Mangel und Beweislast bei Schwärzung der Wohnung (Fogging)

Mangel und Beweislast bei Schwärzung der Wohnung (Fogging); Mietminderung; Kündigung aus wichtigem Grund

Auch für die unaufklärbare Ursache einer Schwärzung der Wohnung (Fogging) trägt der Vermieter die Beweislast.

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag vom 12. Mai 1998, nach dem die Bekl. von der Kl. die streitgegenständliche Wohnung fest bis 31. Mai 2000 für monatlich 735 DM mietete. Ab der Heizperiode 1998/99 traten in der Wohnung sehr erhebliche schwarze Verschmutzungen an Wänden, Decken und Einrichtungsgegenständen auf. Die Bekl., die hierunter körperlich und seelisch litt, minderte die Miete ab Juni 1999 um monatlich 105 DM. Sie kündigte das Miet-verhältnis zum 31. März 2000 und zog aus. Die Kl. verlangt von der Bekl. Nachzahlung des Mietminderungsbetrags von 1.050 DM, die Mieten für April und Mai sowie Juni bis August 2000 von 1.470 DM und 2.205 DM, 290 DM für ein Gutachten und einen Vorschuß von 4.000 DM auf die Kosten für die Mängelbeseitigung. Die Kl. meint, daß die Schwärzungen eindeutig auf einer "nutzungsbezogenen Verhaltens-weise" der Bekl. beruhten. Dagegen meint die Bekl., ihr Wohnverhalten sei für die Schäden nicht ursächlich. Sie habe in der Wohnung kein Pe-troleum verbrannt, nur ab und zu eine Kerze, die sie aber nicht längere Zeit habe brennen lassen. Die Akten des selbständigen Beweisverfah-rens umgekehrten Rubrums 6 H 29/99 wurden auf Antrag beider Parteien vom Amtsgericht beigezogen und zu Beweiszwecken verwertet.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere rechtzeitig eingelegt und begründet worden. Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

1) Soweit es die geltend gemachten Mietkürzungen durch die Bekl. von monatlich 105 DM für die Zeit von Juni 1999 bis März 2000 betrifft, ergibt sich zwar aus § 535 Satz 2 BGB i. V. mit dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag, daß die Bekl. grundsätzlich zur Zahlung des vollen Mietzinses verpflichtet war. Die Bekl. hat aber den Mietzins zu Recht um monatlich jeweils 105 DM gemäß § 537 BGB gemindert, weil die im Laufe der Mietzeit in der Wohnung aufgetretenen Schwärzungen der Wände Fehler der Mietsache darstellen, die ihre Tauglichkeit zum vertragsmäßigen Gebrauch erheblich minderten; auch der Kammer erscheint eine monatliche Minderung von 105 DM angemessen und berechtigt.

Unstreitig lagen die genannten Schwärzungen der Wohnung vor, die Kl. hat insoweit weder die erhebliche Tauglichkeitsminderung bestritten noch den ihr obliegenden Beweis für die Unerheblichkeit der Tauglichkeitsminderung erbracht (vgl. hierzu Palandt, BGB, 60. Aufl., 2001, § 537 Rdnr. 4; Baumgärtel, Handbuch der Beweislast, 2. Aufl., § 537 Rdnr. 1). Darüber hinaus hat die Kl. den ihr entgegen ihrer Auffassung obliegenden Beweis dafür, daß dieser Mangel allein oder jedenfalls überwiegend auf das Wohnverhalten der Bekl. als Mieterin zurückzuführen ist (vgl. Palandt a. a. O.; Baumgärtel a. a. O.), nicht erbracht.

Zwar hat der Sachverständige Dr. H. in seinem schriftlichen Zusatzgutachten vom 25.5.2000 im Beweissicherungsverfahren des Amtsgerichts Schwäbisch Gmünd, Az. 6 H 29/99, ausgeführt, es könne mit großer Sicherheit ausgeschlossen werden, daß die Verschmutzungen in der Wohnung durch Abbrennen von Kerzen oder Petroleumlampen verursacht worden seien; die in Proben nachgewiesenen polyaromatischen Kohlenwasserstoffe seien das Produkt einer unvollständigen Verbrennung, und für eine Verbrennung innerhalb der Wohnung und eine Rußquelle innerhalb der Wohnung sprächen auch die Rußspuren an der Eingangstüre. Er hat aber bereits in seinem schriftlichen Gutachten darauf hingewiesen, daß nach bisherigem Erkenntnisstand keine eindeutigen Ursachen oder Zusammenhänge für das Auftreten von Staubabscheidungen bei sogenannten "schwarzen Wohnungen" festgestellt wurden und die eigentliche Ursache nach jetzigem Kenntnisstand nicht benannt werden könne. Bei seiner Anhörung durch die Kammer wiederholte er, mit Sicherheit habe eine Verbrennung im Raum stattgefunden, da er andernfalls keine polyaromatischen Kohlenwasserstoffe hätte feststellen können. Er könne nur feststellen, daß in der Wohnung Kerzen abgebrannt worden seien, nicht aber, wie viele. Es sei möglich, daß die Schwärzungen allein durch Brandruß verursacht worden seien, es sei aber auch möglich, daß es zu den Schwärzungen im Zusammenspiel mit anderen Ursachen gekommen sei, nachdem es in anderen Fällen auch "schwarze Wohnungen" ohne polyaromatische Kohlenwasserstoffe gebe, deshalb sei es genauso gut möglich, daß CO-Faktoren, die in anderen Wohnungen auch auftreten, für die Schwärzungen mitursächlich seien. Für solche anderen CO-Faktoren gebe es sehr viele andere Möglichkeiten, etwa einen Teppichboden oder Stoffe aus Fenstern. Im hier vorliegenden Fall könne er nicht mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit sagen, daß die Verschmutzungen in der Wohnung allein durch das Abbrennen von Kerzen und Petroleumlampen verursacht wurden.

Im Hinblick auf diese nachvollziehbaren und überzeugenden Angaben des Sachverständigen kann auch die Kammer nicht feststellen, daß die Ursache des Mangels im Bereich der Bekl. lag, die Kl. ist deshalb insoweit beweisfällig geblieben, die Bekl. hat die Miete zu Recht gemindert.

2) Der Kl. steht auch keine restliche Miete für die Monate April und Mai 2000 in Höhe von 1.470 DM gem. § 537 Satz 2 BGB zu, weil die Bekl. das Mietverhältnis zu Recht gemäß § 544 BGB wegen Gesundheitsgefährdung bzw. aus wichtigem Grund gem. § 242 BGB (vgl. hierzu Palandt, a. a. O., § 554 a Rdnr. 5 ff.) vorzeitig gekündigt hat. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Bekl. ausreichend substantiiert dargelegt hat, daß die Wohnung durch die Schwärzungen tatsächlich objektiv gesundheitsgefährdend war, angesichts des Umfangs und der Intensität der Schwärzungen hält die Kammer aber jedenfalls die vorzeitige Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund für berechtigt.

Unstreitig lagen nämlich die Schwärzungen der Wohnung vor, die zum Kündigungsrecht für die Bekl. führen. Zwar entfiele ihr Kündigungsrecht dann, wenn sie den Zustand der Wohnung, nämlich die Schwärzungen selbst herbeigeführt hätte und zu vertreten hätte (vgl. Palandt a. a. O., § 544 Rdnr. 1; Münchener Kommentar, BGB, 3. Aufl., § 544 Rdnr. 3). Jedoch muß der Vermieter, der sich auf einen Ausschluß des Kündigungsrechts beruft, hier also die Kl., die die Verursachung der Schwärzungen durch die Bekl. selbst behauptet, die Voraussetzungen für einen Ausschluß des Kündigungsrechts beweisen (vgl. Baumgärtel, a. a. O., § 544 Rdnr. 1; Münchener Kommentar, a. a. O., § 544 Rdnr. 11). Wie oben unter 1) ausgeführt, kann die Kl. diesen ihr obliegenden Beweis dafür, daß die Schwärzungen ihre Ursache im Bereich der Bekl. haben, nicht führen; die Ausführungen und Feststellungen des Sachverständigen Dr. H. lassen vielmehr insoweit sichere Feststellungen nicht zu.

3) Schließlich stehen der Kl. auch die geltend gemachten Ansprüche auf Schadensersatz in Höhe von drei Monatsmieten für Juni bis August 2000 von 2.205 DM, Kosten für ein Gutachten in Höhe von 290 DM sowie in Höhe der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten von 4.000 DM nicht zu. Sie hat nämlich das Vorliegen der Voraussetzungen für eine positive Forderungsverletzung des Mietvertrages durch die Bekl. nicht nachweisen können. Nach den Ausführungen des Sachverständigen Dr. H. (vgl. oben 1) sind sichere Feststellungen zur Ursache der Schwärzungen nicht möglich, deshalb können auch Pflichtwidrigkeiten bzw. Pflichtverletzungen der Bekl., die zum Schaden geführt haben können, nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden. Nur dann, wenn dies der Fall gewesen wäre, hätte auf ein schuldhaftes Verhalten der Bekl. geschlossen werden können, und diese hätte sich entlasten müssen. Für das Vorliegen der Pflichtwidrigkeit selbst ist aber die Kl. nach allgemeinen Grundsätzen beweispflichtig, sie ist insoweit jedoch beweisfällig geblieben.

4) Der Kl. steht auch kein Schadensersatzanspruch gem. § 823 BGB wegen Eigentumsverletzung gegen die Bekl. zu, da sie auch insoweit ihrer Beweislast dafür, daß die Bekl. die Wohnung beschädigt hat, nicht nachgekommen ist.

5) Da das Amtsgericht die Klage deshalb zu Recht abgewiesen hat, war die Berufung der Kl. zurückzuweisen.

Die Beweislast für einen Mietmangel trägt zunächst der Vermieter. Er muß beweisen, daß die Ursache des Mangels aus dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters stammt. Hat er diesen Beweis geführt, muß der Mieter nachweisen, daß er den Mangel nicht zu vertreten hat.

Die Mieterin minderte die Miete und kündigte das Mietverhältnis aus wichtigem Grund, weil in der Wohnung erhebliche schwarze Verschmutzungen an Wänden, Decken und Einrichtungsgegenständen aufgetreten waren.

Mit Urteil vom 9. März 2001 stellte das LG Ellwangen fest, daß die Mieterin zu Recht die Miete gemindert und den Mietvertrag gekündigt hatte. Mit der Beweisaufnahme ließ sich nicht klären, welche Ursache die Schwärzungen (Fogging) hatten. Diese Unaufklärbarkeit ging zu Lasten des Vermieters, der bei feststehendem Mangel zu beweisen hat, daß nur eine unerhebliche Tauglichkeitsminderung vorliegt, oder daß der Mangel allein oder überwiegend auf fehlerhaftes Wohnverhalten des Mieters zurückgeht. Dies war ihm im entschiedenen Fall nicht gelungen.