Mängelansprüche für gekauften Tiefgaragenstellplatz

1. Für die übliche Nutzung eines Tiefgaragenstellplatzes muss jedenfalls eine Fahrtaktik zum Abstellen des Fahrzeugs möglich sein, die ohne einen erhöhten Rangieraufwand oder ohne nennenswerte Komforteinbuße auskommt.

2. Sofern nichts anderes vereinbart ist, hat der Erwerber eines Tiefgaragenstellplatzes keinen Anspruch darauf, mit einem Mittelklassefahrzeug in einem Zug ohne Korrekturzüge ein- und ausparken zu können, den Stellplatz vorwärts ansteuern und vorwärts ohne Korrekturzug einparken zu können oder eine Wendemöglichkeit in unmittelbarer Nähe seines Stellplatzes nutzen zu können.

3. Der geschuldete Standard der mittleren Art und Güte ist erst dann unterschritten, wenn das Ein- und Ausparken die Grenze des Zumutbaren mit einem durchschnittlichen Fahrzeug und durchschnittlichen Fahrkünsten überschreitet. In diesem Rahmen hat der Erwerber gewisse Toleranzen beim Komfort des Ein- und Ausparkens hinzunehmen.

I. Die Kl. begehren Schadensersatz wegen Mängeln an ihrer Eigentumswohnung, eine Kaufpreisminderung wegen ihres Tiefgaragenstellplatzes und die Erstattung privater Sachverständigenkosten. […]

Das Landgericht hat die Bekl. mit Urteil vom 17. Juli 2024 in der Hauptsache zur Zahlung von insgesamt 22.504,90 € verurteilt. Hierbei hat das Landgericht 9.530 € als Schadensersatz für die mangelbedingte Wertminderung der Wohnung in Ansatz gebracht, wobei 2.000 € auf die fehlende Funktion des Raumthermostats in der Küche entfielen. Als Wertminderung für den Tiefgaragenstellplatz hat das Landgericht einen Betrag von 11.000 € zuerkannt und einen Schadensersatz wegen privater Sachverständigenkosten i.H.v. 1.974,90 € zugesprochen. […]

1. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB i.H.v. 7.820 € wegen Mängeln an der von ihnen erworbenen Wohnung.

Die Ansprüche der Kl. wegen Mängeln richten sich nach Werkvertragsrecht. Denn Mängelansprüche von Erwerbern an neu errichteten Eigentumswohnungen unterfallen bei nach Inkrafttreten des Schuldrechtsmodernisierungsgesetzes am 1. Januar 2002 geschlossenen Bauträgerverträgen grundsätzlich dem Werkvertragsrecht (BGH, Urteil v. 12.5.2016 - VII ZR 171/15 - Rn. 23, 25; BGH, Urteil v. 9.11.2023 - VII ZR 241/22 - Rn. 33). So liegt der Fall hier für den im Jahr 2016 geschlossenen Vertrag, für den auch nicht die ab dem 1. Januar 2018 durch das Bauvertragsrechtsreformgesetz eingeführten Regelungen gelten, Art. 229 § 5 Satz 1, § 39 EGBGB.

Zu den Mängeln im Einzelnen ist auszuführen:

a) Fehlende Funktion des Thermostats für die Küche

Die Kl. haben insoweit einen Anspruch auf Zahlung i.H.v. 290 €.

Der zum Schadensersatz führende Mangel besteht darin, dass die Fußbodenheizung in der Küche nicht mit der vorgeschriebenen separaten thermostatischen Raumtemperaturregelung ausgestattet ist. Vielmehr ist das Thermostat in der Küche ohne Funktion und der dortige Heizkreis ist mit der Regelung für das Wohnzimmer verknüpft. Dieser Zustand weicht vom geschuldeten Bausoll ab.

Die Bekl. ist vertraglich verpflichtet, für die Küche in der Wohnung der Kl. einen gesondert regelbaren Heizkreislauf vorzusehen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. findet die EnEV 2016 vorliegend Anwendung. Denn die Baubeschreibung, die Gegenstand des notariellen Kaufvertrages ist, nimmt auf die EnEV 2016 in Ziff. 6.1 ausdrücklich Bezug. Nach § 14 Abs. 2 EnEV 2016 müssen Räume mit einer Nutzfläche von 6 m2 oder mehr mit einer Einrichtung der raumweisen Regelung der Raumtemperatur ausgestattet sein. Das Abweichen von den Vorschriften der EnEV verstößt gegen die allgemeinen Regeln der Technik (vgl. Brandenburgisches Oberlandesgericht, Urteil v. 2.10.2008 - 12 U 92/08 - Rn. 19).

Dementsprechend ist in Ziff. 6.2 der Baubeschreibung vorgesehen, dass alle Räume getrennte Heizkreisläufe erhalten außer Flur, Diele, Abstellräume. Die Küche der Kl. ist - nach einer Planungsänderung - ausweislich des Grundrisses als eigenständiger, mit Türen abgetrennter Raum gebaut worden. Er hat eine Größe von 8,33 m2. Er ist deshalb mit einer getrennten Heizungsregulierung zu versehen, was die Bekl. verabsäumt hat. Die von der Bekl. gewählte Konstruktion entspricht weder der EnEV 2016 noch ihrer vertraglichen Verpflichtung gemäß Ziff. 6.2 der Baubeschreibung.

Die Kl. haben diesen Mangel unstreitig am 29. November 2020 gerügt. Hierin liegt zumindest konkludent die Aufforderung, den Mangel zu beseitigen. Eine Fristsetzung ist dann entbehrlich, wenn sie reine Förmelei wäre (BGH, Urteil v. 18.9.2014 - VII ZR 58/13 - Rn. 29). In Anbetracht dessen, dass die Bekl. den Mangel auch noch in zweiter Instanz bestreitet, ist eine Fristsetzung zur Mangelbeseitigung hier als entbehrlich anzusehen. Die Bekl. hat nicht zuletzt mit ihrem Berufungsvorbringen untermauert, dass sie den Mangel in Abrede stellt und ersichtlich zu keiner Zeit eine Abhilfe beabsichtigt hat.

Der Senat schätzt den Schaden in Form des mangelbedingten Minderwerts auf 290 €.

Der mangelbedingte Minderwert des Werks ist ausgehend von der Vergütung als Maximalwert nach § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls zu schätzen. Im Rahmen dieser - sich an § 634 Nr. 3, § 638 BGB anlehnenden - Schadensbemessung können die fiktiven Mängelbeseitigungskosten nicht als Maßstab herangezogen werden. Dagegen kommt beispielsweise eine Schadensbemessung anhand der Vergütungsanteile in Betracht, die auf die mangelhafte Leistung entfallen. Ergeben sich die Vergütungsanteile nicht aus dem Vertrag, sind sie zu schätzen (BGH, Urteil v. 22.2.2018 - VII ZR 46/17, Rn. 41 f m.w.N.).

Zu Recht geht das Landgericht deshalb im Rahmen der Schadensschätzung zunächst von dem Vergütungsanteil i.H.v. 13,3 % des Kaufpreises aus, der auf die Rohinstallation der Heizungs-, Sanitär- und Elektroanlagen sowie die Fenster einschließlich der Verglasung entfällt und einen Anteil von 57.988 € ausmacht (13,3 % von 436.000 €). Von dieser Teilleistung stellt die Installation der Thermostate und Schaltung der Heizkreise nur einen - nicht weiter im Vertrag vergütungsmäßig ausgewiesenen - Bruchteil dar. Nach Auffassung des Senats kann dieser Bruchteil nach der rechtlichen Maßgabe des Bundesgerichtshofs aber allenfalls mit 0,5 % der in den Vergütungsanteil von 13,3 % fallenden Leistungen bewertet werden, was 289,94 € entspricht. Dem Senat dient als Kontrollüberlegung, dass die marginale Teilleistung in Form des gesondert regelbaren Heizkreislaufes für einen Raum keinen Vergütungsanteil von 0,1 % des Gesamtkaufpreises ausmachen wird. Der geschätzte Betrag von 290 € korrespondiert mit 0,067 % des gesamten Kaufpreises. Dies erachtet der Senat mit Blick auf die Fehlfunktion eines Thermostats für die Küche als angemessen. […]

2. Tiefgaragenstellplatz

Die Kl. haben insoweit einen Anspruch auf Minderung i.H.v. 6.600 € aus §§ 633 Abs. 1 und 2, 634 Nr. 3, 638 BGB.

Die räumlichen Gegebenheiten in der Tiefgarage und die Belegenheit des Stellplatzes der Kl. sind unstreitig. Das als qualifizierter Parteivortrag zu wertende private Gutachten der Kl.seite hat die Bekl. mit Blick auf die räumlichen Gegebenheiten nicht ausreichend bestritten. Danach ist der Stellplatz der Kl. von der Ein- und Ausfahrtrampe über eine Distanz von ca. 30 m mit zwei Richtungswechseln der Fahrgasse erreichbar. Er liegt rechtwinklig am Ende der 5,99 m breiten Fahrgasse. Die seitliche Begrenzungswand des streitgegenständlichen Stellplatzes Nr. 17 läuft als Begrenzungswand für das Fahrbahnende und den gegenüberliegenden Stellplatz durch. Der Stellplatz Nr. 17 hat eine Breite von 2,39 m und eine Länge von 5,06 m. Die entsprechenden Feststellungen des Landgerichts hat der Senat gemäß § 529 ZPO zugrunde zu legen. Auf die zur Baubeschreibung gehörende Skizze der Tiefgarage wird daneben Bezug genommen.

Der Senat geht auf der Grundlage der Baubeschreibung im Ausgangspunkt davon aus, dass die Bekl. einen Stellplatz schuldete, der zu dem vorgesehenen Zweck des Ein- und Ausparkens den Standard der mittleren Art und Güte erreicht. Ein „nutzungsfreundliches Befahren“ führt die Baubeschreibung nur mit Blick auf die Oberflächenbeschichtung der Tiefgarage an. Für die übliche Nutzung eines Tiefgaragenstellplatzes durch Abstellen eines Kraftfahrzeugs muss danach jedenfalls eine Fahrtaktik möglich sein, die ohne einen erhöhten Rangieraufwand auskommt. Der Erwerber hat jedoch grundsätzlich keinen Anspruch darauf, dass eine bestimmte Einparkvariante möglich ist oder sogar sämtliche in Betracht kommen. Insbesondere besteht kein Anspruch darauf, mit einem Mittelklassefahrzeug in einem Zug einparken zu können, den Stellplatz vorwärts ansteuern und vorwärts ohne Korrekturzüge einparken zu können oder eine Wendemöglichkeit in unmittelbarer Nähe seines Stellplatzes nutzen zu können. Dies ergibt sich hier weder aus dem Vertrag noch aus der allgemein üblichen und zumutbaren Zugänglichkeit von Tiefgaragenstellplätzen. Der begrenzte Parkraum in Berlin findet sich auch in der Konzeption der Tiefgaragen wieder, was dem Senat als Bausenat aus einer Vielzahl von baurechtlichen Streitigkeiten bekannt ist. Dieser Umstand ist im Grundsatz zudem allgemeinkundig. Der geschuldete Standard der mittleren Art und Güte ist deshalb erst dann unterschritten, wenn das Ein- und Ausparken die Grenze des Zumutbaren mit einem durchschnittlichen Fahrzeug überschreitet. In diesem Rahmen hat der Erwerber gewisse Toleranzen beim Komfort des Ein- und Ausparkens hinzunehmen, soweit der Stellplatz sich im Rahmen der geschuldeten mittleren Art und Güte bewegt. Dies ist stets eine Frage des Einzelfalls.

2.1 Der Senat sieht den Stellplatz im Grundsatz als ordnungsgemäß erstellt an, auch wenn die vertraglich geschuldete Mindestbreite geringfügig um einen Zentimeter unterschritten sein mag.

2.2 Der Stellplatz ist jedoch mangelhaft, weil er nicht in der geschuldeten mittleren Art und Güte erreichbar ist.

Der Fahr- und Rangieraufwand, um den Stellplatz von der Einfahrtrampe aus zu erreichen, hängt hier einerseits von den Maßen und technischen Optionen des Fahrzeugs (z. B. Größe, Wendekreis, Einparkhilfen, Rückfahrkamera) und andererseits von den Fähigkeiten des Fahrers ab. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Stellplatz ausweislich der Baubeschreibung in der geschuldeten Größe hinter den Empfehlungen für Anlagen des ruhenden Verkehrs (EAR) 2005 zurückbleibt.

Mit Blick auf die beiden Optionen, entweder vorwärts oder rückwärts einparken zu können, ist es im vorliegenden Fall wegen der die Fahrgasse begrenzenden Wand jedenfalls ausgeschlossen, an dem Stellplatz vorwärts vorbeizufahren und unmittelbar rückwärts einzuparken (Variante 1). Bei einer Anfahrt des Stellplatzes vorwärts kann die Absicht vorwärts einzuparken unter der Maßgabe, dass der benachbarte Stellplatz sowie die gegenüberliegenden Stellplätze belegt sind, ggf. - je nach Fahrzeug und Fahrkönnen - mit Schwierigkeiten bei dem Parkmanöver und erforderlichen Korrekturzügen verbunden sein (Variante 2). Bei einer Einfahrt vorwärts in die Tiefgarage und einer Wendung vor Einfahrt in die zum Stellplatz führende Gasse oder in dieser Gasse muss dann ggf. eine Strecke an mehreren Parkplätzen vorbei auf nicht gerader Strecke rückwärts zurückgelegt werden, um den Stellplatz zu erreichen (Variante 3). Die Varianten (2) und (3) können an einen durchschnittlichen Fahrer erhöhte Anforderungen stellen, mutmaßlich abhängig vom Fahrzeug, oder auch Abstriche bei dem Komfort der Erreichbarkeit des Stellplatzes bedingen. In der Gesamtschau der Szenarien (1) - (3) geht der Senat von einer relevanten Komforteinbuße bei der Tauglichkeit des Stellplatzes aus. Eine Gebrauchsmöglichkeit mittlerer Art und Güte setzt nach Auffassung des Senats zumindest eine gesicherte und potentiell nutzerfreundliche Variante für einen durchschnittlichen Fahrer mit durchschnittlichem Fahrzeug voraus. Diese kommt bei der Variante (2) allein dann in Betracht, wenn der Stellplatz mit einem sehr kleinen und wendigen Fahrzeug angefahren wird (a) oder die benachbarten Stellplätze unbelegt sind und dadurch die Rangierfläche erweitert ist (b). Auf den Lichtbildern 27 und 28 des Privatgutachtens des Dipl.-Ing. O. ist ersichtlich, dass ein Mittelklassefahrzeug wie das der Kl. nicht in die Fallgruppe (2a) fällt. Auch für den Fall des Weiterverkaufs des Stellplatzes muss in den Blick genommen werden, dass der Standard „mittlere Art und Güte“ nicht auf die Geeignetheit des Stellplatzes vornehmlich für Kleinstfahrzeuge ausgerichtet sein kann. Bei der Fallgruppe (2b) würde es letztlich vom Zufall abhängen, ob die Erreichbarkeit des Stellplatzes erschwert ist oder nicht. In der Fallgruppe (3) erachtet es der Senat als außerhalb der Toleranz, dass nicht nur ein Rückwärtsfahren über die Distanz mehrerer Stellplätze erforderlich ist, sondern dies auch noch auf einer gebogenen Linie zu geschehen hat. Ein Wendemanöver innerhalb der zum Stellplatz führenden Fahrgasse nach der „T-Kreuzung“ dürfte ohnehin mit einem erhöhten Rangieraufwand verbunden sein und deshalb im Vergleich zu einer Wendung vor Einfahrt in die zum Stellplatz führende Fahrgasse an der „T-Kreuzung“ ausscheiden.

Einer Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten bedurfte es zur Feststellung eines Mangels nicht. Die örtlichen Gegebenheiten und Maße sind unstreitig und aus dem Lageplan der Tiefgarage sowie den vorgelegten Lichtbildern ersichtlich. Die grundsätzlichen Optionen für ein Ein- und Ausparken auf und von dem streitgegenständlichen Stellplatz kann die erkennende Einzelrichterin aufgrund ihrer eigenen Erfahrung als Autofahrerin seit über 30 Jahren mit höchst unterschiedlichen Fahrzeugen und aus ihrer mehrjährigen Tätigkeit als Richterin in zivil- und strafrechtlichen Verkehrskammern des Landgerichts Berlin aus eigener Sachkunde selbst beurteilen.

2.3 Ansprüche wegen dieses Mangels des Tiefgaragenstellplatzes sind nicht gemäß § 640 Abs. 3 BGB ausgeschlossen. Für eine vorbehaltlose Abnahme trotz Mangelkenntnis gemäß § 640 Abs. 3 BGB reicht ein Kennenmüssen nicht aus. Vielmehr ist eine Kenntnis des konkreten Mangels, seiner Auswirkung und dessen Bedeutung für die Verwendbarkeit des Werks erforderlich (BGH, Urteil v. 9.11.2000 - VII ZR 409/99 - Rn. 17; vgl. Grüneberg/Retzlaff, BGB, 84. Aufl., § 640, Rn. 20 ff. m.w.N.). Die Darlegungs- und Beweislast obliegt der Bekl. nach dem allgemeinen Grundsatz, dass derjenige, der sich auf eine Einrede gegen einen Anspruch beruft, hierfür die Darlegungs- und Beweislast trägt (vgl. Grüneberg/Retzlaff, aaO., Rn. 22). Dem ist die Bekl. nicht nachgekommen. Zwar waren die Kl. durch die Skizze zur Baubeschreibung und ggf. durch eine Besichtigung über die Lage des Stellplatzes grundsätzlich informiert. Das gilt insbesondere mit Blick auf die seitliche Begrenzungswand des Stellplatzes, die zugleich die Fahrgasse abschließt. Einen Fahrversuch oder gleichwertiges Unterfangen haben sie jedoch unstreitig vor dem Erwerb des Stellplatzes nicht durchgeführt. Auch wenn sie sich unter mehreren noch zum Erwerb stehenden Stellplätzen für den streitgegenständlichen entschieden haben, folgt hieraus nicht zwangsläufig, dass sie die Komplexität der Frage der Erreichbarkeit des Stellplatzes vollends durchdrungen und überdacht haben. Ein offensichtlicher Mangel liegt deshalb nicht vor. Ein solcher ist nur mit äußerster Vorsicht und Zurückhaltung anzunehmen, und zwar dann, wenn ein Mangel so klar und gravierend in Erscheinung tritt, dass ein Sachkundiger ihn nicht übersehen haben kann (vgl. OLG Dresden, Urteil v. 28.2.2002 - 4 U 2123/01 - Rn. 29). Solche Umstände sind nicht gegeben.

2.4 Eine Fristsetzung zur Mängelbeseitigung nach §§ 638 Abs. 1 Satz 1, 636, 323 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist entbehrlich. Die Bekl. leugnet einen Mangel auch noch in zweiter Instanz und hat keine anderen Ausgleichsmöglichkeiten in Aussicht gestellt. Eine Nacherfüllung in Bezug auf den streitgegenständlichen Stellplatz ist ersichtlich unmöglich.

Eine Minderungserklärung i.S.v. § 636 Abs. 1 Satz 1 BGB liegt vor.

2.5 Der Senat erachtet im vorliegenden Einzelfall eine Minderungsquote von 20 % des Kaufpreises von 33.000 €, mithin einen Minderungsbetrag i.H.v. 6.600 € für angemessen. Hierdurch sind sämtliche mit dem streitgegenständlichen Stellplatz verbundenen Abstriche des als Bausoll geschuldeten Standards der mittleren Art und Güte ausreichend berücksichtigt.

Die Minderung errechnet sich gemäß § 638 Abs. 3 BGB durch Herabsetzen des Kaufpreises in dem Verhältnis, in dem der Wert des Werks in mangelfreiem Zustand zur Zeit des Vertragsschlusses zu dem wirklichen Wert gestanden hat. Sie ist ggf. gemäß § 287 ZPO zu schätzen (Grüneberg/Retzlaff, aaO., § 638 Rn. 4 m.w.N.).

Der vorliegende Fall unterscheidet sich von dem der Entscheidung des OLG Braunschweig zugrundeliegenden Sachverhalt, in dem eine Minderung des Kaufpreises für einen Tiefgaragenplatz von 2/3 angenommen wurde (Urteil v. 20.6.2019 - 8 U 62/18), in mehrfacher Hinsicht. Zum einen beträgt die hier rückwärts zurückzulegende Strecke nur maximal 27 m, mithin etwa die Hälfte des dort zur Entscheidung stehenden Sachverhalts. Zum anderen liegt hier die Erschwernis durch die Gefahr einer sich öffnenden Tür während des Einparkens nicht vor. Dass hier ein Rückwärtsfahren mit Lenkbewegung im Raum steht, fällt nicht in gleicher Weise ins Gewicht, weil es sich um ein übliches Fahrmanöver handelt. Solche Fertigkeiten verfestigen sich im Allgemeinen mit zunehmender Übung und sind plötzlich erforderlich werdenden Fahrmanövern bei Gefahr nicht vergleichbar.

Der Senat geht allerdings auch hier davon aus, dass die eingeschränkte Nutzbarkeit des Stellplatzes nicht bereits durch eine Reduktion des Kaufpreises abgegolten ist. Hierzu hat die Bekl. nichts konkret vorgetragen. Der Senat kann deshalb nicht zugrunde legen, die eingeschränkte Nutzbarkeit des Stellplatzes wäre bereits über den reduzierten Kaufpreis abgebildet.

Bei der Bestimmung der Minderungsquote hat sich der Senat von der Überlegung leiten lassen, dass die in der Variante (2) aufgeführten Schwierigkeiten grundsätzlich auch für andere, vergleichbare Stellplätze in der Garage und insbesondere der Fahrgasse gelten. Denn die Rangierfläche ist insoweit für alle Einparker durch die Breite der Fahrgasse, die räumlichen Gegebenheiten und benachbarte Stellplätze beschränkt. Die die Kl. benachteiligende Komforteinbuße liegt hier allenfalls in der den Stellplatz begrenzenden Garagenwand. Dies bewertet der Senat als niederschwellig.

Wenn in der Tiefgarage sowieso nur vorwärts eingeparkt werden soll und dies bei der Gestaltung der Tiefgarage ohnehin Rangierbedarf zeitigen kann, fällt der Wegfall der Variante (1) für den streitgegenständlichen Stellplatz nicht maßgeblich ins Gewicht.

Zu berücksichtigen ist, dass die Bekl. gerade nicht Einparken mittels eines bestimmten Fahrmanövers oder einen Stellplatz schuldete, der über alle denkbaren Ein- und Ausparkvarianten problemlos zu erreichen und wieder zu verlassen ist.

Der Stellplatz ist jedenfalls in der Variante (3) für alle Fahrzeuge, die in die Tiefgarage und auf den Stellplatz passen, zuverlässig erreichbar. Deshalb ist der Stellplatz im Grundsatz für den vorgesehenen vertraglichen Gebrauch funktionstauglich. Die in der Variante (3) aus Sicht des Senats zu sehende Mangelhaftigkeit, die in der rückwärts zu fahrenden Distanz auf gebogener Linie an ca. 7 Parkplätzen vorbei (maximal 27 m) zu sehen ist, wird durch einen Abschlag von 20 % ausreichend abgebildet. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der Senat aufgrund der Lageskizze davon ausgeht, dass auch andere Einsteller in der betreffenden Fahrgasse und in der übrigen Fahrgasse ggf. über eine gewisse Strecke zurücksetzen müssen, wenn sie ihren Stellplatz im Wege des Rückwärtseinparkens ansteuern wollen. Der für die Kl. bestehende Nachteil im Vergleich zu diesen Einstellern besteht darin, dass sie beim Zurücksetzen eine etwas längere Strecke passieren müssen.

3. Sachverständigenkosten

Die Kl. haben Anspruch auf Erstattung der ihnen entstandenen Sachverständigenkosten i.H.v. 1.974,90 € aus §§ 634 Nr. 4, 280 Abs. 1 BGB.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Kosten für ein Gutachten über Ursache und Ausmaß der eingetretenen und vielleicht noch zu erwartenden Mängel als Mangelfolgeschäden grundsätzlich erstattungsfähig. Dieser Schaden entsteht von vornherein neben dem Nachbesserungsanspruch, so dass eine Fristsetzung keine Anspruchsvoraussetzung ist (BGH, Urteil v. 13.9.2001 - VII ZR 392/00 - Rn. 14 zur VOB/B m.w.N.; OLG Stuttgart, Urteil v. 18.9.2023 - 5 U 15/23 - Rn. 63; OLG Düsseldorf, Urteil v. 28.5.2009 - 5 U 92/07 - Rn. 97).

Eine Fristsetzung insoweit war deshalb entbehrlich. Die Bekl. befand sich hier im Zeitpunkt der Beauftragung der privaten Sachverständigen mit der Mängelbeseitigung ohnehin bereits in Verzug. Ausweislich des Tatbestandes der angefochtenen Entscheidung beauftragten die Kl. den Sachverständigen Dipl.-Ing. O. erst, nachdem sie die Bekl. mit anwaltlichem Schreiben vom 21. Oktober 2019 zur Mängelbeseitigung aufgefordert hatten und die bis zum 10. November 2019 gesetzte Frist abgelaufen war. Ausweislich der Rechnung des Sachverständigen O. vom 13.10.2020 beauftragten ihn die Kl. am 2. Juni 2020. Diese Überlegungen gelten für die Beauftragung des privaten Sachverständigen W. entsprechend.

Ein Verstoß gegen die den Kl. obliegende Schadensminderungspflicht ist nicht ersichtlich. In der Gesamtschau zeigt sich vielmehr, dass die Bekl. den von den Kl. gerügten Mängeln nicht die nötige Aufmerksamkeit und Beachtung geschenkt hat. Vor diesem Hintergrund durften sich die Kl. auch im Vorfeld eines Rechtsstreits sachverständiger Hilfe bedienen, um ihren berechtigten Ansprüchen Nachdruck zu verleihen und diese durchzusetzen. […]

Ein Tiefgaragen-Stellplatz muss es einem Fahrer mit mittleren Fahrkünsten erlauben, ein Fahrzeug mit mittlerer Art und Güte ein- und auszuparken. Ein Mangel liegt nicht schon dann vor, wenn das Einparken in einem Zug nicht möglich ist. Ein mittlerer Standard ist erst unterschritten, wenn beim Ein- und Ausparken mit einem durchschnittlichen Fahrzeug die Grenze des Zumutbaren überschritten wird, so das Kammergericht.

Der Fall – Teil 1

Die Kläger kauften von der beklagten Bauträgerin eine Eigentumswohnung und einen Tiefgaragenstellplatz. Sie machten gegenüber der Bauträgerin das fehlende Thermostat der Fußbodenheizung für die Küche (sie war mit dem Regler des Wohnzimmers verknüpft) und andererseits die schlechte Befahrbarkeit des Tiefgaragenstellplatzes als Mängel geltend. Das Landgericht hatte der Klage jeweils zum Teil stattgegeben, wogegen sich die Berufung der Bauträgerin richtete. Das Landgericht billigte den Klägern 2.000 € für das fehlende Küchenthermostat zu.

Der Fall – Teil 2

Zum Mangel des Tiefgaragenstellplatzes hatte das LG den Klägern einen Anspruch in Höhe von 11.000 € zugebilligt. Der Tiefgaragenstellplatz der Kläger hat eine Breite von 2,39 m und eine Länge von 5,06 m und liegt am Ende einer 5,99 m breiten Fahrgasse, rechtwinklig zur Fahrtrichtung. Die Kläger rügten einen Mangel, weil der Stellplatz nicht ohne größeren Rangieraufwand zu erreichen sei. Bei der Abnahme sei dies nicht erkennbar gewesen.

Die Entscheidung – Teil 1

Das Kammergericht entschied nur auf 290 €. Es bestätigte einen Mangel in der fehlenden separaten Regelung des Heizkreises der Küche. Nach § 14 Abs. 2 der für den Vertrag verbindlich geltenden Energieeinsparungsverordnung (EnEV 2016) – der Bauträgervertrag nimmt auf diese ausdrücklich Bezug – müssen Räume, die eine Nutzfläche von 6 m2 oder größer aufweisen, jeweils einen separaten Temperaturregler haben. Küche und Wohnzimmer waren jeweils größer. Der Verstoß gegen die EnEV bedeutet einen Verstoß gegen die allgemein anerkannten Regeln der Technik. In der unstreitigen Tatsache, dass die Kläger im November 2020 diesen Mangel gerügt hätten, lag nach dem Kammergericht jedenfalls konkludent eine Mangelbeseitigungsaufforderung. Eine Frist zur Beseitigung des Mangels hatten die Kläger auch nicht gesetzt. Da die Bauträgerin den Mangel auch noch in der Berufungsinstanz bestritten habe, hielt das Kammergericht eine gesetzte Frist für reine Förmelei und damit für entbehrlich.

Da die Kläger Schadensersatz geltend machten, kommt es im Hinblick auf die Höhe des Anspruchs auf den mangelbedingten Minderwert an (und nicht auf die Mangelbeseitigungskosten). Dieser soll nach der Schätzung des Kammergerichts 290 € betragen. Als Anhaltspunkt für die Schätzung zog das Kammergericht die Höhe der Vergütung für die mangelhafte Leistung heran. Dieser Ansatz führte bei dem Thermostat zu 13,3 % der Gesamtkosten der Rohinstallation Haustechnik, hiervon (heruntergerechnet auf ein einzelnes Thermostat) zu einem Betrag von 289 € = 0,067 % des Gesamtkaufpreises. Der gesondert regelbare Heizkreislauf für einen Raum habe nach Ansicht des KG keinen höheren Vergütungsanteil als 0,1 % des Gesamtkaufpreises.

Die Entscheidung – Teil 2

Das Kammergericht sah einen Anspruch auf Minderung in Höhe von 6.600 € als berechtigt an. Nach dem Kammergericht schuldet die Bauträgerin einen Stellplatz, in den ein Fahrer mit mittleren Fahrkünsten ein Fahrzeug von mittlerer Art und Güte ein- und ausparken kann. Für ein „nutzungsfreundliches Befahren“ – wie von den Klägern gewünscht – gäbe die Baubeschreibung nichts her. Das Abstellen des Fahrzeugs auf dem Stellplatz muss nach dem Kammergericht ohne erhöhten Rangieraufwand möglich sein, der Erwerber habe allerdings nicht den Anspruch, „mit einem Mittelklassefahrzeug in einem Zug einparken zu können, den Stellplatz vorwärts ansteuern und vorwärts ohne Korrekturzüge einparken oder eine Wendemöglichkeit in unmittelbarer Nähe seines Stellplatzes nutzen zu können“. Der Standard der mittleren Art und Güte sei erst unterschritten, wenn „das Ein- und Ausparken die Grenze des Zumutbaren mit einem durchschnittlichen Fahrzeug überschreitet“. Aber genau das sei bei dem Tiefgaragenstellplatz der Fall.

Die Kläger hatten ihre Ansprüche auch nicht aufgrund erteilter Abnahme verloren. Dass die Kläger den konkreten Mangel bei der Abnahme kannten und wussten, welche Auswirkungen er konkret auf die Nutzbarkeit des Stellplatzes hat, konnte die Bauträgerin nicht beweisen. Offensichtlich war der Mangel ebenfalls nicht, weil Offensichtlichkeit verlangt, dass ein Mangel „so klar und gravierend in Erscheinung tritt, dass ein Sachkundiger ihn nicht übersehen haben kann“.

Das Kammergericht kam durch Schätzung zu einer Kaufpreisminderung von 20 % (33.000 € Kaufpreis für den Tiefgaragenstellplatz, somit 6.600 €). Die Schätzung basierte auf einem Vergleich zwischen dem Wert des Werks in mangelfreiem Zustand zur Zeit des Vertragsschlusses zu dem wirklichen Wert des Werks, den das Gericht in dem Urteil umfassend erläutert.

Das Urteil enthält einige Besonderheiten.

1. Die Kläger haben Schadenersatz geltend gemacht. Schadenersatzansprüche setzen eine Aufforderung zur Nacherfüllung (Mangelbeseitigung) mit Fristsetzung voraus, §§ 634, 636 BGB. Die Kläger hatten weder zur Mangelbeseitigung aufgefordert noch eine Frist gesetzt. Dass dem Kammergericht eine Mängelrüge reichte, ist eher überraschend, mag aber dem Sachverhalt geschuldet gewesen sein. Grundsätzlich kann im Zusammenhang mit Schadensersatzforderungen nur empfohlen werden, immer die gesetzlichen Vorgaben einzuhalten.

2. Die Höhe der Minderung für das Thermostat ist jedenfalls aus meiner Sicht überraschend gering. Bei der Minderung des Wertes des Werks aufgrund eines fehlenden separat zu steuernden Heizkreises geht es nicht nur um das Thermostat, sondern auch um die Beeinträchtigung der Ausnutzung des unterschiedlichen Heizverhaltens. In der Küche wird oft nicht so stark geheizt wie im Wohnraum. Diese Abstufung können die Kläger in ihrer Wohnung auf Dauer nicht vornehmen. Die Vergütung der mangelbehafteten Leistung kann zwar ein Anhaltspunkt sein, darf aber nicht einziger Anhaltspunkt sein.

3. Zu beachten ist: Wer Schadensersatz für den Mangel an einem Werk geltend macht, kann seit 2018 nicht mehr die Kosten für die Mangelbeseitigung ansetzen. Der VII. Zivilsenat des BGH hat dies jedenfalls im Grundsatz für das Baurecht entschieden (BGH, Urteil vom 22. Februar 2018, VII 46/17). Es kommt darauf an, inwieweit der Wert des Werkes durch den vorhandenen (und nicht beseitigten) Mangel gemindert ist. Die Wertminderung kann wesentlich unterhalb der Mangelbeseitigungskosten liegen.