Mangelbeseitigungsanspruch bei Schimmelbefall, Mietminderung, Grenzen der Wohnungslüftung bei Feuchtigkeit

Es kann von einem Mieter verlangt werden, dass dieser zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden die Mietwohnung bis zu dreimal am Tag lüftet, und zwar einmal morgens, einmal am frühen Abend und einmal kurz vor dem Schlafengehen. Jegliches darüber hinausgehende Lüftungserfordernis (hier: sechs- bis achtmaliges Stoßlüften) entspricht nicht dem üblichen Mietgebrauch und ist einem Mieter auch nicht zumutbar.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Mieter erhob nach Mängelanzeige beim Vermieter Klage auf Mängelbeseitigung (Schimmelbefall) und Feststellung einer Minderungsberechtigung. Ferner machte er ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete mit einem 5fachen Minderungsbetrag geltend. Das Amtsgericht holte ein Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige kam zum Ergebnis, dass im Wesentlichen keine baulichen Schwachstellen oder gar Baumängel vorlegen. Bei der Bauweise des Hauses handele es sich allerdings um eine sehr dichte Bauart. Die Dichtigkeit führe dazu, dass von den jeweiligen Mietern ein angepasstes Lüftungsverhalten gefordert sei, um Schimmelbildung zu vermeiden. Erforderlich wäre ein 6- bis 8-maliges Stoßlüften pro Tag. Das Amtsgericht verurteilte teilweise zur Mängelbeseitigung und kam zu einer Minderungsquote von 10 % und zu einem Zurückbehaltungsrecht mit dem 5fachen Minderungsbetrag der jeweils aktuellen Miete. Gegen dieses Urteil legte der Vermieter Berufung ein.

1. Das angefochtene Urteil ist abzuändern, soweit mit ihm ein zeitlich und damit auch der Höhe nach unbeschränktes Recht zum Zurückhalten eines Teils der Miete gemäß § 320 BGB bis zur Beseitigung der unter Ziffer 1. des angefochtenen Urteils aufgeführten Mängel zuerkannt worden ist. Wie der u. a. für das Wohnungsmietrecht zuständige Senat des BGH in seinem Urteil vom 17.5.2015 - VIII ZR 19/14 - GE 2015, 1089 (zit. nach juris) entschieden hat, unterliegt das dem Mieter neben der kraft Gesetzes eintretenden Minderung (§ 536 BGB) zustehende Recht, die Zahlung der (geminderten) Miete nach § 320 Abs. 1 Satz 1 BGB zu verweigern, nach seinem Sinn und Zweck sowie unter Berücksichtigung dessen, dass das durch den Mangel der Wohnung bestehende Ungleichgewicht zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Minderung wieder hergestellt ist, grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung. Anders als etwa beim Kauf- oder Werkvertrag, bei dem durch die Mängelbeseitigung die Wiederherstellung des Gleichgewichts zwischen Leistung und Gegenleistung vollständig möglich ist, kann bei einem Dauerschuldverhältnis wie der Miete das mangelbedingte Ungleichgewicht nur für die Zukunft beseitigt werden. Für die bereits abgelaufenen Zeitabschnitte verbleibt es zwangsläufig bei der mangelbedingt eingeschränkten Gebrauchstauglichkeit. Für diese abgelaufenen Zeitabschnitte ist dem Äquivalenzverhältnis aber bereits dadurch (abschließend) Rechnung getragen, dass der Mieter gemäß § 536 BGB nur eine geminderte Miete zu zahlen hat. Die Besonderheit, dass das Zurückbehaltungsrecht angesichts des Charakters der Miete als Dauerschuldverhältnis nur auf zukünftige Nutzungszeiträume abzielen kann, ist bei der Bemessung des Umfangs des Zurückbehaltungsrechts im Rahmen des § 320 Abs. 2 BGB zu beachten. Es ist daher grundsätzlich verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen (vgl. aaO. Rn. 62).

Diesen Prämissen folgend, rechtfertigt sich für die vorhandenen, nach den sachverständigen Feststellungen in erster Instanz noch begrenzten Schimmelschäden in zwei Wohnräumen, der Küche, dem Bad und dem Gäste-WC ein Leistungsverweigerungsrecht vom höchstens 3fachen Mietminderungssatz und von insgesamt nicht mehr als drei Monatsmieten. Mit diesem Betrag könnte voraussichtlich die geschuldete Mängelbeseitigung gemäß Ziff. 1 und 2 dieses Urteils finanziert werden.

Ob dem BGH darin zu folgen ist, dass immer dann, wenn der Vermieter ernsthaft und endgültig eine Mängelbeseitigung verweigert, auch ein Leistungsverweigerungsrecht als (unwirksames) Druckmittel ausscheidet, muss hier nicht entschieden werden. Denn die Bekl. hatte sowohl vor der Klageerhebung als auch noch innerhalb des Rechtsstreits (im Flurbereich) Schimmelschäden beseitigt, es kann deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass sie sich dauerhaft einer Instandhaltungspflicht verweigert.

2. Im Übrigen ist die Berufung der Bekl. ohne Erfolg.

2.1. Der Kl. hat den zuerkannten Instandsetzungsanspruch gemäß §§ 535 Abs. 1, 536 BGB. Die Wohnung ist bezüglich der unter Ziffer 1. aufgeführten Mängel nicht vertragsgerecht. Dabei ist nicht maßgeblich, dass der vom Sachverständigen als ursächlich angesehene besonders luftdichte Zustand der Kunststoffisolierglasfenster dem Stand der Technik zum Zeitpunkt der Errichtung und Bezugsfertigkeit der Wohnung entsprach. Eine an diversen Stellen schimmelbehaftete Wohnung ist nicht mangelfrei.

Der Kl. ist mit dem Instandsetzungsanspruch ebenso wie mit einer Mietminderung nicht ausgeschlossen. Insbesondere ist dem Kl. nicht vorzuwerfen, dass er selbst und seine Familie durch nicht vertragsgemäße Nutzung der Wohnung die Schimmelschäden verursacht hätten. Ein sorgloses, leichtfertiges Verhalten in Bezug auf die erforderliche Belüftung der Wohnung zum Abtransport der Luftfeuchtigkeit kann dem Kl. und seiner Familie nicht vorgehalten werden. Allein durch die Übergabe eines Merkblatts zum richtigen Heizen und Lüften der Wohnung im Zusammenhang mit dem Mietvertragsabschluss befreit die Bekl. nicht von ihrer Gewährleistungspflicht.

Nach dem eingeholten Gutachten und den ergänzenden Stellungnahmen des Sachständigen T. steht auch zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest, dass die Wohnung infolge der ausgesprochen dichten Kunststofffenster dadurch ausgezeichnet ist, dass der erforderliche Luftaustausch zum Abtransport der beim Wohnen eingebrachten Feuchtigkeit ausschließlich durch das Lüftungsverhalten der Nutzer erfolgen kann. Bei der von dem Kl. mit seiner Ehefrau und den drei Töchtern bewohnten Wohnung führt das zu einem Lüftungsaufwand, der von einem Mieter weder als üblich vorhergesehen werden noch dann auch verlangt werden kann. Es ist dem Amtsgericht in seiner Bewertung zu folgen, dass nur täglich mehr als sechs Lüftungsvorgänge (Stoßlüftungen durch vollständig geöffnete Fenster) zu einer sicheren Verhinderung von Schimmelbefall führen. Zwar macht die Bekl. zu Recht darauf aufmerksam, dass die Ausführungen des Sachverständigen zu den Folgen des Duschens der Familienmitglieder für den Lüftungsaufwand nur auf einer Simulation, also einer Annahme typischer Umstände beruhen. Zu berücksichtigen ist aber, dass zum Wohnen nicht nur das Duschen, sondern auch das Kochen, Wäschewaschen und -trocknen gehört, ebenso die in der Wohnung lebenden Personen natürlicher Weise durch die Atmung und das Schwitzen die Luftfeuchtigkeit erhöhen. Diese Aspekte und den dadurch gegebenen üblichen Feuchtigkeitseintrag hat der Sachverständige gar nicht gesondert berücksichtigt, sondern seine Ausführungen beschränkten sich allein auf das Duschen der Familie.

Außerdem gibt es einen gewissen Feuchtigkeitseintrag durch das Wäschetrocknen auch in Abwesenheitszeiten, so dass die Überlegung der Bekl., dass bei bzw. nach Abwesenheit der Bewohner nicht gelüftet werden müsse, in dieser Allgemeinheit nicht zutrifft. Wenn gegebenenfalls auch nicht davon ausgegangen werden kann, dass täglich alle fünf Bewohner der Wohnung duschen und ggf. auch nicht so intensiv, wie es der Sachverständige für die Ermittlung des Feuchtigkeitseintrags pro Dusche unterstellt haben mag, so ergibt sich jedoch durch die weitere Wohnnutzung nach der Überzeugung des Berufungsgerichts in jedem Fall ein Feuchtigkeitseintrag in der unterstellten Größenordnung mit der Folge, dass im Bad, aber auch in den übrigen Bereichen der Wohnung, erheblich öfter als in der Rechtsprechung noch als zumutbar angesehen gelüftet werden muss und das gesamte Wohnverhalten den Lüftungsanforderungen unterzuordnen wäre, um den Gegebenheiten, die beim Bewohnen durch fünf Erwachsene in der Wohnung entstehen, ausreichend Rechnung zu tragen.

Es kann dem Kl. auch nicht vorgehalten werden, dass die Wohnung etwa durch eine Überzahl von Personen überbelegt sei und allein dieser Umstand ihm zuzurechnen sei. Die 4-Zimmer-Wohnung ist mit fünf Personen nicht überbelegt. Zudem bestand die Familie des Kl. bereits bei Anmietung per November 2009 aus fünf Personen. Der Argumentation der Bekl., die in Bezug auf die vom Landgericht Frankfurt (Urteil vom 16.1.2015 - 2-17 S 51/14, WuM 2015, 665, zit. nach juris) als angemessen angesehenen 3- bis 4-maligen Stoßlüftungen seien mit der Anzahl der in der Wohnung wohnenden Personen multipliziert noch zuzumuten, ist nicht zu folgen. Nicht die Anzahl der Personen ist für die Zumutbarkeit maßgeblich, sondern die Häufigkeit des Lüftens, die bei der hier gegebenen Häufigkeit nicht nur erheblichen Einfluss auf den Tagesablauf und das Leben in der Wohnung hätte, sondern diesen maßgeblich bestimmte.

2.2. Die zuerkannte Mietminderung von monatlich 10 % ist nicht überhöht, § 536 Abs. 1 BGB. Zwar fanden sich an mehreren Stellen nur noch geringere Schimmelstellen, indessen sind wichtige Räume, wie das Bad, der WC-Raum, die Küche, ein Schlafzimmer und das Wohnzimmer, und damit eine Mehrzahl von Räumlichkeiten betroffen. […]

Es kann von einem Mieter verlangt werden, dass dieser zur Vermeidung von Feuchtigkeitsschäden die Mietwohnung bis zu dreimal am Tag lüftet, und zwar einmal morgens, einmal am frühen Abend und einmal kurz vor dem Schlafengehen. Darüber hinausgehende Anforderungen an das Lüftungsverhalten, beispielsweise sechs- bis achtmaliges Stoßlüften, entsprechen nicht dem üblichen Mietgebrauch und sind dem Mieter auch nicht zumutbar.

Der Mieter erhob nach Mängelanzeige beim Vermieter Klage auf Beseitigung des vorhandenen Schimmelbefalls und auf Feststellung, dass er zur Mietminderung berechtigt sei. Ferner machte er ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete in Höhe des fünffachen Minderungsbetrags geltend. Das Amtsgericht holte ein Sachverständigengutachten ein. Der Sachverständige kam zu dem Ergebnis, dass im Wesentlichen keine baulichen Schwachstellen oder gar Baumängel vorlagen. Bei der Bauweise des Hauses handele es sich allerdings um eine sehr luftdichte Bauart. Die führe dazu, dass von den jeweiligen Mietern ein bauangepasstes Lüftungsverhalten gefordert sei, um Schimmelbildung zu vermeiden. Erforderlich wäre ein sechs- bis achtmaliges Stoßlüften pro Tag. Das Amtsgericht verurteilte teilweise zur Mängelbeseitigung, sprach eine Minderungsquote von 10 % und ein Zurückbehaltungsrecht mit dem fünffachen Minderungsbetrag der jeweils aktuellen Miete zu. Gegen dieses Urteil legte der Vermieter Berufung ein.

Das LG Berlin, ZK 65 (Einzelrichter), änderte das angefochtene Urteil zur Höhe des Zurückbehaltungsrechts ab und wies die Berufung im Übrigen zurück.

Gemäß den Vorgaben des BGH (GE 2015, 1089), wonach das Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich einer zeitlichen und betragsmäßigen Begrenzung unterliege, rechtfertige sich für die vorhandenen begrenzten Schimmelschäden in zwei Wohnräumen, der Küche, dem Bad und dem Gäste-WC nur ein Leistungsverweigerungsrecht in Höhe von höchstens dem dreifachen Minderungssatz und von insgesamt nicht mehr als drei Monatsmieten. Mit diesem Betrag könne voraussichtlich die geschuldete Mängelbeseitigung finanziert werden. Ob dem BGH darin zu folgen sei, dass immer dann, wenn der Vermieter ernsthaft und endgültig eine Mängelbeseitigung verweigere, auch ein Leistungsverweigerungsrecht als (unwirksames) Druckmittel ausscheide, müsse vorliegend nicht entschieden werden. Denn der Vermieter habe jeweils Schimmelschäden beseitigt. Es könne deshalb nicht davon ausgegangen werden, dass er sich dauerhaft einer Instandhaltungspflicht verweigere.

Aufgrund des Gutachtens stehe auch zur Überzeugung des Berufungsgerichts fest, dass die Besonderheit der Wohnung darin liege, dass aufgrund der ausgesprochen dichten Kunststofffenster der erforderliche Luftaustausch zum Abtransport der beim Wohnen eingebrachten Feuchtigkeit ausschließlich durch das Lüftungsverhalten der Nutzer erfolgen könne. Dem Amtsgericht sei in seiner Einschätzung zu folgen, wonach nur täglich mehr als sechs Lüftungsvorgänge (Stoßlüftungen durch vollständig geöffnete Fenster) Schimmelbefall sicher verhindern könnten. Berücksichtigt werden müsse, dass zum Wohnen nicht nur das Duschen, sondern auch das Kochen, Wäschewaschen und -trocknen gehöre. Außerdem entstehe Feuchtigkeit durch die Atmung und das Schwitzen der Bewohner.

Das Haus, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befindet, ist 1990 errichtet worden. Zu diesem Zeitpunkt galt noch nicht die DIN 1946: 2009-05, sondern die DIN 4108-2. Nach Letzterer musste die Gebäudehülle dauerhaft luftundurchlässig sein. Nach aktueller Normung wird von heute neu errichteten Wohnungen erwartet, dass zumindest die Grundlüftung (Lüftung zum Feuchteschutz) der Wohnung nutzerunabhängig funktioniert, also ohne Fensterlüftung.

Daraus ergibt sich das Dilemma eines Eigentümers, der energiesparende Fenster eingebaut hat und nun auf das Lüften durch den Mieter angewiesen ist, um Schimmelpilz zu verhindern. Vielleicht könnte man schon etwas dadurch erreichen, dass die Wäsche nicht in der Wohnung getrocknet wird, sondern in einem zur Verfügung gestellten gesonderten Trockenraum.