Mandatieren des Verwalters durch Stimmenmehrheit für Verfahren "einer gegen alle"

Mandatieren des Verwalters durch Stimmenmehrheit für Verfahren "einer gegen alle"; Mehrheitsfeststellung ohne Enthaltungen

1. Ein Beschluß, durch den sich der Verwalter ermächtigen läßt, die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten sowie Rechtsanwälte mit der Interessenwahrnehmung der Wohnungseigentümer zu beauftragen, entspricht im allgemeinen auch dann dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er im Hinblick auf ein Verfahren gefaßt wird, das ein Wohnungseigentümer gegen die übrigen angestrengt hat. Für einen solchen Beschluß genügt die einfache Stimmenmehrheit, falls nicht die Gemeinschaftsordnung anderes festlegt (Ergänzung zu BayObLG WuM 1997, 396).

2. Bei der Beschlußfassung in der Wohnungseigentümerversammlung ist die Mehrheit nur nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen zu berechnen; Enthaltungen sind nicht mitzuzählen (wie BGHZ 106, 179).

I. Die Antragsteller zu 1 und 2 sowie die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die aus drei Gebäuden und einer Tiefgarage besteht. Den Antragstellern zu 1 gehört eine Dachgeschoßwohnung. Als Verwalterin der Wohnanlage war die weitere Beteiligte zu 1 tätig. Die weitere Beteiligte zu 2 wurde am 24.11.2000 mit Wirkung ab 1.1.2001 als neue Verwalterin der Anlage bestellt. Nach § 2 der Gemeinschaftsordnung (GO) richtet sich das Stimmrecht nach der Größe der Miteigentumsanteile.

Der Antragsteller zu 2 ist seit Ende Januar 1997 als Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen. Im April 1997 leitete er ein Verfahren vor dem Wohnungseigentumsgericht gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die frühere Verwalterin ein. In der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 29.10.1997, deren Protokoll als anwesend bzw. durch Vollmacht vertreten 890,170/1000 Miteigentumsanteile ausweist, wurde unter Tagesordnungspunkt (TOP) 3 folgender Beschluß gefaßt:

Der Verwalter wird beauftragt und bevollmächtigt, die Miteigentümer umfassend gerichtlich und außergerichtlich zu vertreten. Diese Bevollmächtigung bezieht sich insbesondere auf das Gerichtsverfahren, das vom Miteigentümer ... gegen die übrigen Miteigentümer vor dem AG ... unter dem Aktenzeichen ... eingeleitet worden ist. Diese Vollmacht umfaßt die Befugnis des Verwalters, eine Rechtsanwaltskanzlei mit der anwaltlichen Wahrnehmung der Interessen der WEG zu beauftragen und Prozeßvollmacht zu erteilen. Zum Abstimmungsergebnis wurden 460,770/1000 Ja-Stimmen, 190,180/1000 Enthaltungen und 239,220/1000 Nein-Stimmen sowie als Endabstimmungsergebnis "mehrheitlich angenommen" festgehalten.

Unter TOP 5 der gleichen Versammlung sollte auf Antrag der Antragsteller zu 1 "über die Beseitigung behaupteter/eigenmächtiger und beeinträchtigender, teilweise mit Gefahren verbundener Veränderungen auf gemeinschaftlichem Eigentum im Bereich der Wohnungen S., W., O. und L." abgestimmt werden. Die Niederschrift weist dazu aus: Antrag: Die Wohnungseigentümer sind damit einverstanden, daß die von den Miteigentümern O., W. und S. verlegten Trittplatten vor ihrer plattierten Terrasse dort verbleiben können.

Als Abstimmungsergebnis ist die mehrheitliche Annahme bei einer Gegenstimme und einer Enthaltung vermerkt.

Die Antragsteller zu 1 haben zu Wohnungseigentümerversammlungen vom 16. und 26.6.2000 Protokoll und Erklärungen vorgelegt, nach denen dort unter TOP 3 und TOP 7 der Beschluß vom 29.10.1997 über die Bevollmächtigung des Verwalters ersatzlos aufgehoben worden sei. Schließlich hat die weitere Beteiligte zu 2 den anwaltlichen Vertretern der Antragsgegner unter dem 19.1.2001 auf Anfrage mitgeteilt, daß ihr die Unterlagen von der früheren Hausverwaltung vorenthalten wurden und ihr deshalb eine Beurteilung des gesamten Sachverhalts nicht möglich sei, um sodann fortzufahren:

Wir haben jedoch zwischenzeitlich Rücksprache mit den Verwaltungsbeiräten Herrn La. und Herrn Le. gehalten, und beide Verwaltungsbeiräte sind der Ansicht, daß eine Beschwerde gegen die beiden Beschlüsse nicht sinnvoll ist. Weitere Maßnahmen sollen in dieser Angelegenheit nicht durchgeführt werden.

Den Antrag des Antragstellers zu 2, den Eigentümerbeschluß zu TOP 3 für ungültig zu erklären, hat das Amtsgericht mit Beschluß vom 30.1.1998, den Antrag der Antragsteller zu 1, neben anderen die Beschlüsse zu TOP 3 und 5 für ungültig zu erklären, mit Beschluß vom 27.11.1998 abgewiesen. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller zu 1 und 2 hat das Landgericht die Verfahren zur gemeinsamen Verhandlung und Entscheidung verbunden und die Beschlüsse des Amtsgerichts dahin abgeändert, daß es den Beschluß der Eigentümerversammlung zu TOP 3 für ungültig erklärt hat. Gegen den landgerichtlichen Beschluß richten sich sofortige weitere Beschwerden der Antragsgegner sowie - vom Geschaftsführer eigenhändig eingelegt - der weiteren Beteiligten zu 1 mit dem Ziel, die Beschlüsse des Amtsgerichts zu TOP 3 wiederherzustellen. Die Antragsteller zweifeln die wirksame Vollmacht der anwaltlichen Vertreter der übrigen Wohnungseigentümer an. Mit ihrer Anschlußrechtsbeschwerde verfolgen die Antragsteller zu 1 ihren Antrag, auch den Beschluß zu TOP 5 der Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären, weiter.

II. 1. Die Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner sind zu deren Vertretung berechtigt. Dies folgt aus dem jedenfalls nicht nichtigen Eigentümerbeschluß vom 29.10.1997. Die erteilte Vollmacht erfaßt ihrem objektiven Inhalt nach sowohl das von den Antragstellern zu 1 am 20.11. wie das vom Antragsteller zu 2 am 28.11.1997 eingeleitete Beschlußanfechtungsverfahren. Nach § 21 Abs. 4 Satz 1 WEG bedingt nicht die Anfechtung die Unwirksamkeit, sondern rückwirkend erst die rechtskräftige gerichtliche Ungültigerklärung (BGHZ 106, 113 = GE 1989, 193). Der Beschluß ist für den Verwalter bindend und kann vollzogen werden.

Die Wohnungseigentümer sind freilich nicht gehindert, einen solchen Beschluß, auch rückwirkend, wieder aufzuheben oder, bezogen auf das gegenständliche Verfahren, das Mandat zu widerrufen. Solches fand jedoch nicht statt. Der Eigentümerbeschluß vom 16.6.2000 zu TOP 3 erfaßt schon seinem objektiven Inhalt nach nur die Vertretungsmacht der früheren Verwalterin und berührt die an Rechtsanwälte zuvor bereits erteilten Mandate nicht; er wirkt also nur für die Zukunft. Ob in der erneuten Eigentümerversammlung vom 26.6.2000 ein Beschluß gefaßt oder nur auf den Beschluß in der Versammlung vom 16.6.2000 verwiesen wurde, ist strittig, bedarf aber keiner abschließenden Klärung. Denn ein etwaiger Beschluß zu TOP 7 jener Versammlung geht nicht weiter als derjenige zu TOP 3 in der Versammlung vom 16.6.2000. Ob die weitere Beteiligte zu 2 als neue Verwalterin befugt wäre, ohne Beschluß der Wohnungseigentümer das Mandatsverhältnis zu kündigen, mag auf sich beruhen. Denn eine solche Kündigung wurde nicht ausgesprochen und ist auch nicht Inhalt ihres Schreibens vom 19.1.2001. Dieses enthielt lediglich die unverbindliche Wiedergabe der Meinung zweier Beiratsmitglieder. Demnach geht der Senat von einer fortbestehenden Vollmacht durch die übrigen Wohnungseigentümer, ausgenommen die Antragsteller, aus. Auf die Frage, ob Mandatsverhältnisse aufgrund ausdrücklicher Erklärung einzelner Wohnungseigentümer bestehen, kommt es nicht mehr an.

2. Das Rechtsmittel der Antragsgegnerin ist auch im übrigen ebenso wie die Anschlußrechtsbeschwerde der Antragsteller zu 1 (dazu BGHZ 71, 314; BayObLGZ 1973, 1/3 ff.) zulässig. Als unzulässig erweist sich jedoch die sofortige weitere Beschwerde der weiteren Beteiligten zu 1, weil sie weder die Form (§ 29 Abs. 1 Satz 2 FGG) noch die Frist (§ 22 Abs. 1, § 29 Abs. 2 FGG, § 45 Abs. 1 WEG) wahrt. Ihr zugestellt wurde die angegriffene Entscheidung am 8.1.2001, bei Gericht eingegangen ist die Beschwerdeschrift erst am 26.1.2001. Eine unselbständige Anschließung scheitert überdies nicht nur an der Form (Keidel/Kahl FGG 14. Aufl. § 22 Rn. 7 c), sondern auch daran, daß sie sich nicht gegen die Beschwerdeführer richtet (Keidel/Kahl aaO. Rn. 7 a), sondern diese in der Sache unterstützt. Da die mit gleicher Zielrichtung eingelegte Rechtsbeschwerde der Antragsgegner erfolgreich ist, wirkt sich die Unzulässigkeit der Rechtsbeschwerde der weiteren Beteiligten zu 1 im Ergebnis nicht aus.

3. Die sofortige weitere Beschwerde ist erfolgreich, die Anschlußrechtsbeschwerde bleibt dagegen ohne Erfolg.

a.) ...

b) Entgegen der Ansicht des Landgerichts ist der Beschluß vom 29.10.1997 gültig zustande gekommen und im übrigen inhaltlich nicht zu beanstanden.

(1) Die Versammlung war beschlußfähig (§ 25 Abs. 3 WEG). Dies gilt selbst dann, wenn man neben den nicht erschienenen oder vertretenen Wohnungseigentümern Ha., Li. und Prof. Dr. Ra. auch die Wohnungseigentümer Bü., E., Hu., Le. und Sa. als nicht ordnungsgemäß vertreten behandelt. Erschienen und vertreten waren dann 645,280/1000 Miteigentumsanteile, also mehr als die Hälfte.

(2) Legt man das Versammlungsprotokoll zugrunde, aus dem sich das Abstimmungsverhalten der einzelnen Wohnungseigentümer ebenso wie die Stimmenthaltungen ergeben, so beträgt unter Beachtung von § 2 GO der Anteil der Ja-Stimmen 248,830/1000 und der der Nein-Stimmen ohne Berücksichtigung des Antragstellers zu 2 (§ 25 Abs. 5 WEG) 189,200/1000. Damit ist der der Gemeinschaft obliegende Beschluß zur Geltendmachung von Ansprüchen (§ 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG) durch Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer getroffen (§ 25 Abs. 1 WEG). Einer qualifizierten Mehrheit bedarf es dazu nicht (BayObLGZ 1980, 154/157; Bärmann/Merle WEG 8. Aufl. § 27 Rn. 135; Weitnauer/ Hauger WBG 8. Aufl. § 27 Rn. 21; Müller Praktische Fragen des Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 502). Ein derartiges Erfordernis wird auch nicht im Beschluß des Senats vom 18.3.1997 (WuM 1997, 396) aufgestellt.

(3) Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Mehrheit bei der Beschlußfassung in der Wohnungseigentümerversammlung nur nach der Zahl der abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen zu berechnen, Enthaltungen sind nicht mitzuzählen (BGHZ 106, 179/183 ff. = GE 1989, 318, 511; Palandt/Bassenge BGB 60. Aufl. § 25 WEG Rn. 11; Weitnauer/Lüke § 25 Rn. 4; Müller Rn. 401). Der Bundesgerichtshof begründet dies damit, daß, wer sich der Stimme enthält, weder ein zustimmendes noch ein ablehnendes Votum, sondern seine Unentschiedenheit bekundet. Er will auf eine Beschlußfassung nicht anders einwirken, als wenn er der Versammlung ferngeblieben oder sich vor der Abstimmung entfernt hätte. Würde seine Stimmenthaltung bei der Mehrheitsberechnung mitgezählt, so würde der durch das Abstimmungsverhalten zum Ausdruck gebrachte Wille verfälscht, weil nicht mehr das Abstimmungsergebnis derjenigen, die sich zustimmend oder ablehnend zu einem Antrag geäußert haben, maßgebend wäre. Zudem erleichtert es zustimmende Beschlüsse, wenn Stimmenthaltungen bei der Berechnung der Mehrheit nicht mitzählen. Der Senat folgt dieser überzeugenden Ansicht.

Im übrigen hat das Landgericht übersehen, daß bei Ehegatten die Vermutung gegenseitiger Vertretungsbefugnis gilt (OLG Frankfurt DWE 1997, 80).

(4) Auch inhaltlich ist der Beschluß nicht zu beanstanden. Die Befugnis der Wohnungseigentümerversammlung folgt aus § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG. Die Bestimmung gilt in entsprechender Anwendung auch für die Verfahrensvertretung im Beschlußanfechtungsverfahren (BGH WuM 1997, 396; BayObLGZ 1988, 287/289; Bärmann/Merle § 27 Rn. 155 f.; Müller Rn. 501), ohne daß dadurch das Recht des einzelnen Wohnungseigentümers, in einem bestimmten gerichtlichen Verfahren selbst aufzutreten und einen eigenen Verfahrensbevollmächtigten zu bestellen, eingeschränkt wird. Wie der Senat zuletzt in seinem Beschluß vom 18.3.1997 (WuM 1997, 396) ausgesprochen hat, fallen die durch die gemeinschaftliche Beauftragung entstehenden Kosten letzten Endes nur den Wohnungseigentümern zur Last, denen sie durch gerichtliche Entscheidung auferlegt sind (vgl. auch BayObLG NJW-RR 1992, 1431/1432). Der Senat hält es im Interesse einer funktionierenden Eigentümergemeinschaft für hinnehmbar, daß der Verwalter Kostenvorschüsse zu Lasten des gemeinschaftlichen Vermögens als vorläufige Maßnahme entnimmt.

Der Beschluß entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 WEG (dazu Bärmann/Merle § 27 Rn. 135; Weitnauer/Hauger § 27 Rn. 21). Denn er dient dazu, die Interessen der Wohnungseigentümer, die sich nicht aktiv an rechtlichen Auseinandersetzungen mit Miteigentümern oder Dritten beteiligen wollen, wahrzunehmen und zu koordinieren. Ein solcher kann, braucht aber nicht auf einen bestimmten Rechtsfall bezogen zu sein. Eine generelle Ermächtigung kann sich als zweckmäßig erweisen und die Vertretung der Wohnungseigentümer vor Gericht erleichtern. So vorzugehen bot sich gerade hier an, weil seinerzeit ein umfangreiches wohnungseigentumsrechtliches Verfahren des Antragstellers zu 2 gegen die Wohnungseigentümer anhängig war. Überdies war die Gemeinschaft in eine Vielzahl weiterer gerichtlicher Auseinandersetzungen mit den Antragstellern zu 1 verwickelt; der objektive Beschlußinhalt erstreckt sich auch auf diese Verfahren. Ohne einen generellen Ermächtigungsbeschluß bliebe dem Verwalter nur die Befugnis zu Notmaßnahmen nach § 27 Abs. 2 Nr. 4 WEG oder aber die Notwendigkeit, in jedem Einzelfall die Zustimmung der Wohnungseigentümer im Verfahren nach § 23 WEG einholen zu müssen (BayObLGZ 1989, 287/289; Bärmann/Merle § 27 Rn. 138), was die Gefahr von Rechtsnachteilen in sich birgt und im allgemeinen nicht sachgerecht ist.

Dieser Rechtsprechung wird entgegengehalten, sie berücksichtige nicht hinreichend die Neutralitätspflicht des Verwalters (Jennißen NJW 1998, 2253/2254). Tatsächlich mag es zu Konflikten kommen, wenn der Verwalter im Vollzug des Ermächtigungsbeschlusses einseitig und sich unmittelbar in das gerichtliche Verfahren einschaltend die Interessen einer Eigentümergruppe wahrnähme. Aber auch ein solches Verhalten hätte nicht die Ungültigkeit des Ermächtigungsbeschlusses zur Folge, sondern könnte allenfalls Anlaß zur Prüfung sein, ob wegen zerstörten Vertrauensverhältnisses der Wohnungseigentümer zum Verwalter ein wichtiger Grund zu dessen Abberufung gegeben ist (BayObLG NJW-RR 2000, 676; Bärmann/Merle § 26 Rn. 152 f.). Dafür kommt auch eine nachhaltige Störung des Vertrauensverhältnisses zu einzelnen Wohnungseigentümern oder einer Gruppe von ihnen in Betracht (vgl. BayObLGZ 1998, 310/312 f.; Staudinger/Bub WEG § 26 Rn. 392).

Der Verwalter kann durch Mehrheitsbeschluß ermächtigt werden, die übrigen Wohnungseigentümer gegen einen einzelnen zu vertreten.

Ein Wohnungseigentümer leitete vor dem WEG-Gericht ein Verfahren gegen die übrigen Wohnungseigentümer und die frühere Verwalterin ein. Die Eigentümermehrheit gab dem gegenwärtigen Verwalter umfassende Vollmachten zur gerichtlichen und außergerichtlichen Vertretung, auch für das anhängige Verfahren.

Gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG liegt es in der Beschlußkompetenz der Eigentümergemeinschaft, den Verwalter auch generell zur Führung von Gerichtsverfahren zu ermächtigen. Der einzelne Wohnungseigentümer ist nicht gehindert, unabhängig davon selbst vor Gericht aufzutreten und (auf eigene Kosten) einen Verfahrensbevollmächtigten zu bestellen. Die Verwalterermächtigung ist auch dann gültig, wenn der Verwalter einseitig die Interessen einer Eigentümergruppe wahrnimmt. Das kann allenfalls zu seiner Abberufung führen.