Mangelnde Wärmedämmung kein Fehler der Mietsache

Mangelnde Wärmedämmung kein Fehler der Mietsache; Mietnebenkosten, Heizkostenabrechnung, Heizkosten, Kürzung, Mangel der Mietsache, Fehler der Mietsache; Wärmedämmung, mangelhafte; Zustand, zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneter; Regeln der Technik, anerkannte

Bei älteren Gebäuden, die nach den damals gültigen baurechtlichen Vorschriften errichtet worden sind, hat der Mieter keinen Anspruch auf eine Wärmedämmung, die den anerkannten Regeln der Technik nach heutigem Erkenntnisstand genügt.

Die Bekl. sind nicht berechtigt, die auf sie danach entfallenden Kosten um 30% wegen der nach den gegenwärtig geltenden Vorschriften unzureichenden Wärmedämmung der Geschoßdecke zu kürzen.

Ob der Mieter bei Mehrverbrauch durch unzureichende Wärmedämmung berechtigt ist, die Heizkostenabrechnung selbst entsprechend zu kürzen oder ob er nur Schadensersatz verlangen und mit diesem Anspruch gegen den Anspruch des Vermieters auf Heizkostennachzahlung aufrechnen kann (vgl. Blümmel Becker, Heizung und Heizkostenabrechnung, Seite 11; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rdn. III 399), kann dahinstehen, denn die Voraussetzung wäre jedenfalls, daß die aus heutiger Sicht nicht ausreichende Isolierung der Geschoßdecke als Mangel anzusehen ist. Dieses ist jedoch nicht der Fall, da das streitgegenständliche Gebäude 1951 entsprechend den damals geltenden baurechtlichen Bestimmungen errichtet worden ist. Das Inkrafttreten der Heizkostenverordnung und die dadurch bedingten höheren Heizkosten für die Bekl. stellen keine Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch dar, sondern haben sich für die Bekl. nur in einer Erhöhung der von ihnen für die Nebenkosten zu erbringenden Aufwendungen ausgewirkt, die sie jedoch hinzunehmen haben (LG Berlin, ZMR 87, 338). Bei älteren Gebäuden, die nach den damals gültigen baurechtlichen Vorschriften errichtet worden sind, hat der Mieter keinen Anspruch auf eine Wärmedämmung, die den anerkannten Regeln der Technik nach heutigem Erkenntnisstand genügt (vgl. auch LG München, ZMR 87, 468). Dieses ergibt sich auch nicht aus dem allgemeinen Grundsatz, daß der Vermieter zu einer sorgfältigen Bewirtschaftung der Heizungsanlage verpflichtet ist und die Entstehung überflüssiger Kosten vermeiden muß (Sternel, Rdn. III 898). Danach ist der Vermieter zwar zum Beispiel gehalten, Heizöl kostensparend einzukaufen oder auch eine Heizungsanlage, die aufgrund ihres Alters nicht mehr einwandfrei und daher unrentabel arbeitet, zu modernisieren; hieraus läßt sich jedoch eine Verpflichtung des Vermieters dahingehend, für eine jeweils den aktuellen Vorschriften entsprechende Wärmedämmung zu sorgen, nicht ableiten. Zum einen gehören die Kosten für Wärmedämmaßnahmen nicht zu den Bewirtschaftungskosten für die Heizungsanlage selbst, ferner stünde eine derartige Verpflichtung im Widerspruch zu den Vorschriften des Baurechts und dem hier geltenden Grundsatz des Bestandsschutzes. Daß eine nicht dem neuesten Stand der Technik entsprechende Wärmedämmung nicht als Mangel anzusehen ist, ergibt sich auch daraus, daß die Kosten für Wärmedämmaßnahmen vom Vermieter - wenn auch die übrigen im Gesetz genannten Voraussetzungen erfüllt sind - als werterhöhende Modernisierungsmaßnahme gemäß § 541 b BGB im Wege der Mietzinserhöhung umgelegt werden können. Eine ungerechtfertigte Benachteiligung des Mieters ist hierin nicht zu sehen, denn zum einen ist ihm das ungefähre Alter des Wohngebäudes bei Anmietung bekannt, zum anderen werden die Mehrkosten, die durch eine veralterte Wärmedämmung entstehen, durch den vergleichsweise niedrigen Mietzins für Altbauwohnungen wieder ausgeglichen. Auch bei einer Mieterhöhung nach dem jetzt geltenden Miethöhegesetz wäre der Umstand, daß die Wärmedämmung nicht mehr den heutigen Vorschriften entspricht, durch einen entsprechenden Abschlag zu berücksichtigen.

Besondere Umstände, wie sie in dem vom Landgericht Frankfurt zu entscheidenden Fall (WM 87, 119) vorgelegen haben - hier handelte es sich um ein Gebäude, welches zum Zeitpunkt seiner Errichtung keinen Vorschriften über die Ausgestaltung der Wärmedämmung unterlag und es wurde ein Mehrverbrauch von 60% festgestellt - und aufgrund derer das Landgericht Frankfurt eine Aufklärungspflicht des Vermieters bei Mietvertragsabschluß annahm, sind im vorliegenden Fall nicht ersichtlich.