Mangelkenntnis bei Vertragsschluß

Mangelkenntnis bei Vertragsschluß; Mietminderung

Ein bei Vertragsschluß überstrichener und mit Acryllack verschmierter Fensterrahmen deutet auch für den Laien darauf hin, daß sich unter dem schlechten Zustand des Anstrichs eventuelle Mängel der Holzrahmen verbergen können. Das Unterbleiben einer Untersuchung in diesem Zusammenhang ist jedenfalls grob fahrlässig mit der Folge, daß ein Minderungsrecht des Mieters entfällt.

Der Mieter minderte die Miete wegen maroder, kaum noch zu schließender Fenster, durch die Regenwasser eindringe. Zu Beginn des Mietverhältnisses waren die Fenster innen und außen mit Acryl verschmiert und überstrichen. Gegenüber der Klage auf Zahlung rückständiger Miete wandte der Mieter ein, daß durch den starken Lackanstrich der schlechte Zustand der Fenster nicht erkennbar gewesen sei. Das Amtsgericht nahm eine Minderung in Höhe von 8 % an, wogegen der Vermieter Berufung einlegte.

Das Amtsgericht hat die Bekl. zur Zahlung in Höhe von 1.197,12 € nebst anteiligen Zinsen verurteilt und die Klage im übrigen mit der Begründung abgewiesen, für die Monate November und Dezember 2005 habe der Bekl. ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von jeweils 612,48 € zugestanden; des weiteren sei die Bekl. zur Minderung in Höhe von 8 % der Nettokaltmiete für den Zeitraum Oktober bis Dezember 2005 berechtigt gewesen, weil seit Beginn des Mietverhältnisses 6 Fenster der Mietsache und die Außentür zum Innenhof so marode gewesen seien, daß sie sich kaum noch schließen ließen und Regenwasser durchgedrungen sei. Das Minderungsrecht der Bekl. sei nicht durch § 536 b BGB ausgeschlossen, weil die Mängel unter einer dicken Lack- und Acrylschicht verborgen gewesen seien und deshalb von ihrem Rahmen der unstreitig stattgefundenen Besichtigung nicht zu erkennen gewesen seien.

Dem Kl. steht gegenüber der Bekl. ein Anspruch auf Zahlung des restlichen Mietzinses gemäß § 535 BGB zu.

Die Bekl. war zur Minderung des Mietzinses gemäß § 536 BGB nicht berechtigt, weil ihr der Zustand der Fenster aufgrund grob fahrlässiger Unkenntnis bekannt war (§ 536 b S. 1 BGB).

Grob fahrlässige Unkenntnis bei Vertragsabschluß liegt dann vor, wenn dasjenige unbeachtet gelassen wird, was jedem hätte einleuchten müssen (BGH NJW 1980, 777) oder bei einer Besichtigung ohne weiteres auffällt (OLG Düsseldorf ZMR 1994, 403; LG Saarbrücken NJW-RR 1999, 1240). So liegt es hier: Nach dem eigenen Vorbringen der Bekl. befanden sich die maroden - und später vom Kl. instand gesetzten - Holzfenster der Gaststätte in einem Zustand, daß sie von innen und außen mit Acryl verschmiert und übergestrichen worden waren. Im Küchen- und Lagerbereich hätten die Fenster - so die Bekl. - bei der von ihr durchgeführten Besichtigung offengestanden, weil - wie sich später herausgestellt habe - eine Schließung nicht mehr möglich gewesen sei. Sie habe angenommen, der Grund für das Offenstehen sei die bessere Belüftung der Gaststättenräume im Küchen- und Lagerbereich gewesen. Des weiteren seien nach ihrem eigenen Vorbringen im Küchenbereich die Fensterbretter und die davorstehenden Tische mit Küchenwaren und Lebensmitteln zugestellt gewesen. Durch den starken Lackanstrich sei ihr der schlechte Zustand der Fenster nicht erkennbar gewesen. Aufgrund dieser eindeutig erkennbaren Anzeichen des äußeren Anscheins der Fenster hätte sich jedenfalls eine nähere Untersuchung geradezu aufgedrängt.

Selbst eine positive Kenntnis ist gegeben, wenn der Mieter die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich die künftige Beeinträchtigung ergibt (OLG München NJW-RR 1994, 654). Ein stark überstrichener und mit Acryllack beschmierter Fensterrahmen deutet auch für den Laien darauf hin, daß sich unter dem schlechten Zustand des Anstrichs eventuelle Mängel der Holzrahmen verbergen können. Das Unterbleiben einer Untersuchung in diesem Zusammenhang ist jedenfalls grob fahrlässig (LG Berlin vom 18.3.2005, 63 S 336/04, MietRB 2005, 171). Wenn eine solche Untersuchung unterbleibt, entfällt das Minderungsrecht des Mieters nach § 536 b Abs. 1 BGB. Soweit die Bekl. die Auffassung vertritt, aus der nachfolgenden Instandsetzung der Fensterrahmen seitens des Kl. sei die Mangelhaftigkeit herzuleiten, kommt es darauf nicht an, weil sich die Bekl. jedenfalls auf den Mangel nicht berufen kann. Insbesondere sind Anhaltspunkte für ein arglistiges Verschweigen des Kl. im vorliegenden Fall nicht erkennbar und nicht vorgetragen. (...)

Stellt der Mieter bei Vertragsschluß übermäßig stark überstrichene Fensterrahmen fest, muß er der Sache auf den Grund gehen und nach Holzmängeln fragen bzw. suchen.

Bei Vertragsschluß der Mieter einer Gaststätte waren Holzfenster vorhanden, die von innen und außen mit Acryl verschmiert und überstrichen worden waren. Er minderte später die Miete, weil sich die Fenster wegen der dicken Lackschichten nicht richtig schließen ließen und Regenwasser eindrang. Das Amtsgericht nahm ein Minderungsrecht von 8 % an, was zur Berufung zum Landgericht führte.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, kam zu dem Ergebnis, daß dem Mieter infolge grober Fahrlässigkeit der Mangel unbekannt geblieben sei (§ 536 b Satz 2 BGB). Auf Grund des äußeren Anscheins der Fenster hätte sich dem Mieter eine nähere Untersuchung geradezu aufgedrängt. Nach der Rechtsprechung sei selbst eine positive Kenntnis dann gegeben, wenn der Mieter die tatsächlichen Umstände kenne, aus denen sich die künftige Beeinträchtigung ergebe. Ein stark überstrichener und mit Acryllack beschmierter Fensterrahmen deute auch für den Laien darauf hin, daß sich unter dem schlechten Anstrich eventuelle Mängel der Holzrahmen verbergen könnten. Das Unterbleiben einer Untersuchung in diesem Zusammenhang sei jedenfalls grob fahrlässig. Damit entfalle ein Minderungsrecht des Mieters. Anhaltspunkte für ein arglistiges Verschweigen des Vermieters seien vorliegend nicht erkennbar bzw. auch nicht vorgetragen.