Mangelnde Schriftform bei Erlaubnis zur gewerblichen Weitervermietung

Vereinbaren die Parteien eines Gewerberaummietvertrages durch Unterzeichnung eines mit „Wohnraummietvertrag“ überschriebenen Vertragsformulars konkludent die Geltung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts, ist das Mietverhältnis gleichwohl ohne Kündigungsgrund gemäß § 580a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar, wenn der gewerbliche Vertragszweck in der Vertragsurkunde auch nicht ansatzweise zum Ausdruck kommt und damit die Schriftform des § 550 Satz 1 BGB verfehlt wird.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

I. Das Amtsgericht hat der erhobenen Räumungsklage zutreffend stattgegeben, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die Kündigung vom 7. Juni 2016 spätestens mit Ablauf des 30. September 2016 seine Beendigung gefunden hat. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Parteien entgegen den im schriftlichen Mietvertrag getroffenen Regelungen vereinbart haben, dass Vertragszweck die gewerbliche Weitervermietung der Wohnräume an (Ferien-) Gäste sein soll.

Sofern die Parteien dem Vortrag der Kl. entsprechend lediglich die im schriftlichen Wohnraummietvertrag und dessen Nachtrag enthaltenen Vereinbarungen zur Wohnraumnutzung getroffen haben sollten - wofür prima facie der Inhalt beider Vertragsurkunden spricht -, hätte das Mietverhältnis bereits mit Zugang der Kündigung gemäß § 543 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 BGB seine fristlose Beendigung gefunden. Denn die von der Kl. abgemahnte und vom beklagten Mieter beharrlich fortgesetzte gewerbliche Nutzung und Vermietung als Ferienwohnung von zur Eigennutzung vermieteten Wohnräumen wäre grob pflichtwidrig gewesen und hätte die klagende Vermieterin zum Ausspruch der streitgegenständlichen fristlosen Kündigung berechtigt (st. Rspr. der Kammer, vgl. nur Beschl. v. 18. November 2014 - 67 S 360/14, NZM 2015, 248, juris Tz. 3).

Für den Fall des vom Bekl. ohne nähere Substantiierung behaupteten Abschlusses eines mündlichen Gewerberaummietvertrages wäre das Mietverhältnis gleichwohl beendet. Denn in diesem Falle hätten die Parteien durch die Verwendung eines Formulars über ein „Wohnraummietverhältnis“ im Lichte der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB konkludent die Geltung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts vereinbart (vgl. Kammer, Urt. v. 15. Oktober 2015 - 67 S 187/15, ZMR 2016, 31, juris Tz. 16 f.). Damit aber wäre in den schriftlichen Vertragsurkunden das Zusammenwirken des zugrunde liegenden Gewerberaummietverhältnisses und des konkludenten Ausschlusses der gewerberaummietrechtlichen Kündigungsmöglichkeiten nach § 580a Abs. 2 BGB auch nicht ansatzweise zum Ausdruck gekommen. Davon ausgehend hätten die Parteien die gesetzliche Schriftform für den gemäß § 550 Satz 1 BGB formbedürftigen Kündigungsausschluss verfehlt (vgl. Kammer, aaO., juris Tz. 26). Das wiederum hätte gemäß § 550 Satz 1 BGB zur Folge, dass das in diesem Falle zwischen den Parteien bestehende unbefristete Gewerberaummietverhältnis gemäß § 580a Abs. 2 BGB ordentlich kündbar gewesen wäre. Diese Möglichkeit zur ordentlichen Kündigung hat die Kl. mit Ausspruch der streitgegenständlichen Kündigung in Anspruch genommen. Dass sie die Kündigung als „fristlose Kündigung“ ausgesprochen hat, ist ohne Belang. Denn eine außerordentliche Kündigung kann gemäß § 140 BGB in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden, wenn sich für den Vertragspartner eindeutig ergibt, dass der Kündigende das Vertragsverhältnis auf alle Fälle zur Beendigung bringen will (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 12. Januar 1981 - VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976, juris Tz. 41). So liegt der Fall hier, in dem sich nicht nur aus der Kündigungserklärung selbst, sondern auch aus deren Begleitumständen für den Bekl. unmissverständlich ergeben musste, dass die Kl. das mit ihm bestehende Mietverhältnis unbedingt fristlos oder fristgerecht beenden wollte.

Berufungsverfahren durch Zurückweisungsbeschluss erledigt.

Ein Wohnraummietverhältnis darf der Vermieter nur mit Grund kündigen; bei einem Geschäftsraummietverhältnis ist nur eine Frist einzuhalten. Eine Kombination aus beiden Vertragstypen ist ein Widerspruch in sich, wie ein Mieter erfahren musste, der die Wohnung an Feriengäste weitervermietete.

Die Parteien hatten einen schriftlichen Wohnraummietvertrag abgeschlossen, den der Vermieter nach Abmahnung fristlos gekündigt hatte, weil der Mieter die Wohnräume an Feriengäste gewerblich weitervermietete. Der Mieter behauptete, dies sei mündlich vereinbart worden, so dass keine vertragswidrige Nutzung vorgelegen habe. Das Landgericht Berlin hielt die Räumungsklage für begründet.

Das Landgericht verwies darauf, dass bei einem Wohnraummietvertrag die fortgesetzte gewerbliche Nutzung und Vermietung als Ferienwohnung eine fristlose Kündigung rechtfertige. Wäre dagegen diese Nutzung Vertragszweck gewesen, hätte ein Geschäftsraummietverhältnis vorgelegen, für das durch die Verwendung des Formulars über ein „Wohnraummietverhältnis“ die Geltung der Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts konkludent vereinbart worden wäre. Da dies nicht schriftlich geschehen sei, hätten die Parteien den nach § 550 BGB formbedürftigen Kündigungsausschluss verfehlt (Schriftformverletzung) und das Geschäftsraummietverhältnis sei ordentlich kündbar gewesen. Auch bei Anwendung des Geschäftsraummietrechts sei deshalb die Kündigung (die fristlose sei in eine fristgerechte umzudeuten) berechtigt gewesen.

Die Entscheidung, bei der sich die Kammer im Wesentlichen auf ihr Urteil in GE 2015, 1399 bezieht, ist in der Begründung nicht überzeugend. Ob aus der bloßen Verwendung eines Formularmietvertrages mit der Überschrift „Wohnraummietverhältnis“ die Vereinbarung des Wohnraummietrechts abgeleitet werden kann, wird jedenfalls vom Kammergericht (GE 2015, 1397) verneint. Der weitere Schritt in der Begründung, dass dann wegen des bloß konkludent vereinbarten Ausschlusses der geschäftsraummietrechtlichen Kündigungsmöglichkeiten die gesetzliche Schriftform nach § 550 BGB verfehlt sei, ist jedenfalls mehr als zweifelhaft. Der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass eine Einschränkung der Kündigungsmöglichkeiten für mehr als ein Jahr (NJW 1960, 475) oder ein dauerhafter Ausschluss eines Kündigungsgrundes (GE 2007, 906 für Eigenbedarf) eine formbedürftige Vereinbarung nach § 550 BGB ist. Die bloße Vereinbarung, dass eine Kündigung nur mit Grund wie im Wohnraummietrecht möglich ist, führt jedoch nicht zu einer Vertragsbindung von länger als einem Jahr. Im Übrigen wäre die Folge des Verstoßes gegen die Schriftform nach § 550 Satz 2 BGB nicht etwa die Unwirksamkeit, sondern nur die Kündigungsmöglichkeit nach einem Jahr. Dabei hätte der Vermieter nicht nach § 580a BGB (ohne Grund) kündigen können, da auch bei einem Formverstoß die Vereinbarung „Kündigung nur wie im Wohnraummietverhältnis“ wirksam gewesen wäre (so auch Bieber in GE 2015, 1331).

Die Ausführungen zum Abschluss eines mündlichen Geschäftsraummietvertrages waren auch entbehrlich, da sie vom Beklagten ohne Substantiierung behauptet waren. Die Behauptung war also für die Entscheidung unerheblich und bedurfte auch keiner Beweisaufnahme, weil eben nur ein Wohnraummietvertrag vorlag, bei dem die Weitervermietung eine vertragswidrige Nutzung darstellte.