Mangel, Beseitigungsausschluss, Minderungsausschluss, vorbehaltlose Mietzahlung, Altbaumieterhöhungsausschluss wegen erheblicher Schäden

1. Bei vorbehaltloser Mietzahlung über einen längeren Zeitraum ent-fällt auch ein Instandsetzungsanspruch des Mieters.

2. Eine Mieterhöhung ist wegen erheblicher Schäden an den Fenstern nach der 2. Grundmietenverordnung dann ausgeschlossen, wenn zumindest zwei Drittel der Fenster einer Gebäudeeinheit (hier: Vorderhaus) erhebliche Schäden aufweisen.

Die Kl. begehren von den Bekl. die Beseitigung von Wohnungsmängeln, Mietminderung sowie Feststellung, daß die Mieterhöhung vom 5. November 1992 teilweise unwirksam ist. Sie sind seit 1983 Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung in der Estraße in Berlin-F. Der Mietvertrag wur-de mit der Rechtsvorgängerin der jetzigen Vertreterin der Bekl., der Kom-munalen Wohnungsverwaltung, geschlossen.

(...)

b) Hinsichtlich der Fenster haben sich die Schäden nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht in dem Ausmaß bestätigt, wie es die Kl. behaupten. Zwar fehlte an den Fenstern im Wohn- und Kinderzimmer im Außenbereich stellenweise der Kitt. Dadurch bedingte vermehrte Zuglufterscheinungen waren jedoch nicht festzustellen. Auch Spuren von eindringender Feuchtigkeit waren nicht erkennbar. Die Wasserschenkel der Fenster waren durchgehend von festem Sitz und benötigen lediglich teilweise einen neuen Anstrich . Die bündige Verschließbarkeit bewegte sich insbesondere bei den Doppelkastenfenstern im zulässigen Toleranzbereich. Entsprechendes gilt für das modernisierte Fenster in der Küche.

Im übrigen ist nach dem eigenen Vortrag der Kl. davon auszugehen, daß die von ihnen behaupteten Mängel an den Fenstern bereits längerfristig bestehen. Dieses Vorbringen deckt sich mit den Feststellungen des Ge-richts. Nach der Lebenserfahrung ist davon auszugehen, daß insbesondere Fensterkitt nicht von heute auf morgen herausbröckelt, sondern dieser Umstand auf eine langjährige, allmähliche Entwicklung zurückzuführen ist. Bei dieser Sachlage sind die Kl. mit Instandsetzungsansprüchen ausgeschlossen, weil sie die mangelhaften Fenster ersichtlich längerfristig ohne Vorbehalt hingenommen und den Mangel nicht gerügt haben (§ 539 BGB analog; Landgericht Berlin - ZK 64 -, GE 1993, S. 99).

Ihre Behauptung, daß die Zeugin B. eine Neuverkittung der Fenster zuge-sagt habe, haben die Kl. nicht zu beweisen vermocht (§ 286 ZPO). Nach den glaubhaften Angaben der Zeugin B. war ihre Zusage unter den Vor-aussetzungen erteilt, daß die Finanzen hierfür vorhanden sind und die Ei gentumsfrage geklärt sei. Daß diese Voraussetzungen im Streitfall eingetreten sind, haben die Kl. nicht dargetan.

Allerdings erlaubt sich das Gericht den Hinweis, daß der Instandsetzungsanspruch der Kl. in Zukunft wieder aufleben könnte, wenn sich der Zustand der Wohnungsfenster weiterhin verschlechtert und sich insbesondere ver-mehrt Fensterkitt herauslöst. Hier können zu gegebener Zeit die Voraussetzungen des § 544 BGB vorliegen (vgl. auch Palandt/Putzo, BGB, Komm., 51. Aufl., § 544 Nr. 3), so daß eine behelfsmäßige Ausbesserung der Verkittung schon heute angezeigt sein könnte, wenn auch die Kl. der-zeit keinen Rechtsanspruch darauf haben.

2. Beschaffenheitszuschlag Fenster

Ohne Erfolg begehren die Kl. Feststellung dahin, daß die Mieterhöhungserklärung vom 5. November 1992 hinsichtlich des Beschaffenheitszuschlages für Fenster unwirksam ist. Nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme steht fest, daß die Fenster des Vorderhauses Estraße 48 jedenfalls nicht weit überwiegend mangelbehaftet sind. Erhebliche Schäden im Sinne des § 2 Abs. 2 Nr. 2 der Zweiten Grundmietenverordnung liegen nach den Beschaffenheitskriterien des Bundesbauministeriums (Bundesratsdrucksache 437/92 vom 1.7.1992) dann vor, wenn die Fenster auf einer Fassadenseite weit überwiegend undicht sind und einen ausreichenden ursprünglichen Nässe-, Wärme- oder Lärmschutz nicht mehr gewährleisten oder die Verschließbarkeit mangelhaft ist. Zwar definiert der Verordnungsgeber nicht, was unter der "weit überwiegenden" An-zahl der Fenster zu verstehen ist. Nach Auffassung des erkennenden Ge-richts müssen aber in der Regel an zumindest zwei Dritteln der vorhandenen Fenster einer Gebäudeeinheit, d. h. hier des Vorderhauses Estraße erhebliche Schäden vorhanden sein. Von den insgesamt 62 Fenstern auf der Front- und Rückseite des Vorderhauses Estraße weisen aber höchstens 25 % erhebliche Farbabplatzungen auf. Auch im Vergleich zu anderen Wohnhäusern, die das Gericht in Parallelverfahren im Rahmen der Überprüfung von Beschaffenheitszuschlägen in Augenschein genommen hat, ist der Gesamteindruck eher positiv zu beurteilen. Mitbestimmend hierfür ist u. a. der Umstand, daß auf der Rückseite vier Fenster komplett erneuert sind und auf der Vorderseite des Hauses die Fenster im Erdgeschoß (Ladengeschäft) ersichtlich neu sind. Auf der Frontseite sind zudem Farbabplatzungen in größerem Ausmaß lediglich im ersten Stock bei der Wohnung der Kl. sowie im dritten Stock an drei Fenstern festzustellen.

Ein Mieter, der trotz bestehender Mängel die Miete vorbehaltlos zahlt, verliert sein Minderungsrecht und - nach allerdings zweifelhafter Rechtsprechung des Landgerichts Berlin - auch seinen Instandsetzungsanspruch gegen den Vermieter.

Das Amtsgericht Mitte hat sich in seinem Urteil vom 24. Februar 1994 dieser Rechtsprechung des Landgerichts Berlin angeschlossen. Bei Schäden an den Fenstern, die nicht von einem Tag zum nächsten entstehen, kann der Mieter also grundsätzlich keine Instandsetzung verlangen. Wenn sich allerdings der Schaden vergrößert, soll der Mieter wieder Reparatur verlangen können.

Gleichzeitig beschäftigt sich das Gericht mit dem üblicherweise so genannten Beschaffenheitszuschlag und meint, erhebliche Schäden an Fenstern lägen nur dann vor, wenn in dem Gebäudeteil, den der Mieter bewohnt, mehr als zwei Drittel der Fenster Schäden aufwiesen.