Mangel

Mangel; Umweltmangel; Baustelle; Bauarbeiten; Bretterstege; Zugangsbehinderung; Baugrube; fristlose Kündigung

Ein sog. Umweltmangel, der zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags über ein Ladenlokal berechtigt, ist gegeben, wenn der Zugang zum Ladenlokal an einem zentralen Platz einer Großstadt über Jahre hinweg wegen des Baus einer Tiefgarage nur über Bretterstege möglich ist.

Mit Vertrag vom 12.1.1994 vermietete der Rechtsvorgänger des Kl. an die Bekl. im Erdgeschoß eines Objekts am Burgplatz in Leipzig ein ca. 56 qm großes Ladenlokal mit Nebenflächen und zwei Stellplätzen in der Tiefgarage, befristet auf zehn Jahre. In § 3 Mietvertrag wurde ein Mietzins für die Laden- und Nebenflächen i. H. von 7.500 DM und für die zwei Stellplätze i. H. von 300 DM zzgl. 15 % MwSt. vereinbart.

Mitte 1995 begannen umfangreiche Bauarbeiten auf dem Platz. Die damit verbundenen Erdaushubarbeiten reichten unmittelbar an das Ladenlokal des Bekl. heran. Der Zugang zum Ladenlokal wurde durch breite Holzstege gewährleistet. Ein Zugang über den Platz selbst war jedoch nicht mehr möglich. Im Sommer 1996 wurden die Arbeiten an der Tiefgarage unterbrochen und bis heute nicht fortgesetzt. Auch derzeit bildet der Platz eine Baugrube, um die herum Bretterstege angebracht wurden, mittels derer die Umrundung des Platzes durch die Passanten und der Zugang zu den Ladenlokalen möglich ist. Wegen des mit den Baumaßnahmen verbundenen Umsatzrückgangs schlossen die Parteien eine Vereinbarung vom 10.3.-27.2.1997, nach der der Mietpreis im Zeitraum vom 1.1.1996 bis 31.8.1997 um 50 % gemindert wurde. Die schriftlich niedergelegte Vereinbarung enthielt die weitere Klausel: "Mit dieser Minderungsvereinbarung sind alle Ansprüche des Mieters, gleich aus welchem Rechtsgrund, gegen den Vermieter aus der Baustellensituation auf dem Burgplatz und den Umgebungsgrundstücken für den Zeitraum von Baubeginn bis zum 31.8.1997 abgegolten. Weitergehende Ansprüche werden daher hiermit ausgeschlossen." Mit Schreiben vom 23.8.1997 kündigte die Bekl. den Mietvertrag fristlos wegen Vorenthaltung des vertragsgemäßen Gebrauchs.

Die Klage auf Mietzins für September und Oktober 1997 hatte in beiden Instanzen keinen Erfolg.

2. Die Bekl. hat den Mietvertrag wirksam gem. § 542 BGB außerordentlich gekündigt.

b) Der Kündigungsgrund ergibt sich aus § 542 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter fristlos kündigen, wenn ihm der vertragsgemäße Gebrauch der gemieteten Sache ganz oder zum Teil wieder entzogen wird, wobei eine unerhebliche Minderung des Gebrauches grundsätzlich unbeachtlich ist (vgl. § 542 Abs. 2 BGB). Der vertragsgemäße Gebrauch wird beispielsweise dann nicht gewährt, wenn der Mietsache ein Mangel i. S. von § 537 BGB anhaftet (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 57. Aufl., § 542 Rdnr. 5). Dieser Mangel muß die Tauglichkeit des Mietobjekts zu dem von den Parteien vertraglich vereinbarten Zweck ganz aufheben oder erheblich mindern. Derartig können sich nicht nur Mängel in der Substanz der Mietsache auswirken, sondern auch sog. Umweltmängel, d. h. Fehler, die auf tatsächliche Zustände und rechtliche Verhältnisse zurückzuführen sind, die mit der Mietsache zusammenhängen (vgl. BGH, NJW 1981, 2405 = LM § 537 BGB Nr. 27; Kraemer, in: Bub-Treier, Hdb. d. Geschäfts- u. Wohnraummiete, 2. Aufl., III B-Rdnr. 1341). Mietrechtlich relevant sind diese Fehler nur, wenn die sie begründenden tatsächlichen Umstände die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar beeinträchtigen (vgl. BGH, NJW 1981, 2405). Anderenfalls würde die Garantiehaftung des Vermieters für die Gebrauchstüchtigkeit der Mietsache überdehnt. Ob eine unmittelbare Beeinträchtigung in dem genannten Sinne vorliegt, bestimmt sich in erster Linie nach dem zum Vertragsinhalt erhobenen Verwendungszweck.

aa) Legt man die genannten Maßstäbe an den vorliegenden Fall an, ist ein relevanter Umweltmangel zu bejahen. Der Mangel liegt darin, daß der Burgplatz in Leipzig, an dem das an die Bekl. vermietete Ladenlokal liegt, vollständig in eine dann lange Zeit brachliegende Baugrube umgewandelt wurde, so daß die anliegenden Läden nur noch über am Rande des Platzes angebrachte Holzstege erreichbar waren.

Laut § 1 Nr. 1 Mietvertrag vom 12.1.1994 wurden die Räume als "Laden für hochwertige Herrenmoden" vermietet. Der Burgplatz liegt im inneren Zentrum Leipzigs. Dementsprechend bezeichnete ihn das Immobilienbüro M., das die Vermarktung des Mietobjekts übernommen hatte, vor Vertragsschluß als "Top-Standort". Vertraglich vereinbarter Verwendungszweck war damit der Betrieb eines Geschäftslokals für exklusive Herrenbekleidung in zentraler Innenstadtlage. Dazu gehörte auch die Einbindung des Burgplatzes in die Haupteinkaufsstraßen des Zentrums, wo er auch von Laufkundschaft frequentiert wird.

Wird ein Geschäftslokal an einem bedeutenden innerstädtischen Platz vermietet und anschließend dieser Platz dadurch faktisch zerstört, daß er komplett in eine Baugrube umgewandelt wird, die anschließend über Monate und Jahre hinweg brachliegt, beeinträchtigt dies unmittelbar die vertraglich konkretisierte Gebrauchstauglichkeit dieses Geschäfts. Das gilt auch dann, wenn das Geschäft an sich über Holzstege am Rande des Platzes für Fußgänger noch erreichbar ist.

Ein zentraler innerstädtischer Platz gewinnt seine Attraktivität nicht zuletzt daraus, daß reger Fußgänger- oder ggf. auch Autoverkehr herrscht, weil mehrere Straßen dort münden, außerdem auch daraus, daß er gleichsam als innerstädtische "Lichtung" zum Verweilen einlädt. Beide Charakteristika bestimmen unmittelbar die Gebrauchstauglichkeit eines Geschäfts an einem solchen Platz. Über beide Eigenschaften verfügte der Burgplatz in Leipzig, bevor er in eine dann brachliegende Baugrube verwandelt wurde. Daß durch die genannten Umstände die Tauglichkeit der Mietsache unmittelbar, und zwar sowohl räumlich als auch unter Kausalitätsgesichtspunkten, beeinträchtigt wird, liegt auf der Hand. Das von der Bekl. angemietete Ladenlokal lag nicht mehr an einem Platz im Zentrum Leipzigs, sondern an einem Holzsteg, auf dem Fußgänger eine Baugrube am äußeren Rande umrunden können, wobei sie gewaltige Umwege in Kauf nehmen müssen.

Der hiesige Sachverhalt unterscheidet sich damit fundamental von dem der Entscheidung des OLG Düsseldorf (NZM 1998, 481 = NJW-RR 1998, 1236 = OLG-Report 1998, 109) zugrunde liegenden. Die Entscheidung läßt die Frage, ob ein relevanter Mangel darin liegt, daß der Zugang zum Ladenlokal durch Bauarbeiten erheblich erschwert ist, ausdrücklich offen. Sie verneint einen Mangel i. S. von §§ 537, 542 BGB nur bei - regulär verlaufenden - Bauarbeiten, die zudem nicht unmittelbar vor dem Geschäft durchgeführt werden, sondern in einem weiter entfernt liegenden Straßenabschnitt.

Im übrigen deutet die Nachtragsvereinbarung vom 10.3.-27.2.1997, in der der Kl. den Bekl. für den Zeitraum, in dem sich die Baustelle auf dem Burgplatz befinden würde, einen Mietnachlaß gewährte, darauf hin, daß auch er grundsätzlich einsah, daß die Baugrube auf dem Burgplatz eine Minderung des Mietzinses rechtfertigte, also den Gebrauchswert der Mietsache herabsetzte.

bb) Infolge der Baustelle war der Gebrauch an der Mietsache erheblich beeinträchtigt. Das ergibt sich schon aus dem geschilderten Umstand, daß der Burgplatz zum Zeitpunkt der Kündigung nicht mehr existierte. Zu diesem Zeitpunkt war auch in keiner Weise absehbar, wie lange dieser Zustand noch anhalten würde. Bereits vorher hatte die Baugrube monatelang brachgelegen, mit einem baldigen Baubeginn war nicht zu rechnen. Aus den genannten Gründen war die Tauglichkeit des Ladenlokals zum vertraglich vereinbarten Zweck auf nicht absehbare Zeit erheblich gemindert. Das gilt auch dann, wenn man die Besonderheiten ostdeutscher Städte zugrunde legt, die nach der "Wende" zumeist städtebaulich tiefgreifend umgestaltet wurden. Hier haben Mieter grundsätzlich höhere Beeinträchtigungen der Mietsache infolge von Bauarbeiten hinzunehmen, als dies in einer westdeutschen Großstadt der Fall wäre. Allerdings muß auch ein Mieter in den neuen Bundesländern "endlose" Baustellen nicht hinnehmen, die ihn so gravierend beeinträchtigen, wie das hier der Fall war.