Mängel zu Beginn des Mietvertrages, Renovierungspflicht bei Mietvertragsende, Verschlechterung der (Gemeinschaftsraum-) Mietsache trotz vertragsgemäßen Gebrauchs

1. Beruft sich ein Mieter darauf, das Mietobjekt sei bereits bei der Übergabe zu Beginn des Mietverhältnisses mängelbehaftet (hier: kontaminiert) gewesen, so trifft den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für eine Übergabe in mangelfreiem Zustand.

2. Eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, wonach ein Gewerberaummieter, der ein Objekt unrenoviert übernommen hat, es in einem renovierten (hier: nicht kontaminierten) Zustand zurückzugeben hat, ist unwirksam gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Denn in solch einem Fall wird der Mieter verpflichtet, das Objekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es selbst vom Vermieter erhalten hat. Dem Mieter wird in diesem Fall nicht nur überbürdet, die Spuren seines eigenen, mit der Mietzahlung eigentlich abgegoltenen Gebrauchs zu beseitigen, sondern auch die des Vormieters. Hier gilt nichts anderes als im Bereich der Wohnraummiete, wenn ein Mieter die Wohnung unrenoviert übernommen hat, aber formularvertraglich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet wird (vgl. BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, Rz. 15 und 35).

3. Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Verpflichtung zur Rückgabe in mangelfreiem (hier: nicht kontaminiertem) Zustand durch andere vertragliche Vereinbarungen, z. B. durch eine angemessene Ausgleichszahlung, kompensiert wird. Überbürdet er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 302/02, Rz. 26).

4. Veränderungen bzw. Verschlechterungen, die an der Mietsache durch deren vertragsgemäßen Gebrauch und trotz der Beachtung geltender Umweltstandards eingetreten sind, muss der Mieter nicht rückgängig machen (§ 538 BGB). Der Vermieter hat solche Veränderungen auch dann hinzunehmen, wenn sie erheblich sind.

I. Im Jahr 1997 schloss die Rechtsvorgängerin der Bekl., die … GmbH i.G., mit dem Voreigentümer des Grundstücks, Herrn H., einen Gewerbemietvertrag über die Hallen 2, 3, 4, 5 und 6. Das Gebäude, welches um das Jahr 1850 erbaut wurde, befindet sich auf der … Straße in S. und besteht aus mehreren Werk- und Lagerhallen sowie Büros und Sozialräumen. Vormieter war die Firma H., welche u. a. Blankwaffen anfertigte. Dieser Unternehmensteil wurde von der Firma S. GmbH im Jahr 1997 übernommen und fortgeführt. Die … GmbH i.G. übernahm im Wege des sog. „management buy out“ den Bereich der Präzisionsfertigung und die dazu gehörenden Maschinen. Die Betriebsfläche der Firma H. betrug etwa 9.000 m². Hiervon übernahm die … GmbH i.G. etwa 4.000 m². Die Mieträume befanden sich in einem nicht renovierten Zustand. Im Verlaufe des Mietverhältnisses firmierte die Bekl. in die jetzige GmbH um. Sie betreibt einen Zerspanungsbetrieb und ist Systemlieferant von Präzisionsbauteilen für den Fahrzeug-, Betriebe- und allgemeinen Maschinenbau. Am 19. August 1997 ging das Eigentum am Mietobjekt auf den Kläger über. Der monatliche Mietzins betrug zuletzt netto 15.235,63 €.

Der Mietvertrag mit Zusatzanlage vom 28. November 1997 (…) enthält unter anderem folgende Regelungen:

„§ 7 - Zustand der Mieträume

7. 1 Die Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter. Instandsetzung- und Kleinreparaturen bis zu 1.000 DM übernimmt der Mieter je Schadenfall …

§ 15 - Instandhaltung der Mieträume

…

15. 2 Der Mieter haftet dem Vermieter gegenüber für Schäden, die durch die Verletzung der ihm obliegenden Sorgfaltspflicht schuldhaft verursacht werden …

…

15.4 Der Mieter hat zu beweisen, dass ein Verschulden nicht vorgelegen hat.“

§ 18 - Beendigung der Mietzeit

18.1 Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit vom Mieter im bezugsfertigen Zustand bzw. im renovierten Zustand mit allen, auch von ihm selbst beschafften, Schlüsseln ohne Anspruch auf Entgelt dem Vermieter zu übergeben. Andernfalls ist der Vermieter berechtigt, auf Kosten des Mieters die Mieträume zu öffnen, zu reinigen und neue Schlösser und Schlüssel anfertigen zu lassen. Der Mieter wird weiterhin die Oberflächen der Böden ölfrei übergeben.“

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Mietvertrag Bezug genommen. In der Folgezeit trafen die Parteien mehrere ergänzende Vereinbarungen. Im Jahr 2006 wurde der Mietvertrag um die Halle 7 und im Jahr 2007 um die Halle 8 erweitert. Mit Schreiben vom 14. Mai 2007 (…) bat die Bekl. den Kl. betreffend die Halle 8 u. a. um folgende Ergänzung des Mietvertrages:

„…

4. Die Bodenbeläge, Parkett und Fliesen bleiben in der Lagerhalle, müssen aber bei einer Beschädigung nach der Beendigung des Mietverhältnisses nicht vom Mieter erneuert werden.

5. Weiterhin bitten wir um eine Bestätigung, dass wir den Hallenboden mit maximal 3 Tonnen pro Quadratmeter belastet dürfen.“

Hierauf antwortete der Kl. mit Schreiben vom 31. Mai 2007 (…):

„… Gegen die von ihnen angeführten Punkte 1.-2.-3.-4. wären von unserer Seite her keine Einwendungen zu erheben.

Bei Punkt 5. haben wir in den Bauakten beim Bauamt nachgeschaut ob noch Statikberechnungen vorliegen, jedoch ohne ein Ergebnis zu erzielen. Da uns keine Statik über die maximale Traglast des Hallenbodens mehr vorliegt, können wir Ihnen gegenüber auch keine Garantieerklärung darüber abgeben. Es müsste bei einer Belastung von 3 t eine aufwendige Überprüfung der Statik vorgenommen werden.“

Am 11. und am 23. April 2012 ließ die Bekl. durch die Firma B. GmbH & Co. KG Reinigungsarbeiten durchführen. Des Weiteren ließ sie 17 defekte Fenster reparieren bzw. austauschen. Im Vorfeld zum Ende des Mietverhältnisses zum 30. April 2012 fanden sowohl am 20. März 2012 als auch am 27. April 2012 gemeinsame Begehungen statt. Der Kl. zog zu den Begehungen die Dr. S. Beratungsgesellschaft mbH (im Folgenden: Beratungsgesellschaft) hinzu. Es wurde jeweils ein Begehungsprotokoll erstellt, welches Mängel und Kontaminationen aufführte und Rückbaupflichten der Bekl. enthielt. Die Protokolle sind nicht unterschrieben, jedenfalls ist dies nicht erkennbar. Die Beratungsgesellschaft verfasste am 28. Juni 2012 eine schriftliche Stellungnahme. Sie kam zu dem Ergebnis, dass in den Hallen 2-6 die Fußböden und Wände großflächig mit Mineralölkohlenwasserstoffen kontaminiert seien. Zudem sei durch die Zerstörung des Parketts in Halle 8 PAK-haltiger Kleber freigesetzt worden. Ihre Tätigkeit stellte sie am 13. Juli 2012 mit 1.668,50 € netto in Rechnung.

Nach Beendigung der Begehung am 27. April 2012 bot die Bekl. dem Kl. die Rückgabe der Schlüssel und Herausgabe des Mietobjekts an. Dies verweigerte der Kl. unter Hinweis auf den seines Erachtens nicht vertragsgemäßen Zustand. Am 30. April 2012 gab die Bekl. die Schlüssel in der Kanzlei des Prozessbevollmächtigten des Kl. ab. Zwischen den Parteien besteht Einigkeit darüber, dass Halle 7 des Mietobjektes in einem vertragsgemäßen Zustand an den Kl. herausgegeben wurde.

Mit Schreiben vom 4. Mai 2012 forderte der Kl. die Bekl. auf, die im Begehungsprotokoll vom 27. April 2012 aufgeführten Mängel und Kontaminierungen zu beseitigen und bot die Rückgabe der Schlüssel an. Hierzu nahm die Bekl. im Schreiben vom 14. Mai 2012 Stellung. Sie vertrat die Auffassung, das Begehungsprotokoll sei teilweise unrichtig, und sie habe das Objekt durch die von ihr durchgeführten Arbeiten in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt. Dem trat der Kl. mit Schreiben vom 25. Mai 2012 entgegen und forderte die Bekl. nochmals zur Schaffung eines ordnungsgemäßen Rückgabezustandes auf.

Der Kl. hat behauptet, die Kontaminierung des Mietobjekts stammten von der Bekl. Soweit bereits bei Vertragsbeginn Verunreinigungen vorhanden gewesen seien, seien diese bekannt gewesen und von der Bekl. als vertragsgemäß akzeptiert worden. Bereits aus Gründen der Rechtsnachfolge hafte die Bekl., sofern tatsächlich bei Vertragsbeginn Kontaminierungen und Schäden vorhanden gewesen seien. Die Böden der Hallen 2-6 seien nahezu vollflächig mit Öl durchtränkt. Dies beruhe darauf, dass die Bekl. nicht durch Ölwannen verhindert habe, dass aus den Maschinen Öl austritt und so in den Boden gelangt. Soweit sie Ölwannen aufgestellt habe, seien diese nicht rechtzeitig geleert worden und übergelaufen. Im Hallenboden befänden sich Löcher, weshalb ölhaltige Flüssigkeiten in die darunter befindlichen Räume des Mieters H. und anderer Mieter gelangt seien. Durch den Umzug sei zusätzlich Öl in den Boden und an die Wände gelangt, weil die Bekl. beim Abbau der Maschinen nicht sorgfältig vorgegangen sei. So sei ausgetretenes Öl durch die Verwendung von Gabelstaplern weiter verteilt worden. Des Weiteren sei Öl auf die Wände gespritzt worden, weil die Bekl. es versäumt habe, über den Maschinen Abzugseinrichtungen anzubringen. Die von der Bekl. durchgeführten Reinigungsmaßnahmen seien unzureichend gewesen. Um die Böden in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen, sei ein Kostenaufwand von 360.000 € erforderlich. Die Reinigungskosten beliefen sich nach dem Angebot der Firma G. (im Folgenden: G.) auf 41.822,50 € netto. Hinzu kämen 2.550 € netto für die Entsorgung des bei der Reinigung anfallenden kontaminierten Abwassers.

Des Weiteren schulde die Bekl. Schadensersatz für 53 Scheiben, welche im Mietobjekt defekt seien. Teilweise fehlten sie vollständig, teilweise wiesen sie Risse und Löcher auf. Hierfür seien 4.589 € netto gemäß dem Angebot von G. zu veranschlagen. Für die Reinigung der Scheiben seien 480 € netto aufzuwenden.

Auch schulde die Bekl. Schadensersatz für den in Halle 8 zerstörten Parkettboden. Dieser Zustand sei von der Vereinbarung der Parteien vom 14../31. Mai 2007 nicht erfasst, denn dieser umfasse lediglich eine Beschädigung. Mit einer Nutzung durch Traglasten von mehr als 3 t sei er nicht einverstanden gewesen. Bedingt durch die Zerstörung des Parketts sei auch PAK (Kleber) ausgetreten und habe das Gebäude kontaminiert.

Die Bekl. schulde gem. § 18 MV eine Rückgabe in bezugsfertigem bzw. renoviertem Zustand. Diese Vereinbarung sei im Einzelnen ausgehandelt worden und stelle keine Allgemeine Geschäftsbedingung dar. Vielmehr sei der Vertragsinhalt individuell an die Bedürfnisse der Parteien angepasst worden.

Aufgrund der Rückgabe in nicht vertragsgemäßem Zustand schulde die Bekl. eine Nutzungsentschädigung. Denn eine Weitervermietung sei ihm nicht möglich gewesen. Es sei ihm nicht zumutbar gewesen, im Vorfeld Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen und diese zu finanzieren.

Der Kl. hat beantragt,

1. die Bekl. zu verurteilen, an ihn Schadensersatz für Entsorgungs- und Wiederherstellungskosten im ehemaligen Mietobjekt … Str., S. in Höhe von 360.000 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 22. Mai 2012 zu zahlen;

2. die Bekl. zu verurteilen, an ihn Schadensersatz gem. dem Kostenvoranschlag der Firma Sch. vom 10. Oktober 2012 für die Neuverlegung des Parkettbodens in Halle 8 des Mietobjektes … Str., S. in Höhe von netto 9.964,78 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 22. Mai 2012 zu zahlen;

3. die Bekl. zu verurteilen, an ihn Schadensersatz gem. dem Angebot der Firma G. vom 11. Oktober 2012 für Reinigungskosten der Fenster der kontaminierten Halle 8 des Mietobjektes … Str., S. in Höhe von netto 480 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 22. Mai 2012 zu zahlen, sowie für die Reinigungskosten der Hallen 2, 3, 4, 5 und 6 in Höhe von netto 41.822,50 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 22. Mai 2012 zu zahlen, sowie für Ausbaukosten der defekten Fenster und Instandsetzung der vorhandenen Einbauvorrichtungen nebst Einbau neuer Fenster in den Hallen 2, 3, 4, 5 und 6 in Höhe von netto 4.589 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 22. Mai 2012 zu zahlen, sowie für Entsorgungskosten des nach Reinigung in den Hallen 2, 3, 4, 5 und 6 angefallenen kontaminierten Abwassers inklusive Transportes der alkalischen Lösung mit pH-Wert < 8 in Höhe von netto 2.550 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 22. Mai 2012 zu zahlen;

4. die Bekl. zu verurteilen, an ihn Gutachterkosten gem. der Rechnung der Dr. S. Beratungsgesellschaft mbH vom 13. Juli 2012 in Höhe von netto 1.668,50 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen;

5. die Bekl. zu verurteilen, an ihn für die Monate Mai 2012 bis einschließlich Oktober 2012 rückständige Miete/Nutzungsausfall in Höhe von monatlich 15.235,63 € zu zahlen nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 15.235,63 € ab dem 7. Mai 2012, aus 15.235,63 € ab dem 6. Juni 2012, aus 15.235,63 € ab dem 5. Juli 2012, aus 15.235,63 € ab dem 6. August 2012, aus 15.235,63 € ab dem 6. September 2012, aus 15.235,63 € ab dem 5. Oktober 2012 zu zahlen;

6. die Bekl. zu verurteilen, zukünftig bis zur Rückgabe des Objektes in vertragsgemäßem, repariertem Zustand jeweils spätestens bis zum 4. Werktag eines jeden Monats beginnend ab November 2012 einen Betrag in Höhe von 15.235,63 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 5. Werktag eines jeden Monats beginnend ab November 2012 zu zahlen;

7. die Bekl. zu verurteilen, erstattungsfähige vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten aus einem Streitwert von 512.488,56 € in Höhe von 4.304,80 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Bekl. hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Bekl. hat behauptet, die Kontaminationen der Mietsache mit Mineralöl und chlorierten Kohlenwasserstoffen stamme aus der vorangegangenen Nutzung durch die Firma H. Im Rahmen des metallverarbeitenden Gewerbes seien unter anderem Schwerter geschmiedet und dann in Ölwannen abgeschreckt worden. Dem Kl. seien die Verunreinigungen bekannt gewesen, zudem habe er vor dem Erwerb ein Umweltgutachten eingeholt. Die Firma H. habe veraltete Maschinen eingesetzt. Soweit diese von ihr, der Bekl., überhaupt übernommen worden seien, seien diese zeitnah nach dem Mietvertragsbeginn verkauft bzw. verschrottet worden. Die von ihr, der Bekl., angeschafften Maschinen, genügten den heutigen Umweltstandards und seien ausschließlich unter Verwendung von Kühlschmierstoffen betrieben worden, die zu 92 % aus Wasser und nur zu 8 % aus Öl bestehen würden. Diese Schmierstoffe seien stets ordnungsgemäß aufgefangen worden. Sofern während der langjährigen Mietzeit Undichtigkeiten an den Maschinen aufgetreten seien, was ohnehin nur 2 bis 3 Mal der Fall gewesen sei, seien diese unverzüglich repariert worden. Sollten gleichwohl Flüssigkeiten durch die Decke in die darunterliegenden Objekte anderer Mieter gelangt sein, so habe dies allein auf dem porösen Boden, der alleine den Verantwortungsbereich des Kl. als Vermieter falle, beruht. Sie habe zum Ende des Mietverhältnisses hin die Böden durch die B. GmbH sach- und fachgerecht reinigen lassen. Es sei eine Vorreinigung durchgeführt und mittels rotierender Drahtbürsten seien Schmutzreste und Ablagerungen entfernt worden. Die dort angefallenen Abfälle habe sie ordnungsgemäß entsorgen lassen. Zum Zeitpunkt der Rückgabe seien keine Ölspuren auf den Oberflächen der Böden vorhanden gewesen. Soweit Öl nunmehr sichtbar sei, beruhte dies auf dem Kapillareffekt des mit Öl übersättigten Bodens.

Für die Zerstörung des Parkettbodens hafte sie nicht. Das Befahren mit Gabelstaplern sei vertragsgemäß und dem Kl. bekannt gewesen. Die vereinbarte Gewichtsobergrenze von max. 2 t/m² habe sie stets eingehalten. Zudem umfasse die Vereinbarung vom 14./31. Mai 2007 nicht nur eine Beschädigung, sondern auch eine vollständige Zerstörung.

Soweit zum Ende des Mietverhältnisses 17 Fenster defekt waren, habe sie diese vor der Rückgabe reparieren bzw. austauschen lassen. Auch insoweit sei der Zustand ordnungsgemäß gewesen, denn eine gesonderte Reinigung habe sie nicht geschuldet.

Die Regelung in § 18 des Mietvertrages stellten Allgemeine Geschäftsbedingungen dar. Sie seien unwirksam, weil sie als Mieterin unangemessen benachteiligt werde. Sie habe in unrenoviertem Zustand übernommen, solle aber in renoviertem Zustand zurückgeben. Dies bedeute, dass sie die Abnutzungen und Schäden auch des Vormieters beseitigen müsse. Zudem sei ihr neben der Durchführung von Schönheitsreparaturen die Endrenovierung auferlegt worden, was zu einem unzulässigen Summierungseffekt führe.

Des Weiteren hat die Bekl. die Höhe der Schadensersatzansprüche und die Angemessenheit der vom Kl. genannten Kosten bestritten.

Das Landgericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung von Zeugen und die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie eines schriftlichen Ergänzungsgutachtens des Sachverständigen Dr. P. (öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schadstoffe in Innenräumen und an Gebäuden). Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 18. Juli 2013, vom 26. Juni 2014, vom 15. März 2016, vom 22. November 2016, vom 21. März 2017 sowie auf die schriftlichen Gutachten vom 10. Oktober 2013 und 16. Dezember 2014 (der Gerichtsakte beigefügt) verwiesen.

Mit seinem am 6. März 2018 verkündeten Urteil hat das Landgericht der Klage iHv 104.666,67 €, 1.668,50 € und 1.863,40 €, jeweils nebst Zinsen, stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Wegen der Begründung wird auf das angefochtene Urteil verwiesen. Dieses wurde beiden Parteien am 13. März 2018 zugestellt. Hiergegen haben beide Parteien mit am 12. April 2018 eingegangenen Schriftsätzen Berufung eingelegt. Die Bekl. hat diese mit einem am 11. Mai 2018 eingegangenen Schriftsatz begründet. Der Kl. hat nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 13. Juni 2018 mit einem am Tag des Fristablaufs eingegangenen Schriftsatz sein Rechtsmittel begründet.

Der Kl. führt unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens aus, das Landgericht habe zu seinen Gunsten bei der Reinigung der Böden einen zu geringen Betrag ausgeurteilt. Die Unterscheidung zwischen versiegelten und nicht versiegelten Böden sei nicht sachgerecht, denn die Verpflichtung der Bekl. zur Rückgabe von ölfreien Flächen sei nicht eingeschränkt worden. Die Beseitigung des Öls auf den nicht versiegelten Flächen sei nach den Feststellungen der Beratungsgesellschaft möglich. Eine Beschränkung allein auf eine Reinigung enthalte § 18 Satz 3 MV nicht. Es sei der Bekl. bei Abschluss des Mietvertrages bekannt gewesen, dass auch nicht versiegelte Bodenflächen vorhanden seien. Rechtsfehlerhaft habe das Landgericht die Verunreinigungen während der Umzugsphase außer Betracht gelassen und dies nicht weiter aufgeklärt. Die Klausel sei individuell ausgehandelt worden und stelle keine AGB dar. Der Bekl. sei der Zustand der Räume genau bekannt gewesen. Eine Endrenovierung habe die Bekl. nicht geschuldet.

Unzutreffend sei das Landgericht davon ausgegangen, dass eine Erneuerung des Parkettbodens in Halle 8 von der Bekl. nicht geschuldet werde. Eine Einigung über den Wegfall der Ersatzpflicht sei lediglich hinsichtlich Beschädigungen und nicht hinsichtlich einer Zerstörung getroffen worden. Er, der Kl., habe einer Zerstörung nicht zugestimmt und deshalb auch der Traglast von 3 t/m² widersprochen. Selbst wenn man die den Kostenforderungen zugrunde liegenden Maßnahmen als Schönheitsreparaturen ansehen würde, läge kein Summierungseffekt vor. Denn § 18 Satz 1 MV beinhalte gerade keine Endrenovierungsklausel.

Die Bekl. schulde auch die Kosten für die Fensterreinigung, denn durch die Parkettzerstörung seien Stäube freigesetzt worden.

Die Bekl. habe die Kontamination von Wänden und Oberflächen der Einbauten in den Hallen 2-6 nicht verhindert, weil sie keine ausreichenden Absaugeinrichtungen angebracht habe. Auf Verspätung könne sich das Landgericht nicht berufen, denn dieser Vortrag habe sich über das gesamte Verfahren hingezogen. Zudem sei die Argumentation des Landgerichts unzulässig, weil es über Jahre hinweg den Rechtsstreit nicht in gebotener Weise gefördert und dadurch zu einer „endlosen Verfahrensdauer“ beigetragen habe.

Die Bekl. schulde auch den Austausch bzw. der Reparaturen von 53 Fenstern. Hierzu habe er substantiiert vorgetragen, das Landgericht sei den angebotenen Beweisantritten nicht im geschuldeten Umfang nachgekommen.

Des Weiteren schulde die Bekl. eine Nutzungsentschädigung, denn das Objekt befindet sich in einem die Neuvermietung ausschließenden Zustand, was allein die Bekl. zu vertreten habe. Die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustandes sei ihm, dem Kl., aus eigenen Mitteln im Hinblick auf den erheblichen Aufwand nicht zuzumuten. Aus diesem Grund stünde ihm auch eine Nutzungsausfallentschädigung zu. Eine Vermietung wäre auch dann nicht möglich gewesen, wenn er die nicht versiegelten Flächen in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt hätte. Bis zum Zugang des gerichtlichen Sachverständigengutachtens am 10. Oktober 2013 hätten sich für ihn auch keine Anhaltspunkte ergeben, zwischen versiegelten und nicht versiegelten Bodenflächen zu unterscheiden.

Der Kläger beantragt,

unter teilweiser Abänderung des angefochtenen Urteils die Bekl. zu verurteilen

1. an ihn Schadensersatz für Entsorgungs- und Wiederherstellungskosten im ehemaligen Mietobjekt … Str., S. in Höhe von 360.000 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 22. Mai 2012 zu zahlen;

2. an ihn Schadensersatz gem. dem Kostenvoranschlag der Firma Sch. vom 10. Oktober 2012 für die Neuverlegung des Parkettbodens in Halle 8 des Mietobjektes … Str., S. in Höhe von netto 9.964,78 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 22. Mai 2012 zu zahlen;

3. an ihn Schadensersatz gem. dem Angebot der Firma G. vom 11. Oktober 2012 für Reinigungskosten der Fenster der kontaminierten Halle 8 des Mietobjektes Str., S. in Höhe von netto 480 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 22. Mai 2012 zu zahlen, sowie für die Reinigungskosten der Hallen 2, 3, 4, 5 und 6 in Höhe von netto 41.822,50 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 22. Mai 2012 zu zahlen, sowie für Ausbaukosten der defekten Fenster und Instandsetzung der vorhandenen Einbauvorrichtungen nebst Einbau neuer Fenster in den Hallen 2, 3, 4, 5 und 6 in Höhe von netto 4.589 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 22. Mai 2012 zu zahlen, sowie für Entsorgungskosten des nach Reinigung in den Hallen 2, 3, 4, 5 und 6 angefallenen kontaminierten Abwassers inklusive Transportes der alkalischen Lösung mit pH-Wert < 8 in Höhe von netto 2.550 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab dem 22. Mai 2012 zu zahlen;

4. an ihn Gutachterkosten gem. der Rechnung der Dr. S. Beratungsgesellschaft mbH vom 13. Juli 2012 in Höhe von netto 1.668,50 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen;

5. an ihn für die Monate Mai 2012 bis einschließlich Oktober 2012 rückständigen Nutzungsausfall bzw. Nutzungsentschädigung in Höhe von monatlich 15.235,63 € zu zahlen nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 15.235,63 € ab dem 7. Mai 2012, 6. Juni 2012, 5. Juli 2012, 6. August 2012, 6. September 2012 und 5. Oktober 2012 zu zahlen;

6. nicht streitwerterhöhende vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten aus einem Streitwert von 512.488,56 € in Höhe von 4.304,80 € nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Bekl. beantragt, die Berufung des Kl. zurückzuweisen.

Des Weiteren beantragt sie, das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Sie vertritt die Auffassung, mangels Wirksamkeit des § 18 Satz 3 MV sei sie zu einer Rückgabe in ölfreiem Zustand nicht verpflichtet gewesen. Rechtsfehlerhaft sei das Landgericht von einer Individualabrede ausgegangen. Bereits der erste Anschein des gesamten Vertragswerks ließe auf eine Vorformulierung und standardisierte Verwendung schließen. Die Begriffe „bezugsfertig“ und „renoviert“ unterschieden sich. Bei kundenfeindlichster Auslegung würde die Bekl. unabhängig vom konkreten Renovierungsbedarf eine Endrenovierung schulden. Dies führe in Kombination mit der Pflicht zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen zu einem unzulässigen Summierungseffekt. Selbst wenn man keine AGB annähme, wäre die Klausel unwirksam. Soweit auch die Beseitigung von Öl aus der jahrzehntelangen Vornutzung von ihr geschuldet sei, verstoße eine solche Annahme gegen Treu und Glauben gem. § 242 BGB. Das vom Kl. vorgelegte Gutachten der Beratungsgesellschaft stelle unzutreffend auf die Maßnahmen ab, die für eine Neuvermietung erforderlich sein. Die Durchführung des dort vorgeschlagenen Verfahrens schulde sie nicht. Es sei ihr, der Bekl., auch nicht bewusst gewesen, dass sie eine Erneuerung oder sonstige Sanierung und Versiegelung des Bodens schulden solle. Den nun eingetretenen Zustand hätten die Parteien bei Vertragsschluss nicht bedacht. Eine Rückgabe in ölfreiem Zustand sei bereits aus statischen Gründen voraussichtlich nicht möglich (§ 275 Abs. 1 BGB). Die Kosten für die Reinigung der versiegelten Flächen belaufe sich ausweislich des gerichtlichen Sachverständigengutachtens auf 11.066,67 €. Hierzu habe der Sachverständige bei seiner mündlichen Anhörung ausgeführt. Kosten in Höhe von 157.000 € habe der Gutachter für die Sanierungskosten und die Versiegelung in Ansatz gebracht, was nach Auffassung des Landgerichts von ihr, der Bekl., nicht geschuldet werde. Zutreffend habe das Landgericht zwischen dem versiegelten und dem nicht versiegelten Teil des Bodens unterschieden. Sie bestreitet, im Rahmen ihres Auszugs großflächig und massiv Ölverunreinigungen herbeigeführt zu haben.

Mit zutreffender Begründung habe das Landgericht Schadensersatz für eine Neuverlegung des Parkettbodens in Halle 8 abgelehnt. Die Belastungsgrenze des Hallenbodens sei eingehalten worden. Die gegenteilige Behauptung des Kl. ist unsubstantiiert. Zudem habe der Kl. eine Garantieerklärung hinsichtlich des Bodens lediglich abgelehnt, weil er aus statischen Gründen Bedenken gehabt habe. Sie schulde auch für die behaupteten Verunreinigungen der Fenster keinen Schadensersatz.

Zutreffend sei das Landgericht davon ausgegangen, dass § 18 Satz 1 MV aufgrund des Summierungseffektes eine unzulässige Klausel darstelle. Es handele sich dabei auch um Allgemeine Geschäftsbedingungen, wofür bereits ein Anscheinsbeweis spräche. Vorgefundene Verschmutzungen habe sie nicht zu vertreten, weil diese größtenteils auf der vorangegangenen Nutzung durch die Firma H. beruhten. Soweit sie auf die Benutzung durch sie, die Bekl., zurückzuführen seien, seien sie auf den üblichen vertragsgemäßen Gebrauch zurückzuführen. Die Behauptung des Kl. zu fehlenden Abzugseinrichtungen habe er verspätet in das Verfahren eingeführt, weshalb das Landgericht dies zutreffend zurückgewiesen habe.

Für die vom Kl. behaupteten Fensterschäden sei er beweisfällig geblieben, die vernommenen Zeugen hätten sein Vorbringen nicht bestätigt. Die vom Kl. nun verlangte richterliche Inaugenscheinnahme oder die Einholung eines Gutachtens hätten keine Rückschlüsse darauf zugelassen, in welchem Zustand die Fenster bei der Rückgabe waren. Auch Gutachterkosten stünden dem Kl. nicht zu. Entsprechendes gelte für die Nutzungsentschädigung. Ein Vorenthalten habe nicht vorgelegen, weil dem Kl. am 30. April 2012 die Schlüssel überlassen worden sein. Einen Mietausfallschaden habe der Kl. nicht schlüssig dargelegt, ebenso wenig zu seinen Bemühungen, einen Nachfolgemieter zu finden.

Der Kl. beantragt, die Berufung der Bekl. zurückzuweisen.

Wegen aller Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und den gesamten Akteninhalt Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung der Bekl. hat Erfolg und führt zur vollständigen Abweisung der Klage. Die Berufung des Kl. ist zurückzuweisen.

1. Klageantrag zu 1.

(Reinigungs- und Wiederherstellungskosten, 360.000 €)

Einen Anspruch auf Schadensersatz gem. § 546 Abs. 1 iVm §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz neben der Leistung durch Geldzahlung (§ 249 Abs. 2 BGB) steht dem Kl. nicht zu.

Zwar haftet ein Mieter für Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung der Obhutspflicht entstanden sind, auch nach Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. nur BGH, Urteile vom 27. Juni 2018 - XII ZR 79/17 Rz. 16, jetzt und im Folgenden zitiert nach Juris; vom 28. Februar 2018 - VIII ZR 157/17, Rz. 9). Allerdings hat der Kl. weder schlüssig dargelegt noch bewiesen, dass die von ihm beanstandeten Ölverschmutzungen der Hallenböden allein auf die Nutzung durch die Bekl. zurückzuführen sind und von dem Zustand zu Beginn der Überlassung des Mietgebrauchs im Jahr 1997 nachteilig abweichen. Denn wenn der Mieter - wie hier - geltend macht, dass der Schaden bereits bei Übergabe vorhanden gewesen sei, so obliegt dem Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass die Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses keine Mängel aufgewiesen hat (BGH, Urteil vom 27. April 1994 - XII ZR 16/93 -, Rn. 7, juris; BeckOK BGB/Zehelein, 50. Ed. 1.5.2019, BGB § 538 Rn. 19).

Auf die Regelungen in § 18 MV, wonach die Bekl. die Räume nach Beendigung der Mietzeit „im bezugsfertigen Zustand bzw. im renovierten Zustand“ und ölfrei zu übergeben hat, kann sich der Kl. nicht mit Erfolg berufen. Denn hierbei handelt es sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen (im Folgenden: AGB), die vom Rechtsvorgänger des Kl., für den der Kl. insoweit bei dem Vertragsabschluss tätig war, gestellt wurden und die zur Unwirksamkeit der Klauseln des § 18 Satz 1 und 3 MV gem. § 307 BGB führen.

a. Zwar hat grundsätzlich derjenige, der sich auf das Vorliegen von AGB beruft, hierfür die Darlegungs- und Beweislast. Allerdings sind AGB prima facie anzunehmen, wenn ein gedruckter oder sonst vervielfältigter Text des anderen Teils verwendet wurde (vgl. nur BGH, Urteil vom 14. Mai 1992 - VII ZR 204/90, Rz. 31; Beschluss vom 23. Juni 2005 - VII ZR 277/04, Rz. 8; Urteil vom 27. November 2003 - VII ZR 53/03; Palandt/Grüneberg, BGB, 78. Aufl. 2019, § 305 Rn. 23). Ausreichend ist, wenn ein Vertrag - wie hier - zahlreiche formularmäßige Klauseln enthält, die weitgehend allgemein und abstrakt gehalten sind (vgl. BGH, Urteile vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14; vom 20. August 2009 - VII ZR 212/07, Rz. 42; Palandt/Grüneberg, aaO, § 305 Rn. 23; BeckOK/BGB/Becker, Stand: 1. Februar 2019, § 305 Rn. 39).

Das Merkmal der Vorformulierung ist erfüllt, wenn die Klausel im Vorfeld des Vertragsschlusses entworfen wurde, wofür bereits eine - hier vorliegende - maschinenschriftliche Fixierung spricht (vgl. BeckOGK/Lehmann-Richter, BGB, Stand: 1.4.2019, § 305 Rn. 177 mwN). Hier ist zudem unstreitig, dass der Kl. auf Basis eines Entwurfs des vorherigen Vermieters den Vertrag abgeschlossen hat (vgl. Schriftsatz der Bekl. vom 5. September 2013, S. 8, GA 232). Der Kl. trägt hierzu vor, er selbst habe den Vertrag seinerzeit für den damaligen Vermieter „individuell erstellt“ (Schriftsätze vom 5. August 2013, S. 6, GA 205; vom 14. März 2017, S. 3, GA 522; vom 27. Dezember 2017, S. 4, GA 549). Damit steht fest, dass der Vertrag von der Vermieterseite nicht nur formuliert, sondern vorformuliert wurde. Für Letztgenanntes spricht im Übrigen weiterhin, dass ganz überwiegend Klauseln verwendet wurden, die formularvertraglich üblich sind. So findet sich beispielsweise die Klausel in § 18.1 Satz 1 - jedenfalls in Teilen - in einer Entscheidung des BGH (Urteil vom 5. Oktober 1994 - XII ZR 15/93, Rz. 12), des OLG Schleswig-Holstein (Rechtsentscheid in Mietsachen v. 17.1.1983 - 6 RE-Miet 3/82, Rz. 5) und in einem Urteil des LG München vom 18. Januar 1983 (11 O 5648/82, Rz. 5) wieder.

Der erste Anschein spricht auch hier dafür, dass Klauseln zur Mehrfachverwendung vorformuliert sind, wenn sie - wie hier - weitgehend allgemein und abstrakt gehalten sind (BGH, Urteile vom 26. Februar 2004 - VII ZR 247/02, Rz. 15 f.; vom 26. März 2015 - VII ZR 92/14, Rz. 30). Es ist auch von der Absicht einer Mehrverwendung auszugehen. Hierfür ist allerdings nicht Voraussetzung, dass durch den Verwender, hier also die Vermieterseite, tatsächlich eine wiederholte Verwendung erfolgt ist. Vielmehr liegen AGB auch dann vor, wenn sie (wie etwa Formularkaufverträge des ADAC oder Standardformulare eines Notars) von einem Dritten für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert sind und die Vertragspartei, die die Klauseln stellt, sie nur in einem einzigen Vertrag verwenden will (vgl. BGH, Urteile vom 4. Februar 2015 - VIII ZR 26/14, Rz. 15; vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, Rz. 10 mwN; BeckOK/BGB/Becker, Stand: 1.2.2019, § 305 Rn. 25). Es kann deshalb dahingestellt bleiben, ob der Kl., bei dem es sich um einen gewerblichen Vermieter handelt, im konkreten Fall eine Mehrverwendungsabsicht hatte, denn diese ist bereits aufgrund der Verwendung formularmäßiger Klauseln anzunehmen. Entsprechendes gilt für den Rechtsvorgänger des Kl., sofern auf diesen abzustellen wäre.

Spricht der erste Anschein für das Vorliegen von AGB, trifft den Kl. als Verwender die Darlegungs- und Beweislast, dass der Vertrag oder eine einzelne Vertragsbedingung individuell ausgehandelt worden ist (BGH, Urteile vom 15. Februar 2017 - IV ZR 91/16, Rz. 12; vom 20. März 2014 - VII ZR 248/13, Rz. 27; vom 20. November 2012 - VIII ZR 137/12, Rz. 9; vom 3. April 1998 - V ZR 6/97 und vom 15. Dezember 1976 - IV ZR 197/75; Palandt/Grüneberg, aaO, § 305 Rn. 23). Wegen des Schutzzweckes des Gesetzes sind an diesen Beweis strenge Anforderungen zu stellen. Auch bei Unternehmern besteht keine Vermutung für eine Individualvereinbarung (vgl. Palandt/Grüneberg, aaO, § 305 Rn. 23 am Ende).

Seiner Darlegungs- und Beweislast - auf die er in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat am 2. Juli 2019 ausdrücklich hingewiesen worden ist - für ein individuelles Aushandeln der Klausel in § 18 MV ist der Kl. nicht nachgekommen. Er trägt an keiner Stelle vor, mit wem von der seinerzeit in Gründung befindlichen Bekl. er im Jahr 1997 über die Vertragsinhalte gesprochen haben will und wie die Vertragsverhandlungen sich überhaupt gestaltet haben, welche Klauseln besprochen worden sind, welche Verhandlungsbereitschaft über Klauselinhalte bestanden hat. Der Kl. behauptet lediglich ein individuelles Aushandeln, ohne dies mit Tatsachenvortrag zu untermauern. Damit ist er bereits seiner Darlegungslast nicht nachgekommen, denn zu einem solch lückenhaften Vorbringen kann sich die Bekl. nicht erklären. Zum Beweis bietet der Kl. auch lediglich seine Vernehmung als Partei an (Schriftsatz vom 5. August 2013, S. 6, GA 205), wofür jedoch weder die Voraussetzungen des § 447 ZPO noch die des § 448 ZPO vorliegen. Es wäre auch nicht naheliegend anzunehmen, dass sich der Kl. mündlich umfassender erklären könnte als er schriftsätzlich vorträgt, zumal sein Prozessbevollmächtigter in der mündlichen Verhandlung vom 2. Juli 2019 ausdrücklich erklärt hat, der Kl. könne sein Vorbringen nicht weiter substantiieren, weil er selbst an den abschließenden Verhandlungen nicht mehr teilgenommen habe.

Den zu stellenden Anforderungen genügt das Vorbringen des Kl.. hierzu nicht. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs erfordert Aushandeln nämlich mehr als Verhandeln. Von einem Aushandeln in diesem Sinne kann nur dann gesprochen werden, wenn der Verwender zunächst den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären (BGH, Urteile vom 20. März 2014 - VII ZR 248/13, Rz. 27; vom 22. November 2012 - VII ZR 222/12, Rz. 10). Die entsprechenden Umstände hat der Verwender darzulegen (BGH, Urteile vom 20. März 2014 - VII ZR 248/13, Rz. 27; vom 3. April 1998 - V ZR 6/97). Selbst der allgemeine Hinweis, alle Vertragsbedingungen hätten zur Disposition gestanden (zu dem der Kl. hier nicht einmal vorträgt), enthält nicht die notwendige Konkretisierung hinsichtlich der Kerngehalte der einzelnen Klauseln (vgl. BGH, Urteil vom 20. März 2014 - VII ZR 248/13, Rz. 27). Vielmehr sind an das Vorbringen und den Beweis zum „Aushandeln“ hohe Anforderungen zu stellen (BeckOGK/Lehmann-Richter, aaO, § 305 Rn. 181; BeckOK/BGB/Becker, aaO, § 305 Rn. 41). Selbst der Umstand, dass die Parteien über eine bestimmte Regelung etwaige Gespräche geführt haben, genügt nicht (vgl. BGH, Urteil vom 7. Mai 2008 - XII ZR 5/06, Rz. 17; BeckOGK/Lehmann-Richter, aaO, § 305 BGB Rn. 163 mwN).

Das Landgericht ist hinsichtlich der „Ölfreiheit“ (§ 18 Satz 3 MV) von einer Individualvereinbarung ausgegangen, hat diese Annahme aber nicht näher begründet. Hierfür spricht indes nichts. Auch diese Klausel war in dem Vertragswerk maschinenschriftlich vom Kl. für den damaligen Vermieter fixiert worden. Dies genügt, um das Merkmal der Vorformulierung und die Absicht der mehrfachen Verwendung dem Anscheinsbeweis zu unterstellen.

Dieser Klauselinhalt lag zudem allein im Interesse des Vermieters, während der Mieter damit einseitig belastet wurde. Dies würde zwar allein für die Vermutung der Annahme einer Allgemeinen Geschäftsbedingung nicht ausreichen (vgl. BGH, Urteil vom 17. Februar 2010 - VIII ZR 67/09, Rz. 13 f.; Palandt/Grüneberg, aaO, § 305 Rn. 23), kann aber mit anderen Umständen zusammen gleichwohl berücksichtigt werden. Ob eine einseitige Belastung durch andere - für den Mieter günstige - Vereinbarungen kompensiert wurde (siehe dazu auch nachfolgend), ist nicht ersichtlich und nicht dargetan. Die Ölfreiheit mag für den Vermieter besonders wichtig gewesen sein, was wiederum - auch aufgrund ihrer Einseitigkeit - dafür sprechen kann, dass ein Aushandeln in dem Sinne, dass der Inhalt der Regelung ernsthaft zur Disposition gestellt wurde, gerade nicht erfolgt ist. Zum anderen spricht die optische Hervorhebung durch Fettdruck und Unterstreichung ebenfalls nicht für eine Individualvereinbarung, denn derartige Kennzeichnungen finden sich auch anderer Stelle des Mietvertrages. Da der aufgrund der maschinenschriftlichen Fixierung bestehende Anscheinsbeweis für alle Klauseln gilt, muss der Kl. auch insoweit darlegen und beweisen, dass ein Aushandeln im o. g. Sinne erfolgt ist und eine Individualvereinbarung vorliegt.

Es ist deshalb davon auszugehen, dass es sich bei den Regelungen in § 18 MV insgesamt um AGB handelt, die der Kl., seinerzeit handelnd für den vorherigen Vermieter, der damals in Gründung befindlichen Bekl. gestellt hat.

b. Die Klausel in § 18.1 Satz 3 MV hält einer Inhaltskontrolle gem. § 307 Abs. 1 BGB nicht stand.

aa. Es ist zugunsten der Bekl., welche die Darlegungs- und Beweislast für die tatsächlichen Umstände trägt, die zu der Unwirksamkeit einer Formularklausel führen können (vgl. Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, Rz. 32 mwN), davon auszugehen, dass ihre Rechtsvorgängerin die Mieträume unrenoviert übernommen hatte. Der vormalige Mieter hatte dort über Jahrzehnte eine Produktion ausgeübt, bei der ebenfalls ölhaltige Abfälle anfielen. Die Bekl. hat hierzu umfassend vorgetragen und auch der Gutachter hat dies seinen Feststellungen zugrunde gelegt. Denn er führt aus, dass der Schadstoffeintrag bei der Verarbeitung von Metall vor 1960 bis 1970 wesentlich höher war als zu Beginn des Mietverhältnisses mit der Rechtsvorgängerin der Bekl. in 1997. Es ergibt sich auch aus der Aussage des Zeugen A. Der Kl. hat zudem nicht konkret geltend gemacht, dass die Ölverunreinigungen durch die Firma H. vor Beginn des Mietverhältnisses beseitigt worden wären. Zu dem Umweltgutachten, welches nach dem unwidersprochen gebliebenen Vorbringen der Bekl. durch den Kl. eingeholt worden sein soll, hat dieser sich nicht geäußert.

Soweit sich der Kl. darauf beruft, der Rechtsvorgängerin der Bekl. seien die Verschmutzungen zu Beginn des Mietverhältnisses bekannt gewesen, weshalb sie bereits aus diesem Grund für deren Beseitigung hafte, ist dies unzutreffend. Zu einer Rechtsnachfolge hat der Kl. nichts Substantiiertes dargetan. Dass die Rechtsvorgängerin der Bekl. durch die Übernahme von Maschinen der Firma H. aus der Insolvenzmasse zu deren Rechtsnachfolgerin hinsichtlich des Mietverhältnisses, auf das es insoweit alleine ankommt, geworden ist, ist nicht ersichtlich. Weiter ist nicht ersichtlich, dass sie in den Mietvertrag der Firma H. mit dem Rechtsvorgänger des Kl. eingetreten wäre. Vielmehr hat der Rechtsvorgänger des Kl. - unter Beteiligung des Kl. - mit der Bekl. ein neues Mietverhältnis begründet.

b. Wird ein Mietobjekt unrenoviert übergeben, der Mieter indes zur Herstellung eines bestimmten - hier eines ölfreien Zustands der Böden - verpflichtet, dann ist eine formularvertragliche Überwälzung dieser Herstellungsverpflichtung auf den Mieter unwirksam gem. § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Vom Rechtsgedanken vergleichbar ist dies mit der formularvertraglichen Überwälzung der Durchführung von Schönheitsreparaturen auf einen Mieter, der ein nicht renoviertes Objekt übernommen hat und dem der Vermieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, indem er ihn so stellt, als habe er ihm eine renovierte Wohnung überlassen (vgl. BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, Rz. 15 und 35). Ein solcher Mieter wird letztlich dazu verpflichtet, ein Mietobjekt in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er es selbst vom Vermieter erhalten hat (vgl. BGH, Urteile vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, Rz. 24; vom 22. August 2018 - VIII ZR 277/16, Rz. 20). Er muss, hiervon ist bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung (BGH, Urteile vom 8. Februar 2012 - XII ZR 42/10, Rz. 32; vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, Rz. 15; vom 20. Dezember 2007 - III ZR 144/07, Rz. 9) auszugehen, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters beseitigen. Eine so weitgehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 BGB, wonach im Grundsatz der Vermieter für die Instandhaltung des Mietobjekts verantwortlich ist, ist mit § 307 BGB nicht mehr vereinbar. Denn dem Mieter wird nicht nur überbürdet, die Spuren seines eigenen, mit der Mietzahlung eigentlich abgegoltenen Gebrauchs zu beseitigen, sondern auch die des Vormieters. Auch träfe ihn die Beseitigung von Mängeln, die nicht seinem Risikobereich entstammten und deren Umfang er zu Beginn des Mietverhältnisses vielleicht nicht überblicken kann, wenn er beispielsweise ein industriell genutztes Gebäude anmietet, in dem der Vormieter mit kontaminierenden Stoffen gearbeitet hat (vgl. hierzu auch BeckOK/BGB/Sprecht, Stand: 1. Juni 2019, § 535 Rn. 4434 f.; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 538 Rn. 122 ff.).

Diese vom Bundesgerichtshof zum Wohnraummietrecht ergangene Rechtsprechung ist auch im Bereich der Gewerbemiete anwendbar (OLG Dresden, Beschluss vom 6. März 2019 - 5 U 1613/18; OLG Celle, Beschluss vom 13. Juli 2016 - 2 U 45/16, Rz. 70; LG Lüneburg, Urteil vom 4. August 2015 - 5 O 353/14, Rz. 17; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 538 Rn. 122; BeckOK/BGB/Zehelein, Stand. 1. Mai 2019, § 535 Rn. 437 und § 538 Rn. 15).

Es ist nicht feststellbar, dass die Verpflichtung der Bekl. zur Rückgabe ölfreier, zu Beginn des Mietverhältnisses jedoch bereits kontaminierter Böden durch andere vertragliche Vereinbarungen kompensiert worden wäre. Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichszahlung trifft den Vermieter (BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 185/14, Rz. 32 und 36). Für eine wie auch immer geartete Kompensation gibt das Parteivorbringen jedoch nichts her. Dass die vertragliche Äquivalenz einschneidend gestört werden kann, wenn dem Vermieter zur Abgeltung der Gebrauchsgewährung nur die Mietzahlung verbleibt, hat sich der Vermieter selbst zuzuschreiben. Wenn er dem Mieter ein Übermaß an Renovierungspflichten auferlegt, trägt er das Risiko der Gesamtunwirksamkeit und kann sich nicht darauf berufen, dass dadurch das vertragliche Gleichgewicht gestört wird (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 302/02, Rz. 26).

c. Soweit der Kl. Ansprüche nicht nur auf die seines Erachtens unzureichende Beseitigung des Öls an und in den Böden stützt, sondern auch Verschmutzungen oder nicht durchgeführte Renovierungsmaßnahmen im Übrigen geltend macht, kann er auch aus § 18.1 Satz 1 MV nichts für sich herleiten. Auch diese Klausel ist wegen des bei Vertragsbeginns unrenovierten Zustands unwirksam. Denn auch sie impliziert die Verpflichtung des Mieters, einen besseren Zustand herstellen zu müssen, als er ihn bei Vertragsbeginn vorgefunden hat, indem er auch Mängel und Schäden des Vormieters zu beseitigen hat. Hier gilt das zu der Klausel in § 18.1 Satz 3 MV ausgeführte entsprechend.

Soweit der Bundesgerichtshof bei Klauseln betreffend Schönheitsreparaturen zwischen einem „bezugsfertigen Zustand“ und einem „renovierten Zustand“ unterschieden hat und Klauseln, welche die Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen bei einer Rückgabeverpflichtung in „bezugsfertigem Zustand“ beinhalten, für unbedenklich gehalten hat (vgl. BGH, Urteil vom 12. März 2014 - XII ZR 108/13, Rz. 26 f. mwN), während eine Endrenovierungsklausel für unwirksam gehalten wurde, kann der Kl. hieraus nichts für sich ableiten. Die Formulierung „im bezugsfertigen Zustand“ bedeutet etwas anderes als die Formulierung „im renovierten Zustand“. Dies ergibt sich bereits aus der genannten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 12. März 2014 (vgl. aaO, Rz. 26 f.). Soll der Mieter das Objekt zum Mietende in renoviertem Zustand zurückgeben, so handelt es sich bei einer dahingehenden formularvertraglichen Vereinbarung um eine „Endrenovierungsklausel“ (vgl. nur beispielhaft BGH, Urteil vom 6. April 2005 - XII ZR 308/02, Rz. 7-11), worauf die oben genannten Grundsätze anwendbar sind und woraus die Unwirksamkeit der Klausel folgt.

Die Bekl. schuldete auch keinen - formularvertraglich unbedenklichen - „bezugsfertigen Zustand“. Bei einer Inhaltskontrolle ist maßgebend die kundenfeindlichste Auslegung (BGH, Urteile vom 8. Februar 2012 - XII ZR 42/10, Rz. 32; vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, Rz. 15; vom 20. Dezember 2007 - III ZR 144/07, Rz. 9). Hier ist die Klausel mehrdeutig, denn es bleibt auch offen, wer über die Durchführung welcher Variante zu entscheiden hat. Es besteht weiter keine Möglichkeit, die Mehrdeutigkeit im Rahmen einer objektiven Auslegung zu beseitigen. In diesem Fall greift die Auslegungsregel des § 305c Abs. 2 BGB ein, wonach Zweifel bei der Auslegung Allgemeiner Geschäftsbedingungen zu Lasten des Verwenders gehen. Dies führt jedenfalls dann, wenn eine Auslegungsvariante gegen § 307 BGB verstößt, dazu, dass die kundenfeindlichste Variante sich durchsetzt (vgl. BGH, Urteil vom 23. April 2008 - XII ZR 62/06, Rz. 15).

Eine teilweise Aufrechterhaltung oder Umgestaltung der Klauseln kommt auch wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht (vgl. BGH, Urteile vom 18.3.15 - VIII ZR 185/14 Rz. 38; vom 29. Mai 2013 - VIII ZR 285/12, Rz. 23 mwN).

d. Im Ergebnis schuldet die Bekl. aufgrund der Unwirksamkeit der mietvertraglichen Regelungen somit allein eine ordnungsgemäße Rückgabe gem. § 546 Abs. 1 BGB. Fehlt - wie hier - eine (wirksame) vertragliche Vereinbarung, dann muss die Bekl. unter Berücksichtigung einer Abnutzung im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 1. April 2004 - I-10 U 113/03; Palandt/Weidenkaff, aaO, § 546 Rn. 5) das Objekt in einem Zustand zurückgeben, wie es sich bei der Überlassung befand (vgl. Senat, Urteil vom 19. Juli 2011 - I-24 U 200/10, Rz. 23). Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden sind, muss der Mieter nicht vertreten (§ 538 BGB). Dies bedeutet, dass er nicht verpflichtet ist, bei Beendigung des Mietverhältnisses eine durch den vertragsgemäßen Gebrauch notwendigerweise eingetretene Beschädigung der Mietsache zu beseitigen (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juli 2002 - XII ZR 107/99, Rz. 21 f.). So muss der Mieter oder Pächter eines Tankstellengeländes nicht für Bodenverunreinigungen haften, die lediglich auf den vertragsgemäßen Gebrauch der Tankstelle zurückzuführen sind, wenn ihm nicht in dem Vertrag (wirksam) eine entsprechende Erhaltungslast aufgebürdet worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 10. Juli 2002 - XII ZR 107/99, Rz. 22; OLG Düsseldorf, Urteil vom 7. Januar 1993 - 10 U 66/92; OLG Brandenburg, Urteil vom 2. September 1993 - 3 U 230/97).

Ob die Bekl. tatsächlich, wie der Kl. vorträgt, Maschinen ohne erforderliche Absaug- oder Auffangeinrichtungen betrieben hat und beim Auszug zusätzliche Verunreinigungen herbeigeführt hat, kann jedoch dahinstehen. Eine Haftung der Bekl. wäre nur begründet, wenn die Kontaminationen allein auf ihre Nutzung entfielen und den vertragsgemäßen Gebrauch überschritten haben sollten. Es lässt sich aus den oben genannten Gründen indes nicht feststellen, welche Schäden Folgen eines nicht vertragsgemäßen Gebrauchs der Bekl. sind und welche bereits auf der Vornutzung der Firma H. beruhen.

2. Klageantrag zu 2. (Parkettboden Halle 8)

Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass die Bekl. keinen Schadensersatz iHv 9.964,78 € für den zerstörten Parkettboden in Halle 8 schuldet. Die von den Parteien getroffene Regelung in den Schreiben vom 14./31. Mai 2007 umfasst die nunmehr eingetretene Zerstörung des Parkettbodens. Denn man ging übereinstimmend davon aus, dass das Parkett grundsätzlich für ein Befahren mit Gabelstaplern nicht geeignet war. Mit der erfolgten Zerstörung musste auch hingenommen werden, dass aufgrund der Nutzung etwaige Stoffe freiwerden, welche dann anschließend die Räume kontaminieren. Denn mit der Vereinbarung der Parteien wurde auch das Befahren mit Gabelstaplern vom vertragsgemäßen Gebrauch umfasst. Auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts wird Bezug genommen. Ob die Bekl. diesen tatsächlich überschritten hat, kann im Hinblick auf die hingenommene Beschädigung/Zerstörung offenbleiben. Auch wenn dies der Fall gewesen wäre, wäre kein anderer Schaden als der der Zerstörung eingetreten. Dass statische Schäden aufgetreten sind, wie sie vom Kl. im Schreiben vom 31. Mai 2007 als mögliche Folge eine Belastung von mehr als 3 t/m² genannt wurden, ist weder vorgetragen noch ersichtlich. Zudem wäre der Kl. auch beweispflichtig dafür, dass die Bekl., die angibt, die Gewichtsvorgaben „jederzeit eingehalten“ zu haben, diese im Laufe des Mietgebrauchs überschritten hat. Hierauf kommt es jedoch im Ergebnis nicht an, weil die eingetretene Zerstörung von der im Mai 2007 getroffenen Vereinbarung umfasst war und dem Kl. somit keine Schadensersatzansprüche in Bezug auf eine Parketterneuerung zustehen.

3. Klageantrag zu 3. (Schadensersatzansprüche)

Soweit der Kl. Ansprüche wegen der Beschädigung oder Verschmutzung des Mietobjekts geltend macht, sind diese vom Landgericht ebenfalls zutreffend zurückgewiesen worden.

a. Die Reinigungskosten iHv 41.822,50 € schuldet die Bekl. nicht. Aufgrund der unwirksamen Verpflichtung, die Böden „ölfrei“ zu übergeben, schuldete sie lediglich einen ordnungsgemäßen Zustand, der grundsätzlich keine besonderen Reinigungsmaßnahmen umfasst (vgl. BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, Rz. 26 f.; LG Berlin, Urteil vom 8. März 2016 - 63 S 213/15, Rz. 23; Blank/Börstinghaus, Miete, 5. Auflage 2017, § 546 Rn. 44). So wird die Auffassung vertreten, dass mangels besonderer Vereinbarung die Mieträume „besenrein“ zurückzugeben seien (vgl. MünchKomm/Bieber, BGB, 7. Auflage 2016, § 546 Rn. 11). Hier steht zwischen den Parteien nicht im Streit, dass die Bekl. sämtliche Maschinen und von ihr eingebrachte Einrichtungen entfernt hat sowie gröbere Verschmutzungen durch die Reinigung der Firma B. hat beseitigen lassen. Damit hat sie ihre Verpflichtungen erfüllt. Veränderungen bzw. Verschlechterungen, die an der Mietsache durch deren vertragsgemäßen Gebrauch eingetreten sind, muss der Mieter nämlich nicht rückgängig machen. Das ergibt sich aus § 538 BGB (siehe die obigen Ausführungen; vgl. BGH, Urteil vom 10. Juli 2002 - XII ZR 107/99; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 546 Rn. 50). Der Vermieter hat solche Veränderungen auch dann hinzunehmen, wenn sie erheblich sind (OLG Düsseldorf, Urteil vom 1. April 2004 - I-10 U 113/03, Rz. 19 f.; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 546 Rn. 50). Das gilt auch für Bodenverunreinigungen (Kontaminierungen), die der übliche Betrieb des Mieters, der die an Ort und Stelle geltenden Umweltstandards einhält, notwendigerweise mit sich bringt (BGH, Urteil vom 10. Juli 2002 - XII ZR 107/99; Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 546 Rn. 50).

Zwar kann davon ausgegangen werden, dass die Bekl. nicht nur Verunreinigungen der Firma H. vorgefunden hat, sondern auch selbst solche verursacht hat. Denn der Sachverständige Dr. P. hat in seinem Gutachten vom 10. Oktober 2013 Ausführungen dazu gemacht, dass auch Einbauten, die erst nach Mietbeginn vorgenommen wurden, durch Ölnebel verunreinigt sind (S. 8 und 12: Gaszähler mit dem Baujahr 2005; S. 12: von der Lichtleiste abtropfendes Öl). Dies muss der Senat aber außer Betracht lassen, weil der Anteil neuerer Verunreinigungen an den Gesamtkosten nicht feststellbar ist. In der mündlichen Verhandlung vom 2. Juli 2019 ist der Kl. explizit darauf hingewiesen worden, dass der Senat keinen Anteil der neueren verschmutzen Einbauten im Verhältnis zur Gesamtfläche feststellen kann und deshalb keine hinreichende Grundlage für eine Schätzung gem. § 287 Abs. 1 ZPO besteht. Hierzu vermochte der Kl. indes keine Angaben zu machen.

b. Da dem Kl. kein Anspruch auf Ersatz der Reinigungskosten zusteht, hat er auch keinen Anspruch auf Ersatz der Entsorgungskosten für kontaminiertes Wasser iHv 2.500 €.

c. Reinigungskosten iHv 480 € für die Fenster schuldet die Bekl. aus den oben ausgeführten Gründen ebenfalls nicht. Insoweit wird auch auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 28. Juni 2006 (VIII ZR 124/05 Rz. 26) verwiesen, in welcher ein Anspruch eines Vermieters für eine durch Nikotinablagerungen erforderliche Fensterreinigung bedingt durch einen stark rauchenden Mieter verneint wurden. Die Verpflichtung, Mieträume „besenrein“ zurückzugeben, umfasst nicht das Putzen der Fenster (Schmidt-Futterer/Streyl, aaO, § 546 Rn. 49).

d. Ein Anspruch auf Schadensersatz iHv 4.589 € für 53 Fenster, steht dem Kl. ebenfalls nicht zu.

Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass der Kl. nicht nachweisen konnte, dass zum Zeitpunkt des Mietendes 53 Fenster beschädigt waren. Die von ihm angebotenen Zeugen G. und M. hat das Landgericht vernommen (vgl. die Beweisantritte in der Klageschrift vom 26. Oktober 2012, S. 11 und in den Schriftsätzen vom 2. Mai 2013, S. 5, GA 109 und vom 14. Dezember 2016, S. 1 f., GA 510). Auf die Sitzungsprotokolle vom 21. November 2016 und vom 21. März 2017 wird verwiesen. Soweit der Kl. in der Klageschrift zugleich die Einholung eines Sachverständigengutachtens angeboten hat, konnte das Landgericht hiervor absehen. Ein Sachverständigengutachten soll die Vermittlung von Fachwissen sicherstellen. Die Feststellung von Tatsachengrundlagen obliegt indes alleine dem Gericht (vgl. Zöller/Greger, ZPO, 32. Auflage, vor § 402 Rn. 6 und 9 mwN). Ob Fenster beschädigt oder zerstört sind oder nicht, kann grundsätzlich ein Zeuge bekunden. Hierfür ist kein Fachwissen erforderlich, denn derartige Erscheinungen treten regelmäßig optisch zutage und können demgemäß auch ohne spezielle Fachkenntnisse wahrgenommen werden.

Im Übrigen gilt Folgendes: Der Kl. hat eine CD mit Fotos überreicht, die im Zeitraum vom 29. April bis 1. Mai 2013 und damit genau ein Jahr nach Ende des Mietvertrages angefertigt worden sind. Dort sind u. a. defekte Fenster zu sehen, weshalb unterstellt werden kann, dass solche zum Zeitpunkt der Aufnahmen vorhanden waren. Dies ist auch dem Senat erkennbar und bedarf deshalb keines Sachverständigenbeweises. Maßgebend ist aber nicht der Zustand Ende April/Anfang Mai 2013, sondern das Ende des Mietverhältnisses. Einen sicheren Rückschluss darauf, dass auch Ende April 2012 die genannte Anzahl von Fenstern beschädigt war, kann nicht getroffen werden. Fenster sind im Verlaufe eines Jahres vielfältigen thermischen und witterungsbedingten Einflüssen ausgesetzt. Gerade bei einem - wie hier - alten Gebäude kann deshalb nicht ausgeschlossen werden, dass Schäden entstehen. Dass diese während der Dauer des Mietgebrauchs durch die Bekl. bereits entstanden sind, war deshalb nur durch eine Beweisaufnahme durch Vernehmung der angebotenen Zeugen zu klären. Allerdings haben die Aussagen der Zeugen M., G. und der von der Bekl. benannte Zeuge H. keine belastbaren Hinweise ergeben, dass zum Ende des Mietvertrages im April 2012 tatsächlich 53 defekte Fenster vorhanden waren. Der Zeuge M. konnte keine Angaben dazu machen, in welchem Zustand sich die Fenster befunden haben, als das Objekt von der Bekl. übernommen wurde. Er hat zwar im Zuge der Abnahme und danach defekte Fenster wahrgenommen, konkrete Angaben zum Umfang waren seiner Aussage jedoch nicht zu entnehmen. Das von ihm erstellte Begehungsprotokoll vom 20. März 2012 beschreibt zwar „zahlreiche Fensterscheiben“ als defekt. Allerdings hält es lediglich einseitige Feststellungen fest. Dies folgt bereits daraus, dass es von der Bekl. nicht unterschrieben wurde und ergibt sich zudem deutlich aus den Schlusssätzen. In dem vom Zeugen M. gefertigten Protokoll vom 28. April 2012 tauchen im Übrigen die defekten Fenster nicht mehr auf, was dafür spricht, dass die Bekl. entsprechend ihrem Vorbringen vor dem Auszug Fenster reparieren und austauschen ließ (Schriftsätze vom 9. Januar 2013, S. 8 f., GA 32 f.; vom 5. September 2013, S. 6, GA 229; Rechnung der Firma C. über den Austausch von 17 Fenstern vom 18. April 2012, Anl. B7, AII 33).

Der Zeuge G. hat angegeben, dass er Reparaturen und Ersetzungen vorgenommen hat. Eine genaue Anzahl konnte er nicht benennen, er meinte, nur in einer Halle Fenster ersetzt zu haben. Dies erfolgte auch offenbar erst im September 2012, also 5 Monate nach dem Auszug der Bekl. Der Zeuge H. hat bekundet, dass er im Mai 2012, als er nach dem Auszug der Bekl. Fotos anfertigte, keine defekten Fenster wahrgenommen habe. Soweit das Landgericht somit nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon ausgegangen ist, die Beschädigung von 53 (oder weniger) Fenstern sei vom Kl. nicht bewiesen worden, ist dies nicht zu beanstanden.

4. Klageantrag zu 4. (Sachverständigenkosten)

Der Ersatz der Kosten für das vorgerichtlich vom Kl. eingeholte Sachverständigengutachten steht ihm nicht zu, da er bereits keinen Anspruch auf die mit dem Antrag zu 1. und 3. a (siehe oben) geltend gemachten Reinigungs- und Wiederherstellungskosten hat.

5. Klageantrag zu 5. (Nutzungsentschädigung)

Mangels einer Verletzung der Rückgabepflicht der Bekl. gem. § 546 Abs. 1 BGB steht dem Kl. keine Nutzungsentschädigung zu. Eine Vorenthaltung gem. § 546 a BGB liegt somit unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt vor. Lehnt der Vermieter die Rücknahme von Mieträumen ab, weil er den Mieter für verpflichtet hält, noch Renovierungsarbeiten durchzuführen, so fehlt es an einer Vorenthaltung. Denn diese liegt nur vor, wenn der Mieter die Sache nicht zurückgibt und dieses Unterlassen dem Willen des Vermieters widerspricht (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 326/09, Rz. 2 mwN).

In welchem Zustand sich die Mietsache bei der Rückgabe befindet, ist grundsätzlich ohne Bedeutung, so dass selbst dann, wenn der Mieter dem Vermieter die Räume in verwahrlostem oder einem sonst nicht vertragsgemäßen Zustand überlässt, noch keine Vorenthaltung gesehen werden kann (BGH, Urteile vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 326/09, Rz. 2; vom 11. Mai 1988 - VIII ZR 96/87, Rz. 13; vom 10. Januar 1983 - VIII ZR 304/81, Rz. 14). Eine Vorenthaltung liegt deshalb auch nicht vor, wenn der Mieter die Mietsache zurückgibt, ohne Schönheitsreparaturen oder andere Maßnahmen durchzuführen (BGH, Urteile vom 13. Juli 2010 - VIII ZR 326/09, Rz. 2).

Soweit der Kl. hilfsweise einen als „Nutzungsausfallentschädigung“ bezeichneten Schadensersatzanspruch geltend macht, steht ihm ein solcher ebenfalls nicht zu. Abgesehen davon, dass die Bekl. eine Rückgabe in dem vom Kl. verlangten Zustand aus den oben genannten Gründen nicht schuldete, hat er auch nicht dargelegt, dass er das Objekt zu einem Entgelt in Höhe der bisherigen Miete neu hätte vermieten können, wenn es ihm in dem von ihm erwarteten Zustand zurückgegeben worden wäre.

[…]

III. […] Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO.