Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters bei nur möglicher Verursachung durch Vermieter

Ein Instandsetzungsanspruch des Mieters ist nur dann ausgeschlossen, wenn feststeht, dass er die Entstehung des Mangels zu vertreten hat.

(Leitsatz der Redaktion)

Das Amtsgericht hat die Bekl. zu Recht gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Beseitigung der Feuchtigkeits- und Schimmelbildungen im straßenseitigen Zimmer der streitgegenständlichen Wohnung verurteilt. Diese entsprechen nicht dem vertragsgemäßen Zustand und stellen einen Mangel dar.

Dessen Beseitigung schuldet die Bekl. als Vermieterin unabhängig davon, ob die Mangelursache in ihrem eigenen oder im Gefahrenbereich des Kl. zu suchen ist. Ausgeschlossen wäre der Instandsetzungsanspruch nur dann, wenn der Kl. die Entstehung der Feuchtigkeits- und Schimmelbildungen zu vertreten hätte (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 271/07, GE 2008, 982). Hierauf beruft sich die Bekl. ohne Erfolg. Denn dies lässt sich hier nicht belegen. Vielmehr ist sogar eine Ursache im Verantwortungsbereich der Bekl. nicht ausgeschlossen.

Nach den Feststellungen des Sachverständigen A. in seinem Gutachten vom 22. März 2007 wird das kleine Zimmer zur Straße zwar nur morgens kurz gelüftet und ist das Heiz- und Lüftungsverhalten des Kl. insgesamt nicht ausreichend. Im Bereich des straßenseitigen Zimmers ist indes ein Baumangel vorhanden. Der Sachverständige hat im Bereich der Feuchtigkeits- und Schimmelbildungen in diesem Zimmer ein Unterschreiten der kritischen Oberflächentemperatur von 12,6 °C festgestellt. Dies sei auf den Stahlbetonunterzug über der Hofdurchfahrt zurückzuführen, der eine Wärmebrücke bilde. Zudem entstehe aufgrund des zurückgesetzten Baukörpers des Nachbargebäudes ein zusätzlicher Kühlrippeneffekt. Im Gegensatz hierzu sei am oberen Deckenanschluss des Zimmers, wo sich die Wärmebrücke des Unterzugs nicht auswirke, eine Oberflächentemperatur von 13,3 °C gemessen worden, die über der kritischen Temperatur liege. Aufgrund dieser baulichen Gegebenheiten und der daraus folgenden zu geringen Oberflächentemperatur sei auch bei einem ordnungsgemäßen Heiz- und Lüftungsverhalten des Kl. in diesem Zimmer die Bildung von Kondensat und dadurch bedingter Feuchtigkeits- und Schimmelschäden nicht ausgeschlossen.

Der von der Bekl. vorgelegte Energieausweis stellt die vorgenannten Erwägungen nicht in Frage. Dieser betrifft nur den Energiebedarf oder -verbrauch des gesamten Gebäudes und dient einem überschlägigen Vergleich von Gebäuden in Bezug auf den Energieaufwand. Er schließt aber gerade nicht aus, dass in einzelnen Bereichen des Gebäudes Mängel in der Isolierung vorhanden sind, die bei einer insgesamt guten Wärmedämmung zu Feuchtigkeitsschäden in einzelnen Bereichen führen.

Auch die von der Bekl. vorgelegte Stellungnahme des Sachverständigen S. vom 15. April 2008 gibt zu einer anderen Beurteilung keinen Anlass. Seinen Ausführungen legt er die Annahme zugrunde, dass nach seiner Einsicht in Bauakten über der Hofdurchfahrt kein Betonunterzug, sondern ein Betonüberzug vorgesehen gewesen sei. Daran knüpft er die Vermutung, dass bei dieser Bauausführung eine Wärmedämmung nicht unterbrochen werde, und erläutert dies anhand einer Skizze. Diese Annahme des Sachverständigen S. entspricht aber nicht den tatsächlichen Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen A. vor Ort und der von ihm gefertigten Fotos, wonach ein Betonunterzug vorhanden ist.

Schließlich greift auch der weitere Einwand der Bekl., dass die Schäden erst in den letzten Jahren aufgetreten seien, nachdem der Kl. die Wohnung bereits seit 1970 nutze und der Baumangel bereits zu dieser Zeit vorgelegen habe, nicht durch. Denn die Auswirkung von vorhandenen Baumängeln kann durchaus durch ein überobligationsmäßiges Heiz- und Lüftungsverhalten ausgeglichen werden. Deshalb mag es sein, dass der Kl. inzwischen sparsamer heizt. Der Vermieter hat indes - jedenfalls wenn keine anderweitige ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag vorliegt - keinen Anspruch auf ein Heiz- und Lüftungsverhalten, das etwaige Baumängel ausgleicht. Er kann grundsätzlich nur ein übliches Heiz- und Lüftungsverhalten erwarten.

Ein Instandsetzungsanspruch des Mieters ist nur dann ausgeschlossen, wenn feststeht, dass er die Entstehung des Mangels selbst zu vertreten hat. Ist die Verursachung durch den Mieter nur möglich, aber nicht nachgewiesen, bleibt der Vermieter zur Instandsetzung verpflichtet.

In der Wohnung des Mieters war Schimmel aufgetreten, was der Vermieter auf unzureichende Heizung und Lüftung durch den Mieter zurückführte. Er konnte sich dabei auf ein von ihm eingeholtes Sachverständigengutachten stützen, wonach kein Baumangel vorlag. Demgegenüber hatte ein anderer Sachverständiger in seinem Gutachten eine Wärmebrücke als Baumangel festgestellt.

Mit Urteil vom 10. Februar 2009 gab das Landgericht Berlin der Instandsetzungsklage des Mieters statt. Der Vermieter schulde die Mangelbeseitigung unabhängig davon, ob die Ursache in seinem eigenen oder im Gefahrenbereich des Mieters liege. Eine Ausnahme gelte nur dann, wenn feststehe, dass der Mieter den Mangel zu vertreten habe.

Die "Sphärentheorie" darf nicht dahin missverstanden werden, dass der Vermieter nur für einen Baumangel oder einen sonstigen von ihm zu vertretenden Mangel einzustehen habe. Grundsätzlich schuldet der Vermieter die Beseitigung von allen Mängeln, auch wenn sie ihm nicht zuzurechnen sind (Beispiel: Instandsetzung einer beschädigten Wohnungseingangstür nach Einbruch). Nur wenn - umgekehrt - nachgewiesen wird, dass der Mieter den Mangel zu vertreten hat, entfällt dessen Instandsetzungsanspruch. Zu vertreten hat der Mieter den Mangel jedenfalls dann nicht, wenn er sich im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs bewegt hat.