Mangelhafter Luftschallschutz trotz Einhaltung von DIN-Normen

Mangelhafter Luftschallschutz trotz Einhaltung von DIN-Normen; großer Schadensersatz bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum

1. Zu den Anforderungen an den Schallschutz bei einer komfortablen Eigentumswohnung und zum Stand der anerkannten Regeln der Technik im Schallschutz.

2. Ob ein Bauwerk mangelhaft ist, ist nach anerkannten Regeln der Technik, nicht nach veralteten DIN-Normen zu ermitteln.

3. Der Käufer einer Eigentumswohnung kann auch bei Mängeln am Gemeinschaftseigentum im Wege des großen Schadensersatzes die Abwicklung des Kaufvertrages verlangen.

(Leitsätze zu 2. und 3. von der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl., eine Bauträgerfirma, wegen mangelhaften Schallschutzes auf sog. großen Schadensersatz mit Rückabwicklung eines Kaufvertrages über eine Eigentumswohnung in Anspruch. In dem notariellen Kaufvertrag vom 1.6.1999 verpflichtete sich die Bekl., eine Penthousewohnung in der von ihr noch zu errichtenden Eigentumswohnanlage in F. nach den am 7.4.1999 baurechtlich genehmigten Plänen und nach der als Anlage beigefügten Baubeschreibung zum Kaufpreis von 877.400 DM zu erstellen. Sie ist 110,67 qm groß.

Nach der Baubeschreibung waren die Wohnungstrennwände und Treppenhauswände aus Schallschutzziegeln und das Mauerwerk der Außenwände in Poroton oder gleichwertig auszuführen. Die Wände des Fahrstuhlschachtes waren schalltechnisch getrennt zum anschließenden Treppenhaus bzw. Wohnungsmauerwerk auszuführen, die Innentreppen gleichfalls schallentkoppelt. Die Rohrbefestigungen und -aufhängungen waren mit schalldämmenden Einlagen zu versehen, schließlich die Warm- und Kaltwasserleitungen unter anderem gegen Körperschallübertragung zu isolieren. Auf den Stahlbetongeschoßdecken war schwimmender Estrich mit Wärme- und Trittschalldämmung vorgesehen. In dem zum Vertrieb verwendeten Prospekt wurde unter einigen Merkmalen für die Werthaltigkeit und Ausgewogenheit des Angebots auf hochwertige Bauqualität, "besonders schallisolierte Wohnungstrennwände", "Wohnungseingangstüren mit einem Höchstmaß an Schallschutz und Einbruchsicherung" hingewiesen. Als Auszug aus der Baubeschreibung wurde besonders auf "tragende Innenwände ebenfalls in Ziegelmauerwerk, Wohnungstrennwände aus Schallschutzziegeln 36 cm dick" sowie Stahl-Massivtreppen schallentkoppelt mit Marmor oder Granitbelag hingewiesen. Die Wohnungseingangstüren wurden mit Dreifach-Falz und Schallex, die Türelemente mit Dreifach-Verriegelung hervorgehoben. Zuletzt heißt es: "Im Ergebnis: Raum, Ruhe, Luxus - Wo gibt es etwas Besseres ...?"

Wegen der von ihr beanstandeten Geräuschbelästigungen nach Einzug weiterer Eigentümer betrieb die Kl. ein selbständiges Beweisverfahren [...], in dem mehrere Sachverständigengutachten eingeholt wurden.

Verhandlungen der Parteien wegen möglicher Maßnahmen zur Verbesserung des Schallschutzes führten zu keiner Einigung. Mit Schreiben vom 30.7.2003 stellte sich die Bekl. in bezug auf den Luftschall auf den Standpunkt, daß eine Verbesserung zwar zu erreichen sei, aber nicht auf das Niveau der SSt II oder gar III. Sie sehe daher keine Möglichkeiten einer effektiven Nachbesserung.

Das Landgericht hat durch Grundurteil den Anspruch der Kl. auf Schadensersatz wegen Mangelhaftigkeit der nach dem Vertrag vom 1.6.1999 geschuldeten Eigentumswohnung dem Grunde nach als großen Schadensersatz für gerechtfertigt erklärt. Die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Obwohl die von der Kl. geltend gemachten Mängel zumindest überwiegend das Gemeinschaftseigentum betreffen, ist die Kl. berechtigt, ohne Mitwirkung der übrigen Miteigentümer großen Schadensersatz mit Rückabwicklung des Kaufvertrages geltend zu machen. Zwar kann bei Mängeln des Gemeinschaftseigentums der einzelne Wohnungseigentümer keinen Einfluß auf die Rechte der anderen Wohnungseigentümer nehmen und deshalb, wenn Minderung oder kleiner Schadensersatz geltend gemacht werden sollen, keine Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zu deren Durchsetzung vornehmen (BGH NJW 1998, 2997; NJW 1974, 2207 jeweils m. w. N.). Etwas anderes gilt jedoch, wenn, wie hier von der Kl., großer Schadensersatz mit Rückabwicklung des Kaufvertrages beansprucht wird.

Diese Forderung der Kl. findet ihre rechtliche Grundlage in § 635 BGB a. F., da auf das Rechtsverhältnis der Parteien das am 31.12.2001 geltende Recht Anwendung findet (Art. 229 § 5 EGBGB). Danach kann der Besteller Schadensersatz - auch in der Form des sogenannten großen Schadensersatzes - beanspruchen, wenn das hergestellte Werk mit Mängeln behaftet ist, die trotz Nachbesserungsaufforderung mit Nachfristsetzung und Ablehnungsandrohung (§ 634 BGB a. F.) nicht beseitigt sind oder wenn, wie hier, eine besondere Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung deshalb entbehrlich ist, weil zum einen die Bekl. eine Nachbesserung abgelehnt hat, zum anderen später nur zu einer eingeschränkten und nicht ausreichenden Nachbesserung bereit war und im übrigen keine zumutbare Nachbesserung möglich ist, die zu einer Mangelfreiheit in dem Sinne führt, daß nach Durchführung der Arbeiten die Eigentumswohnung den vertraglich geschuldeten Schallschutz aufweist.

Nur der Anspruch auf Minderung oder der Schadensersatzanspruch in Form der Erstattung der Mängelbeseitigungskosten (zu diesen vgl. BGH MDR 2005, 1343) ist gemeinschaftsbezogen und deshalb nur von der Eigentümergemeinschaft geltend zu machen (BGH NJW 1979, 2207). Dies hat seinen Grund darin, daß der Veräußerer nicht dem einen Wohnungseigentümer auf Minderung und dem anderen auf Erstattung der Mängelbeseitigungskosten verpflichtet sein kann. Hier macht die Kl. jedoch großen Schadensersatz geltend. Dieser Anspruch steht nur dem einzelnen Wohnungseigentümer zu, da von der Ausübung dieses Rechts das gemeinschaftliche Eigentum deshalb nicht betroffen ist, weil an die Stelle des Wohnungseigentümers, der aus der Wohnungseigentümergemeinschaft ausscheidet, dann wieder der Veräußerer tritt. Der Veräußerer ist daher nicht der Gefahr ausgesetzt, zweimal unterschiedlich auf Schadensersatz in Anspruch genommen zu werden (OLG Brandenburg, BauR 2005, 561; die Nichtzulassungsbeschwerde wurde vom BGH durch Beschluß vom 30.9.2004 - VII ZR 347/03 - zurückgewiesen).

Auch der Senat bejaht wegen der Nichteinhaltung des vertraglich geschuldeten Luftschallschutzes einen zum großen Schadensersatz gemäß §§ 633, 634, 635 BGB a. F. berechtigenden Mangel der Eigentumswohnung.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH NJW 1998, 2814 m. w. N.) kann der Besteller redlicherweise erwarten, daß das Werk zum Zeitpunkt der Fertigstellung und Abnahme diejenigen Qualitäts- und Komfortstandards erfüllt, die auch vergleichbare andere zeitgleich fertiggestellte und abgenommene Bauwerke erfüllen. Der Unternehmer sichert üblicherweise stillschweigend bei Vertragsschluß die Einhaltung dieses Standards zu. Es kommt deshalb im allgemeinen auf den Stand der anerkannten Regel der Technik zur Zeit der Abnahme an. Die DIN-Normen sind keine Rechtsnormen, sondern private technische Regelungen mit Empfehlungscharakter. Maßgebend ist nicht, welche DIN-Norm gilt, sondern, ob die Bauausführung zur Zeit der Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entspricht. DIN-Normen können die anerkannten Regeln der Technik wiedergeben oder hinter diesen zurückbleiben. Insoweit hat der Bundesgerichtshof unter Hinweis auf veröffentlichtes Schrifttum entschieden, daß die Werte des Entwurfs 1984, der den Werten der DIN 4109 Ausgabe 1962 entsprach, nicht mehr den anerkannten Regeln der Technik genügten. Deshalb wurde 1995 begonnen, ein Harmonisierungsdokument zu erarbeiten. Das Ergebnis liegt nun in Form des Entwurfs der DIN 4109-10 (Juni 2000) - Schallschutz im Hochbau, Vorschläge für einen erhöhten Schallschutz von Wohnungen - vor (vgl. Locher BauR 2005, 17). Da diese Normen aufgrund der fortgeschrittenen Entwicklung erarbeitet wurden und auf Arbeiten um den Zeitraum der Erstellung dieses Bauwerks, jedenfalls vor dessen Abnahme, beruhen, sind sie als allgemeine Regeln der Technik der Wertung dieses Bauvorhabens zugrunde zu legen.

Die frühere DIN 4109 forderte für den Luftschallschutz nur 54 dB. Nach den Ausführungen des Sachverständigen Dr. M. in seinem Gutachten vom 28.6.2002 auf Seite 13 markierten diese Anforderungen die Grenze zum Gesundheitsschädlichen bzw. Unzumutbaren. Demgegenüber unterscheiden VDI 4100/10 und der Normentwurf DIN 4109-10 drei Schallschutzstufen (SSt). Danach erfordert SSt I 54 dB, SSt II 57 dB und SSt III 60 dB. Bei SSt I werden, so der Sachverständige Dr. M., bei rücksichtsvoller Verhaltensweise der Nutzer unzumutbare Belästigungen vermieden. Bei SSt II werden die Bewohner - übliche Wohngegebenheiten vorausgesetzt - i. a. Ruhe finden und ihre Verhaltensweisen nicht einschränken müssen, um Vertraulichkeit zu wahren. Angehobene Sprache ist in der Nachbarwohnung im allgemeinen nicht zu verstehen. Diese Klasse würde man bei einer Wohnung erwarten, die auch in ihrer sonstigen Ausstattung Komfortansprüchen genügt. Bei SSt III können die Bewohner ein hohes Maß an Ruhe finden. Der Schutz der Privatsphäre ist in der Regel auch bei lauter Sprache gegeben. Diese Klasse würde man nach Auffassung des Sachverständigen bei einer Wohnung erwarten, die auch in ihrer sonstigen Ausstattung gehobenen Komfort- und Luxusansprüchen genügt. In der Wohnung der Kl. hat der Sachverständige Dr. M. [...] in vier Bereichen 54, 55, 56 bzw. 56 dB und im übrigen Werte zwischen 57 und 59 dB festgestellt.

Ausgehend von der Rechtsprechung des BGH und der Entwicklung der DIN-Normen kann der Wert der DIN 4109 der Ausgabe 1962 von 54 dB, der auf dem Entwurf von 1984 beruhte, selbst für eine einfache Wohnung nicht als den anerkannten Regeln der Technik entsprechend gewertet werden. Dieser Wert genügte bereits 1962 nicht mehr diesen Anforderungen (BGH aaO.; ebenso Locher aaO.). Dies, das Fortschreiten der Technik in bezug auf den Schallschutz, und die seit 1962 deutlich gestiegenen Ansprüche der Nutzer führen nach Auffassung des Senats dazu, daß jedenfalls bei Erstellung des Bauwerks im Jahre 2000 der Schallschutz der SSt II mit 57 dB für den Luftschallschutz als Ausgangspunkt für die anerkannte Regel der Technik anzusehen ist. Diese Auslegung, daß die Schallschutzstufe II anerkannte Regel der Technik ist, legen auch Formulierungen des Normentwurfs nahe, wenn diese Aussage von den Entwurfsverfassern auch nicht beabsichtigt sein sollte (Locher aaO. S. 23). Auf der Grundlage dieser Feststellungen bedarf es keiner Vergleichserhebung darüber, ob zur Zeit der Erstellung des Bauwerks ein solcher Schallschutzstandard allgemein üblich war. Bereits im Jahre 1999/2000 konnte ein Bewohner, übliche Wohngegebenheiten vorausgesetzt, im allgemeinen erwarten, daß er in seiner Wohnung Ruhe findet und sein Verhalten nicht einschränken muß, um Vertraulichkeit zu wahren, und daß angehobene Sprache in der Nachbarwohnung im allgemeinen nicht zu verstehen ist. Dies soll SSt II gewährleisten.

Ist aber Schallschutzstufe II als anerkannte Regel der Technik anzusehen, so hat dies zur Folge, daß die Vereinbarung eines erhöhten Schallschutzes höhere Werte voraussetzt und die Einhaltung der Werte nach SSt III mit 60 dB für den Schallschutz erforderlich machen kann.

Auch der Senat bejaht hier die Vereinbarung eines erhöhten Schallschutzes. Hierbei kann dahinstehen, ob bereits der volle Schallschutz von SSt III mit 60 dB vertraglich geschuldet ist, jedenfalls aber ein Wert zwischen diesen beiden Schallschutzstufen somit zwischen 57 und 60 dB. Durch die verschiedenen Zusicherungen in der Baubeschreibung hat die Bekl. deutlich gemacht, daß sie nicht nur die allgemein anerkannten Regeln der Technik gewährleisten will, wozu sie ohnehin verpflichtet ist, sondern darüber hinaus ein besonderer Schallschutz gewährleistet werden soll. Andernfalls machen die entsprechenden besonderen Hervorhebungen der Schallschutzmaßnahmen in der Baubeschreibung keinen Sinn. Hinzu kommt der Inhalt des Verkaufsprospektes, der die Verkäufer von der besonderen Qualität des Verkaufsobjektes auch in bezug auf den Schallschutz überzeugen sollte. Das Vorbringen der Bekl., dieser Verkaufsprospekt sei der Kl. vor Abschluß des notariellen Kaufvertrages nicht zur Verfügung gestellt worden, ist vom Landgericht zu Recht gemäß § 296 Abs. 1 und 2 ZPO als verspätet zurückgewiesen worden [...]. Im übrigen kommt es aber auch nicht entscheidend darauf an, ob auch die Kl. als einzelne Käuferin diesen Prospekt erhielt. Entscheidend ist, daß die Bekl. ihr Verkaufsobjekt mit diesem Prospekt beworben hat und damit potentiellen Bewerbern gegenüber eine Leistungsbeschreibung dahin abgegeben hat, daß sie ein Objekt mit besonderen Anforderungen an den Schallschutz anbietet. Dieser Anpreisung korreliert der Kaufpreis. Für den berechtigten Erwartungshorizont des Erwerbers kommt es nicht darauf an, wie die Bekl. diesen Kaufpreis im einzelnen kalkuliert hat und aus welchen Einzelpositionen er sich zusammensetzt. Den Inhalt dieses Verkaufsprospekts muß sie sich von allen Erwerbern entgegenhalten lassen, unabhängig davon, ob er dem einzelnen Erwerber bekannt war oder nicht. Andernfalls setzte sich die Bekl. dem Vorwurf widersprüchlichen Verhaltens aus.

Der Luftschallschutz der von der Kl. erworbenen Wohnung ist zumindest in wesentlichen Teilbereichen nach wie vor mangelhaft. Inwieweit der Schallschutz im übrigen behoben ist, wofür manches spricht, kann dahinstehen. Nach den Feststellungen des Sachverständigen Dr. M. in seinem Gutachten vom 28.6.2002 erreicht die Luftschalldämmung zwischen Schlafen Wohnung 2. OG und Flur Wohnung DG 54 dB, zwischen Schlafen Wohnung 2. OG und Kind 1 Wohnung DG 55 dB, zwischen Wohnen Wohnung DG und Hauswirtschaft Wohnung 2. OG 56 dB und zwischen Arbeit Wohnung 2. OG und Schlafen Wohnung DG 56 dB. Damit sind nicht einmal die Werte der SSt II mit 57 dB erreicht. Damit ist der, wie erörtert, vertraglich zumindest geschuldete Wert zwischen SSt II und SSt III bei weitem nicht erreicht.

Dies ist ein wesentlicher Mangel, der auch nicht behoben ist. Die von der Bekl. dargestellten Maßnahmen der Mängelbeseitigung betreffen nicht die Luftschalldämmung und können daher auf diese keinen Einfluß gehabt haben. Hinzu kommt als Mangel, daß auch im übrigen [...] die geschuldeten Werte nicht voll erreicht sind. Es kann keine Rede davon sein, daß diese Abweichungen minimal und für das menschliche Ohr nicht merkbar sind. Auch wenn der Sachverständige Dr. M. dies nicht ausdrücklich angesprochen hat, widerspricht dies dem Ergebnis des Gutachtens. Wenn die Abweichungen nicht hörbar wären, hätte der Sachverständige keinen Anlaß gehabt, den Schallschutz zu beanstanden. Nach der von der Bekl. zitierten Entscheidung des OLG Düsseldorf (BauR 2004, 1668) ist eine Unterschreitung von 3 dB ein Mangel, daraus folgt aber keineswegs, daß erst dann ein Mangel zu bejahen ist. Für den Mangel und dessen Erheblichkeit ist es unerheblich, daß die Bekl. den Mangel auf das verwendete Poroton als Mauerwerk zurückführt, auf das in der Baubeschreibung hingewiesen wird. Es ist Sache der Bekl., wie sie die Einhaltung des Schallschutzes gewährleistet. Wenn Poroton als Mauerwerk hierzu nicht ausreicht, hätte sie ein anderes Mauerwerk verwenden müssen.

Im Kauf-, Miet- und Werkvertragsrecht liegt ein Mangel dann vor, wenn der Ist-Zustand vom Soll-Zustand abweicht. Für die Ermittlung des Soll-Zustands wird oft bei Bauwerken auf DIN-Normen zurückgegriffen. Vorrangig sind aber davon abweichende anerkannte Regeln der Technik.

Die Klägerin hatte eine Penthousewohnung in der zu errichtenden Eigentumswohnanlage vom Bauträger gekauft. Sie beklagte nach dem Einzug Geräuschbelästigungen und verlangte nach Einholung mehrerer Gutachten die Rückabwicklung des Kaufvertrages im Wege des großen Schadensersatzanspruchs. Der Bauträger berief sich darauf, daß die DIN-Normen eingehalten seien.

Mit Urteil vom 29. Dezember 2005 bestätigte das OLG Karlsruhe das Urteil der Vorinstanz, wonach hier ein Mangel nachgewiesen sei. Maßgeblich seien nicht veraltete DIN-Normen, sondern anerkannte Regeln der Technik zum Luftschallschutz. Diese seien hier nicht eingehalten worden. Die Klägerin sei auch berechtigt, Mängel am Gemeinschaftseigentum geltend zu machen, da sie nicht Minderung oder kleinen Schadensersatz verlange, sondern Rückabwicklung des Vertrages.