Mangel

Mangel; Minderung; Verkehrslärm im Innenstadtbereich; Wiederbetriebsaufnahme der U-Bahn

Die Zunahme des Verkehrs und des damit einhergehenden Lärms stellt auch dann keinen Mangel der Mietsache einer Wohnung im Innenstadtbereich dar, wenn die konkrete Beeinträchtigung dadurch verstärkt wird, daß bisher abschirmende Gebäude abgerissen wurden und eine stillgelegte U-Bahnstrecke nach der Wiedervereinigung wieder in Betrieb genommen wurde.

Die Mieterin macht Minderungsansprüche wegen der Zunahme von Verkehrslärm geltend. Ihre Wohnung im Seitenflügel wurde durch das davor liegende Haus vor Straßenlärm geschützt. Darüber hin-aus war die Wohnung in der Nähe der Hochbahn gelegen; der Mietvertrag stammte aus der Zeit vor der Wiedervereinigung. Nach der Wiedervereinigung wurde die Hochbahn wieder in Betrieb genommen, und die Mieterin beschwerte sich über den Lärm der wiedereröffneten U-Bahnlinie U 2.

Der Kl. steht der geltend gemachte Mietzins nur für die Zeit von Dezember 1995 bis Juli 1996 zu. Die Bekl. hat in diesem Zeitraum jeweils rund 10 % der Kaltmiete von 512,86 DM einbehalten, nämlich monatlich 51,38 DM, für acht Monate somit 411,04 DM. Dieser Einbehalt war nicht durch § 537 Abs. 1 BGB gerechtfertigt. Der Mietzins war in dieser Zeit nicht gemindert. Soweit die Bekl. behauptet, daß durch den Abriß der Häuser B.straße ihre im Seitenflügel des Hauses gelegene Atelierwohnung wesentlich stärker durch den Verkehrslärm von der Kreuzung Potsdamer/Ecke Bülowstraße und von der dort oberirdisch verlaufenden U-Bahn beeinträchtigt werde, mag dies zutreffen. Dies und die zunehmenden Belästigungen durch die Drogen- und Prostitutionsszene stellen aber keinen Mangel der Mietsache dar, der zu einer Minderung des Mietzinses führt. Denn ein Fehler der Mietsache im Sinne der Vorschrift des § 537 Abs. 1 BGB läge nur dann vor, wenn eine für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes von dem vertraglich geschuldeten Zustand gegeben wäre. Der geschuldete Zustand ergibt sich aus den vertraglichen Vereinbarungen unter Berücksichtigung der Verkehrssitte (§ 157 BGB). Nach dem Mietvertrag wurden die Räume auf unbestimmte Zeit zu Wohnzwecken an die Bekl. vermietet, der zugehörige Atelierraum als Arbeitsraum für ihre künstlerische Tätigkeit. Eine Garantie dafür, daß die nähere Umgebung der vermieteten Wohnung weder durch Veränderungen in der Bebauung, in der Verkehrsführung oder in der Bevölkerungsstruktur nachteilig beeinflußt wird, ist weder dem Mietvertrag zu entnehmen noch der Verkehrssitte. Die Bekl. mußte vielmehr bereits bei Abschluß des Mietvertrages im Jahre 1989 aufgrund der Lage der Wohnung in der Potsdamer Straße mit Belästigungen durch Drogensüchtige oder Prostituierte rechnen, weil sich die entsprechende Szene auch schon 1989 dort sammelte. Auch mit einer Zunahme des Verkehrs und des damit einhergehenden Lärms muß der Mieter im innerstädtischen Bereich grundsätzlich rechnen. Es mag sein, daß durch den Abriß der beiden Häuser an der Straßenecke in erheblich größerem Umfang als zuvor Lärm von der Kreuzung und von der U-Bahnstation in die Wohnung der Bekl. eindringt, zumal bei geöffneten Fenstern. Aber auch diese negative Abweichung stellt ebenso wie die allgemeine Zunahme des Verkehrs keine Abweichung von der geschuldeten Beschaffenheit dar. Denn bei der Vermietung einer Wohnung in einem teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutzten Gebiet, noch dazu in einem Sanierungsgebiet mitten in der Innenstadt, muß mit derartigen Veränderungen, die keine Partei zu vertreten hat, gerechnet werden. Es entspricht daher regelmäßig nicht dem Willen der Parteien und der Verkehrssitte, darin einen Fehler der Mietsache zu sehen, der zu einer Minderung berechtigt.

Lärmbelästigungen können ein Mangel der Mietsache sein, auch wenn der Vermieter sie nicht verhindern kann, wie etwa Baulärm. Es muß sich aber immer um bei Vertragsabschluß nicht absehbare Veränderungen handeln, da sonst die Geräuschimmissionen eben zum vertragsgerechten Zustand gehören. Als nicht absehbar hat die Rechtsprechung es beispielsweise angesehen, wenn eine Bundesbahnstrecke neu eingerichtet wird (LG Kassel, NJW-RR 1989, 1292).

Mit Urteil vom 13. November 1996 verneinte das Amtsgericht Schöneberg einen Minderungsanspruch des Mieters im Seitenflügel, der nach dem Abriß des davor liegenden Hauses über erhöhte Lärmbelästigungen klagte. Auch die Geräusche der nach der Wiedervereinigung in Betrieb genommenen U-Bahnlinie seien für den Mieter der Wohnung in der Innenstadt hinnehmbar.