Mangelnde Beheizung einer Gaststätte in kalten Sommermonaten

Mangelnde Beheizung einer Gaststätte in kalten Sommermonaten; mietvertragliche Raumtemperaturklausel; Beheizungssperre wegen Zahlungsrückstands; Ausfrieren; Heizung; Beheizbarkeit; Übergangszeit

1. Es stellt einen erheblichen Mangel einer vermieteten Gaststätte dar, wenn sie in den Monaten August und September nicht ausreichend beheizt werden kann.

2. Der Vermieter kann ein etwaiges Recht, die Heizleistung wegen bestehender Mietrückstände zu verweigern, nicht nachträglich im Rechtsstreit erstmals mit Erfolg zu seiner Rechtfertigung geltend machen.

Die Berufung des Kl. hat keine Aussicht auf Erfolg. Das Landgericht hat der Klage zu Recht nur in Höhe von 3.583,87 € nebst den dem Kl. entstandenen außergerichtlichen Kosten stattgegeben. Die dagegen vorgebrachten Berufungs­gründe rechtfertigen keine dem Kl. günstigere Entscheidung.

I. 1. Die Kündigung der Bekl. hat das Mietverhältnis beendet. Dem Kl. stehen damit keine weitergehenden Ansprüche auf Mietzahlung zu, während der Widerklage zu Recht stattgegeben worden ist.

a) Die Wirksamkeit der Kündigung scheitert nicht an der fehlenden Vorlage einer Vollmacht, da der Kl. die Kündigung nicht aus diesem Grund unverzüglich zurückgewiesen hat (§ 174 BGB).

b) Die Kündigung der Bekl. war berechtigt, so dass das Mietverhältnis zum 29. September 2009 beendet worden ist.

Das Landgericht hat zutreffend einen wichtigen Grund im Sinne des § 543 BGB für die von der Bekl. am 29. September 2008 ausgesprochene Kündigung darin gesehen, dass die an sie vermieteten Räumlichkeiten in den Monaten August und September 2008 nicht oder jedenfalls nicht ausreichend beheizbar waren und dadurch der Betrieb der Gaststätte der Bekl. erheblich beeinträchtigt war, so dass ihr die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden konnte.

(1) Ob die Klausel unter § 10 Ziffer 1. des Mietvertrages wirksam ist, nach der die Sammelheizung grundsätzlich nur in den Monaten Oktober bis April in Betrieb gehalten wird und darüber hinaus die Inbetriebnahme nur in besonders begründeten Einzelfällen und dann verlangt werden kann, wenn die Außentemperatur an drei aufeinander folgenden Tagen um 20 Uhr unter 14 Grad liegt, kann offen bleiben. Die Wirksamkeit der Klausel erscheint dem Senat zweifelhaft, weil eine für die Besucher angenehme Raumtemperatur unabdingbare Voraussetzung für den Betrieb einer Gaststätte ist, und unangemessene Kälte gerade in einem Restaurant, das auch in den (kühleren) Abendstunden betrieben wird, regelmäßig nicht erst dann vorherrschen dürfte, wenn die Voraussetzungen der Klausel vorliegen. Eine Raumtemperatur von 20° C, wie sie auch in Läden für erforderlich gehalten wird (Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Auflage, Rdn. VII 200 m.w.N.), kann auch der Mieter eines Restaurants in seinen Räumen beanspruchen; eine solche wird aber durch die genannte Klausel nicht gewährleistet. Bei der Bewertung der Klausel ist zudem zu berücksichtigen, dass der Mieter die Kosten der Beheizung ohnehin selbst zu tragen hat und die Inbetriebnahme der Heizungsanlage für den Vermieter mit allenfalls geringfügigem Aufwand verbunden ist. Dafür, dass der Mieter durch die Klausel daher insgesamt unangemessen benachteiligt werden dürfte (§ 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB), spricht viel, kann aber letztlich dahinstehen.

(2) Der Senat ist nämlich mit dem Landgericht der Überzeugung, dass eine Beheizung der Gaststätte in den Monaten August und September 2008 nicht möglich war und dass es deshalb in der zweiten Augusthälfte sowie im September auch im Sinne der vorstehenden Klausel zu kalt für eine ordnungsgemäße Bewirtung der Gäste war.

Der Kl. beanstandet demgegenüber zu Unrecht die Beweiswürdigung des Landgerichts. Diese darf ohnehin nur eingeschränkt vom Berufungsgericht überprüft werden. Die vom Landgericht geschaffene Tatsachengrundlage bindet grundsätzlich auch das Berufungsgericht. Lediglich die unterlassene oder fehlerhafte Erfassung von Tatsachen durch die Verletzung materiellen Rechts (z. B. die Verkennung der Beweislast), die fehlerhafte Tatsachenfeststellung aufgrund von Verfahrensfehlern (z. B. Verletzung der Hinweispflicht) oder die sonstige Fehlerhaftigkeit des Beweisergebnisses (beispielsweise eine nicht erschöpfende Beweisaufnahme oder Widersprüche zwischen einer protokollierten Aussage und den Urteilsgründen) können die Notwendigkeit erneuter Feststellungen gebieten (vgl. Senat AGS 2006, 480 f. = JurBüro 2006, 594 = OLGR Düsseldorf 2007, 20 f.; Juris Senat RuS 2009, 521-523; Zöller/Heßler, ZPO, 28. Auflage, § 529 Rn. 2 ff. m.w.N.). Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor.

Die von dem Landgericht vernommenen Zeugen haben übereinstimmend bekundet, die Räumlichkeiten seien zu verschiedenen Zeitpunkten nicht beheizbar gewesen, es sei in der Pizzeria immer wieder kalt, ungemütlich und frisch gewesen, man habe nur mit einer Jacke in den Räumen sitzen können. Gelegentlich seien Gasstrahler aufgestellt worden, um das Lokal überhaupt betreiben zu können. Die unzulänglichen Raumtemperaturen habe der Zeuge J. mehrfach gegenüber dem Kl. angemahnt. Diese Aussagen hat das Landgericht zutreffend dahin gewürdigt, dass durch sie die mangelnde Beheizbarkeit der Gaststättenräumlichkeiten in den Monaten August und September 2008 bewiesen ist. Zwar hat die Bekl. nicht im Einzelnen dargelegt, an welchen Tagen welche Temperaturen erreicht worden sind (vgl. hierzu OLG Düsseldorf (10. Zivilsenat), Urteil vom 9. Januar 2003, 10 U 203/01, bei juris), und auch die Beweisaufnahme hat hierzu wenig ergeben. Aus den von dem Kl. selbst vorgelegten Wetterdaten für August und September 2008 geht aber hervor, welche Außentemperaturen in dem fraglichen Zeitraum herrschten; diese waren im Maximum insbesondere im September, aber auch an mehreren Tagen in der zweiten Augusthälfte 2008 schon tagsüber so niedrig, dass sich hieraus auf die Notwendigkeit einer Beheizung während der Gaststättenöffnungszeiten schließen lässt. Durch die Aussagen insbesondere der Zeugen, die Gäste in der Gaststätte der Bekl. waren, wird dies bestätigt. Vor diesem Hintergrund ist davon auszugehen, dass selbst bei Wirksamkeit der Klausel des § 10 Ziffer 1. des Mietvertrages die Voraussetzungen vorlagen, unter denen der Mieter die Inbetriebnahme der Heizung verlangen konnte.

Ob die fehlende Beheizbarkeit darauf zurückzuführen war, dass Heizöl fehlte, oder ob die Heizungsanlage, wie sich Anfang Oktober 2008 herausstellte, bereits zuvor defekt gewesen war, ist letztlich unerheblich. Denn der Vermieter war in jedem Fall gehalten, Abhilfe zu schaffen, worum er sich unstreitig erst Ende September 2008 gekümmert hat. Unter Berücksichtigung insbesondere der Aussage des Zeugen K. sieht es zudem der Senat mit dem Landgericht als bewiesen an, dass auch in dem hier in Rede stehenden Zeitraum Heizöl nicht in genügender Menge zur Verfügung stand.

(3) Der Senat folgt schließlich der Beweiswürdigung des Landgerichts auch darin, dass es aufgrund der Aussage des Zeugen J. und mehrerer weiterer Zeugen, die entsprechende Gespräche mitgehört haben, bewiesen ist, dass der Kl. seitens der Mieter bereits im August 2008 auf den Umstand der fehlenden Beheizbarkeit hingewiesen worden ist. Im Übrigen dürfte eine Abmahnung auch entbehrlich, weil nicht erfolgversprechend gewesen sein (§ 543 Abs. 3 Nr. 1 BGB), weil sich der Kl. bis heute auf den Standpunkt stellt, er sei nicht verpflichtet, eine Beheizbarkeit in den Monaten August und September zu gewährleisten.

(4) Auch die Schlussfolgerung, dass der Bekl. wegen der fehlenden Beheiz­barkeit und der dadurch entstandenen Temperaturverhältnisse eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zumutbar gewesen war, ist nicht zu beanstanden. Es gehört zu den grundlegenden Vermieterpflichten, dafür zu sorgen, dass sich in den Mieträumen eine dem vertraglichen Verwendungszweck entsprechende Temperatur herstellen lässt. Dieser Verpflichtung ist der Kl. wiederholt mit der Folge nicht nachgekommen, dass die Bekl. in ihrer gewerblichen Betätigung erheblich gestört und es ihr nicht zuzumuten war, an dem Mietverhältnis festzuhalten.

Ob und inwieweit der Kl. berechtigt war, die Lieferung von Heizöl oder die Reparatur der Heizungsanlage im Hinblick auf die aufgelaufenen Mietrückstände zu verweigern (vgl. hierzu etwa Lindner-Figura u. a., Geschäftsraummiete, 2. Auflage, Kap. 13 Rdn. 228; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, III.A 1152; BGHZ 180, 300 ff. zu der Frage der Fortsetzung von Versorgungsleistungen als nachvertragliche Verpflichtung), ist im Rahmen der Abwägung der beiderseitigen Interessen nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB unerheblich. Denn der Kl. hat sich gegenüber der Bekl. auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen Verzugs mit Mietzahlungen erstmals im Berufungsverfahren berufen. Die Bekl. konnte daher zum Zeitpunkt August/September 2008 nicht damit rechnen, dass in Bezug auf die Beheizbarkeit der Gaststätte eine Besserung eintreten würde, wenn sie ihre Mietschulden begleichen würde.

c) Zuzustimmen ist dem Landgericht schließlich auch darin, dass die Miete insoweit gemindert war, als bedingt durch fehlende Beheizbarkeit die Tauglichkeit des Objekts zum vertragsgemäßen Gebrauch in den Monaten August bis Oktober 2008 eingeschränkt war. Auch die Höhe der von dem Landgericht veranschlagten Minderung - 2/3 der Nettomiete von Mitte August bis einschließlich 6. Oktober 2008 - ist vor dem Hintergrund der Bedeutung einer angemessenen Raumtemperatur in einem Speiselokal nicht zu beanstanden.

Die Bekl. ist auch für die ersten sechs Oktobertage nicht gem. § 536 c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB gehindert, sich auf die Minderung zu berufen. Dass es dem Kl. bei entsprechender Kooperation der Mieterin möglich gewesen wäre, die Heizung zu einem früheren Termin wieder instand zu setzen, hat er nicht plausibel dargetan. Offenkundig war es dem hierzu benannten Zeugen W. am 4. Oktober 2008 - einem Samstag - möglich, den Heizkeller zu besichtigen und den Defekt an der Heizungsanlage festzustellen. Vor diesem Hintergrund ist nicht nachvollziehbar, dass es allein an der fehlenden Anwesenheit des Zeugen J. gelegen haben soll, dass die Reparatur nicht früher stattfand. Auch eine frühere als von dem Kl. vorgetragene Mängelanzeige dürfte vor dem Hintergrund dessen, dass der 3. Oktober ein Feiertag ist, zu keiner Beschleunigung geführt haben.

d) Ob die übrigen von der Bekl. zur Begründung ihrer außerordentlichen Kündigung angeführten Umstände einen wichtigen Grund dargestellt hätten, der sie zur Kündigung berechtigte, kann der Senat offen lassen. Im Rahmen der Berufung des Kl. - die Anschlussberufung der Bekl. ist bei einer Beschlusszurückweisung der Berufung hinfällig - ist auch unerheblich, ob die Bekl. hierauf weitergehende Minderungsrechte stützen könnte.

2. Das Landgericht hat zutreffend festgestellt, dass der Kl. Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 2008 nicht mehr beanspruchen kann, weil mit Ablauf des Jahres 2009 Abrechnungsreife eingetreten ist, die die Durchsetzung von Vorauszahlungen ausschließt (vgl. Senat, ZMR 2008, 710; DWW 2004, 87).

3. Soweit der Kl. seinen Anspruch nunmehr - im Wege der zulässigen, weil im Interesse einer umfassenden Erledigung des Streits zwischen den Parteien sachdienliche (§ 533 ZPO) Klageänderung - auf die für 2008 vorgelegten Nebenkostenabrechnungen vom 5. April 2009 stützt, vermag er hiermit ebenfalls nicht durchzudringen.

a) Die Abrechnungen sind schon in formeller Hinsicht bedenklich. Nach den Grundsätzen des § 259 BGB muss die Abrechnung so gestaltet sein, dass der Mieter in die Lage versetzt wird, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Das kann der Mieter aber nur, wenn er erkennen kann, welche einzelnen Betriebskosten angesetzt werden und wie (in welchen Rechenschritten) deren Umlage erfolgt ist. Nur allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner näheren Erläuterung. In die Abrechnung sind, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, bei Gebäuden mit - wie hier - mehreren Mieteinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen:

- geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten,

- Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel,

- Berechnung des Anteils des Mieters und

- Abzug der Vorauszahlungen

(vgl. Senat, MDR 2009, 135; ZMR 2008, 708; BGH, NJW 2009, 283 f.; NJW 2008, 2258 und 2260).

Ob die hier umstrittenen Nebenkostenabrechnungen diesen Anforderungen gerecht werden, erscheint mindestens zweifelhaft. Denn die einzelnen Positionen sind nicht so genau umschrieben, dass erkennbar wird, welche Kosten im Einzelnen dadurch erfasst sind; so ist etwa unklar, welcher Aufwand unter den Positionen „Wasseruhr", „Wasser", „Müll" jeweils abgerechnet wird. Zudem ist der angewandte Verteilerschlüssel nicht erkennbar (Von welcher Quadratmeterzahl wird für das jeweilige Objekt ausgegangen? Was verbirgt sich hinter „we"?), und der für die Bekl. nach Nutzfläche umgelegte Anteil entspricht nicht durchgehend einer einheitlichen Quote.

b) Die Abrechnungen sind unter Berücksichtigung des letztgenannten Aspekts jedenfalls inhaltlich nicht schlüssig. Denn der als Anteil der Bekl. errechnete Betrag lässt sich nicht nachvollziehbar auf einen bestimmten Verteilungsschlüssel zurückzuführen. Insbesondere lassen sich die bekannten Parameter „70 qm" und „160 qm" rechnerisch nicht nachvollziehen.

Die Abrechnung des Heizöls ist zudem auch deshalb materiell zu beanstanden, weil sie nicht der Heizkostenverordnung und auch nicht § 10 des Mietvertrags entspricht, wonach mindestens 50 % der Kosten nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen sind. Die Bekl. wäre daher jedenfalls berechtigt, den insoweit auf sie entfallenden Kostenanteil gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkostenV um 15 % zu kürzen (vgl. Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rdn. 529).

c) Vor dem Hintergrund, dass der Kl. Zahlungen auf Nebenkosten derzeit nicht beanspruchen kann, verrechnet der Senat mit dem Landgericht die geleisteten Zahlungen in voller Höhe auf die Nettomieten.

Da die Anschlussberufung im Falle der Beschlusszurückweisung der Berufung gemäß § 524 Abs. 4 ZPO nicht zum Tragen kommt, muss sich der Senat vorerst mit der Frage der Verrechnung weiterer Zahlungen der Bekl. auf die hier streitigen Mieten nicht befassen.

II. Auch die weiteren in § 522 Abs. 2 Ziff. 2 und 3 ZPO genannten Voraussetzungen der Berufungszurückweisung im Beschlussverfahren liegen vor.

III. Der Senat weist darauf hin, dass die Berufungsrücknahme vor Erlass einer Entscheidung nach § 522 Abs. 2 ZPO gemäß GKG KV 1222 Satz 1 und 2 kostenrechtlich privilegiert ist; statt vier fallen nur zwei Gerichtsgebühren an (OLG Brandenburg, MDR 2009, 1363; Senat B. v. 1.2.10 - I-24 U 156/09 VersR 2010, 1031).

Anmerkung: Rechtsbeständig; nach den Hinweisen hat der Kläger seine Berufung zurückgenommen.