Mangelbegriff und Ausstattungsstandard

Der Mieter einer Wohnung hat gegen den Vermieter keinen Anspruch auf eine Veränderung der technischen Ausstattung (hier: sog. Schachtentlüftungsanlage) der Wohnung, sofern diese Ausstattung als solche nicht mangelhaft ist und in dem nach Standard und Konstruktion bei Abschluß des Mietvertrages zu erwartenden Maße funktioniert.

Die im Beitrittsgebiet liegende Wohnung ist mit einer sog. Schachtentlüftungsanlage ausgestattet, deren Wirkungsgrad vom Temperaturunterschied zwischen Raum- und Außenluft abhängt. Der Mieter der Wohnung verlangte von der Vermieterin wegen des schlechten Wirkungsgrades der Entlüftungsanlage den Umbau der Anlage zur Erzielung einer besseren Entlüftung der Wohnung.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Vermieterin führte nach Einholung eines Gutachtens durch das Landgericht zur Klageabweisung.

Die Bekl. ist nicht nach § 536 BGB verpflichtet, die Entlüftungsanlage der von den Kl. innegehaltenen Wohnung dahin zu verändern, daß eine effektivere Entlüftung als derzeit gegeben möglich ist. Nach dem Ergebnis des Gutachtens ist das Entlüftungssystem, bei dem es sich um eine Schachtlüftung handelt, als solches intakt. Allerdings steht der Wirkungsgrad der Lüftung konstruktionsbedingt in Abhängigkeit vom möglichen Luftaustausch zwischen der Innen- und Außenluft, der mit dem Temperaturgefälle zwischen diesen Luftmassen zunimmt bzw. abnimmt, weshalb an heißen Tagen die Wirkung der Lüftung sehr gering ist.

Diese konstruktionsbedingte Wirkungsweise stellt unter den gegebenen Umständen einen Mangel der Mietsache (§ 537 Abs. 1 BGB) nicht dar. Dies ergibt sich aus folgendem:

Das Schachtlüftungssystem in dem 1980 errichteten Haus entspricht dem in der ehemaligen DDR üblichen Standard und genügte den dort damals geltenden Bauvorschriften. Offenbleiben kann, ob schon aus diesem Grunde entsprechend einer teilweise in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht das Vorliegen eines Mangels zu verneinen ist (so OLG Konstanz, WuM 1988, 353).

Auch wenn man nicht darauf abstellt und den Fehlerbegriff vom Mietgebrauch statt von der Mietsache her definiert (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl., Rz. 163), liegt kein Fehler vor. Eine Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Sache von der durch die Erfordernisse des vertragsgemäßen Gebrauchs definierten Sollbeschaffenheit (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. § 537, Rn. 2) ist nicht anzunehmen. Dieser sogenannte subjektive Fehlerbegriff hat nämlich - wenn keine besonderen vertraglichen Vereinbarungen zwischen den Parteien getroffen worden sind - einen objektiven Einschlag. Es ist darauf abzustellen, ob der Mietgebrauch im Rahmen dessen gewährleistet ist, was nach dem allgemein üblichen Standard gefordert werden darf. Das aber richtet sich nach dem objektiv zu bestimmenden Vorverständnis der beteiligten Verkehrskreise, so daß auch regionale Unterschiede zu berücksichtigen sind. Der für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand ist mithin im einzelnen Falle nach den gesamten Umständen, insbesondere nach der Ortssitte, dem Zweck und dem Preis der Mieträume zu beurteilen (KG, RiM Bd. 2, 1185, 1186). Ausgehend davon ist nicht die Annahme gerechtfertigt, üblicherweise sei bei einer Vermietung einer Wohnung der hier vorliegenden Art nicht der bauseitig vorgegebene und nach den Umständen zu erwartende Ausstattungsstandard technischer Einrichtungen als vertragsgemäßer Zustand als vereinbart anzunehmen, sondern - in bezug auf die hier fragliche Entlüftungsanlage - eine modernisierte und von der Vermieterin erst noch herzustellende Beschaffenheit der Wohnung. Vielmehr entspricht grundsätzlich dem Verständnis der beteiligten Verkehrskreise, daß der bei Vertragsschluß vorhandene Zustand und Ausstattungsstandard technischer Einrichtungen der Wohnung als der vertragsgemäße vereinbart ist, solange die fragliche Ausstattung (technische Einrichtung) in dem nach Standard und Konstruktion zu erwartenden Maße funktioniert. Die dem technischen Standard in der ehemaligen DDR entsprechende und nicht defekte Schachtlüftung ist damit vertragsgemäß.

Die Wohnung des Mieters im ehemaligen Ost-Berlin war mit einer Schachtentlüftungsanlage ausgestattet, die dem in der DDR üblichen Standard entsprach. Das bedeutete allerdings auch, daß sie an heißen Tagen praktisch funktionslos blieb. Der Mieter verlangte (den technisch möglichen) Umbau, womit er beim Landgericht Berlin allerdings keinen Erfolg hatte.

Im Urteil vom 22. Dezember 1994 führte das Gericht aus, daß hier kein Fehler im Sinne des Gesetzes vorliege. Entscheidend sei, was bei Vertragsabschluß nach den gesamten Umständen, insbesondere der Ortssitte, als üblich anzusehen sei.