Maßgeblicher Mietspiegel auf Zugang des Mieterhöhungsverlangens bezogen

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt von der Bekl. aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 14.9.2006 - der Bekl. zugegangen am 28.9.2006 - eine Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete von 662,65 € monatlich um 132,53 € monatlich auf 795,18 € unter Bezugnahme auf den Berliner Mietspiegel 2005. Das Amtsgericht hat - nach Einholung eines Sachverständigengutachtens des Sachverständigen B. vom 9.5.2008 und dessen ergänzender Stellungnahme vom 5.8.2008 - die Bekl. zur Zustimmung auf 741,93 € monatlich bruttokalt verurteilt. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Ermittlung der Vergleichsmiete durch das Sachverständigengutachten sei zielgenauer als die Wertermittlung nach dem Mietspiegel und habe eine Bruttokaltmiete von 5,83 € pro m2 ergeben, die auf eine Wohnungsgröße von 127,26 € pro m2 umzulegen sei.

Gegen dieses, der Bekl. am 2.2.2009 zugestellte Urteil hat diese am 26.2.2009 Berufung eingelegt, die am 2.4.2009 begründet worden ist. Die Bekl. wendet ein, die Einholung eines Sachverständigengutachtens sei nicht geboten gewesen; vielmehr sei der Berliner Mietspiegel 2005 einschlägig. Nach ihrer Auffassung ergebe sich aufgrund der Einordnung in das Feld K2 des Berliner Mietspiegels 2005 eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,91 € pro m2.

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung führt in der Sache nicht zum Erfolg. Sie ist unbegründet und war daher zurückzuweisen. Die örtliche Vergleichsmiete kann hier anhand des Berliner Mietspiegels ermittelt werden. Soweit sich der Vermieter auf einen qualifizierten Mietspiegel berufen hat, erfolgt diese Überprüfung anhand eines Vergleichs der in dem Mietspiegel ausgewiesenen Mietzinsspanne mit dem begehrten erhöhten Mietzins; in diesem Rahmen ist der Mietzins zu ermitteln, den der Vermieter berechtigterweise verlangen kann (BGH, Urteil vom 12.11.2003 - VIII ZR 52/03 -, GE 2004, 232 = NJW 2004, 1379). Eine Präferenz im Rahmen der zur Verfügung stehenden Beweismittel zugunsten der Einholung eines Sachverständigengutachtens ergibt sich nicht. Die Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert die Ermittlung der tatsächlich und üblicherweise gezahlten Miete für vergleichbare Wohnungen (BVerfG vom 23.4.1974 - 1 BvR 6/74 -, NJW 1974, 1939). Sie ist ein objektiver Maßstab, der einen repräsentativen Querschnitt der üblichen Entgelte darstellen soll. Ein Sachverständigengutachten, das die oben genannten Voraussetzungen erfüllt, würde einen erheblichen Aufwand verursachen, der nur dazu diente, die Wohnung in die Mietspiegelspanne einzuordnen. Ein solcher Aufwand ist jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn - wie auch im vorliegenden Fall - zusätzlich zu dem qualifizierten Mietspiegel, der nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und Mieter anerkannt worden ist (§ 558 d Abs. 1 BGB), eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Denn bei der Orientierungshilfe handelt es sich um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse sowohl der Praxis als auch der Rechtsprechung. Wenn auch bei Vorliegen eines qualifizierten Mietspiegels in der Regel ein Sachverständigengutachten zur Spanneneinordnung einzuholen wäre, würde die in § 558 d Abs. 3 BGB enthaltene Vermutung ihre verfahrensvereinfachende Funktion weitgehend verlieren. Die Verwendung eines qualifizierten Mietspiegels nebst Schätzung der Spanneneinordnung durch das Gericht gemäß § 287 ZPO garantiert im Interesse beider Parteien eine rasche Entscheidung und vermeidet die Entstehung von Gutachterkosten, die im Falle eines Teilunterliegens den Erhöhungsbetrag leicht erheblich schmälern oder sogar aufzehren können (vgl. BGH, Urteil vom 20.4.2005 - VIII ZR 110/04 -, GE 2005, 663).

Im vorliegenden Fall wird durch die dennoch erfolgte Einholung eines Sachverständigengutachtens allerdings der hiermit erhobene Beweis nicht unverwertbar. Ein Beweisverwertungsverbot in diesem Sinne existiert nicht, vielmehr ergibt sich aus den Ausführungen des Bundesgerichtshofs in seiner Entscheidung vom 20.4.2005 (a.a.O.), dass lediglich im Sinne der Prozessökonomie keine Bedenken dagegen bestehen, im Falle des Vorliegens eines qualifizierten Mietspiegels diesen zu bevorzugen. Da auch im Übrigen Anhaltspunkte für die Unverwertbarkeit der von dem Sachverständigen im konkreten Fall getroffenen Feststellungen weder von der Bekl. eingewandt noch sonst ersichtlich sind, kann die Kammer die auf ausreichend großen und repräsentativen Stichproben vergleichbarer Wohnungen ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete des Sachverständigen ebenfalls zugrunde legen.

Soweit die Bekl. einwendet, in Bezug auf das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 14.9.2006 sei der Berliner Mietspiegel 2005 einschlägig, ist dies zutreffend. Denn das Mieterhöhungsverlangen ist der Bekl. unstreitig am 28.9.2006 zugegangen. Maßgebender Zeitpunkt für die Feststellung der Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens (BayObLG vom 27.10.1992 - RE-Miet 3/1992 -, GE 1992, 1265; OLG Karlsruhe vom 18.4.2007 - 7 U 186/06 -, GE 2007, 909; BGH, Urteil vom 26.10.2005 - VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46 = NJW-RR 2006, 227). Indes hat der Sachverständige in seinem Gutachten vorliegend lediglich im Wege und zum Zwecke einer Plausibilitätskontrolle einen Abgleich mit den Werten des Berliner Mietspiegels 2007 vorgenommen, der ohne Einfluss auf die tatsächlich ermittelten Werte für die ortsübliche Vergleichsmiete der streitgegenständlichen Wohnung geblieben ist. Soweit der vom Sachverständigen ermittelte Vergleichsmietzins von 5,83 € pro m2 von den Werten des Berliner Mietspiegels 2007, wie sie der Sachverständige dargestellt hat, um 0,07 € pro m2 nach unten abweicht, geht diese Abweichung nicht zu Lasten der Bekl. und ergibt sich aus der auf konkrete Objektspezifika und Marktverhältnisse abgestellten Analyse des Sachverständigen.

Soweit der erstinstanzlich gefasste Beweisbeschluss vom 4.3.2008 unzutreffend auf den Wirksamkeitszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens - den 1.12.2006 - abstellt, ist auch nicht ersichtlich, dass der zu diesem Stichtag vom Sachverständigen ermittelte Vergleichsmietzins von dem richtigerweise zugrunde zu legenden Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens - 28.9.2006 - rechnerisch abweichen würde.

Maßgebender Zeitpunkt für die Feststellung der Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens beim Mieter; der Erhebungsstichtag des entsprechenden Mietspiegels muss vor dem Zugang, darf also nicht nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens liegen.

Die Mieterhöhung des Vermieters ging am 28. September 2006 beim Mieter ein. Das AG holte ein Sachverständigengutachten ein, das zu einer Bruttokaltmiete von 5,83 €/m2 kam. Das AG verurteilte den Mieter zur Zustimmung. Der Mieter ging in die Berufung. Sein Argument: Nach dem einschlägigen Mietspiegel 2005 sei nur eine Miete von 4,90 €/m2 berechtigt.

Das LG Berlin wies die Berufung zurück. Allerdings ergebe sich im Rahmen der zur Verfügung stehenden Beweismittel keine Präferenz zugunsten der Einholung eines Sachverständigengutachtens. Im vorliegenden Fall werde durch die dennoch erfolgte Einholung eines Gutachtens aber der hiermit erhobene Beweis nicht unverwertbar. Soweit der Mieter einwende, vorliegend sei der Berliner Mietspiegel 2005 einschlägig, treffe das zu. Maßgebender Zeitpunkt für die Feststellung der Vergleichsmiete sei der Zugang der Mieterhöhung. Indes habe der Sachverständige vorliegend lediglich zum Zwecke einer Plausibilitätskontrolle einen Abgleich mit den Werten des Berliner Mietspiegels 2007 vorgenommen; das sei ohne Einfluss auf die tatsächlich ermittelte ortsübliche Miete der streitgegenständlichen Wohnung geblieben.

Die Kammer ist mit dem vorliegenden Urteil von ihrer Entscheidung vom 31. Oktober 2005 - 63 S 167/05 -, GE 2005, 1431, 1433 abgerückt (vgl. hierzu die Entscheidung des KG in diesem Heft Seite 60 unter a.). Vor allem im Hinblick auf die Entscheidung des BGH vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05 -, GE 2006, 46 müsste für die Instanzrechtsprechung jetzt klar sein, dass es für die Feststellung der Vergleichsmiete auf den Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens ankommt.

Es ist indes nicht zu verkennen, dass die Anwendung eines zwar noch maßgeblichen, aber doch auslaufenden Mietspiegels zu "Ungereimtheiten" führen kann. Vorliegend hatte der Mieter anhand des Mietspiegels 2005 eine Quadratmetermiete von 4,91 € ermittelt, während der Sachverständige zu 5,83 €/m2 gekommen ist. Das liegt u. a. daran, dass der Sachverständige die Miete nicht für bestimmte Zeiträume (Mietspiegelzeiträume von zwei Jahren) ermittelt, sondern unter Berücksichtigung einer sich dynamisch entwickelnden Miete einen Wert ermittelt, der sich (mehr oder weniger punktgenau) auf einen bestimmten Stichtag bezieht. Insofern kann ein Sachverständiger die Mietentwicklung genauer berücksichtigen, als es ein Mietspiegel tun kann. Letzterer gibt immer nur im Zeitraum von zwei Jahren bekannt, ob die Miete sich im entsprechenden Segment erhöht - oder aber auch ermäßigt hat. Das ist systemimmanent, führt aber nicht dazu, dass dem einen oder anderen Beweismittel der Vorzug zu geben ist. Ob ein Gericht bei zunehmender "Alterung" des aktuellen Mietspiegels und ersichtlicher Neuerhebung von Mietspiegeldaten zur Einholung von Sachverständigengutachten übergehen sollte, ist eine Frage der richterlichen Überzeugungsbildung im Hinblick auf zu verwendende Beweismittel. Im vorliegenden Fall hat sich die Einholung eines Sachverständigengutachtens möglicherweise (die genaue Einordnung der Wohnung im Rahmen des Mietspiegels 2005 ist hier nicht nachvollziehbar) zu Lasten des Mieters ausgewirkt. Es hätte aber auch genauso gut umgekehrt sein können, wie die Mietentwicklung für viele Mietspiegelspannen zeigt, bei denen es zu niedrigeren Mieten gekommen ist.