Mangelhafte Prüfung, Überschuldung

Mangelhafte Prüfung der für eine Überschuldung sprechenden Umstände kann zur Annahme des unredlichen Erwerbs berechtigen.

Gegenstand des vorliegenden vermögensrechtlichen Verfahrens ist das in M. gelegene, mit einem Wohnhaus bebaute, 1.242 m2 große Grundstück E. Straße 27, ursprünglich verzeichnet im Grundbuch von Band 11, Blatt 356, Flur 2, Flurstück 215.

Im Grundbuch eingetragene Eigentümerin war zunächst die Witwe A. R. Unter dem 7. August 1969 trafen Frau R. ihre Tochter L. und die Beigeladenen eine schriftliche Vereinbarung, nach der letztere "ab sofort" die Pflege von Frau R. zu einem monatlichen Pflege- und Verpflegungsgeld von 100 M übernahmen. Frau R. übertrug ihnen die Verwaltung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks, zu dessen ordnungsgemäßer Durchführung sich die Beigeladenen, die zudem "alle Rechte und Pflichten des Eigentümers" übernahmen, verpflichteten. Frau H. verpflichtete sich ihrerseits für den Fall eines eventuellen Verkaufs des Grundstücks nach dem Tode ihrer Mutter, den Beigeladenen ein Vorkaufsrecht einzuräumen. Eigenen - seitens der Kl. nicht widersprochenen - Angaben zufolge nahmen die Beigeladenen zunächst einige Reparaturen und Renovierungsarbeiten an dem Wohnhaus vor und zogen dann Anfang Oktober 1969 zu der ebenfalls dort noch wohnenden Frau R. ein. Bei den - im Rahmen des Revisionszulassungsverfahrens eingereichten - Unterlagen finden sich nunmehr eine Rechnung der HO Farben und Lacke B. vom 12. August 1969 in Höhe von insgesamt 340,09 M für u. a. Kreide, Lack, Leim, Gips und diverse Rollen Tapeten; eine Rechnung vom 20. September 1969 an "E. Str. 27 Verwalter" in Höhe von 241 "DM" für die Ausbesserung zweier Zimmertüren, 8 m2 Wandfläche und der Fußbodenleisten im Obergeschoß; eine Rechnung des Tischlermeisters vom 10. Oktober 1969 für den Beigeladenen zu 2. "M. E. Str." in Höhe von 617,36 M für das Hobeln, Nuten, Sponden, Aufnehmen und Neuverlegen 27 m2 Fußbodens sowie für "Kantholz Unterlagen" und "Kleinmaterialien"; die Rechnung eines G. K. gleichen Datums ebenfalls für den Beigeladenen zu 2. "M. E. Str. 27" "Betr. Renovierungsarbeiten" an 3 Stuben, 1 Stube mit Schräge, 1 Küche und 1 Korridor in Höhe von 651,00 M, derzufolge sämtliche Räume abgewaschen, vergipst, teilweise verputzt, die Decken gemalt, tapeziert, Leisten angebracht, Paneel sowie Türen, Fenster und Fußböden gestrichen worden seien, eine Rechung mit der Datumsangabe "1969" über einen Betrag in Höhe von 667,64 M für 10 Schukosteckdosen, 8 Schalter, 150 m Kabel, 2 "Wandammaturen", Gips und Arbeitslohn, die Erklärung eines W. M. vom 7. Dezember 1975, derzufolge er im Oktober 1969 "als Feierabend" Maurer- und Putzarbeiten "am Grundstück R." ausgeführt - im einzelnen: in den Wohnräumen, der Dachkammer und der Waschküche beschädigte Wand- und Deckenflächen ausgebessert, in den Wohnräumen Lichtleitungen verputzt und an der Decke durch Wassereinfluß heruntergefallenen Putz erneuert - und hierfür von dem Beigeladenen zu 2. einen Betrag in Höhe von 108,50 M erhalten habe.

Nachdem Frau R. im August 1970 verstorben war, erteilte Frau H. als Alleinerbin den Beigeladenen unter dem 28. August 1970 eine "Verwaltungsvollmacht", mit der sie diese bevollmächtigte, das verfahrensgegenständliche Grundstück zu verwalten und alle damit zusammenhängenden Angelegenheiten in ihrem Namen zu erledigen. Zur Veräußerung und zur Belastung des Grundstückes berechtigte die Vollmacht demgegenüber ausdrücklich nicht. Im September 1970 richtete Frau H. bei der Industrie- und Handelskammer der DDR, Kreisfiliale B., ein Konto ein, hinsichtlich dessen die Beigeladenen Vollmacht erhielten. Aus diesem Zeitraum rührt auch die Rechnung vom 2. September 1970 in Höhe von 276,06 M für 2 Schukosteckdosen, 2 Schalter, 20 m Kabel, Gips und Arbeitslohn. Vorhanden ist noch eine weitere "Rechnung" vom 30. August 1972 über einen Betrag von 20,00 M "für das Abfahren von Müll, Schutt und Unrat von der E. Str. 27".

Den noch aufgefundenen, die Zeiträume September 1970 bis September 1972 und Oktober bis Dezember 1974 betreffenden Kontounterlagen zu dem von Frau H. eingerichteten Konto ist zu entnehmen, daß ab September 1970 regelmäßige Einnahmen in Höhe von 55,00 M monatlich bestanden, denen im wesentlichen regelmäßige - in Abständen von jeweils drei Monaten vorgenommene - Abbuchungen in Höhe von 40,05 M sowie höhere einmalige Abbuchungen für nicht näher benannte Zwecke in Höhe von 372,51 M, 152,50 M, 119,80 M, 110,00 M und 109,40 M gegenüberstanden. Am 25. Oktober 1974 wurde ein Betrag in Höhe von 330,58 M und am 14. Dezember 1974 ein weiterer Betrag in Höhe von 109,40 M abgebucht. Der letzte noch vorhandene Kontoauszug vom 14. Dezember 1974 weist ein Saldo von 0,00 aus. Schreiben des Rates des Kreises an die Staatsbank der DDR vom 4. Oktober und 5. November 1974 läßt sich hierzu weitergehend entnehmen, das Konto u. a. der illegal verzogenen I. H. sei zu löschen und der Betrag auf ein Konto des Kreises zu überweisen. Ausweislich eines handschriftlichen Vermerks vom 25. Oktober 1974 wurde dementsprechend das vorbezeichnete Guthaben in Höhe von 330,58 M vom Konto abgebucht. Nach Auskunft der Finanzierungs- und Beratungsgesellschaft (PuB) mbH, der Rechtsnachfolgerin der Gesellschaft für kommunale Altkredite und Sonderaufgaben der Währungsumstellung (GAW) mbH, vom 22. Juni 2004 an das Gericht sei zu vermuten, daß am 14. Dezember 1974 auch das Guthaben in Höhe von 109,40 M, das durch Einzahlung der Beigeladenen in Höhe von 110,00 M am 14. November 1974 entstanden sei, dem Rat des Kreises überwiesen wurde.

In den vom Bekl. eingereichten Altvorgängen seinerzeitiger staatlicher Stellen findet sich folgender handschriftlicher Vermerk: "M., I. H., Verwalter ablösen? 1953 illegal ... Listen von Konten, die nicht überprüft waren." Mit Bestallungsurkunde vom 9. April 1975 bestellte dann der Rat des Kreises den Rat der Gemeinde M. mit Wirkung vom 1. Mai 1975 auf Grund des § 1 der Anordnung Nr. 2 über die Behandlung des Vermögens von Personen, die die DDR nach dem 10. Juni 1953 verlassen, vom 20. August 1958, zum Treuhänder des Grundstücks. Der entsprechende Verwaltervermerk ist am 16. April 1975 in die zweite Abteilung des betreffenden Grundbuchs eingetragen worden.

Mit Schreiben ebenfalls vom 9. April 1975 bat der Rat des Kreises den Beigeladenen zu 2. in seiner Eigenschaft als Verwalter des verfahrensgegenständlichen Grundstücks um eine persönliche Rücksprache in der dortigen Dienststelle, die augenscheinlich am 17. April 1975 stattfand.

Unter dem 27. September 1975 erstellte der Architekt und Bauingenieur M. für das "Grundstück: Wohnhaus und Nebengebäude ... E. Straße 27 Volkseigentum" eine "Gebäude-Zeitwertberechnung". Zum Auftraggeber heißt es dort: "Rat der Gemeinde M., persönlich durch Herrn W. J. in M. zwecks Kauf ...". Ausgehend von dem Herstellungswert für den jeweils umbauten Raum sowie der Restnutzungsdauer und Unterhaltungsrückstände im Hinblick auf die jeweiligen Gebäude errechnete der Architekt M. fürs Wohnhaus, Stallgebäude, Schleppdach und die sonstigen Außenanlagen einen Sachwert von insgesamt 7.265,00 Mark. Eine Einbeziehung des Wertes von Grund und Boden unterblieb mit dem Hinweis "Volkseigentum". Durch "Protokoll" vom 9. Dezember 1975 bestätigte der Rat der Gemeinde, ihm seien die oben bereits im einzelnen bezeichneten Rechnungen in Höhe von insgesamt 2.920,00 Mark vorgelegt worden; diese Summe sei von den Beigeladenen bezahlt worden und werde von der vorliegenden Schätzung für das verfahrensgegenständliche Grundstück abgesetzt.

Mit vor dem Referenten für Dokumentation und Kontrolle der Außenstelle des Liegenschaftsdienstes beurkundetem Grundstückskaufvertrag vom 10. Dezember 1975 kauften die Beigeladenen das verfahrensgegenständliche Grundstück zu einem Kaufpreis i. H. v. 4.965,00 M. Nach staatlicher Genehmigung und Kaufpreisüberweisung wurden die Beigeladenen am 11. März 1976 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen.

Mit beim Rat des Kreises am 24. März 1976 eingegangenem Schreiben bat Frau H. um Überprüfung der Frage, ob und ggf. auf Grund welcher Bestimmung das verfahrensgegenständliche Grundstück unter staatliche Verwaltung gestellt und veräußert worden sei, obwohl sie nicht zu dem Personenkreis gehöre, der die DDR als deren Bürger illegal verlassen habe. Nachdem das Volkspolizeikreisamt B. dem Rat des Kreises unter dem 30. März 1976 bestätigt hatte, daß Frau H. "Mitte 1953 illegal verzogen" sei, teilte er Frau H. mit Schreiben vom 6. April 1976 dieses Ergebnis mit.

Im August 1990 meldete Frau H. hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Grundstücks einen Rückübertragungsanspruch an. Sie verstarb am 31. Januar 1991 und wurde von den Kl. beerbt.

Mit Bescheid vom 24. September 1993 - den Kl. am 13. Oktober 1993 zugestellt - lehnte der Landrat des Landkreises B., der Rechtsvorgänger des Bekl., den Rückübertragungsantrag der Kl. ab und stellte fest, ihnen stehe wegen des Eigentumsverlusts dem Grunde nach ein Entschädigungsanspruch zu. Zur Begründung führte er aus, es liege zwar eine entschädigungslose Enteignung im Sinne des § 1 Abs. 1 lit. a) und c) Vermögensgesetz (VermG) vor. Die Beigeladenen hätten das Eigentum an dem Vermögenswert jedoch redlich erworben, weil der Rechtserwerb im Einklang mit den seinerzeit geltenden Bestimmungen gestanden habe und auch eine sittlich anstößige Manipulation des Erwerbsvorgangs nicht festzustellen sei. (...)

Gegen diesen Bescheid legten die Kl. am 8. November 1993 Widerspruch ein, den das Landesamt zur Regelung offener Vermögensfragen mit Bescheid vom 12. September 1996 - den Kl. am 18. September 1996 zugestellt - zurückwies. Zur Begründung führte es im wesentlichen an, der Bekl. habe zu Recht eine schädigende Maßnahme im Sinne des § 1 Abs. 1 lit. c) VermG und einen redlichen Erwerb der Beigeladenen angenommen. Der Rat der Gemeinde habe als staatlicher Treuhänder über das Grundstück im Rahmen der geltenden Vorschriften verfügt. Ungeachtet dessen sei nicht ersichtlich, daß die Beigeladenen etwaige Unregelmäßigkeiten beim Erwerbsvorgang hätten erkennen müssen. Weil dem Rat der Gemeinde Rechnungen in Höhe von 2.920,00 M vorlagen und die Beigeladenen auch den dann errechneten Kaufpreis entrichteten, hätten sie bei Abschluß des Kaufvertrages davon ausgehen müssen, daß die Voraussetzungen für einen Verkauf durch den staatlichen Verwalter gegeben gewesen seien. Auch sei nicht festzustellen, daß eine persönliche Machtstellung ausgenutzt oder sonst manipuliert worden sei. Die Beigeladenen seien im Erwerbszeitpunkt nicht in einer gesellschaftlich einflußreichen Situation gewesen. Sie hätten vielmehr in dem Haus lange Jahre als Mieter gewohnt. Die Erwerbsumstände sprächen mithin ausnahmslos für ihre Redlichkeit.

Die Kl. haben am 8. Oktober 1996 Klage erhoben. Sie sind der Meinung, die Veräußerung des Grundstücks durch den staatlichen Verwalter habe gegen damals geltendes Recht verstoßen, weil eine Überschuldungslage, wie sie für eine entsprechende Veräußerung Voraussetzung gewesen sei, bei dem auch dinglich nicht belasteten Grundstück nicht vorgelegen habe. Den Beigeladenen habe bereits dem Grunde nach kein Erstattungsanspruch gegenüber den jeweiligen Alteigentümerinnen zugestanden. Ein solcher folge auch nicht aus der mit Frau R. geschlossenen Vereinbarung, die als Überlassungsvertrag zu bewerten sei. Durch diese hätten sie die Nutzung des Hauses in einer Weise übernommen, die ihre Unterhaltungspflicht begründet habe. Deswegen hätten sie auch weder gegenüber Frau R. noch gegenüber Frau H. eine Erstattung geltend gemacht. Es sei jedenfalls "nicht vorstellbar", daß den Beigeladenen ab dem Jahre 1969/1970 Forderungen zustanden, sie aber regelmäßig Miete zahlten, ohne eine Aufrechnung vorzunehmen. (...)

Im übrigen sei auch der Tatbestand des § 4 Abs. 3 lit. b) VermG erfüllt. Denn der Beigeladene zu 2. habe sich seine damalige Position als Leiter der Freiwilligen Feuerwehr zunutze gemacht, um den Vermögenswert zu besonders günstigen Konditionen zu erlangen. Er sei augenscheinlich mit dem ermittelten Kaufpreis nicht zufrieden gewesen, worauf es zu Manipulationen gekommen sei. Jedenfalls rechtfertige die bloße Vorlage von Rechnungen nicht schon die Herabsetzung des Kaufpreises, zumal nicht belegt sei, inwieweit sich die vermeintlich investierte Summe tatsächlich werterhöhend ausgewirkt habe. Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit der Beigeladenen folgten schließlich auch aus der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. November 2001 (Az. 7 C 8.01). (...)

Der Bekl. (...) verweist zur Begründung im wesentlichen auf die Ausführungen der angegriffenen Bescheide und führt ergänzend aus, die vorgelegten Rechnungen belegten die im Haus vorgenommenen Instandsetzungsarbeiten. Diese Maßnahmen seien auch notwendig gewesen. (...) Der Vorwurf der Unredlichkeit werde den Beigeladenen zu Unrecht gemacht. Selbst die Möglichkeit der Einsicht in die das Mietkonto betreffenden Unterlagen spreche nicht für "eine exakte Kenntnis der Vermögensverhältnisse i. S. § 4 Abs. 3 Buchstabe a VermG". Ein anderes Ergebnis folge auch nicht aus dem Urteil des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. November 2001 (Az. 7 C 8.01). (...)

Die Beigeladenen (...) haben sich zur Sache wie folgt geäußert: Im Zeitpunkt ihres Einzugs sei das auf dem verfahrensgegenständlichen Flurstück aufstehende Wohnhaus marode gewesen. Allein die Zimmer, in denen sich Frau R. regelmäßig aufgehalten habe, seien etwa mit elektrischem Licht ausgestattet gewesen. Gleichwohl seien sie auf Drängen der Frau H. mit dem Versprechen eingezogen, sie würde sämtliche Kosten für die Herrichtung der betreffenden Wohnung übernehmen. Dies habe auch mit damals geltendem Recht in Einklang gestanden, nach dem insoweit der Vermieter verantwortlich gewesen sei. (...)

Im Sommer 1975 habe ihnen der Bürgermeister der Gemeinde dann vorgeschlagen, das Grundstück zu kaufen und ihnen in diesem Zusammenhang mitgeteilt, er habe viele marode Grundstücke und könne sich nicht noch eins "auf den Halse laden"; wenn er - der Beigeladene zu 2. - es nicht kaufe, werde es einem anderen verkauft. Sie seien von der Gemeinde befragt worden, ob noch offene Rechnungen aus dem Mietverhältnis oder der Verwaltungstätigkeit bestünden. Hierauf hätten sie die eigentlich für Frau R. bzw. Frau H. gedachten Rechnungen an die Gemeinde weitergereicht, die diese bestätigt und die Beträge auf den Kaufpreis angerechnet habe. Daß diese Rechnungen nicht aus den Mieteinnahmen bestritten worden seien, sei daran zu erkennen, daß sie sie noch in Händen gehabt und nicht an die Bank weitergereicht hätten. Hätten sie eine Verrechnung mit den Mieteinnahmen vorgenommen, hätte das tatsächlich zu einer Überschuldung des Grundstücks geführt.

(...)

Eine andere Bewertung der Redlichkeit sei auch nicht im Hinblick auf die Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. November 2001 (Az. 7 C 8.01) gerechtfertigt. Diese Entscheidung sei auf den vorliegenden Fall bereits nicht anwendbar. (...) Auch lägen die Voraussetzungen für eine Unredlichkeit nach § 4 Abs. 3 lit. b) VermG nicht vor. Weder in seiner Funktion als Leiter der Freiwilligen Feuerwehr noch in seiner Funktion als Gabelstaplerfahrer im Sägewerk M. habe der Beigeladene zu 2. Einfluß auf die in Rede stehenden Verkaufsmodalitäten ausüben können.

Das Gericht hat den Bekl. durch Urteil vom 7. Februar 2001 (ZOV 2001, 210) zur Rückübertragung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks verpflichtet. Mit Beschluß vom 18. Juli 2001 hat das Bundesverwaltungsgericht auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Beigeladenen das Urteil aufgehoben (ZOV 2001, 411) und den Rechtsstreit zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung an das Verwaltungsgericht Frankfurt (Oder) zurückverwiesen.

Die zulässige Klage ist nicht begründet.

Die Ablehnung des Rückübertragungsantrags der Kl. ist rechtmäßig und verletzt sie nicht in ihren Rechten (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -). Ihnen steht kein Anspruch auf Rückübertragung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks zu. Zwar sind sie - den nicht angegriffenen und deshalb "bestandskräftigen" Feststellungen der in Streit stehenden Bescheide zufolge (vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 16.4.1998 - 7 C 32/97 - ZOV 1998, 287 = VIZ 1998, 450; Urteil vom 16.7.1998 - 7 C 39.97 - S. 5 f. des Umdrucks - ZOV 1998, 379) - Berechtige im Sinne des § 3 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. §§ 2 Abs. 1 Satz 1, 1 Abs. 1 lit. c) VermG.

Die Rückübertragung des verfahrensgegenständlichen Grundstücks ist jedoch gemäß § 4 Abs. 2, 3 VermG ausgeschlossen. Gemäß § 4 Abs. 2 Satz 1 und 2 VermG ist die Rückübertragung ausgeschlossen, wenn unter anderem natürliche Personen nach dem 8. Mai 1945 in redlicher Weise an dem Vermögenswert Eigentum oder dingliche Nutzungsrechte erworben haben, wobei das dem Erwerb zugrunde liegende Rechtsgeschäft bei der Veräußerung von Grundstücken und Gebäuden - vorbehaltlich der Ausnahmetatbestände des § 4 Abs. 2 Satz 2 lit. a) bis c) VermG - bis zum 18. Oktober 1989 geschlossen worden sein muß. Letzteres war hier mit dem durch Grundbucheintragung der Beigeladenen am 11. März 1976 abgeschlossenen Grundeigentumserwerb der Fall. Dabei ist gemäß § 4 Abs. 3 VermG der Rechtserwerb in der Regel dann als unredlich anzusehen, wenn er nicht im Einklang mit den zum Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR geltenden allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen und einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis stand, und der Erwerber dies wußte oder hätte wissen müssen (lit. a), oder darauf beruhte, daß der Erwerber durch Korruption oder Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung auf den Zeitpunkt oder die Bedingungen des Erwerbs oder auf die Auswahl des Erwerbsgegenstandes eingewirkt hat (lit. b), oder davon beeinflußt war, daß sich der Erwerber eine von ihm selbst oder von dritter Seite herbeigeführte Zwangslage oder Täuschung des ehemaligen Eigentümers zunutze gemacht hat (lit. c.). Kennzeichnend für die Unredlichkeit eines Erwerbs ist nach dem in den Fallgruppen des § 4 Abs. 3 VermG beispielhaft zum Ausdruck kommenden Willen des Gesetzgebers eine dem Erwerber zurechenbare, sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang. In der subjektiven Teilhabe an der Manipulation beim Erwerbsvorgang, die sich sowohl auf die Erwerbshandlung als auch auf die Erwerbshintergründe beziehen kann, besteht das Wesen der Unredlichkeit. Der Unredlichkeit muß ein anstößiges Verhalten des Erwerbers im Sinne einer moralischen Verwerflichkeit zugrunde liegen (BVerwG, Urteil vom 19. Januar 1995 - 7 C 42/93 - ZOV 1995, 150 f. = VIZ 1995, 288, 289; Urteil vom 27. Januar 1994 - 7 C 4/93 - ZOV 1994, 136 = NJW 1994, 1359, 1360 = VIZ 1994, 239, 240; Beschluß vom 2. April 1993 - 7 B 22/93 - ZOV 1993, 193 = NJW 1993, 2002 = VIZ 1993, 250; Holst/Liedtke, in: Fieberg/Reichenbach/Messerschmidt/Neuhaus, VermG, Kommentar, Band 1, Stand: Juli 1999, § 4 VermG Rdnr. 150). Weil die vorzitierte Regelung des § 4 VermG die Redlichkeit des Erwerbs als Regelfall voraussetzt und die - nur ausnahmsweise anzunehmende - Unredlichkeit durch Regelbeispiele näher bezeichnet, fordert sie auch eine entsprechend differenzierte Verteilung der Beweislast: Sind Tatsachen, die der Ausfüllung des Rechtsbegriffs der Redlichkeit dienen, trotz Ausschöpfens aller in Betracht kommenden Aufklärungsmöglichkeiten (§ 86 Abs. 1 VwGO) nicht abschließend aufklärbar, ist zunächst zu prüfen, ob die gesetzlich vorgesehene Grundannahme der Redlichkeit erschüttert ist. Das ist der Fall, wenn greifbare tatsächliche Anhaltspunkte für eine mögliche Unredlichkeit bestehen. Diese liegen vor, wenn durch Tatsachen belegbare, ernstzunehmende Zweifel an der Redlichkeit gegeben sind. Nur in diesem Falle trifft den Erwerber auch die materielle Beweislast für die Redlichkeit seines Erwerbs (s. etwa BVerwG, Urteil vom 28.2.2001 - 8 C 10/00 - ZOV 2001, 198 ff.). Nach diesen Maßgaben ist der Regelbeispielstatbestand des § 4 Abs. 3 lit. a) VermG nicht

urch Tatsachen belegbare, ernstzunehmende Zweifel an der Redlichkeit gegeben sind. Nur in diesem Falle trifft den Erwerber auch die materielle Beweislast für die Redlichkeit seines Erwerbs (s. etwa BVerwG, Urteil vom 28.2.2001 - 8 C 10/00 - ZOV 2001, 198 ff.). Nach diesen Maßgaben ist der Regelbeispielstatbestand des § 4 Abs. 3 lit. a) VermG nicht erfüllt. Hierfür genügt nicht schon jede dem Erwerber bekannte oder fahrlässig nicht erkannte Verletzung von allgemeinen Rechtsvorschriften, Verfahrensgrundsätzen oder einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis. Hinzutreten muß vielmehr noch, daß nach den konkreten Umständen des Einzelfalls der in Rede stehende Verstoß bei objektiver Betrachtung die Absicht des Veräußerers erkennen läßt, den Erwerbsvorgang gezielt zu beeinflussen und daß der Erwerber diesen konkreten Rechtsverstoß zumindest hätte erkennen können (BVerwG, Urteil vom 19.1.1995, a. a. O.; Urteil vom 18.1.1996 - 7 C 20.94 - ZOV 1996, 207 = KPS § 4 VermG 1/96 S. 5 ff.; Urteil vom 3.2.1995 - 7 B 221.94 - ZOV 1995, 206 = KPS § 4 VermG 3/95 S. 3; Urteil vom 27.1.1994 - 7 04.93 - ZOV 1994, 136 = KPS § 4 VermG 3/94 S. 7 f.). Diese Voraussetzungen sind nicht gegeben.

Entgegen der teilweise geäußerten Auffassung der Kl. ist zunächst ein hier beachtlicher Verfahrensverstoß nicht schon darin zu sehen, daß die staatliche Inverwaltungnahme angeordnet und der Vermögenswert auf der Grundlage der insoweit einschlägigen Bestimmungen an die Beigeladenen veräußert wurde. Dabei kann letztlich dahinstehen, ob die von § 1 Abs. 1 Satz 1 Anordnung Nr. 2 für die Bestellung eines staatlichen Verwalters vorgesehene - von den Kl. bestrittene - Voraussetzung, daß die Erblasserin der Kl. die DDR ohne erforderliche Genehmigung nach dem 10. Juni 1953 verlassen hatte, tatsächlich vorlag oder nicht. Es ist weder ersichtlich noch vorgetragen, daß die Verwalterbestellung an offensichtlichen schwerwiegenden rechtsstaatlichen Mängeln leidet. Sie ist deswegen nach Art. 19 Einigungsvertrag als wirksamer Verwaltungsakt der DDR hinzunehmen und deckt damit nicht nur die Anordnung der staatlichen Verwaltung als solche, sondern auch ihre Rechtsgrundlage mit den daraus folgenden Rechten und Pflichten bestandskräftig ab (BVerwG, Urteil vom 19.7.2000 - 8 C 20.99 - S. 12 des AU - ZOV 2000, 422 f.). Ungeachtet dessen ließe ggf. ein nunmehr feststellbarer Verfahrensverstoß ohnehin nicht hinreichend auf die Absicht staatlicher Stellen schließen, den Rechtserwerb der Beigeladenen auf diesem Wege zu ermöglichen. Dies gilt schon deswegen, weil der - nach Abschnitt A.VI.3. der Anweisung Nr. 30/58 vom 27. September 1958 zur Anordnung Nr. 2 (RWS Band II 3.15.1) insoweit auch zuständige - Rat des Kreises auf das Schreiben der Frau H. vom 19. März 1976, mit dem sie vortrug, sie gehöre nicht zu dem betreffenden Personenkreis, diesbezüglich noch einmal beim Volkspolizeikreisamt B. nachfragte. Daß er das Ergebnis dieser Mitteilung, Frau H. sei "Mitte 1953" illegal verzogen, dann ohne weitergehende Überprüfung übernahm und die Voraussetzungen staatlicher Verwaltung für gegeben erachtete, entsprach der Vorgehensweise der seinerzeit mit Angelegenheiten dieser Art befaßten staatlichen Stellen, soweit diese überhaupt auf entsprechende Anfragen reagierten.

Es kann vorliegend ferner dahinstehen, ob objektiv ein Verstoß gegen § 1 Abs. 2 der seit dem 14. Januar 1969 geltenden Verordnung über die Rechte und Pflichten des Verwalters des Vermögens von Eigentümern, die die DDR ungesetzlich verlassen haben, gegenüber Gläubigern in der DDR vom 11. Dezember 1968 - Verwalterverordnung - (RWS Band II 3.21) vorliegt. Hiernach konnte der Verwalter die verwalteten Vermögenswerte verkaufen, wenn die Höhe der zu befriedigenden Forderungen dem Wert dieser Vermögenswerte gleichkam oder ihn überstieg oder wenn die Befriedigung der Forderungen auf andere Weise nicht möglich war. Nach Lage der Akten hat der seinerzeitige staatliche Verwalter - bzw. der Rat des Kreises, Referat Staatliches Eigentum (vgl. BVerwG, Urteil vom 19.7.2000 - 8 C 20.99 a. a. O., S. 9 f. - ZOV 2000, 422 ff.) das Vorliegen dieser Voraussetzungen jedenfalls nicht unter Einhaltung des für die Feststellung dieser Voraussetzungen grundsätzlich vorgesehenen Verfahrens geprüft. So ist das üblicherweise durch Ausfüllen des Formblatts "AO2-Vermögen" zu erstellende Vermögensverzeichnis (vgl. dazu A.I. der Anweisung Nr. 30/58 des Ministeriums der Finanzen, abgedruckt in RWS Band II 3.21.3.3, sowie Anweisungen Nr. 13/68 des Ministeriums der Finanzen vom 11.12.1968 und des Ministerrats der DDR vom 20.11.1970, Schriftenreihe des BARoV, Heft 11, Dokumente 2 und 37, S. 3 ff., 315) nicht erstellt worden. Auch das in den Akten zu findende Formularblatt "Berichtigtes Vermögensverzeichnis zum Tage des ungesetzlichen Verlassens" wurde nicht ausgefüllt. Soweit ersichtlich spielte bei der Verkaufsentscheidung des staatlichen Verwalters auch die Frage nach dem Bestehen sonstiger Forderungen gegen das verwaltete Vermögen keine Rolle. Nach Lage der Akten deutet jedenfalls nichts darauf hin, daß diesbezüglich Ermittlungen durchgeführt worden wären. Etwas anderes gilt auch nicht mit Blick auf die auf den Kaufpreis angerechneten Rechnungen der Beigeladenen. Nach Aktenlage war von diesen erstmals im Dezember 1975 die Rede. Die Entscheidung des staatlichen Verwalters, den Vermögenswert zu veräußern, ist aber ausweislich der "zwecks Kauf" erstellten Wertermittlung aus September 1975 bereits vorher gefallen. Dies läßt den Schluß zu, daß der staatliche Verwalter auch unabhängig vom Bestehen oder Nichtbestehen etwaiger Aufwendungsersatzansprüche zum Verkauf entschlossen war (so bereits BVerwG, Beschluß vom 18.7.2001 - 8 B 103.01 - 5. 5 des Umdrucks - ZOV 2001, 411 f.). Anders als die Kl. meinen, deutet mithin nichts darauf hin, die Beigeladenen hätten durch die Vorlage von Belegen über geleistete Arbeiten eine Überschuldung und einen Verkauf des Objekts gezielt herbeigeführt.

Selbst wenn man diesbezüglich objektiv einen Verstoß gegen § 1 Abs. 2 Verwalterverordnung bzw. gegen seinerzeit geltende Verfahrensgrundsätze annähme, fehlte es zur Überzeugung der Kammer an den subjektiven Voraussetzungen einer Unredlichkeit. Unter Berücksichtigung aller maßgeblichen Umstände des vorliegenden Falles ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, daß die Beigeladenen von einem etwaigen Verstoß konkret wußten oder hätten wissen müssen. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Tatbestandsmerkmal "hätte wissen müssen" gleichbedeutend mit dem Schuldvorwurf der Fahrlässigkeit, der in § 276 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) legaldefiniert ist als die Außerachtlassung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt. Gefordert wird die Beachtung der Sorgfalt, die normalerweise von einem ordentlichen Menschen in der konkreten (damaligen) Lage zu erwarten war. Dabei ist grundsätzlich auf die Verhältnisse des in Betracht kommenden Verkehrskreises Rücksicht zu nehmen, mithin auf das Maß an Umsicht und Sorgfalt, das nach dem Urteil besonnener und gewissenhafter Angehöriger dieses Kreises von dem in seinem Rahmen Handelnden zu fordern ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu der im Rechtsverkehr mit staatlichen Verwaltern gebotenen Umsicht, der sich die Kammer anschließt, gehörten Verkäufe durch den staatlichen Verwalter zur Lebenswirklichkeit der DDR und kann daher regelmäßig nicht davon ausgegangen werden, bei ihnen habe es sich aus Sicht eines durchschnittlichen DDR-Bürgers um ein zweifelhaftes Rechtsgeschäft gehandelt. Der Käufer durfte auf die Erklärung anläßlich der Beurkundung des Kaufvertrags vertrauen, der staatliche Verwalter sei zum Verkauf des Grundstücks nach DDR-Recht berechtigt. Diese Einschätzung damals erlebter Wirklichkeit deckt sich mit den bestehenden Erkenntnissen über die fehlende Transparenz bei der Behandlung des Vermögens von Personen, welche die DDR verlassen hatten, durch die rigorose Abschottung der Zuständigkeitsbereiche örtlicher Organe der Staatsmacht. Offizielle Erkundigungsmöglichkeiten waren mehr oder minder aussichtslos. Ein Mißtrauen in die Verfügungsbefugnis des staatlichen Verwalters konnte sich daher im allgemeinen für einen besonnen und gewissenhaft handelnden Kaufinteressenten nicht ergeben. Es mußte sich vielmehr nur bei Vorliegen solcher besonderer Umstände aufdrängen, die zu Zweifeln nötigten, ob es bei dem Verkauf "mit rechten Dingen" zugehen werde (BVerwG, Urteile vom 27.6.2001 - 8 C 26.00 - S. 7 ff. des Umdrucks = ZOV 2001, 409 ff. und vom 13.9.2000 - 8 C 33.99 - S. 9 f. des Umdrucks - ZOV 2001, 61 ff.).

Vorliegend bestehen keine Anhaltspunkte für eine subjektive Teilhabe der Beigeladenen an etwaigen Rechts- oder Verfahrensverstößen. Es deutet zunächst nichts darauf hin, daß sie in den Entscheidungsprozeß des staatlichen Verwalters betreffend den Verkauf des verfahrensgegenständlichen Grundstücks in irgendeiner Weise eingebunden waren. Sie haben - zumal in Anbetracht der beschriebenen rigorosen Abschottung des Rates des Kreises - glaubhaft vorgetragen, auf ihre an den Rat der Gemeinde gerichtete Bitte um Überprüfung der Kontoangelegenheit sei der Beigeladene zu 2. zum Rat des Kreises bestellt worden, der die Verwaltungsvollmacht entzogen und sämtliche Unterlagen einbehalten habe; im Sommer 1975 habe man ihnen dann vorgeschlagen, das Haus zu kaufen. Diesem Vorbringen lassen sich ebensowenig wie den übrigen Umständen des vorliegenden Falles Anhaltspunkte für eine Teilhabe der Beigeladenen am Verkaufsentschluß des staatlichen Verwalters entnehmen. Es kann daher auch nicht davon ausgegangen werden, daß sie etwa wußten oder hätten wissen müssen, daß der staatliche Verwalter ein Vermögensverzeichnis nicht erstellt und das Vorliegen einer Überschuldungslage nicht in dem dafür vorgesehenen Verfahren geprüft hat oder wie er zu seinem Verkaufsentschluß gelangt ist. Etwas anderes folgt entgegen der Auffassung der Kl. auch nicht aus dem Umstand, daß der Beigeladene zu 2. die "zwecks Kauf" erstellte Gebäude-Zeitwertberechnung selbst in Auftrag gab. Aus diesem zeitlich nachgelagerten Geschehen ergeben sich noch keine Anhaltspunkte für eine Beteiligung am Verkaufsentschluß als solchem.

Die Beigeladenen durften davon ausgehen, daß der staatliche Verwalter zum Verkauf berechtigt war. Dabei kann offenbleiben, ob und inwieweit sie überhaupt die rechtlichen Voraussetzungen für die Verkaufsberechtigung nach der Verwalterverordnung gekannt haben bzw. kennen mußten. Gegen letzteres spricht freilich, daß der Beigeladene zu 2., der als Gabelstaplerfahrer im VEB Sägewerk tätig war, und die Beigeladene zu 1., Hauswirtschaftshilfe bei der Volkssolidarität, nicht in Kreisen verkehrten, in denen die Voraussetzungen eines Verkaufs durch den staatlichen Verwalter regelmäßig bekannt waren (vgl. BVerwG, Urteil vom 17.1.2002 - 7 C 15/01 - ZOV 2002, 168 ff.). Ungeachtet dessen mußten sie nicht davon ausgehen, die Voraussetzungen für einen Verkauf durch den staatlichen Verwalter hätten nicht vorgelegen. Dies gilt selbst dann, wenn man davon ausgeht, ihnen sei bekannt gewesen, daß das Grundstück dinglich nicht belastet und auch im übrigen nicht überschuldet war. Denn es ist nicht ersichtlich, daß sie nicht das Vorliegen der Voraussetzungen der zweiten Verkaufsalternative des § 1 Abs. 2 der Verwalterverordnung annehmen durften. Die Beigeladenen konnten infolge der bereits dargelegten Abschottung der für die Verkaufsentscheidung zuständigen Bereiche nicht wissen, ob seit dem Zeitpunkt der staatlichen Inverwaltungnahme nicht sonstige, auf andere Weise als durch Verkauf nicht zu befriedigende Forderungen gegen das Vermögen entstanden waren. Zu denken ist beispielhaft an etwaige für die Bewertung und Feststellung der Höhe des zurückgelassenen Vermögens vorgesehene Gebühren nach § 13 der Verordnung vom 20.10.1955 über die staatlichen Verwaltungsgebühren in der Fassung des § 1 der Zweiten Verordnung vom 28.11.1967 i. V. m. der Anordnung über die Erhebung und Einziehung von Gebühren für die Durchführung der staatlichen Treuhandverwaltung vom 11.12.1968 (BARoV Heft 11, Dokument 3 S. 23 ff.) oder an volkseigene Forderungen hinsichtlich der nach 1.3.2.1.4 und 1.3.2.2.6 der Anweisung Nr. 13/68 (Schriftenreihe des BARoV, Heft 11, Dokumente 2, a. a. O.) auf das Vermögen der Eigentümer zu erhebenden Grund- und Vermögenssteuern. Letztere Positionen durften nicht aus den - dem Eigentümer eigentlich nicht zustehenden - Erträgen gezahlt werden (§ 1 Abs. 1 Satz 2 der Anordnung Nr. 2 über die Behandlung des Vermögens von Personen, die die DDR nach dem 10. Juni 1953 verlassen, vom 20. August 1958, RWS 3.15; s. auch Schriftenreihe des BARoV, Heft 11, Dokument 2, 5. 7 ff.). Sofern allerdings - wie hier - ein privater Bevollmächtigter die betreffenden Verbindlichkeiten doch aus den Erträgen beglichen hatte, sind nach damaligem Verständnis die insoweit dem Staatshaushalt zustehenden Erträge dem Staat entzogen worden und ist in entsprechender Höhe eine volkseigene Forderung entstanden (so auch noch einmal ausdrücklich die 1. Information zu Fragen der Beschlußdurchführung der Zentralen Arbeitsgruppe des Präsidiums des Ministerrates zur Durchführung des Beschlusses vom 11.12.1968, vom 5.2.1969, Schriftenreihe des BARoV, Heft 11, Dokument 9, S. 72). Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang weiter, daß die Beigeladenen wußten, daß das Konto kein Guthaben mehr aufwies und die regelmäßig anfallenden Verbindlichkeiten schon deswegen kaum würden beglichen werden können. Dies würde erst recht gelten, wenn ihnen - was aber dahinstehen kann - bekannt gewesen sein sollte, daß - wie dargelegt - nach damals geltendem Recht den Eigentümern des treuhänderisch verwalteten

en wußten, daß das Konto kein Guthaben mehr aufwies und die regelmäßig anfallenden Verbindlichkeiten schon deswegen kaum würden beglichen werden können. Dies würde erst recht gelten, wenn ihnen - was aber dahinstehen kann - bekannt gewesen sein sollte, daß - wie dargelegt - nach damals geltendem Recht den Eigentümern des treuhänderisch verwalteten Vermögens die aus ihrem Eigentum fließenden Erträge überhaupt nicht zustanden.

Die Beigeladenen durften auch deswegen davon ausgehen, bei dem Verkauf gehe "alles mit rechten Dingen" zu, weil der staatliche Verwalter im Beurkundungstermin beim Liegenschaftsdienst des Rates des Bezirks ausdrücklich hatte erklären lassen, daß er zum Verkauf berechtigt sei. Sie durften hieraus den Schluß ziehen, daß die Kontrahierungsberechtigung staatlicherseits nicht nur geprüft, sondern auch anerkannt worden war (vgl. insoweit auch BVerwG, Urteil vom 27.6.2001 - 8 C 25.00 - S. 9 f. des Urteilsumdrucks). Aus dem Umstand, daß sie das Grundstück bis April 1975 selbst verwaltet hatten, folgt nichts anderes. Wie bereits dargelegt, spricht nach Lage der Akten nichts dafür, daß sie nach diesem Zeitpunkt noch Einblick in die weitere Entwicklung der Vermögensverhältnisse der Rechtsvorgängerin der Kl. hatten, und sie im übrigen davon ausgehen mußten, etwaige neu entstehende Forderungen könnten auf andere Weise als durch den Verkauf der Immobilie befriedigt werden. Auch sonst mußten sich bei ihnen keine Zweifel an der Ordnungsmäßigkeit ihres Erwerbs aufdrängen. Wie bereits dargelegt, gehörten Verkäufe durch den staatlichen Verwalter zur Lebenswirklichkeit der DDR. Das vorliegende Rechtsgeschäft fiel dabei nicht offensichtlich aus dem vorgegebenen rechtlichen Rahmen. Die Beigeladenen waren langjährige Nutzer des Objekts und kamen daher ohne weiteres als Erwerber in Betracht. Auch hatte schon die Rechtsvorgängerin der Kl. ihnen ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück versprochen.

Die dem Erwerb der Beigeladenen zugrunde liegende Wertermittlung läßt entgegen der in der mündlichen Verhandlung geäußerten Annahme der Kl. eine gezielte Herunterrechnung des Kaufpreises nicht erkennen. Der Sachwert des Wohnhauses und der Nebengebäude ist wie dies der in der DDR geltenden Praxis entsprach (siehe hierzu im einzelnen: Arbeitsgrundlagen für Wertermittlungen im Grundstücksverkehr, Herausgeber Kammerverband Technik, Fachverband Bauwesen) - unter Berücksichtigung des Herstellungswertes für den insgesamt umbauten Raum, der seit Errichtung eingetretenen Wertminderung (bzw. der Restnutzungsdauer), der tabellarisch vorgesehenen Abschreibungswerte und des Unterhaltsrückstandes ermittelt worden. Die maßgeblichen Posten (Wohnhaus, Stallgebäude, Schleppdach, Außenanlagen einschließlich der Wasserpumpe und des Lattenzaunes) sind in die Berechnung eingeflossen. Tatsächliche Anhaltspunkte für Manipulationen sind insoweit weder hinreichend vorgetragen noch sonst ersichtlich. Sie ergeben sich entgegen der Auffassung der Kl. auch nicht allein daraus, daß sich ausweislich der Wertberechnung die "Dachkonstruktion, Satteldach mit Dachfensterausbau ... Bedachung Zementfalzsteine" in einem sehr schlechten Zustand befand, das Dach aber nach klägerischen Angaben erst im Jahr 2000 neu eingedeckt worden sei.

Die Herabsetzung des Kaufpreises infolge der vorgelegten Belege über geleistete Arbeiten liefert ebenfalls keine Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit. Zwar ist näheres zur Entstehung der Belege nicht mehr aufklärbar. Deren Aussteller sind heute nicht mehr greifbar. Die Umstände des Falles deuten aber nicht auf eine sittlich anstößige Manipulation beim Erwerbsvorgang hin. Das von den Kl. zunächst hiergegen Vorgebrachte, den Belegen lasse sich teilweise nicht entnehmen, daß die Arbeiten überhaupt an dem hier verfahrensgegenständlichen Objekt durchgeführt worden seien, verfängt nicht. Bereits der zeitliche Ablauf der Dinge spricht dafür, daß die ausgewiesenen Arbeiten und Leistungen tatsächlich an dem Wohnhaus E. Straße 27 und nicht an einem anderen Objekt durchgeführt worden sind: Die seinerzeit noch mit Frau R. getroffene Pflegevereinbarung datiert vom 7. August 1969. Anfang Oktober 1969 sind die Beigeladenen dann in das Haus eingezogen. Nach ihrem - durchgängig aufrechterhaltenen, von den Kl. im Grunde letztlich nicht bestrittenen - Vortrag haben sie vor ihrem Einzug eine Reihe von Renovierungsarbeiten und Reparaturen vorgenommen. Daß sich die Belege in Höhe von 241,00 "DM"; 617,36 M; 651,00 M; 340,09 M; 108,50 M und 667,64 M auf Arbeiten/Leistungen beziehen, die im August, September und Oktober 1969 bzw. jedenfalls im Jahr 1969 ausgeführt/erbracht wurden, deutet auch darauf hin, daß sie eben diesen Renovierungsarbeiten und Reparaturen galten. Die Belege vom 20.9.1969 (241,00 "DM") und vom 10.10.1969 (617,36 M und 651,00 M) sowie die Erklärung vom 7.12.1975 (108,50 M) beziehen sich zudem teilweise ausdrücklich, teilweise zumindest hinreichend bestimmt ("J. Str.") auch auf das verfahrensgegenständliche Grundstück. Zu Recht weist der Bekl. zudem darauf hin, daß der Einzug der Beigeladenen in das aufstehende Haus, indiziert, daß sie Arbeiten an diesem Objekt und nicht an einem anderen durchführen ließen. Schließlich spiegeln sich die nach Auskunft der Beigeladenen und auch ausweislich der Belege seinerzeit vorgenommenen Arbeiten in dem Wertgutachten des Sachverständigen M. aus September 1975 wider: So heißt es dort ausdrücklich, elektrisches Licht sei installiert, die Innenwandflächen seien tapeziert, die Decken mit Leinfarbe und das Holzwerk mit Ölfarbe gestrichen. Damit erscheinen abgerechnete Putz- und Tapezierarbeiten ebenso plausibel wie der Umstand, daß Elektroinstallationen abgerechnet wurden (Beleg M. - Erklärung vom 7.12.1975 - 108,50 M; Rechnung K. i. H. v. 651,00 M; Rechnung mit Datum 1969 für u. a. 10 Schukosteckdosen in Höhe von 667,64 M; HO Farben und Lacke vom 12.8.1969 i. H. v. 340,09 M, auf der - wie dargelegt - u. a. auch Lack, Leim und Tapeten ausgewiesen sind). Letzteres gilt auch hinsichtlich des weiteren Belegs vom 2. September 1970 in Höhe von 276,06 M für 2 Schukosteckdosen, 2 Schalter, 20 m Kabel und Gips. Dafür, daß - wie die Kl. behaupten - damit lediglich bereits abgerechnete Positionen nochmals geltend gemacht worden seien, gibt es keinen tatsächlichen Anhaltspunkt. Soweit die Kl. bei den die Elektroinstallationen betreffenden Rechnungen die Höhe des Arbeitslohnes in Höhe von 500,00 M bzw. 200,00 M in Frage stellen, ist dem zu entgegnen, daß jedenfalls die Beigeladenen diese Löhne ihrem eigenen - unbestrittenen - Vorbringen zufolge bezahlt haben und der Bürgermeister der Gemeinde sie durch Protokoll vom 9. Dezember 1975 anerkannt hat. Greifbare Anhaltspunkte dafür, daß die Lohnkosten tatsächlich erhöht waren,

Höhe von 500,00 M bzw. 200,00 M in Frage stellen, ist dem zu entgegnen, daß jedenfalls die Beigeladenen diese Löhne ihrem eigenen - unbestrittenen - Vorbringen zufolge bezahlt haben und der Bürgermeister der Gemeinde sie durch Protokoll vom 9. Dezember 1975 anerkannt hat. Greifbare Anhaltspunkte dafür, daß die Lohnkosten tatsächlich erhöht waren, ergeben sich auch sonst nicht.

In Anbetracht des Umstandes, daß selbst in dem genannten Gutachten noch von einer mangelhaften "Fußdielung in den Stuben" die Rede ist, erscheinen der Kammer auch die Ausführungen der Beigeladenen zum Zustand des Fußbodens und die vom Tischlermeister B. zu dessen Ausbesserung vorgenommenen Arbeiten als plausibel (Beleg vom 10.10.1969 i. H. v. 617,36 M). Angesichts dessen und des weiteren - ebenfalls unwidersprochen gebliebenen - Vortrags der Beigeladenen, die teilweise lediglich mit Schalungsbrettern hergestellten Zimmertrennwände seien im Trockenbauverfahren zu verkleiden gewesen, ist der Kammer auch der monierte Beleg vom 20.9.1969 über 241 "DM" - ungeachtet der Währungsangabe - nachvollziehbar. Hiermit wurden u. a. das Verkleiden von "8 qm Wandfläche (Bretterschalung) mit Faserplatte" und das Erneuern der Fußleisten im Obergeschoß berechnet.

Daß die Renovierungsarbeiten und Reparaturen tatsächlich - wie die Beigeladenen auch vortragen - der Bewohnbarmachung und nicht nur der bloßen Verschönerung des Objekts dienten, erschließt sich nicht nur aus der - nicht bestrittenen - Beschreibung des Hauses durch die Beigeladenen im Zeitpunkt ihres Einzugs und der Art der abgerechneten Maßnahmen, sondern auch aus dem Wertgutachten. Dort wird der innere Ausbau des Hauses als äußerst simpel und im einzelnen wie folgt beschrieben: "Fußdielung in den Stuben mangelhaft, zur Beheizung dienen Kachelöfen, an den Öffnungen einfache Fenster und Rahmenfuttertüren. Elektrisches Licht ist installiert. Wasserversorgung eiserne Pumpe im Hofraum, keine Kanalisation, Abwasser fließen in den Hof. Innenwandflächen sind tapeziert, die Decken mit Leinfarbe das Holzwerk mit Ölfarbe gestrichen. ..."

In Anbetracht der in Rede stehenden Renovierungsarbeiten und Reparaturen liefert nach Auffassung der Kammer auch der für das Abfahren von Müll, Schutt und Unrat erstellte Beleg vom 30. August 1972 in Höhe von 20,00 M keine greifbaren Anhaltspunkte für Manipulationen. Der Zeitablauf zwischen den Arbeiten an sich und der Schuttabfuhr ändert hieran nichts. Nach alledem hat die Kammer keine ernstzunehmenden Zweifel an der Echtheit und Stichhaltigkeit der Belege über tatsächlich an dem Objekt geleistete Arbeiten, ohne daß hierfür weitere Aufklärungsmöglichkeiten ersichtlich oder aufgezeigt worden wären. Dementsprechend ergeben sich hieraus auch keine ernstzunehmenden Zweifel an der Redlichkeit der Beigeladenen.

Die Beigeladenen durften die von ihnen insoweit verauslagten Beträge auch gegenüber dem Vermögen H. bzw. gegenüber dem staatlichen Verwalter geltend machen, ohne daß es - entgegen der Auffassung der Kl. - auf eine bewirkte Werterhöhung ankäme. Insoweit weisen die Beigeladenen zu Recht auf - den damals geltenden - § 536 BGB hin. Nach dieser Bestimmung hatte der Vermieter die vermietete Sache dem Mieter in einem zu dem vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustande zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Begriff der Erhaltung der Mietsache umfaßt u. a. die Modernisierung, wie sie etwa bei den Elektroinstallationen in Rede steht, und Instandhaltungen. Zu letzteren zählen alle Maßnahmen zur Beseitigung der durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinflüsse entstehenden Mängel. Bei den von den Beigeladenen - wie dargelegt - plausibel vorgebrachten Innenputz-, Tapezier-, Maler- und Fußbodenarbeiten handelte es sich soweit ersichtlich um Maßnahmen zur Behebung entsprechender Mängel. Die gesetzliche Regelung des § 536 BGB ist auch nicht durch die damalige zwischen Frau R., Frau H. und den Beigeladenen geschlossene Vereinbarung vom 7. August 1969 abbedungen worden. Zwar ist mit der dort unter Punkt 2) getroffenen Regelung, "Frau A. R. überträgt hiermit ab sofort die Verwaltung ihres Grundstückes ... Familie J. verpflichtet sich, die Verwaltung ordnungsgemäß durchzuführen. Die Familie J. übernimmt damit alle Rechte und Pflichten des Eigentümers", nicht eindeutig bestimmt, ob die Eigentümer-/Vermieterpflichten auf die Beigeladenen zur Erledigung als eigene Angelegenheiten (im eigenen Namen und für eigene Rechnung) übergegangen sind. Wie im einzelnen dieser Passus seinerzeit von den Parteien verstanden wurde, war nicht weiter aufklärbar: Die Beigeladene zu 1. hatte hierzu in der mündlichen Verhandlung vom 28. September 2001 angegeben, ihr sei nicht mehr in Erinnerung, was damit gewollt gewesen sei. Jedenfalls spricht aber der Umstand, daß Miete gezahlt wurde, dagegen, daß den Beigeladenen auch die Instandhaltungskosten aufgebürdet werden sollten. Darüber hinaus haben sie letztlich unwidersprochen vorgetragen, daß Frau R. versprochen habe, ihnen alle Aufwendungen zu erstatten.

Anders als die Kl. meinen, gibt es keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, daß diese Beträge zwischenzeitlich aus den erzielten Mieteinnahmen befriedigt wurden. Zwar läßt sich der Verbleib der Mieteinnahmen nicht mehr lückenlos aufklären. Kontounterlagen waren nur noch für den beschriebenen Zeitraum aufzufinden. Den noch aufgefundenen Kontoauszügen läßt sich nichts dafür entnehmen, daß die Rechnungsbeträge in den betreffenden Zeiträumen abgebucht wurden. Daß die Beträge aber auch nicht zu einem anderen Zeitpunkt abgebucht wurden, ergibt sich zwar entgegen den Darlegungen der Beigeladenen nicht schon daraus, daß sie diese Rechnungen noch in Händen hatten, folgt aber aus der Auskunft der GAW, die die Archivmaterialien der ehemaligen Staatsbank der DDR, Filiale B., übernommen hatte. Hiernach wurden die Originalrechnungen im Falle der Abbuchungen vom Konto mit einem Sichtvermerk (Staatsbankstempel und Unterschrift des Sachbearbeiters) versehen und an die Einreicher zurückgegeben. Die hier maßgeblichen Belege tragen keinen solchen Sichtvermerk. Daß die Kl. es nicht für vorstellbar halten, daß den Beigeladenen ein Erstattungsanspruch zustand, sie ihn aber nicht gegenüber den Alteigentümerinnen geltend machten, führt zu keinem anderen Ergebnis.

Ob - wie die Kl. behaupten - die Aufwendungsersatzansprüche zu irgendeinem, dem Verkauf vorausgegangenem Zeitpunkt aus den Mieteinnahmen hätten befriedigt werden können (dagegen spricht freilich, daß die in der ehemaligen DDR erzielten Mieten im allgemeinen nicht kostendeckend waren), bedarf hier keiner weiteren Entscheidung. Die Frage, ob die Beigeladenen den Vermögenswert ordnungsgemäß verwalteten, ist ebenso zivilrechtlich zu klären wie die Frage nach dem Verbleib der Mieteinnahmen im übrigen.

In der Anrechnung der in den Belegen angeführten Beträge auf den durch Sachverständigengutachten ermittelten Kaufpreis liegt bereits kein objektiver Verstoß gegen die zum Zeitpunkt des Erwerbs in der DDR geltenden Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltungspraxis. (...) Ungeachtet dessen gibt es aber auch keine Anhaltspunkte dafür, daß die Beigeladenen von etwaigen Rechtsverstößen wußten oder hätten wissen müssen. Wegen der Gesetzeslage einerseits und der nicht erfüllten Zusage der Frau R., ihnen die Aufwendungen zu erstatten, andererseits durften sie jedenfalls davon ausgehen, daß es insoweit "mit rechten Dingen zugehe". Darauf, ob die Beigeladenen ihren Erstattungsanspruch tatsächlich später auch gegenüber Frau H. geltend gemacht hatten, oder ob zwischenzeitlich im Rechtssinne Verjährung eingetreten war, kommt es dabei nicht entscheidend an.

Der Fall bietet gegenwärtig keine Anhaltspunkte dafür, daß die Beigeladenen durch Korruption oder Ausnutzung einer persönlichen Machtstellung auf den Zeitpunkt oder die Bedingungen des Rechtserwerbs oder auf die Auswahl des Erwerbsgegenstandes eingewirkt haben (§ 4 Abs. 3 lit. b) VermG). Auch die Kl. haben insoweit nichts Substantiiertes vorgetragen.

Sonstige - außerhalb der Regelbeispielstatbestandsvoraussetzungen liegende - Umstände, die auf eine Unredlichkeit der Beigeladenen schließen ließen, sind ebenfalls nicht gegeben. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der sich die Kammer anschließt, kommt zunächst die Annahme der Unredlichkeit auch etwa dann in Betracht, wenn eine manipulierte Beeinflussung des Erwerbs dadurch erfolgt, daß der private Verwalter eines Grundstücks sehenden Auges die Voraussetzungen einer Enteignung mit geschaffen und die ihm eingeräumte Vertrauensstellung ohne Rücksicht auf die Belange des Eigentümers zum eigenen Vorteil ausgenutzt hat (BVerwG, Urteil vom 22.11.2001 - 7 C 8.01 - S. 7 des AU = ZOV 2002, 163 = VIZ 2002, 343 f.). Für Entsprechendes gibt es vorliegend keine greifbaren Anhaltspunkte. Es ist nicht ersichtlich, daß die Beigeladenen die Verkaufsentscheidung manipulativ beeinflußt hätten, indem sie etwa Forderungen gegen das Vermögen der Alteigentümer manipulativ begründeten, um auf diese Weise den Verkauf des Objekts herbeizuführen. Gegen ein manipulatives Begründen von Forderungen gegen das Vermögen der Alteigentümerinnen spricht vorliegend bereits, daß es an einem zeitlichen Zusammenhang zwischen den vorgenommenen Aufwendungen und dem späteren Erwerb fehlt. Die den Belegen zugrunde liegenden Arbeiten/Leistungen sind im wesentlichen zu einem Zeitpunkt durchgeführt/erbracht worden, in dem Frau R. das Haus selbst noch bewohnte. Dabei gibt es auch keine Anzeichen dafür, daß sie mit den ergriffenen Maßnahmen nicht einverstanden gewesen sein könnte. Wie bereits dargelegt, deutet darüber hinaus alles darauf hin, daß die Beigeladenen an der Verkaufsentscheidung des staatlichen Verwalters auch nicht beteiligt waren und die erst später vorgelegten - im übrigen, wie dargelegt, stichhaltigen - Belege über geleistete Arbeiten bei dieser ohnehin keine Rolle spielten. Es spricht auch nichts dafür, daß die Beigeladenen, die das Grundstück immerhin mehr als fünf Jahre lang verwalteten, das Konto gezielt "auf Null heruntergefahren" hätten. Die nunmehr aufgefundenen Unterlagen deuten vielmehr darauf hin, daß die zuletzt vorgenommenen Überweisungen gänzlich ohne ihr Zutun durch Mitarbeiter der Staatsbank auf Veranlassung des Rates des Kreises vorgenommen wurden.

Anhaltspunkte für eine Unredlichkeit ergeben sich auch nicht aus den weiteren Maßgaben der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 22. November 2001 (- 7 C 8.01 - a. a. O., S. 7 ff. AU). Hiernach traf den privaten Verwalter eines in der DDR gelegenen Grundstücks regelmäßig gegenüber einem in der Bundesrepublik Deutschland lebenden Eigentümers eine besondere Treuepflicht, weil bei solchem - politisch unerwünschtem - Eigentum stets latent die Gefahr bestand, daß es in staatliche Verwaltung übernommen oder enteignet wurde. Der Verwalter durfte deshalb nicht ohne Not die Aufmerksamkeit der Behörde auf das Grundstück lenken, weil dadurch für den Eigentümer das Risiko erheblich vergrößert wurde, den Vermögenswert zu verlieren. Dementsprechend war er verpflichtet, auftretende Schwierigkeiten nach Möglichkeit zunächst mit dem Eigentümer zu klären, bevor er sich an Behörden der DDR wandte. Hat der private Verwalter, eines Grundstücks in dieser Weise unter Verstoß gegen sein Pflichten gegenüber dem Eigentümer den Anstoß für dessen Enteignung gegeben und sich die von ihm pflichtwidrig angestoßene Enteignung durch Erwerb des Grundstücks später zunutze gemacht, indiziert dies die Anstößigkeit des Erwerbs.

So liegt der Fall hier nicht. Zwar dürften die Beigeladenen als "faktische" private Verwalter im vorbezeichneten Sinne zu klassifizieren sein. So wurde die mit Frau H. geschlossene Vereinbarung als "Verwaltungsvollmacht" bezeichnet. Auch inhaltlich stimmten die den Beigeladenen eingeräumten Befugnisse mit denjenigen eines Verwalters überein. Sie verwalteten auch tatsächlich, indem sie etwa die Miete von der das Haus mitbewohnenden Familie S. eingesammelt und eingezahlt haben. Auch läßt das Vorbringen im vorliegenden Verfahren insgesamt darauf schließen, daß sie die Mieterträge eigenverantwortlich für Instandsetzungsmaßnahmen und die Bezahlung der mit dem Grundstück zusammenhängenden öffentlichen Abgaben verwenden durften. Etwas anderes folgt entgegen der Auffassung der Beigeladenen auch nicht daraus, daß sie die Verwaltung bereits zuvor für die in der DDR wohnende Frau R. übernommen hatten. Frau H. ist gerade nicht nur als Erbin in die bereits mit ihrer Mutter geschlossene Vereinbarung eingetreten; vielmehr ist mit ihr dann auch als "Westeigentümerin" eine erneute Vereinbarung getroffen worden, die dann auch die entsprechenden besonderen Pflichten begründete.

Die Umstände des Falles bieten jedoch keine greifbaren Anhaltspunkte dafür, daß die Beigeladenen unter Verletzung der ihnen obliegenden Treuepflicht ohne Not die Aufmerksamkeit der Behörden auf dieses Grundstück lenkten. Die dargelegten Umstände deuten vielmehr insgesamt darauf hin, daß die Behörden von sich aus auf das zur Verwaltung des Grundstücks eingerichtete Konto aufmerksam geworden waren und sie dessen Auflösung veranlaßt hatten.

Daß sich die Beigeladenen dann im Hinblick auf das ein Saldo von "0" aufweisende Konto an staatliche Stellen wandten, begründet keine Treupflichtverletzung im vorbezeichneten Sinne. Zwar ist ihre damalige Motivation wegen Erinnerungslücken nicht mehr im einzelnen aufklärbar. Ihr diesbezügliches Vorbringen, sie seien erheblich verunsichert gewesen, läßt sich angesichts der Umstände, daß sie die Miete eingezahlt, selbst aber keine Abbuchungen vorgenommen hatten und in der Vergangenheit kein anderer über das Konto verfügt hatte, durchaus nachvollziehen. Es kann ihnen nicht zum Vorwurf gemacht werden, daß sie sich unter diesen besonderen - womöglich einen strafrechtlich relevanten Sachverhalt naheliegenden - Umständen unmittelbar an den Rat der Gemeinde wandten und um Auskunft baten, zumal ihnen auch die Rechtsvorgängerin der Kl. in dieser Situation kaum hätte behilflich sein können. Greifbare tatsächliche Anhaltspunkte dafür, daß sich die Beigeladenen in der Absicht an staatliche Stellen wandten, diese zu einer staatlichen Inverwaltungnahme und einen Verkauf an sie zu veranlassen, oder die Eigentümerin sonst aus ihrer Position zu verdrängen, sind insoweit weder vorgetragen noch sonst ersichtlich. Wäre dies das Ziel ihres Handelns gewesen, hätte es nahegelegen, daß sie sich unmittelbar an den Rat des Kreises gewandt hätten. Gegen eine solche Verdrängungsabsicht spricht auch, daß die Beigeladenen im Besitz einer vor dem Staatlichen Notariat beurkundeten Verwaltungsvollmacht waren und sich - auch folglich - als in ordnungsgemäßer Weise bevollmächtigt fühlten. Dies legt den Schluß nahe, daß sie aus ihrem Pflichtenverständnis heraus handelten, um der Sache auf den Grund zu gehen. Welche anderen Möglichkeiten ihnen insoweit zur Verfügung gestanden haben sollten, ist der Kammer nicht ersichtlich.

Schließlich ist es unter den konkreten Umständen des Falles auch nicht treuwidrig, daß sie das Grundstück tatsächlich kauften. Ihnen ist ihrem nicht bestrittenem Vorbringen zufolge übermittelt worden, daß das Grundstück in jedem Falle verkauft werden sollte. Weil sie das Objekt lange Jahre als Mieter bewohnten und außerdem die Rechtsvorgängerin der Kl. ihnen ein Vorkaufsrecht versprochen hatte, durften sie sich insoweit als primär Erwerbsberechtigte fühlen.

(...)