Mangel

Mangel; Mietmangel; Mangelkenntnis; Genehmigungsfähigkeit

Ist bei Abschluß eines Mietvertrages ein behördliches Genehmigungsverfahren noch anhängig und wird später die behördliche Nutzungsgenehmigung versagt, kommt es im Rahmen von § 539 BGB auf die Kenntnis oder das Kennenmüssen des Mieters von der fehlenden Genehmigungsfähigkeit an.

Zur stillschweigenden Zusage der Genehmigungserwirkung bei Vermietung von Räumen in einem gerade erst in der Fertigstellung befindlichen Neubau.

Die Kl. verlangt Schadensersatz, nachdem ein zwischen den Parteien zustande gekommenes Mietverhältnis gem. Vertrag vom 23. März/8. April 1992 durch Kündigung seitens der Kl. mit Schreiben vom 28. Juni 1993 beendet worden war. Veranlaßt wurde die Kündigung dadurch, daß die uneingeschränkte Nutzung der Räume im Dachgeschoß behördlich nicht ohne weitere bauliche Änderungen genehmigt worden war und die Bekl. deshalb ihren Genehmigungsantrag zurückgezogen hatte. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben.

Mit der Berufung verfolgt die Bekl. ihr Klagabweisungsbegehren weiter. Sie meint insbesondere, daß das Landgericht ihren Vortrag nicht als unsubstantiiert hätte zurückweisen dürfen, wonach der Kl. schon bei Vertragsschluß bekannt gewesen sei, daß die behördliche Nutzungsgenehmigung für die Räume im Dachgeschoß noch nicht erteilt war.

Die zulässige Berufung der Bekl. hat im Ergebnis keinen Erfolg.

1. Ein Ersatzanspruch der Kl. ergibt sich daraus, daß ihr die Bekl. begründeten Anlaß gegeben hatte, das Mietverhältnis wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs gem. § 542 BGB zu kündigen (vgl. zur Anspruchsgrundlage BGH, WuM 1974, 213; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., IV Rn. 142). Die Kl. hatte zudem mit ihrem Schreiben vom 28. Juni 1993 hinreichend deutlich gemacht, daß sie eine außerordentliche Kündigung erklären wollte und nicht die ihr von der Bekl. mit Schreiben vom 8. Juni 1993 zugestandene ordentliche Kündigung. Dem widersprach auch nicht die Bestimmung einer Auslauffrist von vier Monaten, die angesichts der vertraglichen Kündigungsfrist von sechs Monaten (§ 4 Ziff. 2 Mietvertrag) mit einer außerordentlichen Kündigung zu vereinbaren war (vgl. Bub/Treier/Grapentin, IV Rn. 140).

Eine erhebliche Gebrauchsvorenthaltung i. S. d. § 542 BGB ergibt sich hier aus dem Sachmangel, der in der baurechtlichen Beschränkung der Nutzbarkeit der Dachgeschoßräume für Bürozwecke liegt (zu behördlichen Gebrauchsbeschränkungen als Mangel vgl. nur BGH, WuM 1992, 687, 688 m. N.). Insoweit wird auf die zutreffenden diesbezüglichen Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen, die von der Bekl. nicht angegriffen werden. Die Bekl. meint jedoch, die Kl. könne sich gem. § 539 BGB auf diesen Mangel nicht berufen, da ihr bei Abschluß des Mietvertrages bekannt gewesen sei, daß die behördliche Nutzungsgenehmigung für den Dachboden noch nicht erteilt war.

Ob diese von der Kl. bestrittene Behauptung in der ersten Instanz unsubstantiiert war und welche Konsequenzen sich ggf. daraus ergeben hätten, kann dahingestellt bleiben, da ihre Richtigkeit unterstellt werden kann, ohne daß dies zum Verlust des Kündigungsrechts der Kl. führen würde. Angesichts des bei Abschluß des Mietvertrages und auch beim Einzug der Kl. in die Mieträume noch laufenden Genehmigungsverfahrens kommt als anfänglicher Mangel i. S. v. § 537 BGB nicht in erster Linie das damalige Fehlen einer Nutzungsgenehmigung in Betracht, sondern die in der Beschaffenheit der Räume liegende Genehmigungsunfähigkeit (vgl. BGHZ 68, 294, 297). Dies folgt auch daraus, daß in der Regel nur eine endgültige Gebrauchsbeschränkung als Sachmangel i. S. v. § 537 BGB behandelt werden kann (vgl. BGH, WuM 1992, 688). Die Verzögerung des Abschlusses des Genehmigungsverfahrens bildete dagegen zunächst allenfalls eine zeitweilige Gebrauchsbeschränkung, auf die die Kl. ihre Kündigung nicht gestützt hat. Dafür, daß die Kl. auch das Fehlen der Genehmigungsfähigkeit der Dachgeschoßräume bei Vertragsabschluß oder bei ihrem Einzug gekannt hätte, hat die Bekl. nichts vorgetragen.

Selbst wenn das Fehlen einer Nutzungsgenehmigung bei Vertragsabschluß und beim Einzug der Kl. als der maßgebliche Mangel anzusehen wäre, führt die Kenntnis der Kl. hiervon nicht zum Verlust ihrer Gewährleistungsrechte. Nach dem Vortrag der Bekl. hatte sich die Kl. bei den Baubesprechungen vor Abschluß des Mietvertrags wiederholt erkundigt, ob die Nutzungsgenehmigung inzwischen vorliege. Danach rechnete sie offenbar angesichts des laufenden Genehmigungsverfahrens mit einem positiven Ausgang und durfte auch damit rechnen, zumal sie sich insoweit in Übereinstimmung mit der Bekl. befand, wie sich aus deren Schreiben vom 8. Juni 1993 und der Klagerwiderung ergibt. In diesem Fall trifft die dem Gewährleistungsausschluß nach § 539 BGB zugrunde liegende Erwägung, der Mieter gebe sich mit dem Zustand der Sache zufrieden, nicht zu. Im übrigen besteht bei der Vermietung von Räumen in einem gerade erst in der Fertigstellung befindlichen Neubau, der noch offensichtliche tatsächliche oder rechtliche Unfertigkeiten aufweist, mangels einer besonderen Vereinbarung eine stillschweigende Übereinstimmung dahin, daß die Unfertigkeiten alsbald beseitigt werden (vgl. LG Mannheim, WuM 1974, 52, 53). Angesichts einer auch im vorliegenden Fall anzunehmenden stillschweigenden Zusage der Genehmigungserwirkung widerspräche es Treu und Glauben, wenn sich die Bekl. ihrer Gewährleistungspflicht durch Berufung auf die Kenntnis der Kl. von der fehlenden Genehmigung entziehen könnte (vgl. BGH, ZMR 1976, 138, 141; Bub/Treier/Kraemer III B Rn. 1412 m. w. N.). Dies um so mehr, als die Bekl. in der Lage gewesen wäre, die Genehmigung zu erwirken, wenn auch nur durch kostenträchtige bauliche Änderungen, von denen sie aber aus freien Stücken Abstand genommen hat. Daß insoweit auch ein nachträglicher Mangel in Betracht kommt, den die Bekl. zu vertreten hat, braucht nur ergänzend erwähnt zu werden.

Mit der Mitteilung der Bekl. vom 8. Juni 1993 über das endgültige Scheitern des Genehmigungsverfahrens erhielt die Kl. Kenntnis von der endgültigen Nutzungsbeschränkung und damit von dem maßgeblichen Kündigungsgrund, so daß ihre Kündigung mit Schreiben vom 28. Juni 1993 noch innerhalb angemessener Frist erklärt wurde (vgl. dazu Bub/Treier/Grapentin IV Rn. 140).

2. Ohne Erfolg wendet sich die Bekl. auch gegen einzelne Positionen des Kündigungsfolgeschadens.

Ein Mieter wollte Dachgeschoßräume für Bürozwecke nutzen; die behördliche Genehmigung lag bei Abschluß des Mietvertrages noch nicht vor. Später stellte sich heraus, daß ohne bauliche Änderungen die Genehmigung nicht erteilt werden würde, weshalb der Eigentümer den Antrag zurücknahm. Der Mieter kündigte daraufhin wegen Nichtgewährung des Gebrauchs und verlangte Schadensersatz.

Zu Recht, wie das OLG Hamburg mit Urteil vom 26. April 1995 feststellte. Dem Einwand des Vermieters, bei Mietvertragsabschluß sei dem Mieter ja bekannt gewesen, daß die Genehmigung noch nicht erteilt war, folgte das Gericht nicht. Ein Ausschluß der Gewährleistungsrechte komme in einem solchen Fall nur dann in Betracht, wenn dem Mieter bekannt war, daß die Behörde den Genehmigungsantrag auf jeden Fall ablehnen würde.