Mängelanzeige und Mahnung Voraussetzung für Schadensersatzanspruch

1. Der Mangelbeseitigungsanspruch wird bereits mit Entstehung des Mangels fällig.

2. Die Pflicht des Vermieters zur Beseitigung des Mangels setzt in der Regel eine Mangelanzeige voraus.

3. Weitere Voraussetzung für den Schadensersatz ist ein Verzug, dessen Voraussetzungen sich aus § 286 BGB ergeben.

4. Ob in der Mängelanzeige gleichzeitig eine Mahnung liegt, ist nach dem Erklärungsinhalt und den Umständen des Einzelfalls zu beurteilen.

II. Auch unter Berücksichtigung des Vorbringens des Kl. mit Schriftsatz vom 18.11.2019 hält der Senat auch in geänderter Besetzung einstimmig an der rechtlichen Beurteilung fest, dass die Berufung offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat, der Rechtssache auch keine grundsätzliche Bedeutung zukommt, weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts erfordert und die Durchführung einer mündlichen Verhandlung über die Berufung nicht geboten ist.

Auch insoweit nimmt der Senat auf seinen Hinweisbeschluss vom 5.8.2019 Bezug. In Ansehung der Stellungnahme des Kl. vom 18.11.2019 sieht der Senat allerdings Veranlassung, noch das Nachstehende auszuführen.

1. Für den Senat nicht nachvollziehbar ist, warum der zeitliche Abstand zwischen einer Zeugenvernehmung und der Verkündung eines Urteils in erster Instanz in der Berufungsinstanz die Durchführung einer mündlichen Verhandlung gebieten sollte, wenn das Berufungsgericht der Berufung keine Erfolgsaussicht beimisst.

2. Der Senat hält daran fest, dass in einem Mietverhältnis eine Schadenshaftung aus § 280 Abs. 1 BGB nur in Betracht kommt, wenn der Schaden nicht auf der Beschaffenheit der Mietsache beruht. Für letzteren Fall stellt nach seiner Stellung im Gesetz, seinem Wortlaut und seiner weiter gefassten Haftungssystematik § 536a BGB lex speciales dar. Dem ist augenscheinlich auch der BGH in seinem Urteil vom 22.10.2008 (XII ZR 148/06) gefolgt, in welchem er betreffend auf der Beschaffenheit der Mietsache beruhende Schäden allein die Tatbestandsvoraussetzungen des § 536a BGB geprüft hat, sodann aber klargestellt hat, dass es hierneben auch eine Haftung aus § 280 Abs. 1 BGB geben kann, wenn diese auf der Verletzung anderer Vertragspflichten - wie etwa einer Fürsorgepflicht - beruhen.

3. Auch ein Schadensersatzanspruch des Kl. aus § 536a Abs. 1 Fallgruppe 3 BGB kommt vorliegend nicht in Betracht. Ob ein Verzug mit der Mangelbeseitigung vorliegt, richtet sich nach § 286 BGB. Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch sind ein fälliger Anspruch des Mieters auf Mängelbeseitigung und grundsätzlich eine darauf gerichtete Mahnung. Der Vermieter haftet nicht, wenn ihn an der Verzögerung kein Verschulden trifft (Günter in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 2. Aufl., § 536a, Rn. 54).

Fällig ist der Beseitigungsanspruch nach § 271 BGB schon mit Entstehung des Mangels (Günter in Guhling/Günter, aaO., § 536a, Rn. 55). Um Rechte aus § 536a Abs. 1 BGB geltend machen zu können, bedarf es jedoch gemäß § 536c Abs. 3 BGB einer Mängelanzeige durch den Mieter (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, MietR, 14. Aufl., § 536a, Rn. 53).

Um nach § 286 BGB einen Verzug zu begründen, bedarf es grundsätzlich einer Mahnung. Sie ist nur entbehrlich, wenn die Voraussetzungen des § 286 Abs. 2 BGB vorliegen. Hierfür ist nichts vorgetragen und auch sonst nichts ersichtlich. Die Mahnung muss unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass dem Vermieter, der den Mangel nicht beseitigt, Nachteile drohen. Eine Fristsetzung muss sie nicht enthalten (Günter in Guhling/Günter, aaO., § 536a, Rn. 57). Die Mahnung muss also eine Leistungsaufforderung enthalten, aus der erkennbar wird, dass das Ausbleiben der Leistung rechtliche Folgen haben wird (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., § 536a, Rn. 56). Die Mangelanzeige allein ersetzt die Mahnung nicht (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., § 536a, Rn. 54). Da aber der Mangelbeseitigungsanspruch mit der Entstehung des Mangels fällig wird, können Mängelanzeige und Mahnung miteinander verbunden werden. Ob die Anzeige zugleich auch eine Mahnung enthält, ist durch Auslegung der Erklärung zu ermitteln (Günter in Guhling/Günter, aaO., § 536a, Rn. 60). Der Erklärungswert der Anzeige ist daher genau zu prüfen (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., § 536a Rn. 54). Ob die Mängelanzeige gleichzeitig auch eine Mahnung enthält, richtet sich danach, ob der Mieter den Vermieter eindeutig und bestimmt zur Mängelbeseitigung auffordert (MünchKomm-BGB/Häublein, 8. Aufl., § 536a, Rn. 13). Der Kl. behauptet vorliegend zwar, den Mangel der Bekl. gegenüber angezeigt zu haben und will hierin gleichzeitig eine Mahnung erblicken. Dies aber ist der Nachprüfung durch den Senat entzogen, weil der Kl. weder den Inhalt der Anzeige vorgetragen noch eine solche vorgelegt hat. Eine gesonderte Mahnung hingegen hat er nicht behauptet. Insoweit es hier an einem hinreichend substantiierten, schlüssigen Vortrag fehlt, den Kl. aber für die Verzugsvoraussetzungen die Vortrags- und Beweislast trifft, muss ein Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 Fallgruppe 3 BGB bereits hieran scheitern.

Darüber hinaus setzt nach wohl überwiegender Ansicht der Verzug des Vermieters mit der Beseitigung des Mangels voraus, dass er nicht ohne schuldhaftes Zögern nach Zugang der Mahnung die Leistung zur Beseitigung des Mangels in Auftrag gegeben hat (MünchKomm- BGB/Häublein, § 536a, Rn. 13; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, aaO., § 536a, Rn. 56; Günter in Guhling/Günter, aaO., § 536a, Rn. 64). Der Kl. hat nichts dazu vorgetragen, wann die Bekl. nach Zugang zumindest einer Mängelanzeige eine Fachfirma mit der Beseitigung des Mangels beauftragt hat.

Hat der Vermieter die Beseitigung nicht unverzüglich beauftragt, endet sein Verzug jedenfalls mit der Beseitigung des Mangels. Dabei ist nach den Umständen des Einzelfalles zu beurteilen, ob dies nur die Beseitigung der Mangelsymptome (so LG Bremen, Urt. v. 5.9.2018, 1 S 281/17, NJW-Spezial 2018, 706) oder auch eine Erforschung und Beseitigung der Ursachen erfordert. Treten wiederholt gleichartige Mängel auf, kann der Vermieter gehalten sein, die Ursachen in der Weise zu beseitigen, dass er durch eine Sanierung die beeinträchtigungslose Nutzungsmöglichkeit herstellt (OLG Düsseldorf, Urt. v. 20. September 2007, 1-10 U 46/07, NZM 2009, 281; Schmidt-Futterer, aaO., § 535, Rn. 63). Ist nach den Umständen des Einzelfalles nach Beseitigung der Symptome nicht mit einem wiederholten Auftreten des Mangels zu rechnen, kann sich der Vermieter hierauf beschränken (Eisenschmid, jurisPR-MietR 4/2018, Anm. 3). Es ist nichts dazu vorgetragen, dass Durchfeuchtungen der Decke bereits vor Januar 2010 aufgetreten sind, obgleich der Kl. die Räume bereits seit 1994 genutzt hat. Ebenso ist nichts dafür ersichtlich, dass die Bekl. mit erneuten Durchfeuchtungen nach Beauftragung einer Fachfirma gerechnet hat. Auch hat der Kl. nichts dafür vorgetragen, dass der Zeuge L. bereits im Januar 2010 von einer solchen Gefahr ausgegangen ist. Soweit er im Januar 2011 gegenüber den Zeuginnen K. und C. Derartiges geäußert haben soll, lässt dies nicht erkennen, ob ihm die Erkenntnis, dass es bei einer Verlegung des Rohres nicht zu den Vorfällen im Dezember 2010 gekommen wäre, bereits im Januar 2010 zur Verfügung stand, oder er diese erst nach dem zweiten und dritten Schadensfall gewonnen hat. Soweit der Kl. vorgetragen hat, der Zeuge habe bereits im Januar 2010 eine Mitarbeiterin der Bekl. hierauf hingewiesen, hat der Senat diesen Vortrag aufgrund des übrigen Vorbringens des Kl. als eine Behauptung ins Blaue hinein eingeordnet. Hieran hält der Senat fest.

Für Schadensersatzansprüche gegen den Vermieter wegen Verzugs mit der Mangelbeseitigung ist grundsätzlich eine Mahnung erforderlich. Diese kann unter Umständen aber schon in der Aufforderung zur Mangelbeseitigung liegen.

Nachdem in den vom Kläger in den seit 1994 genutzten Räumen im Januar 2010 Durchfeuchtungen der Decke auftraten, beauftragte die beklagte Vermieterin einen Handwerker zur Mängelbeseitigung. Weil nach erneuter Durchfeuchtung der Decke im Dezember 2010 ein erneuter Wasserschaden auftrat, verlangt der Kläger von der beklagten Vermieterin nunmehr Schadensersatz.

Das Landgericht Schwerin wies die Klage ab, die Berufung zum OLG Rostock hatte keinen Erfolg. Ein auf § 280 Abs. 1 BGB gestützter Schadensersatzanspruch käme nur in Betracht, wenn der behauptete Schaden nicht auf der Beschaffenheit der Mietsache beruhe; hierfür gebe es jedoch im vorliegenden Sachverhalt keine Anhaltspunkte. Ein auf § 536a Abs. 1 Fallgruppe 3 BGB gestützter Anspruch setze Verzug nach § 286 BGB mit der Mangelbeseitigung voraus, wofür ein fälliger Anspruch des Mieters auf Mangelbeseitigung, eine Mangelanzeige und grundsätzlich auch eine Mahnung erforderlich seien. Diese könne zwar auch schon in der Mangelanzeige enthalten sein, allerdings nur dann, wenn eindeutig und bestimmt zugleich zur Mangelbeseitigung aufgefordert worden sei. Hierfür habe der Kläger nichts vorgetragen, sodass ein Schadensersatzanspruch ausscheide.