Mangelhafte Führung der Beschlusssammlung als Grund für die Verwalterabberufung

Mangelhafte Führung der Beschlusssammlung als Grund für die Verwalterabberufung; Abweichung vom Kopfstimmrecht bei Wahl und Abwahl des Verwalters

1. Abweichungen vom Kopfstimmrecht in der Teilungserklärung gelten auch für die Verwalterwahl und Abwahl (vgl. BGH, GE 2012, 208).

2. Die mangelhafte Führung der Beschluss-Sammlung durch den Verwalter ist regelmäßig ein Abberufungsgrund.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ... Berlin‑Charlottenburg. Die Kl. zu 2. war bis zur Fassung der hier angefochtenen Beschlüsse die bestellte Verwalterin der Gemeinschaft. Zuletzt war sie am 27. Dezember 2008 für die Zeit vom 1. Januar 2009 bis zum 31. Dezember 2013 für ein Honorar von 150 € netto pro Einheit und Jahr bestellt worden.

2 Grundlage der Gemeinschaft ist eine Teilungserklärung aus dem Jahre 1983 mit Nachträgen, deren Bestandteil eine Gemeinschaftsordnung ist, die in § 8 Nr. 3 vorsieht, dass in der Versammlung nach Miteigentumsanteilen abgestimmt wird. In § 10 Nr. 2 ist vorgesehen, dass die Abberufung des Verwalters der Gemeinschaft auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt ist. Die Gemeinschaft besteht ausschließlich aus Teileigentumseinheiten, die nach § 2 Nr. 1 der Gemeinschaftsordnung nur zu gewerblichen Zwecken genutzt werden dürfen. Die Einheiten Nr. 2 bis 206 sind zudem verpflichtet, ihre Einheiten der jeweiligen Hotelbetriebsgesellschaft dauernd zur Führung eines Hotelbetriebes zur Verfügung zu stellen (§ 2 Nr. 2 der Gemeinschaftsordnung. Dort wird derzeit das Hotel „... Berlin" betrieben. In der Einheit Nr. 1, die der Bekl. ... Grundverwaltungsgesellschaft gehört und der 33. 170/100.00stel Miteigentumsanteile zugeordnet sind, befindet sich ein Verbrauchermarkt.

3 Zwei der beklagten Eigentümerinnen, nämlich die GmbH & Co. KG, die über 23.830 bzw. 6.000 Miteigentumsanteile verfügen, waren mit der Kl. zu 2. als Verwalterin unzufrieden, und auf deren Betreiben wurde auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung vom 26. Juni 2012 als Punkt 2 die vorzeitige Abberufung der Kl. zu 2. als Verwalterin aus wichtigem Grund gesetzt. Die Ladung mit Tagesordnung wurde unter dem 25. Mai 2012 an die Eigentümer versandt. . Auf weiteres Betreiben der beiden ... Gesellschaften wurde die Tagesordnung mit Schreiben der Kl. vom 20. Juni 2012 u. a. um den TOP 2a „Kündigung des Verwaltervertrages aus wichtigem Grund" ergänzt.

4 Die antragstellenden Eigentümerinnen werfen der Kl. zu 2. vor, dass sie mehrere Verwaltungsfehler begangen habe, die einen wichtigen Grund für ihre Abberufung darstellen würden. Diese Gründe listete die ... GmbH & Co. KG in zwei Schreiben vom 8. bzw. 18. Juni 2012 an die Eigentümer auf. Wegen der vorgebrachten Gründe im Einzelnen wird auf die Ausführungen in den Entscheidungsgründen verwiesen.

5 Auf der Versammlung vom 26. Juni 2012, die von Mitarbeitern und einem der Vorstände der Kl. zu 2. geleitet und begleitet wurde, wurden sodann zu TOP 2/2a der im Klageantrag genannte Beschluss zur Abberufung der Kl. zu 2. und fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages gefasst. Getragen wurde er von den Stimmen der ... . Nahezu alle übrigen Eigentümer stimmten gegen den Beschlussantrag. Zu TOP 3/3a wurde die aus dem Rubrum ersichtliche neue Verwalterin bestellt.

6 Diesen Beschluss haben die Kl. zu 1. mit einem am 24. Juli 2012 und die Kl. zu 2. und 3. mit einem am 25. Juli 2012 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz angefochten, letztere Kl. zu 3. haben gleichzeitig den Beschluss zu TOP 3/3a angefochten. Die Klage der Kl. zu 2. und 3. wurde mit einem am 22. August 2012 eingegangenen Schriftsatz näher begründet. Die Kl. rügen, dass der Punkt Verwaltervertragskündigung zu spät auf die Tagesordnung gesetzt worden sei. Es sei unzulässig, dass sich die drei Gesellschaften mit ihrem Stimmenübergewicht über den Willen der großen Mehrheit hinweggesetzt haben. Wichtige Gründe zur Abberufung der Kl. zu 2. lägen nicht vor. Es sei zwar zu Fehlern bei der Eintragung von Beschlüssen in die Beschlusssammlung gekommen, diese seien aber nicht von solchem Gewicht, dass sie die sofortige Abberufung rechtfertigen würden. Soweit die Kl. zu 2. teilweise die Instandhaltungsrücklage zur Zahlung laufender Kosten beanspruchen musste, sei dies darauf zurückzuführen, dass die ... häufig mit ihren Wohngeldzahlungen in Verzug geraten sei und deshalb Liquiditätslücken entstanden, die nicht anders zu decken gewesen seien.

7 Das Verfahren wurde bezüglich des Beschlusses zu TOP 3/3a abgetrennt (Az. 72 C 80/12 des Amtsgerichts Charlottenburg). Die Kl. ... und ... haben ihre Klagen zurückgenommen.

8 Die verbliebenen Kl. beantragen,

9 den Beschluss zu TOP 2/2a der Eigentümerversammlung vom 26. Juni 2012 (Abwahl der AG aus wichtigem Grund nebst Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund) für ungültig zu erklären und festzustellen, dass der Verwaltervertrag zwischen der ... AG und der Eigentümergemeinschaft gemäß Bestellungsbeschluss zum TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 27. November 2008 durch die fristlose Kündigung gemäß Beschluss zum TOP 2/2a der Eigentümerversammlung vom 26. Juni 2012 nicht beendet wurde, sondern fortbesteht.

10 Die Bekl. beantragen,

11 die Klage abzuweisen.

12 Sie behaupten, die Kl. zu 2. hätte u. a. die Rücklage zweckentfremdet und zu ihrer Soll‑ und Ist‑Höhe widersprüchliche Angaben gemacht.

13 Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

14 Die Anfechtungsklage ist gemäß § 43 Nr. 4 WEG zulässig. Sie wurde auch innerhalb der Fristen des § 46 Abs. 1 WEG i. V. mit § 167 ZPO erhoben und begründet. Der Feststellungsantrag ist gemäß § 256 Abs. 1 und 2 ZPO zulässig, da über die Wirksamkeit des Verwaltervertrages zwischen den Parteien Streit besteht.

15 Die Klagen sind jedoch inhaltlich unbegründet, da der angefochtene Beschluss rechtmäßig ist. Die Eigentümermehrheit war zur Abberufung der Kl. zu 2. berechtigt.

16 Formelle Mängel der Beschlussfassung bestehen nicht, insbesondere war der Beschlussantrag in der Ladung ordnungs‑ und fristgemäß bezeichnet i. S. von § 23 Abs. 2 WEG. Die Abberufung wurde dort als TOP 2 genannt. Die Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG ist offenbar eingehalten. Dass die Tagesordnung noch nach Fristablauf um den Punkt der fristlosen Kündigung des Verwaltervertrages ergänzt wurde, mag zur Klarstellung zweckmäßig sein, war aber aus Rechtsgründen nicht geboten. Die Bezeichnung der Punkte in der Tagesordnung kann schlagwortartig sein, übertriebene Anforderungen sind insoweit nicht zu stellen (Bärmann/Merle, WEG, 11. Aufl., § 23 Rn. 77). Keinen Eigentümer kann es überraschen, wenn bei der Abberufung der Verwaltung auch über die Kündigung des Verwaltervertrages Beschluss gefasst wird, zumal es aus Sicht der Gemeinschaft keinen Sinn macht, den Vertrag trotz Abberufung bestehen zu lassen. Es entspricht daher herrschender Auffassung, dass unter dem Punkt „außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages" auch die Abberufung der Verwaltung beschlossen werden kann (Bärmann/Merle, aaO. Rn. 79 mit Nachw. z. Rechtspr.). Im hier umgekehrten Fall gilt nichts anderes.

17 Gegen den Beschluss spricht schließlich nicht, dass die Mehrzahl der Eigentümer gegen den Beschluss gestimmt hat und er nur von den o. g. Gesellschaften als Mehrheitseigentümer getragen wird. Es ist mittlerweile in der obergerichtlichen Rechtsprechung geklärt, dass auch für die Verwalterwahl in der Gemeinschaftsordnung dinglich vereinbart werden kann, dass die Stimmrechte sich nach den Miteigentumsanteilen richten (BGH NJW 2012, 921 f.). Dies muss auch für die Abberufung der Verwaltung Gültigkeit beanspruchen. Logische Konsequenz hiervon ist, dass derartige Beschlüsse auch von einer - nach Köpfen gerechnet - Minderheit der Eigentümer - äußerstenfalls auch nur von einem Einzigen - gefasst werden können. Der überstimmten Mehrheit bleibt dann nur die inhaltliche Überprüfung des Beschlusses nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung vor Gericht. Auf die von den Kl. angeschnittene Frage, inwieweit die Gesellschaften, die die Mehrheit der Anteile hier halten, wirtschaftlich miteinander verbunden sind, kommt es daher auch nicht an.

18 Nach der Gemeinschaftsordnung bedarf die vorzeitige Abberufung der Verwaltung eines wichtigen Grundes. Dieser ist hier darin zu sehen, dass der Kl. bei der Führung der Beschlusssammlung gemäß § 24 Abs. 7 WEG unstreitig Fehler unterlaufen sind. Sie hat als Beschluss Nr. 34 eine am 7. Dezember 2011 angeblich beschlossene Entlastung der Kl. zu 2. für das Jahr 2010 in die Sammlung aufgenommen, obwohl über einen solchen Gegenstand keinerlei Beschluss gefasst wurde und er noch nicht mal auf der Tagesordnung stand, sie hat unter Nr. 35 einen Beschluss über die Entlastung des Beirats für 2009 aufgenommen, obwohl sie für 2010 beschlossen wurde, und schließlich einen Beschluss über eine Ermächtigung der Verwaltung, ungeplante Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe bis zu 20.000 € aus der Rücklage zu finanzieren, vom 7. November 2007 nicht aufgenommen. Gemäß § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG liegt ein Grund für die Abberufung des Verwalters regelmäßig vor, wenn er die Beschlusssammlung nicht ordnungsgemäß führt. Diese Wertung des Gesetzgebers muss auch hier gelten. Dass das Gesetz hier Pflichtverletzungen des Verwalters in einem bestimmten Bereich seiner Tätigkeit schärfer sanktioniert als in allen anderen, mag seltsam erscheinen, ist aber weder mit den Prinzipien des WEG unvereinbar noch verstößt es gegen höherrangiges Recht und ist daher hinzunehmen. Der Grundsatz, dass vereinzelte Fehler oder Versehen des Verwalters grundsätzlich noch keinen wichtigen Grund im vorgenannten Sinne darstellen und es auf eine Gesamtschau ankommt, wird dadurch durchbrochen. Dies findet eine Rechtfertigung darin, dass sich die Eigentümer stets darauf verlassen können sollen, dass die Sammlung aktuell, richtig und vollständig ist. Das Regelbeispiel des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG ist daher nur dann widerlegt, wenn es sich bei dem Fehler der Beschlusssammlung um eine bloße Bagatelle handelt, die die Interessen der Eigentümer und der Gemeinschaft erkennbar nicht berührt (z. B. leicht erkennbare orthographische Fehler beim Abschreiben der Beschlüsse, Verzögerungen von wenigen Tagen, ohne dass es Gründe für besondere Eile der Eintragung gäbe, vgl. Jennißen, WEG, 3. Aufl., § 26 Rn. 158 - nur bei geringsten Fehlern kann von der Annahme eines Abberufungsgrundes abgesehen werden).

19 Darum handelt es sich hier aber nicht. Die Kl. zu 2. hat eine nicht existierende Beschlussfassung über ihre Entlastung aufgenommen und damit den nachvollziehbaren Verdacht erweckt, sie erfinde Beschlüsse zu ihren Gunsten. Einzelne Eigentümer können dadurch abgeschreckt werden, in der Gemeinschaft zu beantragen, dass Ansprüche gegen die Verwalterin erhoben werden, weil sie glauben, dieser sei bereits bestandskräftig Entlastung erteilt. Auch zeigt es ein nicht unerhebliches Maß an Fahrlässigkeit beim Umgang mit der Beschlusssammlung, wenn - so der Vortrag der Kl. - ein Mitarbeiter der Kl. zu 2. Beschlüsse aus einer früheren Versammlung in der Beschlusssammlung kopiert, in der Annahme, es handele sich hier auch um die Beschlüsse der Versammlung vom 7. Dezember 2011, obwohl ihm weder Protokoll noch Tagesordnung dieser Versammlung vorliegen. Dieser Eindruck wird durch die weiteren Fehler der Beschlusssammlung bestärkt. Vor dem Hintergrund des § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG ist daher unbehelflich, dass die Kl. die Fehler sofort korrigiert hat, nachdem sie von Mitarbeitern der ... am 2. Mai 2012 darauf hingewiesen wurde. Unerheblich ist auch, dass die Fehler durch Einsichtnahme in die Protokolle leicht zu entdecken waren. Es ist gerade Sinn der Beschlusssammlung, dass sich jeder Eigentümer durch Einsichtnahme in diese schnell und zuverlässig über die Beschlusslage der Gemeinschaft informieren kann und nicht mehr gehalten ist, sich diese aus einer Vielzahl von Protokollen herauszusuchen.

20 Der Fehler wurde von der ... auch zeitnah zum Anlass genommen, die Abberufung der Kl. zu 2. zu betreiben. Die Kl. bestreiten nicht, dass die ... diese erst bei einer Einsichtnahme am 2. Mai 2012 entdeckt hat und erst danach die anderen Eigentümer informiert wurden. Der notwendige zeitliche Zusammenhang mit dem Abberufungsbeschluss am 26. Juni 2012 war damit gewahrt.

21 Auf die weiteren Gründe, die die Bekl. zur Begründung der Abberufung der Kl. zu 2. vorgebracht haben, kommt es daher nicht an. Ausweislich der Klageerwiderung handelt es sich dabei auch nur noch um die zweckwidrige Verwendung und unklare Abrechnung der Rücklage und die behauptete Säumigkeit der Kl. zu 2. bei der Feststellung von Instandsetzungsbedarf in der Tiefgarage des Objekts. Die weiteren vorgerichtlich vorgebrachten Gründe wiederholen die Bekl. mit Recht hier nicht mehr.

22 Aus den vorstehenden Ausführungen ergibt sich auch die Unbegründetheit des Feststellungsantrags. Der Verwaltervertrag, der offenbar nur konkludent abgeschlossen wurde, wurde durch die fristlose Kündigung, die der Kl. zu 2. auch sofort zuging, aufgelöst.

Die mangelhafte Führung der Beschlusssammlung durch den Verwalter ist regelmäßig ein Abberufungsgrund.

Gemäß der Teilungserklärung stimmen die Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen ab. Demgemäß betrieben mehrere Eigentümer mit großen Stimmanteilen die Abwahl der amtierenden Verwalterin aus wichtigem Grund und bestellten eine neue Verwalterin. Die Beschlüsse werden angefochten, u. a. weil keine gewichtigen Fehler bei der Eintragung von Beschlüssen in die Beschlusssammlung vorliegen würden.

Das AG trennt die Beschlussanfechtung hinsichtlich der Wahl der neuen Verwalterin und weist die Anfechtungsklage gegen die Abberufung der bisherigen Verwaltung ab. Zur Begründung führt das AG aus, dass der alten Verwalterin bei der Führung der Beschlusssammlung gewichtige Fehler unterlaufen seien. Zum einen ist eine angeblich beschlossene Verwalterentlastung in die Beschlusssammlung aufgenommen worden, obwohl darüber keinerlei Beschluss gefasst wurde und er noch nicht einmal auf der Tagesordnung stand. Zum anderen ist eine Beiratsentlastung für das Jahr 2009 aufgenommen worden, obwohl sie für 2010 beschlossen wurde. Schließlich sei ein Beschluss über eine Verwalterermächtigung zu ungeplanten Instandhaltungsmaßnahmen in Höhe bis zu 20.000 € nicht aufgenommen worden. Nach § 26 Abs. 1 Satz 4 WEG liegt in der nicht ordnungsgemäßen Führung der Beschlusssammlung regelmäßig ein Abberufungsgrund. Diese Entscheidung des Gesetzgebers ist hinzunehmen. Anders verhält es sich lediglich, wenn es sich bei dem Fehler in der Beschlusssammlung um eine bloße Bagatelle handelt, die die Interessen der Eigentümer der Gemeinschaft erkennbar nicht berührt. Auf die weiteren Gründe für die Abberufung kommt es demgemäß hier nicht an.

Wichtig ist zum einen, dass das AG nicht der teilweise vertretenen Literaturmeinung folgt, dass in Fragen der Verwalterbestellung und Abberufung immer nur das gesetzliche Kopfstimmrecht zählt, also die Vereinbarung eines Objektstimmrechtes oder eines Stimmrechts nach Miteigentumsanteilen in der Teilungserklärung für die Verwalterfrage unbeachtlich ist. Damit liegt jedoch das AG auf der Linie des BGH (GE 2012, 208). Zum anderen kann das AG sich ebenfalls auf die Rechtsprechung des BGH stützen, dass der Eigentümermehrheit bei der Beurteilung des wichtigen Grundes ein großer Spielraum zusteht, der erst dann überschritten ist, wenn die Entscheidung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint (BGH, GE 2012, 555). Für die in einer Stimmen-Minderheit sich befindlichen Wohnungseigentümer erscheint es deshalb fast ausgeschlossen, gegen den Mehrheitswillen eine Verwalterabwahl durchzusetzen, weil dieser – in der einen oder anderen Richtung – objektiv unvertretbar sein müsste.