Mandatsumfang bei Prozeß gegen Miteigentümer

Macht der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer geltend, vertritt er die Gemeinschaft mit Ausnahme der Antragsgegner.

Der Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung von Rechtsanwaltskosten in Anspruch. Die Bekl., die personell und wirtschaftlich miteinander verflochten sind, waren Mitglieder der Eigentümergemeinschaft einer Wohnanlage. In dieser Gemeinschaft bildeten sie die Mehrheit. Mit der Minderheit lagen sie im Streit. Insbesondere wurde die am 30. Oktober 1989 vollzogene Wahl der Bekl. zu 3 als Verwalterin des Wohnungseigentums von der Minderheit nicht anerkannt. Im Rahmen des Anfechtungsverfahrens wurden mehrfach - zuletzt am 21. August 1991 - einstweilige Anordnungen erlassen, mit denen ein Notverwalter eingesetzt wurde.

Dieser erstellte Jahresabrechnungen für die Zeit von 1985 bis 1991. Die Bekl. lehnten es ab, hierüber in der Eigentümerversammlung zu beschließen. Im Auftrag des Notverwalters leitete daraufhin der Kl. am 11. Oktober 1991 namens der Eigentümergemeinschaft 203 Verfahren nach § 43 WEG ein, die auf die Feststellung der ordnungsgemäßen Abrechnung für die Wirtschaftsjahre 1985 bis 1990/1991 und die Zahlung der sich daraus ergebenden Beträge sowie auf die Feststellung des Wirtschaftsplans 1991/1992 gerichtet waren. Antragsgegner war jeweils einer der Bekl. Als Antragsteller führte der Kl. alle anderen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft auf, also auch die Bekl. mit Ausnahme desjenigen, gegen den sich das jeweilige Verfahren richtete. Das angerufene Amtsgericht verband diese 203 Verfahren in der Weise, daß acht Verfahren - jeweils eines für jedes Wirtschaftsjahr - übrigblieben. In jedem dieser acht Verfahren waren die Bekl. nunmehr als Antragsteller und Antragsgegner aufgeführt. Sämtliche Verfahren erledigten sich später dadurch, daß ein neugewählter Verwalter die Anträge zurücknahm. Das Amtsgericht entschied durchweg, daß außergerichtliche Kosten nicht zu ersetzen seien.

Der Kl. hat die Bekl. als Gesamtschuldner wegen angeblicher Gebührenforderungen in Höhe von 112.322,31 DM in Anspruch genommen. Das Landgericht hat die Bekl. verurteilt, an den Kl. 89.544,72 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 11. Februar 1995 zu zahlen. Davon entfallen 86.740,32 DM auf die Verfahren Nr. 1-8 (in der Zählung nach der Verfahrensverbindung). Das Oberlandesgericht hat die beiderseitigen Berufungen zurückgewiesen. Hiergegen haben die Bekl. Revision eingelegt, die Erfolg hatte.

Soweit der geltend gemachte Honoraranspruch noch Gegenstand des Verfahrens ist, steht er dem Kl. nicht zu, weil die Bekl. - vor und nach der Verbindung der WEG-Verfahren durch das Amtsgericht - nicht seine Mandanten waren.

1. Falls der Verwalter - der hier tätig gewordene Notverwalter (§ 26 Abs. 3 WEG) steht einem gewählten Verwalter gleich (BGHZ 122, 327, 330) - außergerichtlich und gerichtlich Ansprüche im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer geltend macht, ist streitig, ob er die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Einschluß des Antragsgegners (so Merle, in: Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl. 27 Rdnr. 157 ff.; Zöller/Vollkommer, ZPO 20. Aufl. vor § 50 Rdnr. 1) oder mit Ausnahme des Antragsgegners (so OLG Zweibrücken WE 1987, 88 m. Anm. Weitnauer; Weitnauer/Lüke, WEG 8. Aufl. § 10 Rdnr. 1.6; Weitnauer/Hauger, 16 WEG Rdnr. 31; wohl auch Niedenführ/Schulze, WEG 4. Aufl. 21 Rdnr. 14 und 43 Rdnr. 23) gegen diesen vertritt.

2. Der Senat schließt sich der zuletzt genannten Ansicht an.

a) Für die Gegenmeinung spricht zwar, daß die Geltendmachung von Ansprüchen im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gerechnet wird, die nach § 21 Abs. 1 WEG allen Wohnungseigentümern gerneinschaftlich zusteht (BGH, Beschl. v. 12. Juli 1984, GE 1984, 1121; NJW 1985, 912; Merle, aaO.; Staudinger/Bub, BGB 12. Aufl. § 21 WEG Rdnr. 227). Über die Geltendmachung solcher Ansprüche entscheidet grundsätzlich die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer. Auch sind alle Wohnungseigentümer gemeinsam gemäß § 432 BGB empfangsberechtigt (BayObLGZ 1979, 56, 58; Weitnauer/Hauger, aaO). Daraus folgt aber noch nicht, daß der Verwalter, dem die Durchführung des Beschlusses der Wohnungseigentümer obliegt (§ 27 Abs. 2 Nr. 1, 5 WEG), dabei zugleich für und gegen einzelne Wohnungseigentümer auftreten darf. Wenn der Verwalter Ansprüche "der Wohnungseigentümergemeinschaft" gegen einzelne Wohnungseigentümer geltend macht, tritt er nicht für die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche auf, die weder rechts- noch parteifähig ist (BGH, NJW 1977, 1686; LM BRAGebO 6 Nr. 4), sondern für die einzelnen - nicht notwendig - alle Wohnungseigentümer.

b) So wenig ein Wohnungseigentümer zugleich Schuldner und Gläubiger derselben Forderung sein kann, so wenig kann er zugleich Antragsteller und Antragsgegner sein.

aa) Folgte man der Gegenansicht, so könnte der Verwalter namens aller Wohnungseigentümer, also auch der Antragsgegner, einen Anwalt beauftragen. Die Folgen wären ganz unangemessen. Zwar setzt ein anwaltliches Mandat für eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht voraus, daß deren Mitglieder aufgrund einheitlicher Willensbildung an den Rechtsanwalt herantreten oder im Prozeß als Einheit auftreten (BGH, NJW 1987, 2240, 2241; OLG Düsseldorf JurBüro 1996, 86, 87). Soll der Rechtsanwalt die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen außenstehenden Dritten (z. B. Bauhandwerker, Behörden, Mieter) wahrnehmen, kann ihm deshalb ein Auftrag namens aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt werden, auch wenn es darunter solche gibt, die den Standpunkt des Dritten teilen. Könnte dem Rechtsanwalt ein Mandat zugleich für und gegen einzelne Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt werden, wären indes unlösbare Interessenkonflikte vorprogrammiert. Diesen kann nicht dadurch aus dem Wege gegangen werden, daß der Streit künstlich aufgespalten wird, wie es der Kl. im vorliegenden Rechtsstreit unternommen hat. Andernfalls hätte der Kl. jeden Bekl. in jeweils sieben Verfahren (gegen jeden der anderen sieben Bekl.) als Mandant betreut und wäre ihm dann in jedem achten Verfahren, das - in der Sache völlig gleichliegend - gegen ihn selbst geführt worden ist, als Gegner gegenübergetreten. Wäre es möglich, Mandatsverhältnisse zu den Mitgliedern der gegnerischen Gruppe zu konstruieren, indem man sie entweder generell zu den Antragstellern rechnet oder - wie hier - jeweils einzeln mit Verfahren überzieht und sie in den Verfahren gegen die anderen Mitglieder "ihrer" Gruppe mitvertritt, müßten die auf diese Weise gewonnenen Mandanten zudem nicht nur den eigenen, sondern auch den gegnerischen Anwalt bezahlen. Damit würde im Ergebnis eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten bewirkt, auch wenn diese - wie im vorliegenden Fall - gerade nicht stattfinden sollte.

bb) Daß der Verwalter den Antragsgegner nicht zugleich als Antragsteller vertreten darf, ist für die Aktivlegitimation der verbleibenden Antragsteller unschädlich. Nach § 21 Abs. 4 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entspricht. Insbesondere hat jeder Wohnungseigentümer einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf die Aufstellung eines Wirtschaftsplans und die Feststellung der Jahresabrechnung sowie die Einziehung der sich daraus ergebenden Beträge (BGH, GE 1984, 1121). Dieser Anspruch ist namens der Wohnungseigentümer, die für sich in Anspruch nehmen, daß ihre Haltung einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht, oder von denen der Verwalter dies zumindest annimmt, gegen die anderen Wohnungseigentümer geltend zu machen (Staudinger/Bub, § 21 WEG Rdnr. 102; Niedenführ/Schulze, § 21 WEG Rdnr. 14).

Die personell und wirtschaftlich miteinander verflochtenen Beklagten bildeten in einer Wohnungseigentumsanlage die Mehrheit und lehnten jahrelang die Mitwirkung an Eigentümerbeschlüssen über die Jahresabrechnungen ab. Der gerichtlich bestellte Notverwalter leitete gerichtliche Verfahren ein, in denen die acht widerstrebenden Beklagten auf Zustimmung in Anspruch genommen wurden. Die Verfahren erledigten sich, wobei die Erstattung der außergerichtlichen Anwaltskosten der Antragsteller (§ 47 Satz 2 WEG) abgelehnt wurde. Der von dem Notverwalter beauftragte Rechtsanwalt berief sich darauf, daß er sein Mandat von der gesamten Eigentümergemeinschaft, also auch von den Beklagten erhalten habe, und klagte sein Gesamthonorar von über 100.000 DM gegen die acht Beklagten als Gesamtschuldner ein: Die Beklagten verweisen darauf, daß sie doch auf der Antragsgegnerseite gestanden hätten und deshalb nicht gleichzeitig aus dem Mandat auf der Auftraggeberseite haften könnten.

Der Bundesgerichtshof gab ihnen recht und wies die Honorarklage gegen sie ab.