Mangel

Mangel; Souterrainraum

Ein Raum im Souterrain, der 2,32 m hoch ist und 1,10 m unter dem Niveau des Erdbodens liegt, stellt keinen Mangel der Mietsache dar.

Das Amtsgericht hat die Klage der Mieter auf Rückzahlung angeblich zuviel entrichteter Miete für die Zeit 1. April 1985 bis 31. März 1988 in Höhe von monatlich 122 DM abgewiesen. Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Entgegen der Meinung der Kl. stellt die Höhe des Raumes im Souterrain von nur 2,32 Meter keinen Mangel der Mietsache gemäß § 537 BGB dar, ebenfalls nicht die Lage von 1,10 Meter unter dem Niveau des Erdbodens. Dies wäre nur dann der Fall gewesen, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Raumes zu Wohnzwecken untersagt hätte oder eine solche Untersagung zumindest seitens der Behörde beabsichtigt gewesen wäre. Die Kl. haben einen solchen Sachverhalt nicht vorgetragen, so daß von einer bestehenden oder beabsichtigten behördlichen Untersagung der Nutzung des Raumes zu Wohnzwecken nicht ausgegangen werden kann. Die Kl. haben den Raum vielmehr während des gesamten streitigen Zeitraumes zu Wohnzwecken genutzt, wobei die Raumhöhe von nur 2,32 Metern und die Lage des Raumes 1,10 Meter unter dem Niveau des Erdbodens keine Einschränkung bedeutet haben dürfte. Soweit die Kl. eine mangelhafte Wärme- und Schallisolierung des Raumes behauptet haben, ist ihr Vortrag unsubstantiiert und deshalb unbeachtlich. Sie haben keinerlei konkrete Auswirkungen der angeblich mangelhaften Wärme- und Schallisolierung im einzelnen dargetan. Allein der pauschale Vortrag, der Raum sei mangelhaft wärme- und schallisoliert, reicht nicht aus. Daß der im Souterrain gelegene Raum weniger Licht und Sonne und auch möglicherweise weniger Luft als im Gebäude weiter oben befindliche Räume hat, war den Kl. schon bei Abschluß des Mietvertrages aufgrund vorangegangener Besichtigung des Mietobjektes bekannt mit der Folge, daß sie sich hierauf gemäß § 539 BGB nicht berufen können.

Die in dem Mietvertrag vom 11. März 1985 vereinbarte und von den Kl. an die Bekl. gezahlte Miete überschritt die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen nicht, so daß eine teilweise Unwirksamkeit der Mietzinsvereinbarung nicht gegeben ist. Die vereinbarte und von den Kl. gezahlte Miete betrug 1.650,53 DM, bei der 89,20 qm großen Wohnung, also 18,50 DM pro Quadratmeter. Sie lag damit noch unter der von dem Sachverständigen genannten niedrigsten Vergleichsmiete von 19,50 DM pro Quadratmeter. Entgegen der Meinung der Kl. war für den Raum im Souterrain keine andere Quadratmetermiete als für die übrigen Räume der Wohnung zu ermitteln. Allein die Raumhöhe von 2,32 m und die Lage des Raumes 1,10 m unter dem Niveau des Erdbodens machte eine gesonderte Ermittlung der Quadratmetermiete für diesen Raum nicht erforderlich. Gemäß der Seite 25 des Gutachtens hat er bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die gesamte Wohnung die Raumhöhe von 2,32 m und die Lage von 1,10 m unter dem Niveau des Erdbodens berücksichtigt, indem er nämlich einen Abschlag gemacht hat. Der Raum war auch durchaus zu Wohnzwecken voll nutzbar, so daß die Voraussetzungen des § 42 Abs. 4 Ziff. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht vorliegen. Die Kl. haben den Raum demgemäß - wie der Sachverständige auf der Sei-te 7 seines Gutachtens vermerkt hat - als Wohnraum benutzt. Der weitere Einwand der Kl. in dem Schriftsatz vom 22. Dezember 1988 bezüglich der von dem Sachverständigen der Berechnung der Wohnfläche zugrundegelegten Norm ist unsubstantiiert. Der Sachverständige ist als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger mit der Erstellung von Gutachten über die ortsübliche Vergleichsmiete laufend betraut und tätig. Die Kl. hätten deshalb schon substantiiert dar-tun müssen, woraus sie die Ermittlung des Aufmaßes nach einer schon im August 1983 zurückgezogenen DIN-Norm schließen. Unerheblich ist auch, daß der Sachverständige die ortsübliche Vergleichsmiete per März 1987 ermittelt hat, der Mietvertrag der Parteien jedoch im März 1985 abgeschlossen wurde. Der Sachverständige hat auf der Seite 24 seines Gutachtens angegeben, daß die Miethöhen der von ihm in dem Gutachten herangezogenen Vergleichsobjekte in den letzten drei Jahren vor dem Feststellungszeitpunkt neu vereinbart oder auf diese Höhe geändert wurden.