Mangel

Mangel; Mietmangel; Garantiehaftung; Wasserschaden; Haftungsklausel; latente Schadensursache, Beweislast

1. Die in Baumaterialien und ihren Verbindungen von vornherein in-newohnende Vergänglichkeit ist nicht schon als verborgene Mangel-ursache im Sinne des § 538 Abs. 1 BGB zu werten.

2. Für eine zum Schadensersatz des Vermieters führende Pflichtverletzung genügt es nicht, daß die Gefahr für die Beschädigung der Mietsache aus einem dem Einblick des Mieters entzogenen Gefahrenbereich kommt, sondern es muß feststehen, daß es sich bei pflichtgemäßer Erfüllung der Vermieterpflichten um eine beherrschbare Gefahrenquelle handelt oder daß der spezifische Schaden bei regelmäßiger Instandhaltung nicht einzutreten pflegt.

Das Landgericht hat die Bekl. als Vermieterin verurteilt, an den Kl., der in den gemieteten Räumen eine Arztpraxis betreibt, 5.180,96 DM nebst Zinsen zu zahlen, weil dem Kl. ein Schaden in dieser Höhe durch einen Wassereinbruch entstanden sei, der auf dem Zustand eines Was-sereinlaufes auf dem Flachdach beruhe. Die Bekl. habe sich in der Beweis aufnahme wegen ihrer Haftung nicht entlasten können. Die Klausel in § 8 Ziffer 3 Abs. 2 des Mietvertrages, "Der Vermieter haftet nicht für die durch Wasser, Feuchtigkeit, Schwamm sowie durch Feuer, Rauch und Sott ent-standenen Schäden, es sei denn, daß die Schäden durch grobe Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht entstanden sind und der Vermieter es trotz Aufforderung des Mieters unterlassen hat, innerhalb angemessener Frist die Mängel zu beseitigen", ändere an der entsprechend § 282 BGB vorzunehmenden Beweislastverteilung nichts, denn das Dach des Mietobjektes bzw. dessen Instandhaltung und Wartung seien dem Einfluß- und Verantwortungsbereich des Vermieters zuzuordnen und dem Einblick des Mieters entzogen.

Die zulässige Berufung der Bekl. ist gerechtfertigt, denn der Kl. hat weder den Nachweis erbracht, daß das Dach infolge eines anfänglichen Mangels undicht geworden ist, noch, daß der Mangel auf ei-ner Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht beruht.

1) Der Kl. hat nicht bewiesen, daß es sich um einen Schaden infolge eines anfänglichen Mangels der Mietsache gehandelt hat (§ 538 Abs. 1 BGB). In-soweit könnte die Bekl. sich allerdings nicht auf § 8 Ziffer 3 Abs. 2 des Miet vertrages berufen, denn nach dem für die Auslegung maßgebenden ob-jektiven Inhalt und typischen Sinn der Klausel, ausgehend von der Verständnismöglichkeit eines rechtlich nicht vorgebildeten Durchschnittskunden, unter Abwägung der Interessen, wie sie von verständigen und red-lichen Vertragspartnern der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Palandt-Heinrichs, BGB, 48. Aufl., zu § 5 AGBG, Anm. 3), ergibt sich vorliegend, daß anfängliche Mängel von der vertraglichen Regelung nicht erfaßt werden. In Übereinstimmung mit seinem Urteil in Sachen 4 U 75 und 120/84, zitiert bei Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. II 697 Fußnote 34, ist dazu folgendes auszuführen:

Die Auslegung von § 8 Ziff. 3 des Mietvertrages ergibt, daß von dieser Re-gelung ursprüngliche Mängel nicht erfaßt sein sollen. Dabei handelt es sich nicht um die Frage, ob ein derartiger Ausschluß in AGB zulässig ist (Bay-OLG 17. Dez. 1984, 40 in RE Miet; OLG Stuttgart 11. April 1984, 9 in REMiet; Wolf/Horn/Lindacher AGBG § 9 M 34).

Nach ihrem Wortlaut, der im unmittelbaren Zusammenhang mit der in Abs. 1 statuierten Pflicht des Vermieters zur konstruktiven Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume zu lesen ist, soll letztere nicht zu seiner Haftung bei Wasserschäden führen, es sei denn, ihm sei eine grobe Ver-nachlässigung der Instandhaltungspflicht vorzuwerfen. Es handelt sich demnach um den Bereich der Vermieterhaftung, der Verschulden erfordert, und in dem es zu einer Pflichtverletzung kommen kann. Die Garantie-haftung für bei Überlassung der Mietsache vorhandene Mängel, die ihr ggf. schon bei Abschluß des Vertrages anhafteten (§§ 537 Abs. 1, 538 Abs. 1 BGB), stellt nur auf den objektiven Zustand zu bestimmten Zeitpunkten ab, sie tritt ohne Rücksicht auf die nach Vertragsabschluß beginnenden Ver mieterpflichten ein. Aus der Sicht des Mieters soll die Garantiehaftung des-wegen nicht ausgeschlossen sein. Dabei ist es unerheblich, ob der Ver-wender seine Haftung bei grober "Vernachlässigung der Instandhaltungspflicht" möglicherweise nur mit Rücksicht auf § 11 Nr. 7 AGBG bestehen gelassen hat. Das wird nicht mit der Folge offenbar, daß die Haftung aus-geschlossen sein soll, soweit dies in AGB gesetzlich zulässig ist.

Der Senat hatte schon in seinem Urteil vom 13. Juli 1978 (4 U 53/78 - eben-falls zitiert bei Sternel, a.a.O.) entschieden, daß die Klausel nicht für ur-sprüngliche, schon bei Vertragsschluß vorhanden gewesene Mängel gilt. Er hat dabei auch auf die systematische Einordnung der Klausel - hier unter der Überschrift des § 8 "Ausbau, Instandhaltung und Nutzung der Mietfläche" - abgestellt, die auf einen Regelungsgehalt hindeutet, der die Ingangsetzung des Mietverhältnisses zur Voraussetzung hat. Die in ihm geregelten Punkte entsprechen denn auch inhaltlich der Überschrift. Darin geht es um den Zustand der Räume (Ziff. 1), um Um- oder Einbauten des Mie-ters, die Umstellung der Beheizungsart (Ziff. 2), die Energieversorgung (Ziff. 3 Abs. 1), die laufende Instandhaltung und Instandsetzung im Inneren der Räume und Schönheitsreparaturen, die zerbrochenen Innen- und Außenscheiben (Ziff. 4), die Verantwortlichkeit für die schuldhafte Beschädigung der Mietsache (Ziff. 5), Folgen von Verstopfung und Offenlassen von Wasserhähnen (Ziff. 6), Verteilung der Schadensbehebungskosten auf die Mieter und Folgen einer nicht rechtzeitigen Anzeige (Ziff. 7) und schließlich Belästigungen durch Geräusche, Erschütterungen und Geruch und "dgl." (Ziff. 8). Daß die Räume im gegenwärtigen Zustand übernommen werden (Ziff. 1), hat in diesem Zusammenhang auch nicht einen Haftungsausschluß für bei Übernahme des Mietobjekts vorhandene Mängel zur Folge, soweit der Mieter sie nicht auf zumutbare Weise feststellen kann (Senat a.a.O. und Sternel, 2. Aufl., II 37). § 8 behandelt im übrigen den ursprünglichen Zustand des Mietobjektes nicht, so daß die Einordnung der Ziff. 3 Abs. 2 in § 8 zu einer einschränkenden Auslegung führt (BGHZ 24, 39 ff., Senat a.a.O., Seite 4, Schlosser/Coester-Waltjen/Graba, AGBG, § 5 Rnr. 7). Hinzu kommt, daß im Zweifel nach § 5 AGBG eine Auslegung gegen den Verwender zu erfolgen hat (BGHZ 63, 333 f., Schlosser/Coester, a.a.O., Rnr. 5, 13; Ulmer Brandner-Hensen, AGBG, 4. Aufl., Rnr. 22; Stau-dinger/Emmerich, BGB, 12. Aufl., § 538 Rnr. 43; Löwe/Graf von Westfalen/Trinkner, AGBG, § 5 Rnr. 6; Koch/Stübing, AGBG, Einleitung Rnr. 48). Nach allem konnte der Kl. § 8 Ziff. 3 Abs. 2 des Mietvertrages lediglich so verstehen, daß die Bekl. ihre Haftung für Beeinträchtigungen der Mietsache nur insoweit einschränken wollte, als sie im Laufe des Mietverhältnisses entstehen würden.

Da die Garantiehaftung nicht ausgeschlossen ist, hat der Kl. als Mieter, der aus ihr für sich günstige Rechtsfolgen ableitet, die Tatsachen zu beweisen, die das Vorhandensein eines entsprechenden Mangels bei Abschluß des Mietvertrages belegen (Soergel-Kummer, BGB, 11. Aufl., § 538 Rz. 28; RGRK-Gelhaar, BGB, 12. Aufl., § 538 Rz. 24; MünchKomm Voelskow, BGB, 2. Aufl., § 538 Rz. 18; ebendort zweifelnd Emmerich, vor § 275 Rz. 162 und derselbe in "Miete", 3. Aufl., § 538 BGB Rnr. 15; Palandt/Putzo a.a.O., § 538 Anm. 7).

Eine Beweislastumkehr findet nicht aus dem Grunde statt, weil der Mieter nicht in der Lage wäre, die von dem erkennenden Senat für erforderlich ge-haltenen Tatsachen zu ermitteln und vorzutragen. Zumindest für einen ge werblichen Mieter liegt es nahe, entsprechende Risiken zu versichern oder im Falle eines Schadenseintrittes beweissichernde Maßnahmen zu veranlassen, wenn der Vermieter sich zur Haftungsfrage entweder nicht oder ne-gativ äußert.

Es fehlt schon an einer entsprechenden Darlegung und nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme am Beweis, daß der Wasserschaden aufgrund eines anfänglichen Mangels eingetreten ist. Der Zeuge W. hat bekundet, daß kein konstruktiver Mangel, sondern ein Frostschaden vorgelegen ha-be. Als mit einschlägigen Arbeiten befaßter Handwerker vermochte er wohl zu beurteilen, ob ein Mangel nachträglich in unmittelbarer zeitlicher Nähe zum Schadenseintritt entstanden ist. Allerdings deutet das Vorhandensein von Eisstücken in der Zwischendecke zwingend nur darauf hin, daß dort nicht hingehörendes Wasser gefroren war. Daß der Einlauf von Eis gesprengt wurde, steht damit nicht fest. Jedenfalls zeigten sich an ihm offensichtlich Rißbildungen, die Wasser durchließen und so zur Leckage führten. Diese können auf eine Materialermüdung durch Witterungseinflüsse zurückzuführen sein. Von einer Verstopfung hat der Zeuge nicht ge sprochen.

Ein schließlich funktionsuntüchtig gewordenes Bauteil ist aber nicht schon als im Zeitpunkt des Vertragsschlusses latent mangelhaft anzusehen. Das gilt nur für Gegenstände, die aufgrund fehlerhafter Beschaffenheit bei Ver-tragsschluß ungeeignet und damit unzuverlässig waren (vgl. aus der Rechtsprechung OLG Hamburg in OLGE 33, 300 - zu dünnes Fensterglas im Mietobjekt; BGHZ 63, 333, 335 - hohler, morscher Baum fällt auf ein auf Hotelparkplatz geparktes Auto eines Gastes; BGH WPM 1962, 1230 f. - nicht festsitzender Lenkergriff eines Mietfahrrades). Dazu fehlt es an Fest stellungen. Baumaterialien und ihre Verbindungen sind allgemein einem Alterungsprozeß unterworfen, in dessen Verlauf ihre Funktionsfähigkeit abnimmt oder gefährdet wird. Diese ihnen von vornherein innewohnende Vergänglichkeit ist aber nicht schon als verborgene Mangelursache im Sin-ne von § 538 Abs. 1 BGB zu werten. Der Gebrauchsuntauglichkeit durch Verschleiß oder Alterung ist durch rechtzeitige Inspektion, Instandhaltungsmaßnahmen oder Auswechslung zu begegnen. Geschieht dies nicht, erwachsen dem Mieter aus nach Abschluß des Vertrages entstande-nen Mängeln die Rechte aus § 538 BGB.

Weitere Feststellungen sind nicht getroffen worden. 2. Der Kl. hat auch nicht bewiesen, daß für den Schadenseintritt eine Pflichtverletzung der Bekl. ursächlich gewesen ist (BGH NJW 1978, 2197 f.).

Erst wenn diese Ursächlichkeit bewiesen ist, greift für die Verschuldensfra-ge die analog anzuwendende Regelung des § 282 BGB ein unter der Vor-aussetzung, daß die Schadensursache aus einem Gefahrenbereich hervorgegangen ist, für den der in Anspruch Genommene im Zweifel die Ver-antwortung trägt (BGH LM Nr. 18 zu § 282 BGB). Es genügt also nicht, daß die Gefahr für die Beschädigung der Mietsache aus einem dem Einblick und der Einwirkungsmöglichkeit des Mieters entzogenen Gefahrenbereich kam, sondern es muß bereits feststehen, daß es sich bei pflichtgemä-ßer Erfüllung der Vermieterpflichten um eine in jedem Falle beherrschbare Gefahrenquelle handelt oder daß der spezifische Schaden bei regelmäßiger Wartung und Instandhaltung nicht einzutreten pflegt. Das Erscheinungsbild der Mangelstelle kann in derartigen Fällen eine objektive Pflichtverletzung des Schuldners indizieren. Ist der Mietgegenstand in diesem Fall dem Einblick und der Einwirkungsmöglichkeit des Mieters entzogen, muß der Vermieter sich nach der zitierten BGH Rechtsprechung entlasten. Daran hält auch der erkennende Senat fest.

Im vorliegenden Fall läßt die Zustandsbeschreibung der Schadensstelle durch den Zeugen W. mit dem Hinweis auf Frosteinwirkung schon nicht den Schluß zu, dieser physikalische Vorgang habe durch Wahrnehmung von Sorgfaltspflichten des Vermieters verhindert werden können. Die Würdigung der Zeugenaussage durch den Kl. hält sich nicht an ihren protokollierten Inhalt. Von einer Verstopfung mit nachfolgender Wasseransammlung ist nicht die Rede. Es ist auch nicht vorgetragen worden, wodurch die Verstopfung eingetreten sein soll. Die Hypothese, daß die auf das Dach aufgebrachten Kieselsteine bei Wind ohne weiteres die Siebe verstopfen können, setzt - abgesehen von ungewöhnlichen Windkräften - entweder zu kleine Kiesel oder zu grobmaschige Siebabdeckungen voraus. Für beides fehlt es an Tatsachenvortrag.

Hinzu kommt, daß die Zeugin B. regelmäßige Wartungsarbeiten an den Sieben durch den Geschäftsführer der Bekl. bestätigt hat. Wenn diese vor-genommen werden, kann davon ausgegangen werden, daß sie der etwa notwendigen Entfernung von möglicherweise die Siebe verstopfendem Material dienen und alle Siebe betreffen. Gegenteilige Anhaltspunkte sind nicht vorgetragen.

Anhaltspunkte dafür, daß derartige Dacheinläufe darüber hinaus regelmäßig fachmännisch überprüft werden müßten, fehlen, zumal ganz unklar bleibt, welche schadensverhindernden Feststellungen bei in der Regel äu-ßerlich vorzunehmenden Besichtigungen hätten getroffen werden können.

Nach allem kommt es nicht darauf an, ob § 8 Ziffer 3 Abs. 2 des Mietver-trages einer Prüfung nach dem AGBG standhält und ob ggf. grobe Nach-lässigkeit gegeben sein könnte.