Mangelbeseitigung (hier: Austausch einer Einbauküche) durch Vermieter, Grenzen des Selbsthilferechts nach § 536a BGB, Leistung hat Vorrang vor Vorschuss

Beendet der Vermieter durch sein den Annahmeverzug des Mieters begründendes Angebot der geschuldeten Leistung seinen Schuldnerverzug, so kann er dies ggf. im Wege der Vollstreckungsabwehrklage geltend machen. Ist der Vermieter nach Verurteilung zur Vorschusszahlung zur Behebung des Mangels bereit, die notwendigen Arbeiten durchzuführen, geht diese Leistung der Vorschusszahlung vor.

(Leitsatz der Redaktion)

[…] Mit der Berufung verfolgt die Bekl. die Abweisung der Klage in Höhe von 11.016 € weiter.

II. Die zulässige Berufung der Bekl. ist begründet.

Es kann dahinstehen, ob die Kl. entsprechend dem Urteil des Amtsgerichts einen Anspruch auf Kostenvorschuss für den Einbau einer neuen Einbauküche gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB hatten. Denn auch wenn der Vermieter, der sich mit den von ihm geschuldeten Arbeiten im Verzug befindet, (auch rechtskräftig) zur Zahlung eines Vorschusses an den Mieter zwecks Durchführung der Arbeiten im Wege der Ersatzvornahme verurteilt worden ist, ist er berechtigt, die geschuldeten Arbeiten selbst in Natur zu bewirken. Beendet der Vermieter durch sein den Annahmeverzug des Mieters begründendes Angebot der geschuldeten Leistung seinen Schuldnerverzug, so kann er dies ggf. selbst im Wege der Vollstreckungsabwehrklage geltend machen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 11. November 1988 - 85 S 170/88 -, GE 1989, 151). Ist der Vermieter nach Verurteilung zur Vorschusszahlung bereit, die notwendigen Arbeiten durchzuführen, geht diese Leistung der Vorschusszahlung vor. § 536a Abs. 2 BGB gibt dem Mieter nur ein Selbsthilferecht im Falle des Ver­zugs des Vermieters, während er den endgültigen Geldanspruch (Schadensersatzanspruch) nur über Abs. 1 erlangt (vgl. Schmidt-Futterer/Eisenschmid, BGB, § 536a Rn. 155, beck-online).

Vorliegend hat die Bekl. eine konkrete Mängelbeseitigungsmaßnahme angekündigt und die beabsichtigte Maßnahme sowie die Zusammensetzung der geplanten neuen Einbauküche unter anderem mit Schreiben vom 17.3.2017 und vom 3.4.2017 erläutert. Die Kl. haben die Mängelbeseitigung durch die Bekl. mit Schreiben vom 25.4.2017 sowie mit der Berufungserwiderung abgelehnt, da eine Vergleichbarkeit der von der Bekl. gekauften Küche mit der ehemali­gen Küche nicht nachvollziehbar sei.

Die Kl. befinden sich danach in Annahmeverzug, da ihnen kein Recht zur Weigerung der Ent­gegennahme der Mängelbeseitigung zusteht. Insbesondere kommt es nicht darauf an, ob die von der Bekl. geplante Küche in allen Einzelheiten, wie etwa der Preisklasse für die Küchenfronten, mit der ehemaligen Küche übereinstimmt. Der Vermieter ist in der Auswahl der Mängelbeseitigung grundsätzlich frei. Sie muss jedoch geeignet sein, den vertragsgemäßen Zustand wieder­herzustellen. Dass dies bei der von der Bekl. gekauften Küche nicht der Fall wäre, ist weder anhand der Rechnungen der alten und der neuen Küche erkennbar noch wird dies von den Kl. substantiiert eingewandt. Auch das in Bezug genommene Schreiben vom 28.3.2017 enthält keinen substantiierten Einwand. Entgegen der Auffassung der Kl. besteht kein Anspruch der Mieter auf eine bestimmte Küchenfront oder von den ursprünglich eingebauten abweichende Einbauschränke. Entscheidend ist, dass die ersatzweise einzubauende Küche in ihrer Funktionsweise mit der alten übereinstimmt, wie etwa hinsichtlich des Stauraums und der Elektrogeräte. Dass die von der Bekl. neu erworbene Einbauküche nicht als mit der alten Küche vergleichbar ange­sehen werden kann, ist auf den Vortrag der Bekl. hin von Seiten der Kl. nicht ausreichend konkret bestritten worden.

Der Einwand der Kl. zu den erforderlichen Anpassungen der Küche im Hinblick auf eine Prävention künftiger Schimmelbildung steht dem Annahmeverzug nicht entgegen, da die Art und Weise der Mängelbeseitigung der Auswahl des Vermieters obliegt, der im eigenen Interesse er­forderliche Vorarbeiten ausführt.

Ist der Vermieter nach Verurteilung zur Vorschusszahlung zur Behebung des Mangels bereit, die notwendigen Arbeiten selbst durchzuführen, geht diese Leistung der Vorschusszahlung vor.

Der Mieter hatte beim Amtsgericht u. a. einen Kostenvorschuss i.H.v. 11.016 € für den Einbau einer neuen Einbauküche gemäß § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB erstritten. Dagegen legte der Vermieter Berufung ein. Zwischenzeitlich hatte er eine konkrete Mängelbeseitigungsmaßnahme angekündigt und sie sowie die Zusammensetzung der geplanten neuen Einbauküche schriftlich erläutert. Der Mieter lehnte die Mangelbeseitigung durch den Vermieter ab, da die vom Vermieter gekaufte Küche mit der ehemaligen nicht vergleichbar sei.

Das LG Berlin, ZK 63, änderte das angefochtene Urteil in Höhe des Kostenvorschusses unter Klageabweisung ab. Auch wenn der Vermieter, der sich mit den von ihm geschuldeten Arbeiten in Verzug befinde, (auch rechtskräftig) zur Zahlung eines Vorschusses an den Mieter zwecks Durchführung der Arbeiten im Wege der Ersatzvornahme verurteilt worden sei, sei er berechtigt, die geschuldeten Arbeiten selbst in Natur zu bewirken, ggf. sogar durch Vollstreckungsabwehrklage geltend zu machen (LG Berlin GE 1989, 151).

Sei der Vermieter nach Verurteilung zur Vorschusszahlung bereit, die notwendigen Arbeiten durchzuführen, gehe diese Leistung der Vorschusszahlung vor. Der Mieter befinde sich danach in Annahmeverzug, da ihm kein Recht zur Weigerung der Entgegennahme der Mängelbeseitigung zustehe. Insbesondere komme es nicht darauf an, ob die von dem Vermieter geplante Küche in allen Einzelheiten mit der ehemaligen Küche übereinstimme. Der Vermieter sei in der Auswahl der Mängelbeseitigung frei. Sie müsse jedoch geeignet sein, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Es bestehe kein Anspruch des Mieters auf eine bestimmte Küchenfront. Entscheidend sei, dass die ersatzweise einzubauende Küche in ihrer Funktionsweise mit der alten übereinstimme, wie in etwa hinsichtlich des Stauraums und der Elektrogeräte.

Vgl. zu der Problematik auch Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Auflage, § 536a Rn. 11.