Mangel durch vertragsgemäßen Gebrauch

Mangel durch vertragsgemäßen Gebrauch; Fogging; Schwarzstaubablagerungen; Schimmelpilz; Vorschuss für Mangelbeseitigung; Verzug; Emissionen aus Wandfarbe und Teppichboden; Absenkung der Bauteiloberflächentemperatur; Verwendung handelsüblicher Farbe und Teppichboden; vertragsgemäßer Gebrauch durch den Mieter

a) Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache hat der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten hat, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten hat.

b) Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen.

1 Die Kl. ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Bekl. in B. Sie verlangt Vorschuss für die Beseitigung von in der Wohnung aufgetretenen Schwarzstaubablagerungen ("Fogging"). Die Ablagerungen traten zunächst Anfang Dezember 2002 in geringem Umfang in Küche, Bad und den Zimmern der Wohnung auf und verbreiteten sich bis Februar 2003 auf sämtliche Decken und Wände der Wohnung.

2 Die Kl. forderte die Bekl. im April 2003 erfolglos zur Beseitigung der Schwarzverfärbungen auf; ebenso erfolglos verlangte sie mit Schreiben vom 7. Mai 2003 die Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Beseitigung der Verfärbungen. Der geltend gemachte Betrag von 5.423 € entspricht dem Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes.

3 Da die Bekl. keine Zahlung leisteten, hat die Kl. diesen Betrag mit ihrer Klage geltend gemacht.

4 Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Kl. hat das Landgericht die Bekl. antragsgemäß verurteilt. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Bekl. die Wiederherstellung der erstinstanzlichen Entscheidung.

5 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 6 Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2007, 1487) hat ausgeführt:

7 Die Kl. sei berechtigt, den geltend gemachten Betrag als Vorschuss zur Beseitigung eines Mangels zu fordern. Die aufgetretenen Schwarzverfärbungen seien ein Mangel der Mietwohnung. Ursache dieses Mangels in Form der Schwarzstaubablagerungen sei ein Zusammenwirken von Emissionen aus Wandfarbe und Teppichboden und einer Absenkung der Bauteiloberflächentemperatur während des im Winter vorgenommenen Fensterputzens und dem zusätzlichen Eintrag flüchtiger organischer Stoffe während des Fensterputzens. Damit liege die Ursache der "Fogging-Erscheinungen" nicht im Gefahrenbereich der Bekl. begründet, sondern stamme aus dem Verantwortungsbereich der Kl., die Wandfarbe und Teppich in die Wohnung eingebracht und die Reinigung der Fenster veranlasst habe. Dennoch habe die Kl. den Mangel nicht zu vertreten, weil sie die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache nicht überschritten habe. Liege - wie hier - ein Mangel der Mietsache vor, sei der Vermieter, unabhängig von einem etwaigen Verschulden auf seiner Seite, verpflichtet, den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen.

II. 8 Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Zu Recht hat das Berufungsgericht der Kl. einen Anspruch auf Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten zuerkannt (§ 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB; BGHZ 56, 136, 141).

9 1. Rechtsfehlerfrei und insoweit von der Revision nicht beanstandet sieht das Berufungsgericht in den Schwarzstaubablagerungen, die nach den tatrichterlichen Feststellungen im Dezember 2002 plötzlich auftraten und sich bis Februar 2003 über sämtliche Decken und Wände der Mietwohnung der Kl. ausbreiteten, einen Mangel der Mietsache i.S. des § 536 BGB. Dessen Beseitigung schulden die Bekl. als Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Mangelursache in ihrem eigenen oder im Gefahrenbereich der Kl. zu suchen ist. Anders wäre das, wie das Berufungsgericht weiter zutreffend erkannt hat, nur dann, wenn die Kl. die Entstehung des Mangels zu vertreten hätte. Das ist, wie auch die Revision nicht in Abrede stellt, hier nicht der Fall, weil die nach dem im Berufungsverfahren eingeholten Sachverständigengutachten in Frage kommenden Maßnahmen der Kl. - die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppichboden, das Streichen der Wände mit handelsüblicher Farbe und das Reinigen der Fenster im Winter - sich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietwohnung darstellen, dessen Folgen der Mieter gemäß § 538 BGB nicht zu vertreten hat. Aus dem Beschluss des Senats vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 223/04 (NJW 2006, 1061) ergibt sich nichts anderes. Dort hat der Senat ausgeführt, die Voraussetzungen für einen vom Mieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch aus § 536 a Abs. 1 Alt. 2 BGB gegen den Vermieter wegen "Foggings" seien einschließlich des Verschuldens des Vermieters vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Insoweit gelte nur dann etwas anderes, wenn feststehe, dass die Schadensursache im Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters gesetzt worden sei. Im vorliegenden Streitfall ist indessen nicht über einen Anspruch auf Schadensersatz wegen eines Mangels der Mietsache nach § 536 a Abs. 1 BGB zu entscheiden, sondern allein über einen Anspruch auf Beseitigung eines Mangels. Dieser Herstellungsanspruch besteht unabhängig davon, ob der Mieter Minderung geltend machen oder Schadensersatz verlangen kann (vgl. etwa Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl. § 535 Rdnr. 75).

10 2. Ohne Erfolg beruft sich die Revision auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 10. Januar 1962 - VIII ZR 199/60, WM 1962, 271 f.), wonach ein Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters ausscheidet, wenn der Mangel darauf beruht, dass der Vermieter auf Wunsch des Mieters eine Veränderung der Mietsache durchgeführt hat und sich hieraus eine Beeinträchtigung des vertragsgemäßen Gebrauchs ergibt. Die Revision meint, Gleiches müsse dann gelten, wenn der Mieter selbst eine Veränderung der Mietsache vorgenommen hat, die zu einem Mangel der Mietsache führe.

11 Die Revision übersieht, dass die Mietsache nicht verändert wurde. Die von der Kl. vorgenommene Teilrenovierung der Wohnung durch Tapezieren einiger Wände mit handelsüblicher Tapete und Verlegung eines ebenfalls handelsüblichen Teppichbodens ist keine Veränderung der Mietsache. Beides waren lediglich Maßnahmen, die der Erhaltung der Mietsache zu dienen bestimmt sind. Auch hat die Kl. weder schuldhaft gehandelt noch mit ihren Maßnahmen die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs überschritten. Nach § 538 BGB hat der Mieter Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, nicht zu vertreten.

12 3. Zu Unrecht meinen die Bekl., es sei unerheblich, ob den Vermieter grundsätzlich die Erhaltungspflicht treffe und der Mieter Verschlechterungen der Mietsache, die durch vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt wurden, nicht zu vertreten habe. Denn § 538 BGB betreffe lediglich Abnutzungen der Mietsache infolge vertragsgemäßen Gebrauchs. "Fogging-Erscheinungen" infolge des Einbringens eines Teppichbodens, Streichens der Wand oder Fensterputzens stellten indes keine Abnutzung dar. Dabei verkennt die Revision, dass zwar die Überschrift der Bestimmung des § 538 BGB lautet "Abnutzung der Mietsache durch vertragsgemäßen Gebrauch", die Bestimmung selbst aber nach ihrem Wortlaut ohne Einschränkung "Veränderungen oder Verschlechterungen, ..., die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden ..." erfasst. Um eine Verschlechterung handelt es sich hier. Auch enthält § 538 BGB lediglich eine klarstellende Wiederholung zu § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB. Danach ist der Vermieter verpflichtet, die vermietete Sache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 538 BGB Rdnr. 2).

Die Beseitigung der unter der Bezeichnung "Fogging" bekannten Schwarzverfärbungen in Wohnungen ist in der Regel Sache des Vermieters, entschied der BGH in einem jetzt veröffentlichten Grundsatzurteil. Einen im Laufe des Mietverhältnisses auftretenden Mangel der Mietsache habe der Vermieter auch dann auf seine Kosten zu beseitigen, wenn die Mangelursache zwar der Sphäre des Mieters zuzurechnen sei, der Mieter den Mangel aber nicht zu vertreten habe, weil er die Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs nicht überschritten habe.

Die Klägerin ist Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Beklagten in Berlin. In der Wohnung traten Anfang Dezember 2002 plötzlich Schwarzstaubablagerungen ("Fogging") auf, zunächst in geringem Umfang in der Küche, dem Bad und den Zimmern der Wohnung. Bis Februar 2003 verbreiteten sich die Ablagerungen auf sämtliche Decken und Wände. Die Klägerin forderte die Beklagten erfolglos zur Beseitigung der Schwarzverfärbungen auf. Mit der Klage hat die Klägerin Zahlung eines Vorschusses für die Kosten der Beseitigung der Verfärbungen in Höhe von 5.423 € verlangt. Dieser Betrag entspricht dem Kostenvoranschlag durch einen Fachbetrieb. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht die Beklagten antragsgemäß verurteilt (vgl. GE 2007, 1487).

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Beklagten zurückgewiesen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Klägerin ein Anspruch auf Vorschuss in Höhe der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten zustehe. Das Berufungsgericht habe in den plötzlich aufgetretenen Schwarzverfärbungen zu Recht einen Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB gesehen. Dessen Beseitigung schuldeten die Beklagten als Vermieter gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB unabhängig davon, ob die Ursache des Mangels in ihrem eigenen oder im Gefahrenbereich der Klägerin zu suchen sei.

Anders wäre es nur dann, wenn die Klägerin die Entstehung des Mangels zu vertreten hätte. Das sei hier jedoch nicht der Fall. Nach dem vom Berufungsgericht eingeholten Sachverständigengutachten kämen als Ursache der Ablagerungen zwar lediglich Maßnahmen der Mieterin in Betracht, nämlich die Ausstattung der Wohnung mit einem handelsüblichen Teppich, das Streichen der Wände mit handelsüblichen Farben und das Reinigen der Fenster im Winter. Diese Maßnahmen stellten sich jedoch sämtlich als vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache dar, dessen Folgen der Mieter nicht zu vertreten habe (§ 538 BGB).

Der BGH bekräftigte außerdem seine Rechtsprechung zur Verpflichtung des Vermieters, Vorschüsse zur Mangelbeseitigung zu leisten. Sei der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, könne der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen.