Mangel

Mangel, Mietmangel, unwirtschaftliche Warmwasserversorgungsanlage

1. Für die Kosten des Betriebes zentraler Warmwasserversorgungsanlagen in Häusern, in denen keine zentrale Heizungsanlage besteht, gilt im Beitrittsgebiet keine Kappungsgrenze von 0,40 DM/m2.

2. Wenn eine Warmwasserversorgungsanlage auf Grund technischer Überalterung einen außerordentlich hohen Bedienungsaufwand erfordert und angesichts der damit verbundenen Lohnkosten nur extrem unwirtschaftlich zu betreiben ist, liegt ein Mangel der Mietsache vor. Die Grenze für einen wirtschaftlichen Betrieb einer reinen Warmwasserversorgungsanlage ist im Größenbereich von 1,20 DM/m2 anzusiedeln.

Die Kl. ist Mieterin im Hause der Bekl. Die Warmwasserversorgung erfolgt durch eine zentrale Anlage, die Beheizung durch Einzelöfen in den Wohnungen. Gegen die mit der Zahlungsklage verfolgten un-streitigen Guthaben der Kl. aus Betriebskostenabrechnungen verteidigte sich die Bekl. mit Aufrechnungen mit Nachzahlungsbeträgen, die in ihren Abrechnungen über den Betrieb der zentralen Warmwasserversorgungsanlage für 1992 und 1993 ausgewiesen waren und für die Streitwohnung zu einem Warmwasserpreis in Höhe von bis zu 2,50 DM/m2 pro Monat führten. Das Amtsgericht wies die Klage ab. Die Berufung hatte Erfolg.

Eine Kappungsgrenze von monatlich 0,40 DM/m2 für den Fall, daß der Vermieter ei-ne im Beitrittsgebiet befindliche Wohnung zentral mit Warmwasser, aber nicht mit Heizwärme versorgt, läßt sich im Umkehrschluß nicht § 4 Abs. 3 der bis zum 31. Dezember 1993 geltenden Fassung der BetrKostUV ent-nehmen. Eine Kappungsgrenze in Höhe von 0,40 DM/m2 für Warmwasser folgt aus der vorgenannten Regelung nur für den Fall, daß die Warmwasserversorgung über eine zentral betriebene Heizungsanlage erfolgt. Unter Berücksichtigung des überzeugenden Einwandes der Bekl., daß die Kosten für eine separate Warmwasserversorgung erheblich teurer sind als die, die entstehen, wenn die Warmwasserbereitung über eine zentrale Heizungsanlage quasi als Nebenprodukt erfolgt, folgt das Gericht der Auffassung der Bekl., daß die vom Gesetzgeber geregelte Umlagebeschränkung auf 0,40 DM/m2 sich nicht auf separate Warmwasserversorgungen bezieht. Das Gericht hält daher seine früher vertretene Auffassung (vgl. MM 95, 145) nicht aufrecht. Aus den Gründen der Entscheidung des Landgerichts: Die Kl. kann gemäß § 1 Abs. 2 Satz 2 BetrKostUV die Auskehr der sich aus den Betriebskostenabrechnungen 1992 und 1993 in Höhe von 549,60 bzw. 411,33 DM ergebenden Guthaben verlangen. Die Guthaben als solche sind unstreitig. Sie sind entgegen der Ansicht der Bekl. nicht gemäß § 389 BGB durch Aufrechnungen mit Nachzahlungen für die Warmwasserkosten erloschen. Die Bekl. hat keinen fälligen Anspruch auf Nachzahlung von Warmwasserkosten, weil die Abrechnungen nicht in nachvollziehbarer Weise erläutert sind. (wird ausgeführt) Nachdem die Heizkostenabrechnungen jedenfalls keine fälligen Ansprüche begründet haben, kommt es auf die Frage der Kappungsgrenze eigentlich nicht mehr an. Da die Kammer aber auch für zukünftige Rechtsstreitigkeiten der Bekl. zuständig ist, mag gleichwohl darauf hingewiesen werden, daß die Kammer aus den insoweit zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung die Auffassung des Amtsgerichtes teilt, daß für Sammelheizungsanlagen, die allein einer zentralen Warmwasserversorgung dienen, nicht gemäß § 4 Abs. 3 Satz 2 BetrKostUV eine Kappungsgrenze von 0,40 DM gilt. Es liegt auf der Hand, daß eine reine Warmwasserversorgungsanlage das Warmwasser nicht so kostengünstig produzieren kann wie eine Sammelheizungsanlage, bei der das warme Wasser quasi als Nebenprodukt anfällt. Auch für reine Warmwasserversorgungsanlagen gilt daher die Kappungsgrenze von 3 DM gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 BetrKostUV. Diese Kappungsgrenze dürfte allerdings praktisch nie relevant werden. Die streitbefangene Anlage, die sich nach dem eigenen Vortrag der Bekl. im Prinzip im Originalzustand der frühen dreißiger Jahre befindet, ist für heutige Bedürfnisse nicht mehr zeitgemäß. Wenn sich damit - wie von der Bekl. geltend gemacht - Warmwasser nur zu einem Preis von 2,50 DM/m2 monatlich herstellen läßt, dann ist dies in einer vom Mieter nicht mehr hinzunehmenden Weise zu teuer. Es kommt nicht darauf an, ob der Bekl. ein Vorwurf daraus zu machen ist, daß die Kosten für die Bedienung der Heizung exorbitant angestiegen sind. Für einen Mangel der Mietsache hat der Vermieter gemäß § 537 BGB auch ohne Verschulden einzustehen. Wenn eine Heizungsanlage auf Grund technischer Überalterung (die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses sind nicht maßgeblich - Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 511 mit Nachweisen in Fn. 8) nur noch extrem unwirtschaftlich zu betreiben ist, bildet dies einen Mangel der Mietsache, falls

mäß § 537 BGB auch ohne Verschulden einzustehen. Wenn eine Heizungsanlage auf Grund technischer Überalterung (die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses sind nicht maßgeblich - Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II 511 mit Nachweisen in Fn. 8) nur noch extrem unwirtschaftlich zu betreiben ist, bildet dies einen Mangel der Mietsache, falls dem Mieter die Kosten überbürdet werden dürfen. Der Vermieter schuldet grundsätzlich eine wirtschaftlich arbeitende Heizungsanlage (Sternel a. a. O., II 514 Fn. 20; vgl. auch OLG Düsseldorf, MDR 1983, 229). Unwirtschaftlichkeit in diesem Sinne liegt auch dann vor, wenn zwar der Brennstoff rationell ausgenutzt wird, aber die Anlage so bedienungsintensiv ist, daß gestiegene Lohnkosten zu vergleichsweise unverhältnismäßig hohen Gesamtkosten führen. In den neuen Bundesländern ist dabei wiederum zu beachten, daß das Problem der unwirtschaftlich arbeitenden Heizungsanlagen sattsam bekannt war und zur Einführung der Kappungsgrenze geführt hat. Heizkosten in Höhe von 3 DM/m2 sind nach den Maßstäben der alten Bundesländer zwar überdurchschnittlich hoch, aber auch noch nicht so exorbitant, daß dies bereits notwendig als unwirtschaftlich angesehen werden müßte. Die Kappungsgrenze bietet daher keinen Anlaß, den Fehlerbegriff des § 537 BGB für Warmwasseranlagen großzügiger auszulegen. Es kommt in Betracht, bei Überschreiten eines gewissen Grenzbetrages eine Anlage generell als mangelhaft anzusehen. Bei Überschreitung dieses Grenzwertes können die darüber hinausgehenden Kosten gemäß § 537 BGB der Minderung anheimfallen. Ein derartiger Grenzwert wird sich nicht generell finden lassen, sondern er muß einzelfallorientiert bestimmt werden. Von der Größenordnung her wird er im Bereich von ca. 1,20 DM anzusiedeln sein. Bei Verbundanlagen entstehen erfahrungsgemäß durchschnittlich 2 DM Heizkosten pro Quadratmeter, von denen erfahrungsgemäß 0,30 bis 0,40 DM auf die Warmwasserbereitung entfallen. Wird einer reinen Warmwasseranlage das Doppelte dieses Ansatzes zugestanden, würde ein wesentliches Überschreiten dieses Wertes einen Mangel begründen. Hinsichtlich der Bemessung dieser Wesentlichkeitsgrenze wird auf die zu § 5 Abs. 2 Satz 2 WiStG entwickelte Grenze von 50 % zurückgegriffen werden können.

Nach der Betriebskostenumlageverordnung waren die Kosten für Zentralheizung und Warmwasser bis zu 3 DM/m2 umlagefähig; handelte es sich lediglich um eine Zentralheizung, betrug die Kappungsgrenze 2,60 DM/m2. Ungeklärt und deshalb streitig waren die Fälle, in denen nur eine zentrale Warmwasserversorgungsanlage vorhanden war.

Mit Urteil vom 13. November 1995 schloß sich das Landgericht Berlin der Auffassung an, daß hier nicht die scheinbar plausible Rechenoperation vorgenommen werden kann, wonach dann eben nur 0,40 DM/m2 umgelegt werden können. Lediglich bei einer extrem unwirtschaftlichen Anlage können nicht alle Kosten umgelegt werden; das Gericht schätzt die Grenze auf ca. 1,20 DM/m2.