Mangellage und sinkende Mietspiegelwerte

1. Zum Nachweis einer Mangellage im Sinne des § 5 WiStG kann sich der Mieter grundsätzlich auf das Bestehen einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung sowie der beiden Verordnungen nach dem Sozialklauselgesetz und nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 BGB berufen.

2. Den Mieter trifft jedoch die volle Beweislast, wenn die Verringerung der Werte bestimmter Felder der Mietspiegel die Schlußfolgerung zuläßt, daß in bestimmten Teilmärkten von einem Nachfrageüberhang nicht mehr gesprochen werden kann.

Die Kl. können von der Bekl. gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Fall BGB in Verbindung mit § 5 WiStG und § 134 BGB die Rückzahlung von Teilbeträgen des in dem Zeitraum von Juni 1995 bis August 1998 gezahlten Mietzinses in der Gesamthöhe von 9.932,50 DM verlangen.

Zum Nachweis einer Mangellage kann sich der Mieter grundsätzlich auf das Bestehen einer Zweckentfremdungsverbot-Verordnung berufen. Eine solche besteht in Berlin in Gestalt der Verordnung vom 20. Juli 1994 (GVBl. Berlin S. 272). Weiterhin kann der Mieter geltend machen, daß Berlin durch zwei Verordnungen zu einem Gebiet bestimmt worden ist, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, und zwar durch die Verordnung vom 11. Mai 1993 (GVBl. Berlin S. 216) auf Grund des Sozialklauselgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I. S. 466, 487) und die Verordnung vom 22. September 1995 (GVBl. Berlin S. 632) auf Grund des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 4 BGB. Eine besondere Gefährdung der Wohnraumversorgung zu angemessenen Bedingungen ist immer dann gegeben, wenn die Nachfrage das Angebot spürbar übersteigt. Diese drei Verordnungen sind in einem engen zeitlichen Abstand zu dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses, dem 30. Mai 1995, erlassen worden. Dies läßt die Schlußfolgerung zu, daß der Verordnungsgeber von einer spürbaren allgemeinen Entspannung des Wohnungsmarktes zu den genannten Zeitpunkten nicht ausgegangen ist.

Allerdings kommt diesen Verordnungen nur eine Indizwirkung zu. Sie wird aufgehoben mit der Folge, daß den Mieter die volle Beweislast trifft, wenn erkennbar ist, daß in bestimmten Teilmärkten von einem Nachfrageüberhang nicht mehr gesprochen werden kann. Erkenntnisse, die eine solche Schlußfolgerung zulassen, können sich beispielsweise aus der Verringerung der Werte bestimmter Felder der im Turnus von zwei Jahren neu erscheinenden Mietspiegel ergeben. Ein solches Absinken zeigt sich zum Beispiel im Bereich der Baualtersklasse 1973 bis 1983 in den Mietspiegeln 1994 und 1996 in den Feldern B 10 (von 17,07 DM zu 15,79 DM), D 10 (von 12,36 DM zu 11,65 DM), F 10 (15,75 DM zu 14,69 DM), G 10 (13,40 DM zu 12,90 DM), I 10 (16,36 DM zu 15,65 DM), J 10 (12,78 DM zu 11,80 DM), K 10 (15,80 DM zu 15,34 DM) und L 10 (16,15 DM zu 15,76 DM). Veränderungen dieser Art sind auch festzustellen in der Baualtersklasse 1984 bis 1992 bzw. 1994 in den Feldern F 11 (24,57 DM zu 21,47 DM), H 11 (21,08 DM zu 20,18 DM), J 11 (15,06 DM zu 14,94 DM), K 11 (20,97 DM zu 18,82 DM) und L 11 (22,12 DM zu 19,87 DM). Allerdings zeigen sich in den beiden genannten Baualtersklassen auch Steigerungen.

Für ein geringes Angebot im Sinne des § 5 WiStG spricht nach Meinung der meisten Berliner Gerichte das Vorhandensein eines Zweckentfremdungsverbots. Dies ist allerdings nur ein Indiz, so daß bei bestimmten Umständen für bestimmte Wohnungen eine Mangellage vom Mieter doch zu beweisen ist.

Mit Urteil vom 26. Juli 1999 setzt die 67. Kammer des Landgerichts Berlin ihre Rechtsprechung fort, wonach solche besonderen Umstände maßgeblich aus den Mietspiegelrasterfeldern abzuleiten sind (vgl. schon GE 1999, 1054). Dem Urteil liegt die Auffassung zugrunde, daß jedes Rasterfeld des Mietspiegels für die erfaßten Wohnungen einen Teilmarkt bildet. Wenn im Vergleich zum vorhergehenden Mietspiegel die Werte sinken, kann nicht mehr von einer Mangellage automatisch ausgegangen werden.