Mangel

Mangel; Mietmangel; Feuchtigkeitsschäden; DIN Vorschriften; Aufklärungspflicht; Lüftungspflicht

1. Die Einhaltung von DIN Vorschriften, die ihre Funktion im Baurecht haben, schließt nicht aus, daß die in der Wohnung aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden auf einen vom Vermieter zu vertretenden Baumangel zurückzuführen sind.

2. Unter besonderen Umständen trifft den Vermieter gegenüber dem Mieter eine Aufklärungspflicht dahingehend, daß die Wohnung in entsprechendem Maße zu lüften ist.

Gemäß § 536 ist der Bekl. weiterhin verpflichtet, den vertragsge mäßen Gebrauch der streitbefangenen Wohnung durch Beseitigung der vorhandenen Feuchtigkeitsschäden (Schimmelpilzbildung) an der Nordwand des Schlafzimmers, im Wohnzimmer zwischen Pfeiler und Balkontür und an dem nach Westen wei-senden Fenster, sowie kleine Feuchtigkeitsschäden in der Küche und im Bad zu ge-währen. Weiterhin müssen sämtliche Fenster der im Tenor des angefochtenen Ur teils genannten Räume instand gesetzt werden. Die Kl. sind wegen der genannten Mängel berechtigt, die monatliche Miete im geltend gemachten Umfang zu mindern. Ein Nachzahlungsanspruch (§ 535 BGB) des Bekl. besteht nicht.

Die Ansprüche der Kl. wären nur dann ausgeschlossen gewesen, wenn die Mängel von ihnen als Folge eines fehlerhaften Gebrauchs der Mietsache zu vertreten gewe-sen wären. Zwischen den Parteien ist unstreitig, ob die vorliegenden Mängel aus der Sphäre der Kl. (Wohnverhalten) oder des Bekl. (Baumängel) stammen. Grundsätzlich ist bei auf Kondensat beruhenden Feuchtigkeitsschäden eine in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallende Ursache ebenso möglich wie eine solche, die aus dem Pflichtenkreis der Mieter herrührt (Landgericht Kiel, MM 1986, 79 f.). Ist somit offen, worauf das Entstehen der Schäden in der Wohnung beruht, dann hat der Ver mieter nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 9. August 1984 (GE 1984, 971 f = NJW 1985, 142 = WuM 1984, 267) den Nachweis zu erbringen, daß die Scha-densursache in dem der unmittelbaren Einflußsphäre, Herrschaft und Obhut der Mie-ter unterliegenden Bereich gesetzt worden ist, wozu er ggf. die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausräumen muß. Dieser dem Bekl. als Vermieter obliegende Entlastungsbeweis ist durch das Gutachten des Sachverständigen nicht erbracht worden. Der Sachverständige hat zwar fest-gestellt, daß die Wärmedämmung der Außenwände der streitbefangenen Wohnung den Anforderungen der DIN 4108 entspricht. Dennoch sprechen nach den Feststellungen des Sachverständigen einige bauliche Besonderheiten der streitbefangenen Wohnung eher für eine Verantwortlichkeit des Bekl. als Vermieter für das Auftreten von Feuchtigkeitsschäden als für eine solche der Kl. Der Putz des Hauses, in dem sich die streitbefangene Wohnung befindet, ist an der Außenwand schadhaft und mindert den Wärmeschutz. Es handelt sich um einen stark Wasser saugenden Putz. Die Nordaußenwand, an der im Schlafzimmer die größten Schimmelpilzschäden ent-standen sind, trocknet schlechter aus, es kann hier generell eher mit verstärkter hy groskopischer Wasseraufnahme gerechnet werden. An einer Wohnzimmerwand be-findet sich ein Pfeiler mit einem großen Riß. Dies und der Umstand, daß die Schim melpilzschäden im Wohnzimmer gerade an diesem Pfeiler auftreten, spricht für einen baulichen Mangel.

Die Einhaltung der DIN-Vorschriften, die ihre Funktion im Baurecht haben, schließt nicht aus, daß die in der Wohnung aufgetretenen Feuchtigkeitsschäden auf einen vom Bekl. zu vertretenden Baumangel zurückzuführen sind. Denn für die Beurteilung, ob die vermietete Wohnung mit Baumängeln behaftet ist, kommt es nur auf die den Erfordernissen des vertragsgemäßen Gebrauchs entsprechende Sollbeschaffenheit der Mietsache an (vgl. OLG Celle WuM 1985, 10 = GE 1986, 67).

Mieträume müssen zum vertragsgemäßen Gebrauch so beschaffen sein, daß auch bei einer Möblierung, die sehr dicht an die Wände heranreicht, es nicht zu Schimmelpilzbildungen wie in der streitbefangenen Wohnung kommt. Gewöhnlich muß der durch eine Scheuerleiste gewährleistete Abstand ausreichen. Ist dies nicht der Fall, ist der Vermieter verpflichtet, die Mieter bei Bezug der Mietwohnung auf diese Be sonderheiten hinzuweisen. Der Bekl. hat weder dargelegt noch unter Beweis gestellt, daß dies insoweit geschehen ist.

Da dem Bekl. der Entlastungsbeweis dahingehend, daß die Feuchtigkeitsschäden nicht aus seiner Sphäre stammen, nicht gelungen ist, kommt es auf seine Behauptungen hinsichtlich des Lüftungsverhaltens der Kl. nicht an. Unter den gegebenen Besonderheiten der streitbefangenen Wohnung wäre der Bekl. auch verpflichtet gewesen, die Kl. darauf hinzuweisen, daß die Wohnung in entsprechendem Maße zu lüften ist.

Denn insoweit trifft den Vermieter gegenüber dem Mieter, der von der Notwendigkeit derartiger Maßnahmen nichts weiß, jedenfalls eine Aufklärungspflicht. Eine entsprechende Unterrichtung hat der Bekl. weder dargelegt noch unter Beweis gestellt.