Maßgebliche mündliche Verhandlung für Kenntnis des Besitzerwerbs des Dritten

Maßgebliche mündliche Verhandlung für Kenntnis des Besitzerwerbs des Dritten, Räumung, einstweilige Verfügung, Untermiete

Nach dem Gesetz ist es erforderlich, dass der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Maßgeblich dafür ist die letzte mündliche Verhandlung, also auch die in der Rechtsmittelinstanz (so jedenfalls das LG Berlin, Einzelrichter in einer Beschwerdeentscheidung).

(Leitsatz der Redaktion)

Die zulässige sofortige Beschwerde der Verfügungsbekl. ist begründet.

Nachdem die Parteien nach Räumung durch die Bekl. den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt haben, entsprach es gemäß § 91a unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands billigem Ermessen, die Kosten der Verfügungskl. aufzuerlegen. Denn sie wäre im Fall einer streitigen Entscheidung ohne vorherige Räumung der Verfügungsbekl. voraussichtlich unterlegen gewesen.

Die Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO lagen nicht vor. Die Verfügungskl. hatte bereits im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Räumungsverfahren Kenntnis vom Besitzerwerb der Verfügungsbekl. Sie hat vorgetragen, sie habe anlässlich eines Telefonats mit Frau ... am 27. November 2013 erfahren, dass dort nach dem Tod von Frau ... nunmehr ihr Sohn und dessen Ehefrau, die Verfügungsbekl., wohnen. Das Räumungsurteil ist jedoch aufgrund der letzten mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz vom 12. September 2014 ergangen. Die Auffassung der Verfügungskl., dass es auf die letzte mündliche Verhandlung in erster Instanz ankomme, lässt sich aus dem Gesetz nicht herleiten. Es ist nicht ersichtlich, dass eine von § 767 ZPO abweichende Regelung getroffen werden sollte.

§ 940a Abs. 2 ZPO spricht nur davon, dass der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat. Geht das Räumungsurteil gegen den Mieter in die Berufung, kann es zu einer weiteren mündlichen Verhandlung kommen. Dann kann der maßgebliche Zeitpunkt der Kenntniserlangung vom Besitzerwerb eines Dritten sich auf die letzte mündliche Verhandlung in der Berufungsinstanz verlagern. Das meint ein Beschwerderichter der ZK 63 des LG Berlin.

Gegen den Wohnungsmieter erging am 15. August 2013 Räumungsurteil. Dieser legte gegen das Urteil Berufung ein. Im Laufe des Verfahrens in der Berufungsinstanz erhielt der Vermieter Ende November 2013 Kenntnis davon, dass sich in der Wohnung zwei weitere Personen aufhielten. Der Vermieter erweiterte daher die Räumungsklage gegen die Dritten, nahm diese Klageerweiterung nach entsprechendem Hinweis der Berufungskammer jedoch wieder zurück. Er stellte hingegen beim Amtsgericht einen Antrag auf Räumungsverfügung gegen die Dritten nach § 940a Abs. 2 ZPO. Die Dritten zogen daraufhin aus der Wohnung aus, woraufhin die Parteien übereinstimmend Hauptsacheerledigung erklärten. Das Landgericht wies die Berufung des verklagten Mieters zurück.

Das Amtsgericht legte die Kosten des Verfügungsverfahrens den Verfügungsbeklagten auf. Dagegen legten diese Beschwerde zum Landgericht ein.

Das LG Berlin, ZK 63 (Einzelrichter als Beschwerderichter), änderte den amtsgerichtlichen Beschluss dahin ab, dass die Kosten der Verfügungskläger zu tragen habe. Er wäre im Fall einer streitigen Entscheidung ohne vorherige Räumung der Verfügungsbeklagten voraussichtlich unterlegen gewesen. Die Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO hätten nicht vorgelegen. Der Verfügungskläger habe bereits im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung im Räumungsverfahren (12. September 2014) Kenntnis vom Besitzerwerb der Verfügungsbeklagten gehabt (Ende November 2013). Die Auffassung des Verfügungsklägers, dass es auf die letzte mündliche Verhandlung in erster Instanz ankomme, lasse sich aus dem Gesetz nicht herleiten. Es sei nicht ersichtlich, dass eine von § 767 ZPO abweichende Regelung getroffen werden sollte.

Die Entscheidung des Beschwerderichters ist kritisch zu hinterfragen. Sie gibt dem Vermieter „Steine statt Brot". Dieser hatte versucht, die Verfügungsbeklagten, von deren Besitzerwerb er nach Erlass des vorläufig vollstreckbaren Räumungsurteils des Amtsgerichts erfahren hatte, in den Rechtsstreit in der Berufungsinstanz einzubeziehen, war hier jedoch prozessual gescheitert. In der Tat ist die subjektive Klageerweiterung auf Beklagtenseite in der Berufungsinstanz höchst problematisch, zumal die neuen Beklagten regelmäßig ihre Zustimmung verweigern. Der Antrag auf Erlass einer Räumungsverfügung nach § 940a Abs. 2 ZPO war daher der einzige angemessene Weg. Denn sonst hätte er sogleich ein neues Hauptsacheverfahren gegen die besitzenden Dritten beim Amtsgericht einleiten müssen.

Prozessual wird die Entscheidung des Amtsgerichts, die in der Kostenentscheidung von einem zulässigen und berechtigten Antrag auf Erlass einer Räumungsverfügung ausgegangen ist, vom Gesetz gedeckt. Voraussetzung ist nämlich, dass gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt – und ein vorläufig vollstreckbares Räumungsurteil ist ein derartiger vollstreckbarer Titel. Als weitere Voraussetzung kommt die Kenntniserlangung nach Schluss der mündlichen Verhandlung zum Tragen. Hier ist die mündliche Verhandlung nach Erlass des vorläufig vollstreckbaren Räumungsurteils gemeint. Der Hinweis des Beschwerdegerichts auf § 767 ZPO überzeugt nicht. Die Vollstreckungsgegenklage hat eine andere prozessuale Konstellation im Auge. Entsprechende Rechtsprechung zu § 940a Abs. 2 ZPO ist allerdings bisher noch nicht ersichtlich. Lediglich Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 11. Auflage, § 940a ZPO, Rn. 27 beschäftigt sich mit dem Problem und kommt zu dem hier aufgezeigten Ergebnis.