Mangel

Mangel; behördliche Genehmigung; öffentlich-rechtliches Gebrauchshindernis

Zu gewerblichen Zwecken vermietete Räume sind grundsätzlich mangelhaft, wenn der Aufnahme des vertraglich vorgesehenen Ge-werbebetriebes öffentlich-rechtliche Hindernisse entgegenstehen.

Die Kl. (Vermieterin) hat der Bekl. Räume als "Kino/Filmclub" vermietet. Vereinbart war auch, daß die Bekl. die Mietsache nur zu den vertraglich vereinbarten Zwecken benutzen darf. Der Bekl. wurde der Betrieb eines Kinos oder Filmclubs aufgrund bauordnungs /bauplanungsrechtlicher Bestimmungen nicht erlaubt. Die Bekl. hat außerordentlich ge-kündigt. Vorliegend fordert die Kl. weiteren Mietzins, die Bekl. widerklagend die Zu-rückzahlung von Mietzins.

Der Kl. steht für die Monate August 1989 bis Januar 1990 kein Anspruch auf Zahlung von Mietzins zu.

Die Bekl. ist unabhängig von der Ausübung eines Gestaltungsrechts von der Zahlung des vereinbarten Mietzinses für die Dauer des Mietverhältnisses bis zum 9. Januar 1990 gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1 BGB befreit.

Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag ist zwar nicht auf-grund der fehlenden behördlichen Genehmigung zum Betrieb eines Kinos oder Filmclubs durch die Bekl. nichtig. Die Bestimmung des § 306 BGB ist nach Übergabe durch die Bestimmung der §§ 537 ff. BGB verdrängt. Inso-weit handelt es sich um anwendbare Spezialvorschriften.

In der Nichterteilung der zum Betrieb des Kinos bzw. Filmclubs notwendigen behördlichen Genehmigung liegt jedoch ein Mangel der Mietsache, der die Tauglichkeit der gemieteten Gewerberäume zu dem vereinbarten Gebrauch vollständig aufhebt. Zu gewerblichen Zwecken vermietete Räume sind grundsätzlich mangelhaft, wenn der Aufnahme des vertraglich vorgesehenen Gewerbebetriebes öffentlich-rechtliche Hindernisse gegenüberstehen. Vorliegend ist die erforderliche Genehmigung nicht erteilt worden. Dies stellt sich als Mangel der Mietsache dar, der sich auf Beschaffenheit, Benutzbarkeit und Lage der Mietsache bezieht. Die von der Bekl. gemieteten Gewerberäume sind für den vereinbarten Zweck, zu dem allein die Bekl. die Räume auch nutzen durfte, vollständig ungeeignet.

Es ist auch Sache der Kl., etwa notwendige Genehmigungen beizubringen. Die Mietvertragsurkunde enthält keine Bestimmung, die eine Änderung dieser Gesetzeslage ergäbe. Der Vertrag enthält allerdings auch keine Bestimmung, die mündliche Ver-einbarungen ausdrücklich ausschlösse. Die gewählte Form der vertraglichen Vereinbarung ergibt jedoch, daß auch eine Vereinbarung, wie die Kl. sie behauptet, die der Bekl. das Risiko für die Nichterteilung einer behördlichen Genehmigung zuwiese, schriftlich hätte niedergelegt werden müssen (§§ 127, 126 BGB); dies ergibt sich insbesondere aus dem Hinweis zu § 22 des Mietvertrages, wonach weitere Vereinbarungen gegebenenfalls beigefügt und insbesondere ebenfalls unterschrieben werden sollen. Un-ter diesen Umständen könnte selbst dann, wenn die Behauptung der Kl. zuträfe, die nach der Behauptung der Kl. lange Zeit vor Unterzeichnung der Mietvertragsurkunde getroffene Vereinbarung keine Wirkung mehr entfalten, da sie in die Vertragsurkunde nicht aufgenommen worden ist.

Auch aus dem Umstand, daß unstreitig die Bekl. selbst das Genehmigungsverfahren betrieben hat, kann nicht auf eine mündlich vereinbarte Änderung der Risikoverteilung geschlossen werden. Im Zuge des Genehmigungsverfahrens bei Objekten, die dem vereinbarten Vertragszweck entsprechen, sind von der zuständigen Behörde auch Gesichtspunkte zu berücksichtigen, die die persönliche Eignung des jeweiligen Betreibers, der Bekl. also, betreffen. Dies rechtfertigt, daß die Bekl. das Genehmigungsverfahren betrieben hat; es ergibt aber nicht den zwingenden Schluß darauf, daß die Bekl. auch das Risiko für Umstände tragen wollte, die eine Versagung der erforderlichen Genehmigung aus Gründen, die nicht in ih-rer Person begründet liegen, bewirken würden.

Hingegen ist aus den dargelegten Gründen die Widerklage begründet, so-weit die Bekl. Rückzahlung des Mietzinsbetrages für den Monat Juli 1989 verlangt. Die Gründe für die Versagung der erforderlichen behördlichen Genehmigung bestanden von Anfang an. Die Bekl. hat in Unkenntnis die-ses Mangels den Mietzins für den Monat Juli 1989 entrichtet; da tatsächlich - gemäß § 537 BGB - eine Verpflichtung zur Zahlung dieses Mietzinsbetra-ges nicht bestand, ist die Kl. entsprechend ungerechtfertigt bereichert und muß Rückzahlung leisten. Verzinslich ist diese Forderung jedoch erst ab Rechtshängigkeit, da früherer Eintritt von Verzug nicht dargelegt ist; demgemäß kann die Bekl. Zinsen erst ab diesem Zeitpunkt verlangen.

Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution steht der Bekl. noch nicht zu.

Entgegen der Ansicht der Bekl. ist - wie dargelegt - das Mietverhältnis nicht von Anfang an nichtig; es ist vielmehr erst durch ihre berechtigte außerordentliche Kündigung beendet worden. Der mit Zahlung der Kaution aufschiebend bedingte Rückerstattungsanspruch erwächst jedoch erst mit Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Mietsache. Abgesehen davon, daß die Rückgabe der von der Bekl. innegehaltenen Räume nicht dargelegt worden ist, tritt die Fälligkeit des Rückerstattungsanspruches erst nach Ablauf einer angemessenen Zeit zur Feststellung entstandener Schäden ein. Diese Frist ist jedenfalls nur etwa einen Monat nach Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgelaufen.