu erheblich bestritten worden sind.

Die Mietvertragsparteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens u. a. darüber, welcher Mietspiegel dafür anzuwenden sei und welche Verbrauchswerte der Berechnung des Energieverbrauchskennwerts zugrunde zu legen seien. Für dessen Berechnung hatte der Vermieter die dem Energieausweis 2009 zugrunde gelegten Werte für 2008 und 2009 verwendet, während der Mieter auf den Energieverbrauch für 2010 bis 2012 abstellte.

Gegen die Verurteilung durch das Amtsgericht legte der Mieter Berufung ein.

Die Berufung hatte Erfolg. Nach Ansicht der ZK 65 hatte das Amtsgericht zur Ermittlung der Ortsüblichkeit der verlangten erhöhten Miete zu Recht den Mietspiegel 2013 zugrunde gelegt. Für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sei auf den im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens geltenden Mietspiegel abzustellen. Das gelte auch dann, wenn das Zustimmungsverlangen – wie hier – nach dem für dessen Erstellung festgelegten Stichtag, aber vor dessen Inkrafttreten zugegangen sei.

Allerdings habe das Amtsgericht für den Energieverbrauchskennwert zu Unrecht auf die vom Vermieter vorgetragenen Werte abgestellt. Für dessen Berechnung habe der Vermieter zu Unrecht die dem Energieausweis 2009 zugrunde gelegten Werte für 2008 und 2009 verwendet; vielmehr sei der für 2013 maßgebende Wert nach dem vom Mieter vorgetragenen Energieverbrauch für 2010 bis 2012 abzustellen.

Der Entscheidung ist zuzustimmen.

Die ZK 65 stellt zu Recht auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ab, obwohl der Erhebungsstichtag davor lag (KG, Urteil vom 12. November 2009, 8 U 106/09, GE 2010, 60; LG Berlin, Hinweisbeschluss vom 17. Januar 2014 , 65 S 334/13, GE 2014, 254; LG Berlin, Urteil vom 6. Juni 2011, 67 S 516/09, GE 2011, 1231; LG Berlin, Urteil vom 18. Januar 2011, 63 S 241/10, GE 2011, 411; LG Berlin, Urteil vom 4. Dezember 2009, 63 S 97/09, GE 2010, 61).

Auch hinsichtlich der Ermittlung des Energieverbrauchskennwerts geht die ZK 65 richtig davon aus, dass auch insoweit die aktuellen Werte heranzuziehen sind, so dass es nicht auf diejenigen in einem älteren Energieausweis ankommt.