Mangel

Mangel; Fehler; Pacht; Pachtsache; Kiosk; Sanierung; Bauarbeiten; Straßenbauarbeiten

Eine Pachtsache weist bei Abschluß des Pachtvertrages einen Mangel auf, wenn die in unmittelbarer Nähe des Grundstücks liegende Fußgängerbrücke sanierungsbedürftig war und die Sanierung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages schon feststand.

Am 23.2.1994 kam es zu einer Besichtigung der Fußgängerbrücke zwischen dem A.-Weg und dem Bahnhofsvorplatz durch Mitarbeiter der Deutschen Bahn AG und des Tiefbauamtes der Bekl. in B. Sie kamen zu dem Ergebnis, daß die Brücke sich in einem derartig schlechten Zustand befand, daß sie erneuert werden mußte.

Am 30.8.1994 schlossen die Parteien einen Pachtvertrag, wonach die Kl. von der Bekl. ab dem 1.9.1994 das unmittelbar neben der Brücke gelegene Grundstück zum Betrieb eines Kioskes für monatlich 210 DM pachtete.

Am 14.9.1994 kaufte die Kl. von der vorherigen Pächterin den Kiosk nebst Inventar zu einem Preis von 110.000 DM, wobei sie von den anstehenden Sanierungsarbeiten erst 1996 erfuhr.

Am 21.4.1997 begann die Bekl. mit der Ausführung der Bauarbeiten; die Fußgängerbrücke wurde gesperrt und erst am 22.8.1997 wieder dem Verkehr übergeben. Um den Schaden der Kl. zu verringern, wurde ihr eine Ersatzfläche auf dem Bahnhofsvorplatz zur Verfügung gestellt.

Mit der vorliegenden Klage macht die Kl. folgende Positionen geltend:

1. Entgangener Gewinn wegen des durch die Sperrung der Brücke verursachten Umsatzrückgangs für die Zeit vom 21.4. bis 21.8.1996; 2. Kosten für den Betrieb des 2. Verkaufsstandes a) Teilbetrag der Miete für den Container b) Versicherung des Standes c) Aushilfslohn für den Ehemann der Kl. für die Zeit vom 21.4. bis 21.8.1996.

Die geltend gemachten Schadensersatzansprüche sind dem Grunde nach gerechtfertigt.

Die Bekl. ist gemäß §§ 581 Abs. 2, 538 Abs. 1 Satz 1 1. Alt BGB verpflichtet, der Kl. den Schaden zu ersetzen, der dieser durch die Sperrung und die Sanierung der Brücke entstanden ist.

Die Pachtsache wies bei Abschluß des Pachtvertrages einen Mangel auf, weil die in unmittelbarer Nähe des Grundstücks liegende Fußgängerbrücke sanierungsbedürftig war, und weil die Sanierung zum Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages schon feststand.

Ein Mangel im Rechtssinne liegt vor, wenn die Miet- bzw. Pachtsache mit einem Fehler behaftet ist, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert (§ 537 Abs. 1 BGB). Es besteht Einigkeit darüber, daß der Mangelbegriff weit auszulegen ist und alle tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse erfaßt, die den Mietgebrauch beeinträchtigen (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rn. 509). Dabei kann es sich auch um Störquellen außerhalb des Mietobjektes handeln (vgl. Sternel a. a. O.). Das Vorliegen eines Mangels wurde z. B. bejaht bei Lärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück (BayObLG WM 1987, 112), bei Störung des ungehinderten Zutrittes des Publikums zu einem Laden (Sternel a. a. O. Rn. 514) sowie bei dem bevorstehenden Abriß und Neubau eines Hauses in der Nachbarschaft (LG Lübeck vom 6.10.1995, Leitsatz in ZMR 96 Heft 12 sowie AG Köln WM 1996, 92).

Der Zustand der Brücke stellte bei Abschluß des Mietvertrages einen Mangel dar. Die Brücke verbindet das Gelände rechts und links der Bahn; sie wird von vielen Personen genutzt. Diese Personen müssen unmittelbar am Kiosk der Bekl. vorbeigehen; es liegt auf der Hand, daß ein gewisser Bruchteil der Passanten sich auch für die Verkaufspalette der Kl. interessiert, und daß auch ein Teil der Passanten bei der Kl. Zeitschriften oder ähnliches einkauft. Da die Brücke gesperrt wurde und die Personen, die auf die andere Seite der Bahn wollten, sich einen anderen Weg suchen mußten, ist es nachvollziehbar, daß die Geschäfte der Kl. deutlich nachließen; es würde jeder Lebenserfahrung widersprechen, wenn man annehmen würde, der Umsatz der Kl. sei nach der Sperrung der Brücke nicht zurückgegangen.

Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Pachtvertrages stand auch schon fest, daß die Brücke in absehbarer Zeit vollständig saniert werden mußte; es bestand also mehr als nur die allgemeine Möglichkeit, daß irgendwann einmal eine Beeinträchtigung des Fußgängerverkehrs wegen der Instandsetzung einer öffentlichen Straße, eines öffentlichen Weges oder eines öffentlichen Platzes eintreten könnte. Auf ein Verschulden der Bekl. bei Abschluß des Pachtvertrages kommt es nicht an, da der Verpächter bei Abschluß eines Pachtvertrages auch für latent vorhandene Mängel ohne Verschulden haftet (vgl. Bub/Treier Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., II Rn. 1379); d. h. auch jeder andere Verpächter an Stelle der Bekl. wäre zum Schadensersatz verpflichtet gewesen. Auf die Kenntnis der Bekl. vom Vorliegen eines Mangels kommt es ebenfalls nicht an. Es kommt auch nicht darauf an, ob die Bekl. zunächst damit rechnete, daß ein Behelfsweg geschaffen würde; es lag nicht außerhalb jeder Lebenserfahrung, daß es keinen Behelfsübergang geben würde.

Die Bekl. ist daher als Verpächterin verpflichtet, der Kl. den Schaden zu ersetzen, der infolge der Durchführung der Bauarbeiten entstanden ist. Gemäß § 304 ZPO war ein Grundurteil zu erlassen, da die Höhe des Anspruchs noch weiterer Aufklärung bedarf.