Maßgebender Zeitpunkt für sanierungsrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit

Es handelt sich dann nicht um eine nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB genehmigungspflichtige Veräußerung eines Grundstücks im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, wenn die förmliche Festlegung nach wirksamer Auflassung in Kraft tritt. Auf den Zeitpunkt der Stellung des Eigentumsumschreibungsantrages kommt es nicht an.

In notarieller Urkunde vom 20. Oktober 1994 verkaufte der eingetragene Eigentümer das Grundstück an die Beteiligte und ließ es an sie auf. Am 4. Dezember 1994 trat die Zehnte Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994 (GVBl. Berlin, S. 472) in Kraft, nach der das Grundstück in ein Sanierungsgebiet einbezogen wurde. Der Notar hat am 15. Februar 1995 für die Urkundsbeteiligten die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragt. Am 6. März 1995 wurde in Abteilung II des Grundbuchs auf der Grundlage der genannten Verordnung ein sog. Sanierungsvermerk gemäß § 143 Abs. 4 BauGB eingetragen. Der Grundbuchrechtspfleger hat die Eigentumsumschreibung mit Zwischenverfügung vom 12. August 1995 von der Vorlage einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB abhängig gemacht. Die dagegen eingelegte und als Beschwerde vorgelegte Erinnerung der Antragsteller hat das Landgericht zurückgewiesen, weil es für die Genehmigungsbedürftigkeit auf den Zeitpunkt der Stellung des Eintragungsantrages ankomme. Dagegen richtet sich die durch den Notar eingelegte weitere Beschwerde der Antragsteller.

Die weitere Beschwerde ist gemäß §§ 78 bis 80 GBO zulässig. Sie ist auch begründet, weil der dem Eintragungsantrag zugrunde liegende Grundstücksveräußerungsvertrag mit Auflassung wirksam vor dem Inkrafttreten der genannten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten abgeschlossen worden ist und deshalb nicht nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB genehmigungspflichtig ist. Auf den Zeitpunkt der Stellung des Eigentumsumschreibungsantrages kommt es entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht an. Der angefochtene Beschluß des Landgerichts und die ursprünglich angefochtene Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 12. August 1995, mit der die beantragte Eintragung von der Vorlage einer sanierungsrechtlichen Genehmigung nach § 144 BauGB abhängig gemacht wird, sind daher aufzuheben.

Der angefochtene Beschluß des Landgerichts erweist sich nicht deshalb im Ergebnis als rechtsfehlerfrei, weil das Grundbuchamt schon wegen Zweifelhaftigkeit der Genehmigungsbedürftigkeit des Veräußerungsvorganges berechtigt wäre, dazu die Vorlage eines behördlichen Bescheids zu verlangen. Das folgt schon daraus, daß das Grundbuchamt die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit selbst abschließend beurteilt, die Vorlage einer Genehmigung nach § 144 BauGB verlangt und auf die Möglichkeit der Behebung des angenommenen Eintragungshindernisses durch Vorlage eines Negativzeugnisses (vgl. §§ 145, 23 BauGB) nicht hingewiesen hat. Im übrigen hat das Grundbuchamt die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit von Rechtsvorgängen grundsätzlich eigenverantwortlich zu prüfen und darf den Antragsteller nach sorgfältiger eigener Prüfung der Sach- und Rechtslage nur bei begründeten Zweifeln, etwa an einer in Betracht kommenden Genehmigungsfreiheit, auf die Vorlage einer Negativbescheinigung verweisen (vgl. im einzelnen KG, JFG 17, 74/76; BayOb-LGZ 1953, 438; BayObLG Rpfleger 1969, 301 und 1972, 408; Kuntze/Ertl/Herrmann/Eickmann, GBO, 4. Aufl., § 20 Rdn. 155, 156 m. w. N.). Solche Zweifel sind hier insbesondere deshalb nicht gerechtfertigt, weil die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit hier allein von der Auslegung der maßgebenden gesetzlichen Vorschriften abhängt, die von den Instanzen des Grundbuchverfahrens in gleicher Weise vorgenommen werden kann wie von der Genehmigungsbehörde (BayObLG, Rpfleger 1972, 408).

Die Auffassung des Landgerichts, für die Frage der Genehmigungsbedürftigkeit eines Veräußerungsvorganges nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB komme es auf den Zeitpunkt der Stellung des Antrages auf Eintragung der Veräußerung im Grundbuch an, unterliegt durchgreifenden rechtlichen Bedenken. Sie wird - soweit erörtert - mit Recht nicht geteilt (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 144 Rdn. 7 mit zutreffendem Hinweis auf den unveröffentlichten Beschluß des OLG Bremen vom 24. Januar 1973 - 1 W 88/72 - zur entsprechenden früheren Vorschrift des § 15 StBauFG; ebenso Schrödter/Köhler, BauGB, 5. Aufl., § 144 Rdn. 6). Vielmehr ergibt die Auslegung der Vorschrift des § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB; daß der Vollzug des dinglichen Rechtsgeschäfts durch Grundbucheintragung und damit auch der darauf bezogene Eintragungsantrag genehmigungsrechtlich in jeder Hinsicht unerheblich ist. Auch für die Genehmigungsbedürftigkeit im Hinblick auf den Zeitpunkt der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes kann es daher nicht auf die Rechtslage im Zeitpunkt der Stellung des Eintragungsantrages oder gar der Eintragung ankommen, sondern sind maßgeblich allein die Verhältnisse im Zeitpunkt des dinglichen Rechtsgeschäfts. Diese Auslegung ergibt sich hinreichend deutlich aus Wortlaut und Sinn der gesetzlichen Vorschrift und aus dem Zusammenhang, in den sie gestellt ist. Es kommt daher nicht mehr darauf an, inwieweit sie auch darauf gestützt wäre, daß das Vertrauen der Beteiligten auf die genehmigungsfreie Vollzugsfähigkeit des vor Inkrafttreten der förmlichen Festlegung eines Sanierungsgebietes wirksam abgeschlossenen dinglichen Rechtsgeschäfts zu schützen sei. Da das dingliche Rechtsgeschäft hier vor Inkrafttreten der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes wirksam geworden ist, ist der Vorgang nicht nach § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB genehmigungspflichtig. Gleiches gilt, soweit Genehmigungstatbestände des § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB in Betracht kommen.

Nach der hier einschlägigen Vorschrift des § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB bedarf im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde u. a. die "rechtsgeschäftliche Veräußerung" eines Grundstücks. Da diese Vorschrift Begriffe des bürgerlichen Rechts verwendet (vgl. auch § 144 Abs. 2 Nr. 3 BauGB), hat sich ihre Auslegung am bürgerlichen Recht zu orientieren. Nach §§ 873, 925 BGB handelt es sich bei der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück um einen zweiaktigen Tatbestand, der sich aus der Einigung der Beteiligten über den Rechtsübergang, die als dingliches Rechtsgeschäft bezeichnet werden kann und der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch zusammensetzt. Dementsprechend wird auch für die Anwendung des § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB mit Recht als (rechtsgeschäftliche) Veräußerung das dingliche Erfüllungsgeschäft (§§ 873, 925 BGB) angesehen (vgl. Brügelmann/Neuhausen, BauGB, § 144 Rdn. 17; Schrödter/Köhler, BauGB, 5. Aufl., § 144 Rdn. 11). Die für den Eigentumsübergang erforderliche Grundbucheintragung ist nicht Bestandteil dieses von den Beteiligten abzuschließenden Rechtsgeschäfts, sondern muß zu diesem hinzutreten, um den Rechtsübergang zu bewirken.

Auch im übrigen besteht kein Anlaß, den in § 144 Abs. 2 Nr. 1 BauGB verwendeten Begriff der "rechtsgeschäftlichen" Veräußerung entgegen der bürgerlich-rechtlichen Unterscheidung zwischen rechtsgeschäftlicher Einigung und dem Eigentumsübergang durch Grundbucheintragung dahin aufzulassen, daß nicht nur dem dinglichen Rechtsgeschäft, sondern auch dem Vollzug des rechtsgeschäftlich vereinbarten Eigentumsübergangs durch Grundbucheintragung genehmigungsrechtlich Bedeutung zukommt. Vielmehr bezieht sich die Vorschrift des § 144 Abs. 2 BauGB etwa auch unter Nr. 3 für die Genehmigungsbedürftigkeit ausschließlich auf rechtsgeschäftliche Vorgänge, nämlich den "schuldrechtlichen Vertrag", durch den eine Verpflichtung zu einem der in Nr. 1 oder 2 genannten "Rechtsgeschäfte" begründet wird und auf das in Ausführung eines genehmigten schuldrechtlichen Vertrages vorgenommene "dingliche Rechtsgeschäft". Angesichts dessen könnte der Eintragung des Eigentumsüberganges im Grundbuch und dem darauf gerichteten Eintragungsantrag nur bei entsprechender Hervorhebung im Gesetz, an der es hier fehlt, eine genehmigungsrechtliche Bedeutung zukommen (ebenso OLG Bremen, aaO., zu § 15 StBauFG). Das gilt auch, soweit es hier darum geht, ob das Sanierungsgebiet im Zeitpunkt des genehmigungsrechtlich maßgebenden Rechtsvorganges bereits förmlich festgelegt war (vgl. OLG Bremen, aaO.). Schließlich legt auch die nach § 145 BauGB anwendbare Vorschrift des § 23 Abs. 2 BauGB, wonach das Grundbuchamt eine Eintragung in das Grundbuch, der ein genehmigungsbedürftiger Vorgang zugrunde liegt, erst vornehmen darf, wenn der Genehmigungsbescheid vorgelegt ist, die Ansicht nahe, daß der Vollzug des Rechtsgeschäfts durch Grundbucheintragung und der darauf gerichtete Antrag genehmigungsrechtlich in jeder Hinsicht unerheblich sind (vgl. auch OLG Bremen, aaO. zu § 15 StBauFG in Verbindung mit § 23 BBauG). Denn auch daraus ergibt sich, daß Gegenstand der Beurteilung seitens der Genehmigungsbehörde einschließlich der Prüfung der Genehmigungsbedürftigkeit nur das von den Beteiligten abgeschlossene dingliche Rechtsgeschäft sein kann und deshalb für die Genehmigungsbedürftigkeit allein der Zeitpunkt seines wirksamen Abschlusses maßgebend ist.

Die vom Landgericht für seine Auffassung angeführten Gesichtspunkte greifen demgegenüber nicht durch. Es ist zwar richtig, daß die Genehmigungstatbestände des § 144 Abs. 2 BauGB alle Rechtsvorgänge erfassen, die bei Inkrafttreten der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes noch nicht abgeschlossen waren, so etwa auch diejenigen, die zuvor getätigt worden sind, aber erst nach Inkrafttreten privatrechtlich wirksam werden (vgl. OVG Lüneburg, NJW 1979, 1316/1317; Brügelmann/Neuhausen, BauGB, § 144 Rdn. 15; Schlichter/Stich, BauGB, 2. Aufl., § 144 Rdn. 10; Schrödter/Köhler, BauGB, 5. Aufl., § 144 Rdn. 6). Als genehmigungsrechtlich erheblicher Rechtsvorgang in diesem Sinne ist aber nicht der Eigentumsübergang durch Grundbucheintragung, sondern - wie ausgeführt - allein das dingliche Rechtsgeschäft anzusehen. Dieses ist hier vor Inkrafttreten der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes wirksam geworden. Schon deshalb kann auch der vom Landgericht angeführten Vorschrift des § 878 BGB oder dem ihr zugrunde liegenden Rechtsgedanken und dem Zeitpunkt der Stellung des Eintragungsantrages in diesem Zusammenhang keine Bedeutung zukommen.

Mit dem Inkrafttreten einer Sanierungssatzung sind erhebliche Beschränkungen für den Eigentümer verbunden. Insbesondere bedarf eine Veräußerung der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde.

Ein Eigentümer in Berlin-Mitte hatte das Grundstück notariell verkauft und die Auflassung erklärt. Vor Stellung des Eigentumsumschreibungsantrags wurde die Sanierungssatzung erlassen, und das Grundbuchamt lehnte die Umschreibung mangels Genehmigung des Bezirksamtes ab.

Das war fehlerhaft, wie das Kammergericht mit Beschluß vom 20. August 1996 feststellte. Zwar gehört zum Begriff der Veräußerung neben der Auflassung auch die Eintragung im Grundbuch; maßgeblich ist jedoch der Zeitpunkt der Auflassungserklärung. Wenn erst danach die Sanierungssatzung erlassen wird, bedarf der weitere Akt der Veräußerung, nämlich die Eintragung, keiner Genehmigung mehr.