Mangel

Mangel; Minderungsrecht; Modernisierungsmieterhöhung; Erläuterung; Zustimmungsklage

1. Nach einer Mieterhöhung lebt ein verwirktes Minderungsrecht wieder auf.

2. Zur Erläuterungspflicht einer Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung.

3. Eine Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG ist als unschlüssig abzuweisen, wenn Angaben zur Wartefrist und zur Kappungsgrenze fehlen.

Die Klage ist nur zum Teil begründet, im übrigen ist sie unbegründet und war daher abzuweisen.

Den Bekl. steht ein Recht zur Minderung des monatlichen Mietzinses zu, § 537 BGB. Entgegen der Auffassung der Kl. ist dieses Minderungsrecht der Bekl. nicht gemäß § 539 BGB ausgeschlossen. Zwar kann ein Ausschluß des Minderungsrechtes in Betracht kommen, wenn der Mieter den Mietzins bei Kenntnis des Mangels vorbehaltlos weiterbezahlt und somit zu erkennen gibt, daß er den vom Vermieter begehrten Mietzins für die mangelhafte Sache als angemessen erachtet. Dies gilt aber nur für den jeweils aktuellen Vertragsinhalt. Wenn das Vertragsgefüge durch einseitige Vertragsänderung des Vermieters, insbesondere durch Erhöhung des monatlich zu entrichtenden Mietzinses jedoch verändert wird, dann steht dem Mieter auch für das Vorliegen alter Mängel ein Minderungsrecht wieder zu. Dieses Ergebnis ist auch sachgerecht. Der Mieter hätte beispielsweise von der Ausübung seines Minderungsrechtes absehen können, weil er der Meinung ist, der geforderte Mietzins sei zur Zeit gerechtfertigt. Bei einer Mieterhöhung hält er diesen jedoch nicht mehr für angemessen. Dann hätte der Mieter, nur weil er damals Leistung (Zustand der Wohnung) und Gegenleistung (Zahlung des Mietzinses) als verhältnismäßig angesehen hatte, ein für allemal sein Minderungsrecht verwirkt. Ein solches Ergebnis kann nicht als sachgerecht angesehen werden. Die Minderung kann sich jedoch nur auf den erhöhten Mietzins beziehen, da der Mieter den Mietzins für die Vergangenheit als angemessen betrachtet hatte. Durch die nachträgliche Änderung des Vertrages kann der Mieter nicht besser gestellt werden als er vor der Mieterhöhung gestanden hatte. Die Bekl. haben vorgetragen, daß der Mietzins bereits vor September 1992 unter Vorbehalt gezahlt wurde. Das Minderungsrecht lebt somit mit Erhöhung des Mietzinses zum 1. Januar 1993 auf.

Die Mieterhöhungserklärung vom 14. März 1994 wegen der Erdgasumstellung ist unwirksam, so daß die Kl. daraus keine Rechte herleiten kann. Die Mieterhöhungserklärung entspricht nicht den Anforderungen des § 3 Abs. 3 MHG. Nach § 3 Abs. 3 S. 2 MHG ist eine Mieterhöhungserklärung nur dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MHG erläutert wird. Die streitbefangene Mieterhöhungserklärung wurde nicht entsprechend erläutert. Erforderlich dazu ist, daß der Mieter aufgrund der Mieterhöhungserklärung nachprüfen kann, ob die Erhöhung vom Vermieter richtig berechnet wurde. Dies ist im vorliegenden Fall nicht gegeben. Aus den Anlagen zur Mieterhöhungserklärung ergeben sich Rechnungsposten des Installateurs K., die mit keiner Silbe erläutert worden sind

Es sind lediglich die Beträge in Höhe von DM 1.009,93, DM 888,91, DM 28,-- bzw. DM 5.267,97 angegeben. Es ist nicht angegeben, wodurch diese Kosten verursacht worden sind. Dem Mieter ist es deshalb gar nicht möglich, aufgrund der Mieterhöhungserklärung entscheiden zu

können, ob dieses Erhöhungsverlangen gerechtfertigt ist oder nicht.

Dies ist jedoch Sinn und Zweck der Vorschrift des § 3 MHG. Diese Vorschrift gibt auf der einen Seite dem Vermieter das Recht, einseitig die Höhe des Mietzinses zu verändern und damit in den

laufenden Mietvertrag einzugreifen. Auf der anderen Seite muß jedoch der Mieter die Möglichkeit haben, die Richtigkeit und damit die Rechtmäßigkeit dieser einseitigen Vertragsänderung überprüfen

zu können. Es ist nicht ausreichend, wenn dem Mieter die Gelegenhelt gegeben wird, bestehende Rechnungen einzusehen. Zuerst ist die Erhöhungserklärung zu erläutern, erst dann muß dem Mieter bei Bedarf eingeräumt werden, Einsicht in die Rechnungen nehmen zu dürfen. Auf keinen Fall ausreichend ist ein Satz "für eventuelle Rückfragen steht Ihnen Frau Schmidt ... zur Verfügung". Es ist nicht Sinn und Zweck des § 3 MHG, daß der Mieter aktiv werden muß, um eine Überprüfung der Erhöhungserklärung vornehmen zu können. Die Kl. hätte zur Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 06. Juni 1994 die einzelnen Gewerke des Installateurs Krause aufführen müssen (vgl. dazu Barthelmess, MHG, 5. Auflage, § 3, Rdnr. 38, Bub/Treier, 2. Auflage, III, Rdnrn. 563 ff jeweils m.w.N.).

Hinsichtlich der Zustimmung zur Mieterhöhung per 1. August 1995 war die Klage abzuweisen. Die Klageerweiterung ist unschlüssig. Wenn sich der Vermieter in der Mieterhöhungserklärung darauf beschränkt, lediglich den Erhöhungsbetrag zu berechnen und zu erklären, müssen zur Schlüssigkeit der Klage die weiteren Voraussetzungen des § 2 MHG angeführt werden. Dies sind die Einhaltung der Wartefrist und der Kappungsgrenze. Dieser Vortrag ist von der Kl. unterblieben.