Maklervertrag

Maklervertrag; Vertragsmuster

§ 5 der Berliner Verordnung zur Regelung der Entgelte für die Woh-nungs- und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 ist nicht mehr anwendbar.

Die Kl. haben die Rückzahlung einer an den Bekl. geleisteten Maklerprovision für die Vermittlung einer Wohnung verlangt. Das AG hat der Klage stattgegeben, in der Berufung wies das Landgericht die Klage ab.

Der von den Parteien mündlich geschlossene Vertrag über die Vermittlung der Wohnung ist unwirksam. Er ist insbesondere nicht wegen Verstoßes gegen § 5 der Verordnung zur Regelung der Entgelte für die Wohnungs- und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 (Entgeltverordnung, GVBl. S. 1068), wonach Verträge über die Wohnungsvermittlung unter Verwendung des amtlichen Vertragsmusters zu schließen sind, gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig. Diese Vorschrift ist seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (Art. 9 des Mietrechts-Verbesserungsgesetzes vom 5. November 1971, BGBl. I S. 1745) nicht mehr anwendbar. Nachdem der Bund durch Erlaß des Wohnungsvermittlungsgesetzes von seinem Gesetzgebungsrecht Gebrauch gemacht und gemäß § 9 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz angeordnet hat, daß lediglich die §§ 1, 8 und 10 der Entgeltverordnung unberührt bleiben sollen, sind die übrigen Vorschriften wegen Vorrangs der bundesgesetzlichen Regelung (Art. 31, 72 GG) gegenstandslos geworden (so auch LG Berlin, ZK 53, Urteil vom 17. März 1992 - 53 S 274/91 -, ZK 54, Urteil vom 8. April 1992 - 54 S 5/92 - und ZK 85, GE 1991, 1207).

Der Gegenansicht, wonach das Wohnungsvermittlungsgesetz die Entgeltverordnung in ihrer Fortgeltung nicht berührt habe (vgl. LG Berlin, ZK 55, GE 1990, 1083; ZK 58, GE 1991, 249, 250, GE 1992, 389 und MM 1992, 64), vermag sich die Kammer nicht anzuschließen.

Maßgebend für die Auslegung des § 9 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz ist der in dieser Gesetzesvorschrift zum Ausdruck kommende objektivierte Wille des Gesetzgebers, so wie er sich aus dem Wortlaut der Bestimmung und dem Sinnzusammenhang ergibt, in den diese hineingestellt ist (vgl. BGHZ 46, 75, 76 m. w. N.). Der Wortlaut der Vorschrift, der Aus gangspunkt und Grenze der Auslegung bildet, ist insofern offen, als er lediglich feststellt, daß die §§ 1, 8 und 10 der Entgeltverordnung von den Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes unberührt bleiben, er die Aufhebung im übrigen ausdrücklich jedoch nicht ausspricht. Der Heraushebung einzelner Bestimmungen der Entgeltverordnung hätte es allerdings nicht bedurft, wenn diese insgesamt vom Wohnungsvermittlungsgesetz hätten unberührt bleiben sollen. Auch die in dem fortgeltenden § 8 Entgeltverordnung statuierte Publizitätspflicht setzt nicht zwangsläufig den Bestand der gesamten Verordnung voraus. Aus dem Verweis des Gesetzes auf § 8 folgt lediglich, daß ein Abdruck der Verordnung, soweit sie durch das Wohnungsvermittlungsgesetz unberührt bleibt und weiterhin anwendbar ist, in den Geschäftsräumen des Vermittlers auszuhängen ist.

Der Sinnzusammenhang, in den Absatz 2 hineingestellt ist, führt ebenfalls zu keinem sicheren Ergebnis. Der ausdrücklichen Aufhebung der Verordnung zur Regelung der Entgelte der Wohnungsvermittler vom 19. Oktober 1942 (Reichsgesetzblatt I, S. 625) in § 9 Abs. 1 des Wohnungsvermittlungsgesetzes könnte man zwar im Wege des Umkehrschlusses entnehmen, daß die Entgeltverordnung in Abs. 2 gerade nicht außer Kraft gesetzt werden sollte. Zwingend ist dieser Schluß jedoch nicht. Denn es ist nicht erkennbar, daß der Gegenstand der Vorschriften der §§ 1, 8 und 10 der Entgeltverordnung zugleich auch vom Wohnungsvermittlungsgesetz gere-gelt wurde und sich deshalb Zweifel an der Fortgeltung der im Umfang weiterreichenden früheren Ordnung ergeben könnten, die eine Klarstellung notwendig erscheinen lassen. Das Gegenteil ist der Fall; der Bundesgesetzgeber hat eine Begrenzung der Entgelte gerade nicht festgelegt. Darüber hinaus erscheint es denkbar, daß die Regelung in Abs. 1 im Hinblick auf Art. 125 GG getroffen wurde, während es bei der Entgeltverordnung wegen der Bestimmung des Art. 31 GG einer ausdrücklichen Aufhebung nicht bedurfte.

Keinen Hinweis darauf, inwieweit die Bestimmungen der Entgeltverordnung von § 9 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz erfaßt werden sollten, gibt die von der Kammer herangezogene Begründung des Regierungsentwurfes des Gesetzes (BT-Drucksache VI/1549, S. 13).

Die Auffassung, daß die Entgeltverordnung mit Ausnahme der §§ 1, 8 und 10 nicht mehr gilt, entspricht jedoch dem Sinn und Zweck des Gesetzes. Durch das Wohnungsvermittlungsgesetz sollen Wohnungssuchende vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, die sich aus mißbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftspraktiken ergeben. Mit der Vorschrift des § 9 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz ist den Besonderheiten des damaligen (West-) Berliner Wohnungsmarktes, wo Wohnraum aufgrund der - politisch bedingten - feh-lenden Ausweichmöglichkeit auf das Umland von jeher knapp war, Rech-nung getragen worden. Ein deutliches Mißverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage von Wohnraum läßt es sinnvoll erscheinen, die Regelung der Entgelte für die Vermittlung von Wohnungen nicht allein dem Markt zu überlassen, sondern diese - wie in § 1 der Entgeltverordnung geschehen - zu begrenzen. Das Mißverhältnis auf dem Berliner Wohnungsmarkt macht hingegen die Formbedürftigkeit der Maklerverträge nicht notwendig. Insoweit bestehen keine Besonderheiten Berlins gegenüber dem übrigen Bundesgebiet, die eine derartige Sonderregelung hätten rechtfertigen können.

Hoffentlich zum Abschluß kommt der Streit unter den verschiedenen Kammern des Landgerichts Berlin über die Frage, ob denn beim Abschluß des Wohnungsvermittlungsvertrages zwingend das amtliche Vertragsmuster zugrunde zu legen ist, das die Berliner Regelung der Entgelte für die Wohnungs- und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 enthält. Wir haben darüber schon mehrmals berichtet, auch darüber, daß eine ganze Reihe von Kammern des Landgerichts die Auffassung vertreten, das Formular müsse zwingend verwendet werden, andere dagegen, daß es nicht verwendet werden müsse, weil die entsprechende Berliner Vorschrift wegen des Vorranges bundesgesetzlicher Regelung inzwischen gegenstandslos geworden ist.

Nunmehr hat sich auch die 56. Zivilkammer des Landgerichts Berlin der Auffassung angeschlossen, das amtlich vorgeschriebene Vertragsmuster müsse nicht verwendet werden (Entscheidung vom 26. Juni 1992.

Die Entscheidung ist - jedenfalls atmosphärisch - insofern von Bedeutung, als der Vorsitzende der 56. Kammer des Landgerichts Berlin kein Geringerer ist als der Präsident des Landgerichts Berlin.

Und vielleicht überdenkt die 55. Zivilkammer nun auch noch einmal, ob sie an ihrer gegenteiligen Auffassung (vgl. Urteil vom 20.3.1992) doch noch weiter festhalten will.