Maßgeblicher Mietspiegel für Mieterhöhung, Erhebungsstichtag für Mietspiegel, maßgeblicher Zeitpunkt für Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Trotz Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit dem Mietspiegel der Stadt Aachen 2014 kann der Folgemietspiegel von Aachen 2015 für die Begründetheit des Erhöhungsverlangens herangezogen werden, wenn die für diesen Mietspiegel erhobenen und ausgewerteten Daten auch bzw. schon die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Erhöhungsverlangens zutreffend abbilden (zeitnahe Datenerhebung im Verhältnis zum Zugang des Erhöhungsverlangens).

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat mit Schreiben vom 26.11.2014 eine Erhöhung der Miete um 50,60 € geltend gemacht und sich hierfür auf den Mietspiegel der Stadt Aachen für das Jahr 2014 bezogen. […] Das Amtsgericht hat mit seinem Urteil vom 20. Januar 2016 der Klage nach Beweiserhebung vollständig stattgegeben und hierbei insbesondere entschieden, dass bei der sachverständigen Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete der Mietspiegel der Stadt Aachen für das Jahr 2015 herangezogen werden kann. Die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

I. 1. Die hier allein relevante rechtliche Frage, welcher Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen ist, wenn dem maßgeblichen Mieterhöhungsverlangen noch ein anderer Mietspiegel zugrunde liegt, als er im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung relevant ist, wird in Rechtsprechung und Schrifttum nicht einheitlich beantwortet.

a) Die - soweit ersichtlich - einzige obergerichtliche Entscheidung zu diesem Themenkomplex stammt vom Kammergericht in Berlin (Urteil vom 12.11.2009 - 8 U 106/09 -, GE 2010, 60). Danach entfaltet ein späterer Mietspiegel grundsätzlich keine Relevanz für die Berechtigung eines vorangegangenen Mieterhöhungsverlangens, wenn der Erhebungsstichtag des neuen Mietspiegels zeitlich nach dem Zugang des maßgeblichen Mieterhöhungsverlangens liegt. Diese Entscheidung wird damit begründet, dass es keine verlässlichen Kriterien für eine eigenständige Rückrechnung der Daten eines späteren Mietspiegels auf den Stichtag des Mieterhöhungsverlangens gibt. Dieses Urteil des Kammergerichts macht bereits zweierlei deutlich: Zum einen kommt es auf frühere, möglicherweise abweichende Entscheidungen des Landgerichts Berlin nicht an, weil durch die Entscheidung von 2009 insoweit eine Klärung herbeigeführt worden ist. Zum anderen wird klar, dass die Entscheidung der hier zu beurteilenden Rechtsfrage nicht nur von einem, sondern von zwei Stichtagen und ihrem Verhältnis zueinander abhängig ist. Dabei geht es um den Tag des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens, wobei unstreitig ist, dass für diesen Tag die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bestimmen ist. Andererseits ist aber auch relevant, bis zu welchem Stichtag die Daten für den späteren, aktuelleren Mietspiegel erhoben worden sind. Aus dem Verhältnis dieser Stichtage ergibt sich letztlich die Maßgeblichkeit des früheren oder des späteren Mietspiegels.

b) Dieser Judikatur schließt sich Schüller, in: Bamberger/Roth, Beck‘scher Online-Kommentar BGB, Stand: 1.2.2016, § 558a Rn. 19, an. Er ergänzt, der maßgebliche Erhebungsstichtag liege immer einige Monate vor der Veröffentlichung des späteren Mietspiegels.

c) Die Kommentierung von Börstinghaus (in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Aufl. 2015, § 558d Rn. 46) steht auf dem Standpunkt, es sei in jedem Fall der spätere Mietspiegel heranzuziehen, weil er die bessere Erkenntnisquelle für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstelle; allein dies sei auch die Aufgabe der entscheidenden Gerichte, und nicht etwa die Überprüfung der Berechtigung des Mieterhöhungsverlangens. Gleichwohl schränkt Börstinghaus diese sehr pauschale Aussage wieder ein, wenn er im letzten Satz der zitierten Fundstelle doch darauf abstellt, ob „der neue Mietspiegel die relativ bessere Erkenntnisquelle darstellt“. Vor diesem Hintergrund erscheint die Auffassung von Börstinghaus als in sich selbst nicht ausreichend konsistent. Jedenfalls lässt sich die mit derselben Fundstelle belegte abweichende Ansicht der Bekl., es sei immer derjenige Mietspiegel relevant, in dessen Anwendungsbereich der Zugang des Mieterhöhungsverlangens Falle, mit diesem Zitat aus Sicht der Kammer nicht begründen.

d) Eine vermittelnde, grundsätzlich materiell orientierte Position vertritt Emmerich (in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 558c Rn. 17). Danach bestehen keine Bedenken gegen die Verwertung eines neuen Mietspiegels, sofern dieser Aussagen für den in Rede stehenden Zeitraum enthält, weil nämlich sein Datenmaterial diesen Zeitraum mit umfasst. Derselben Auffassung ist Artz, in: Münchener Kommentar BGB, 7. Aufl. 2016, § 558c Rn. 10, der darauf abstellt, ob der spätere Mietspiegel tauglichere Informationen für die Beurteilung der ortsüblichen Vergleichsmiete bereithält.

2. Für den vorliegenden Fall bedarf es keiner Entscheidung zwischen diesen Auffassungen. Denn sie alle führen im hier zu beurteilenden Sachverhalt zu demselben Ergebnis, nämlich der Anwendbarkeit des Mietspiegels der Stadt Aachen für das Jahr 2015.

a) Dies liegt zum einen daran, dass letztlich alle dargestellten Positionen unter Einschluss der Entscheidung des Kammergerichts vom 12.11.2009 auf der einen und der Auffassung von Börstinghaus auf der anderen Seite des Spektrums letztlich doch auf die Frage abstellen, ob die für den späteren Mietspiegel ausgewerteten Daten Aussagekraft besitzen für die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens. Das ergibt sich für die Entscheidung des Kammergerichts aus deren Begründung, die auf die Unmöglichkeit einer Rückrechnung der Daten des späteren Mietspiegels abstellt und diese damit sehr wohl grundsätzlich für relevant hält. Für die Position von Börstinghaus ergibt sich die hier getroffene Einschränkung bereits aus dem diesbezüglich schon Ausgeführten.

b) Zum anderen zeichnet sich der vorliegende Fall durch die Besonderheit aus, dass das streitgegenständliche Mieterhöhungsverlangen vom 26.11.2014 stammt und damit sehr kurz vor der zeitlichen Geltung des Mietspiegels 2015 zugestellt wurde. Für diesen wurden aber nach dem zwar neuen, aber unbestrittenen und deshalb auch im Berufungsverfahren maßgeblichen Vortrag der Kl. Daten erhoben „bis etwa Mitte Dezember 2014“ (Berufungserwiderung vom 8.6.2016, Seite 2, letzter Absatz). Vor diesem Hintergrund hat die Kammer keine Zweifel, dass die für den Mietspiegel 2015 erhobenen und ausgewerteten Daten auch bzw. schon die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens zutreffend abbilden. Dies wäre erst recht der Fall, wenn die in Rede stehende Datenerhebung, für welche der Stichtag im Mietspiegel der Stadt Aachen leider nicht angegeben wird, deutlich früher abgeschlossen worden wäre.

Die Annahme, maßgeblich sei der Mietspiegel, dessen Erhebungsstichtag zeitlich vor dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter liegt, ist nicht zwingend. Liegt die Datenerhebung zeitnah nach dem Zugang beim Mieter, können die Daten eines Folgemietspiegels wegen besserer Aktualität zur Mietermittlung herangezogen werden.

Der Vermieter verlangte von seinem Mieter mit Schreiben vom 26. November 2014 unter Heranziehung des Mietspiegels der Stadt Aachen 2014 die Zustimmung zur Mieterhöhung (Zustellungsdatum im Urteil nicht angegeben). Das Amtsgericht verurteilte den Mieter nach Beweiserhebung nach sachverständiger Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mit dem Mietspiegel aus Aachen für das Jahr 2015. Dagegen Berufung der Mieter.

Das LG Aachen wies die Berufung zurück. Das Amtsgericht habe zu Recht den Mietspiegel 2015 zugrunde gelegt. Die vorliegend allein relevante rechtliche Frage, welcher Mietspiegel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen sei, wenn dem maßgeblichen Erhöhungsverlangen noch ein anderer Mietspiegel zugrunde liege als der, der im Zeitpunkt der gerichtlichen Entscheidung relevant sei, werde in Rechtsprechung und Schrifttum nicht einheitlich beantwortet.

Das Kammergericht (GE 2010, 60) habe entschieden, dass ein späterer Mietspiegel grundsätzlich keine Relevanz für die Berechtigung eines vorangegangenen Mieterhöhungsverlangens entfalte, wenn der Erhebungsstichtag des neuen Mietspiegels zeitlich nach dem Zugang des maßgeblichen Mieterhöhungsverlangens liege. Die Rechtsprechung sei dem teilweise gefolgt. Die Kommentierung von Börstinghaus (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, § 558d Rn. 46) dagegen stehe auf dem Standpunkt, es sei in jedem Fall der spätere Mietspiegel heranzuziehen, weil er die bessere Erkenntnisquelle für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete darstelle.

Eine vermittelnde Position verträten Emmerich (in: Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 558c Rn. 17) und Artz (in: Münchener Kommentar BGB, 7. Aufl. 2016, § 558c Rn. 10). Danach bestünden keine Bedenken gegen die Verwertung eines neuen Mietspiegels, sofern dieser tauglichere Aussagen für den in Rede stehenden (Mieterhöhungs-) Zeitraum enthalte, weil sein Datenmaterial diesen Zeitraum mit umfasse.

Für den vorliegenden Fall bedürfe es keiner Entscheidung zwischen diesen Auffassungen. Denn sie würden alle zu demselben Ergebnis führen, nämlich der Anwendbarkeit des Folgemietspiegels für das Jahr 2015. Hier bestehe die Besonderheit, dass das Mieterhöhungsverlangen vom 26. November 2014 stamme und damit sehr kurz vor der zeitlichen Geltung des Mietspiegels 2015 zugestellt worden sei. Es sei unstreitig, dass für den Mietspiegel 2015 Daten bis etwa Mitte Dezember 2014 erhoben worden seien. Vor diesem Hintergrund habe das Gericht keine Zweifel, dass die erhobenen und ausgewerteten Daten auch bzw. schon die ortsübliche Vergleichsmiete bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens abbilden würden. Die danach zu treffende Zugrundelegung des Mietspiegels 2015 habe im Ergebnis und unter zutreffender Würdigung des erstinstanzlich eingeholten Sachverständigengutachtens zur Festlegung der geschuldeten ortsüblichen Vergleichsmiete geführt.

Das Urteil widerspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Nach BGH, Urteil vom 26. Oktober 2005 - VIII ZR 41/05, GE 2006, 46 muss das Gericht den Mietspiegel anwenden, dessen Erhebungsstichtag sich auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens bezieht. Das ist auch verfassungsgemäß (BVerfG, WuM 1992, 48).

Dem folgt Börstinghaus aaO. grundsätzlich auch, favorisiert dann jedoch auch bei einer im Verhältnis zum Zugang des Mieterhöhungsverlangens zeitnahen neuen Datenerhebung die Maßgeblichkeit eines Folgemietspiegels. Dabei werden jedoch keine näheren Ausführungen für den zeitlichen Rahmen gemacht.

Die Ansicht des BGH führt zu einer transparenten Regelung, auf die sich die Mietvertragsparteien einstellen können, und bringt die erforderliche Rechtssicherheit. Das zeigt auch das vorliegende Urteil, in dem der Vortrag des Vermieters im Berufungsverfahren, Daten seien „bis etwa Mitte Dezember 2014“ erhoben worden, als unstreitig angesehen wurde. Dabei sei der entsprechende Erhebungsstichtag des Mietspiegels „leider“ nicht angegeben worden.