Mangellage bei Berliner Altbauten im Dezember 1995

In Berlin ist bei Altbauten auch bei einem Mietvertragsabschluß im Dezember 1995 von einem geringen Angebot an vergleichbaren Wohnungen auszugehen (gegen LG Berlin, 62. Kammer, GE 1998, 1211; GE 1998, 1399).

Der Kl. kann von den Bekl. gemäß § 535 Satz 2 BGB für den Zeitraum von Januar 1996 bis Februar 1997 Zahlung restlicher Mieten in Höhe von monatlich 1.013,72 DM, d. h. insgesamt 14.192,08 DM beanspruchen. Die darüber hinausgehenden Vereinbarungen der Parteien im Mietvertrag sind gemäß § 5 WiStG in Verbindung mit § 134 BGB unwirksam.

Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts liegen die Voraussetzungen von § 5 WiStG vor. Bei Abschluß des Mietvertrages war ein die Nachfrage deutlich übersteigendes Angebot von Wohnungen nicht zu verzeichnen.

Zu Recht wenden sich die Bekl. insoweit gegen das vom Amtsgericht eingeholte Gutachten des Sachverständigen S. vom 9. Februar 1998. Die Kammer vermag an Hand der Feststellungen und Darlegungen des Sachverständigen nicht nachzuvollziehen, daß für vergleichbare Wohnungen im Dezember 1995 ein die Nachfrage deutlich übersteigendes Angebot vorhanden war. Der Sachverständige stellt hierzu zum einen darauf ab, daß für 38 Wohnungen im Dezember 1995 Anzeigen wiederholt in der Berliner Morgenpost erschienen seien. Zum anderen seien die Mieten für Neubauten ab 1994 sowohl nach den Berliner Mietspiegeln als auch nach den Werten des RDM und der dem Sachverständigen in seiner Mietdatenbank vorliegenden Mieten gesunken. Diese seien für die Marktsituation repräsentativ. Die gegenläufige Entwicklung für die Mieten von Altbauten erklärt er mit der früheren Preisbindung.

Das überzeugt nicht. Wenn nach den Angaben des Sachverständigen auf Teilmärkte abzustellen ist, dann kann man dies gerade bei der Frage Altbau/Neubau nicht außen vor lassen. Natürlich besteht für Altbauten aufgrund der früheren Preisbindung eine andere Ausgangslage, wenn insoweit jedoch eine unterschiedliche Entwicklung der Mieten zu verzeichnen ist, spricht dies doch dafür, daß für diesen - abgrenzbaren und auch gesondert erfaßten Bereich - eine andere Nachfrage gegeben ist. D. h., die Nachfrage nach Altbauten ist - aus welchen Gründen auch immer - so hoch, daß die Vermieter trotz der gegenläufigen Entwicklung für Neubauten im Durchschnitt eine Erhöhung dieser Mieten durchsetzen konnten. Danach kann man doch für den Bereich der Altbauwohnungen nicht von einem ausgeglichenen Teilmarkt ausgehen. Ob dies auch für Neubauten zu gelten hat, kann hier dahinstehen.

Vielmehr ist in Ballungsgebieten wie Berlin, in denen eine Zweckentfremdungsverbot Verordnung gilt und die nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB zu Gebieten mit erhöhtem Wohnbedarf erklärt worden sind (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 5 WiStG, Rn. 14), in der Regel zu vermuten, daß eine Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen vorliegt und entgegen der Ansicht des Kl. und des Amtsgerichts die Voraussetzungen des § 5 WiStG gegeben sind.

Die Feststellungen des Sachverständigen beziehen sich nämlich ebenfalls nur auf Indizien. Sie belegen hingegen nicht, daß einer bestimmten Anzahl von Wohnungssuchenden eine deutlich höhere Anzahl von vermietbaren Wohnungen gegenübersteht. Vielmehr haben die Bekl. inzwischen eine Auskunft des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 6. Oktober 1997 vorgelegt, nach der die Zahl der Haushalte 1995 größer war als die Zahl der in Berlin vorhandenen Wohnungen. Das ist um so mehr beachtenswert, als man nach der Lebenserfahrung davon ausgehen kann, daß nicht alle vorhandenen Wohnungen tatsächlich dem Markt zur Verfügung stehen, sondern eine nicht ganz unerhebliche Anzahl wegen Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten jedenfalls für einen gewissen Zeitraum nicht vermietbar ist.

Nach allem ist auch im vorliegenden Fall von einer Wohnraummangellage auszugehen. Daß nach Auffassung anderer Kammern des Landgerichts im vorliegenden Fall möglicherweise eine Wohnraummangellage nicht gegeben ist, kann dahinstehen und gebietet die Einholung eines Rechtsentscheids nicht. Denn die Feststellung der Voraussetzungen von § 5 WiStG ist keine Rechtsfrage, sondern als Teil der Tatsachenfeststellung einem Rechtsentscheid nicht zugänglich.

Daß in diesem Fall die Miete an Hand der jeweils einschlägigen Mietspiegel zu ermitteln ist, entspricht der ständigen Rechtsprechung der Kammer. (...)

Aufgrund der von dem Kl. nachgewiesenen Zinsbelastungen in Höhe von monatlich 3.845,08 DM aufgrund des Darlehens vom 13. Dezember 1993 ist hier ein Überschreiten der ortsüblichen Miete um 50 % gemäß § 5 WiStG zulässig, ohne daß es auf weitere Aufwendungen und deren Darlegung im Rahmen einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ankommt (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 5 WiStG, Rn. 25 b und c).

Bekanntlich hat sich die 62. Kammer des Landgerichts Berlin zu dem kühnen Schritt entschlossen, für die Beurteilung der Mangellage i. S. d. § 5 WiStG eine Stichtagsregelung per 1. September 1995 einzuführen. Nach diesem Zeitpunkt wird eine Mangellage im Sinne des § 5 WiStG für ehemals preisgebundenen Altbau nicht mehr vermutet; der Mieter, der sich auf eine Mietpreisüberhöhung ab diesem Zeitpunkt beruft, trägt die volle Darlegungs- und Beweislast.

Mit Urteil vom 6. November 1998 hat dagegen die 63. Kammer des Landgerichts Berlin ihre bisherige Rechtsprechung fortgesetzt, wonach in Ballungsgebieten mit Zweckentfremdungsverbot-Verordnung eine Mangellage von vornherein angenommen wird. Das Amtsgericht hatte nach Einholung eines Sachverständigengutachten anders entschieden (veröffentlicht in GE 1998, 553). Dieses Urteil hob die Kammer auf und meinte, das Gutachten sei nicht überzeugend, da es sich nur auf Indizien stütze.

Die Kammer hielt sich offenbar für sachkundig genug, auch ohne Einholung eines zweiten Gutachtens Feststellungen zur Mangellage zu treffen. Dazu hätte man gern mehr gelesen als den Hinweis auf eine Auskunft des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 6. Oktober 1997, wonach auf dem Wohnungsmarkt insgesamt die Zahl der Haushalte 1995 größer war als die Zahl der Wohnungen.