Mangel durch unbefugtes Betreten und Schlüsselrückbehalt

Behält ein zum unbefugten Betreten der Wohnung bereiter Vermieter abredewidrig einen Ersatzschlüssel besteht eine latente Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre des Mieters, welche die Gebrauchstauglichkeit mindert. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Mieterin) verlangt von der im selben Haus wohnenden Bekl. (Vermieterin) Mietrückzahlung, weil diese ohne Kenntnis und Zustimmung der Kl. einen Zweitschlüssel zur Wohnungseingangstür der vermieteten Wohnung behielt.

Nachdem mehrere Umstände bei der Kl. der Verdacht aufkam, dass die Bekl. die Wohnung in ihrer Abwesenheit betreten hatte, ließ sie den Flur ihrer Wohnung durch eine Kamera überwachen. Diese zeichnete auf, wie die Bekl. im Bademantel mit einem Schlüssel die Wohnungstür aufschließt und sich in der Wohnung umsieht und auch das Badezimmer betritt, bevor sie nach wenigen Minuten, nachdem sie die Badezimmertür geschlossen hat, die Wohnung wieder verlässt und die Wohnungstür zweimal abschließt.

Die Kl. kündigte die Wohnung ordentlich zum 30.9.2023. Zurückgegeben wurde die Wohnung bereits zum 31.8.2023; die Septembermiete zahlte die Kl. noch. Mit anwaltlichem Schreiben ließ die Kl. die Bekl. auffordern, sämtliche gezahlten Mieten in Höhe von 5.490 € zu erstatten, weil die Bekl. ohne Absprache einen Wohnungsschlüssel besessen und die Wohnung widerrechtlich betreten habe.

Die Bekl. behauptet, die Wohnung der Kl. einmalig anlässlich eines Notfalles betreten zu haben. Sie habe Hilferufe gehört, die sie zunächst der Wohnung der Kl. zugeordnet habe. Nach mehrfachen Anrufen der Bekl. sei sie in die Wohnung gegangen. Die Hilferufe hätten aber vom Nachbarhaus gestammt, was aufgrund von auf Kipp gestellten Fenstern in der Wohnung der Kl. anfänglich nicht klar gewesen sei.

Das AG hielt die Klage für teilweise begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von 2.440 € gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB. Ein weitergehender Anspruch, auch aus einem anderen Rechtsgrund, besteht nicht.

1. Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete, obwohl diese wegen eines Mangels (automatisch) gemindert war, ist der Vermieter um den überzahlten Betrag ungerechtfertigt bereichert. Der Mieter kann die Bereicherung im Wege der Leistungskondiktion gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB vom Vermieter zurückfordern.

Diese Voraussetzungen sind hier im vorstehenden Umfang gegeben.

a) Die Bekl. hat die volle Miete von 610 € im Zeitraum von Januar bis Ende September 2023 an die Bekl. entrichtet.

b) Die Miete war aber gem. § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB teilweise gemindert, weil die Tauglichkeit der streitgegenständlichen Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eingeschränkt war.

Wenn der Vermieter nämlich die angemessene bzw. vereinbarte Zahl an Schlüsseln ausgehändigt hat, aber für sich Schlüssel zurückbehält, ist zwar von einer Gebrauchsüberlassung und dem Vollzug des Mietverhältnisses auszugehen. Jedoch liegt in dem Falle, in dem der Vermieter sogar unberechtigten Gebrauch von dem Ersatzschlüssel macht, ein Gebrauchsmangel der Sache vor (s. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, 16. Aufl. 2024, BGB § 535 Rn. 758). […]

Die Bekl. hat unstreitig ohne Kenntnis und Billigung der Kl. einen Ersatzschlüssel zur Wohnung der Kl. behalten und sie hat nachweislich mindestens einmal unbefugt die Wohnung betreten. Den bestrittenen notfallbedingten Anlass für das Betreten konnte sie nicht belegen.

c) Der Umstand, dass einem Mieter in einem solchen Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht in der Rechtsprechung zugebilligt wird, zeigt, dass von einem gravierenden Gebrauchsmangel auszugehen ist. Es besteht bei einem Vermieter, der abredewidrig einen Ersatzschlüssel behält und auch bereit zum Gebrauch durch unbefugtes Betreten ist, eine latente Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre des Mieters. Bereits diese Gefahr schränkt die Gebrauchstauglichkeit ein.

Darauf, dass die Kl. erst mit den Kameraaufnahmen im August 2023 Gewissheit über das Einbehalten eines Schlüssels und das Betreten ihrer Wohnung erlangte, kommt es nicht an.

Denn der Vermieter schuldet nur die Verschaffung der Gebrauchsmöglichkeit. Ist diese gestört, tritt die Minderung ein, ohne dass es notwendig wäre, dass der Mieter die Mietsache tatsächlich nutzen wollte oder bei einer tatsächlichen Nutzung subjektiv beeinträchtigt wäre (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 536 Rn. 82).

Aber auch eine latente Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre des Mieters setzt voraus, dass die Wohnung bewohnt wird. Eine geräumte Wohnung, deren Schlüssel an den Vermieter zurückgegeben wurden, enthält keine Privat- und Intimsphäre des Mieters, die einer Gefahr ausgesetzt sein könnte. Eine Minderung für den Monat September 2023 kommt deshalb nicht in Frage.

d) Bei einer wertmäßigen Bemessung der Gebrauchstauglichkeit ist einerseits zu berücksichtigen, dass die Wohnung als solche mit all ihren Einrichtungen benutzbar war und auch von der Kl. benutzt wurde. Andererseits bestand die latente Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre, einem hohen und verfassungsmäßig geschützten Rechtsgut. Auch hat sich diese Gefahr in mindestens einem Fall realisiert.

Unter Berücksichtigung und Abwägung aller Gesichtspunkte des vorliegenden Falles erscheint der Ansatz einer 50 %igen Minderung der Gebrauchstauglichkeit als sachgerecht.

Behält ein zum unbefugten Betreten der Wohnung bereiter Vermieter abredewidrig einen Ersatzschlüssel, besteht eine latente Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre des Mieters, welche die Gebrauchstauglichkeit mindert.

Die Mieterin verlangt nach Kündigung und Wohnungsrückgabe von der im selben Haus wohnenden Vermieterin Rückzahlung der gesamten Miete, weil diese ohne Kenntnis und Zustimmung der Mieterin einen Zweitschlüssel zur Wohnungseingangstür der Wohnung behielt. Dass die Vermieterin zumindest einmal die Wohnung in Abwesenheit der Mieterin unbefugt betrat, ist durch eine Videoaufnahme belegt. Die Beklagte behauptet, die Wohnung der Klägerin einmalig anlässlich eines Notfalles betreten zu haben, was sie aber nicht belegen kann. Das AG hielt eine Mietminderung um 50 % für begründet.

Zahlt der Mieter die vereinbarte Miete, obwohl diese wegen eines Mangels (automatisch) gemindert war, ist der Vermieter um den überzahlten Betrag ungerechtfertigt bereichert und der Mieter kann ihn zurückfordern.

Behält der Vermieter unabgesprochen für sich Schlüssel zurück, liegt jedenfalls dann, wenn der Vermieter sogar unberechtigten Gebrauch davon macht, ein Gebrauchsmangel der Sache vor, was bereits daraus deutlich wird, dass einem Mieter bei unbefugtem Betreten seiner Wohnung ein außerordentliches Kündigungsrecht zugebilligt wird. Es besteht bei einem Vermieter, der abredewidrig einen Ersatzschlüssel behält und auch bereit zum Gebrauch durch unbefugtes Betreten ist, eine latente Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre des Mieters. Bereits diese Gefahr schränkt die Gebrauchstauglichkeit ein.

Bei Bemessung der Minderung ist einerseits zu berücksichtigen, dass die Wohnung als solche benutzbar war und benutzt wurde. Andererseits bestand die latente Gefahr der Verletzung der Privat- und Intimsphäre, die sich in mindestens einem Fall realisiert hat.

Unter Abwägung aller Gesichtspunkte erscheint der Ansatz einer 50 %igen Minderung als sachgerecht.

Es kommt in der Praxis nicht selten vor, insbesondere bei Kleinstvermietern, dass sie – durchaus ohne Hintergedanken – einen Ersatzschlüssel zurückbehalten, um für „Notfälle“, vor allem bei Abwesenheit des Mieters, gewappnet zu sein. Auch den Fall, dass bei einer Schließanlage der Hausmeister über einen Generalschlüssel verfügt, kennt man nicht nur aus Krimis.

Grundsätzlich gilt, dass Vermieter keinen Zweitschlüssel behalten dürfen, auch nicht für Notfälle. Bei Einzug müssen Vermieter dem Mieter alle Schlüssel aushändigen, denn der Mieter besitzt das alleinige Nutzungsrecht an der Wohnung.

Zulässig ist allerdings eine Vereinbarung mit dem Mieter, wonach der Vermieter einen Ersatzschlüssel einbehalten darf. Schon aus Beweisgründen ist eine solche Vereinbarung stets schriftlich zu treffen. Sinnvoll ist auch eine Vereinbarung mit dem Mieter, wonach dieser bei Freunden, Nachbarn oder Verwandten, möglichst in gut erreichbarer Nähe, einen Zweitschlüssel deponiert und dem Vermieter die Kontaktdaten des Zweitschlüsselinhabers zu überlassen hat; einer solche Vereinbarung über die Deponierung bei einer Vertrauensperson wird der Mieter in der Regel eher zustimmen als dem Einbehalt durch den Vermieter.

Aber selbst wenn der Mieter dem Vermieter freiwillig einen Schlüssel überlassen hat, darf dieser nicht ohne Ankündigung und Einwilligung des Mieters dessen Wohnung betreten, weil damit der Strafrechtstatbestand des Hausfriedensbruchs erfüllt sein kann.

In Notfällen wie beispielsweise einem akuten Wasserrohrbruch, wenn Wasser bereits in andere Wohnungen läuft, oder bei anderen konkreten Gefahren für Haus und Wohnung darf der Vermieter bei Abwesenheit des Mieters die Wohnung für Notmaßnahmen betreten, ohne vorher dessen Erlaubnis einzuholen und notfalls durch eine gewaltsame Öffnung („Notöffnung“) unter Zuhilfenahme eines Schlüsseldienstes. Dabei ist es ratsam, einen Zeugen (z. B. Hausmeister, Nachbarn) hinzuzuziehen. Die Polizei sollte verständigt werden, wenn der Mieter nicht erreichbar ist, um den Straftatbestand Hausfriedensbruch zu vermeiden.

Die Kosten für die Notöffnung trägt grundsätzlich der Vermieter bzw. – je nach Anlass, beispielsweise einem Rohrbruch – dessen Gebäudeversicherung. Der Vermieter muss auch auf seine Kosten dafür sorgen, dass die Wohnung danach wieder sicher verschlossen ist.