Maklervertrag

Maklervertrag; Wohnungsvermittlung; Maklerhonorar; Rückforderungsanspruch; Verjährung

1. Die Vermittlung einer Wohnung ohne Verwendung des in § 5 der Verordnung zur Ermittlung der Entgelte für Wohnungs- und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 vorgesehenen besonderen Vertragsmusters ist formwirksam. Dem steht auch nicht die Zweite Preis-freigabeverordnung vom 12. Mai 1982 entgegen (gegen Band GE 1991, 224).

2. Im Einzelfall kann die Berufung auf den Formmangel gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn das verwendete Vertragsformular nur unwesentlich von dem in der Verordnung vorgesehenen Vertragsmuster abweicht.

3. Die am 1. Januar 1991 durch Art. 7 des Verbraucherkreditgesetzes in Kraft getretene Verlängerung der Verjährungsfrist für Rückforderungsansprüche des Mieters auf 4 Jahre gilt nicht rückwirkend für solche Ansprüche, deren Verjährungsfrist zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Gesetzesänderung bereits abgelaufen war.

Den Kl. steht unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ein Anspruch auf Rückzahlung der am 24. Oktober 1988 an die Bekl. gezahlten Maklerprovision zu.

1. Die Kl. haben keinen Anspruch aus §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB, da die Maklervergütung nicht ohne Rechtsgrund gezahlt worden ist. Der zwischen den Parteien geschlossene Maklervertrag ist nicht gemäß § 125 Satz 1 BGB, § 5 der Verordnung zur Ermittlung der Entgelte für Wohnungs- und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 (GVBl. Seite 1068) in der Fassung vom 3. August 1978 (GVBl. Seite 1578) unwirksam.

Allerdings ist die Verordnung vom 8. Oktober 1956 weder durch § 9 Abs. 2 WoVermG noch durch das Gesetz vom 25. April 1985 (GVBl. Seite 998) aufgehoben worden. Der vom Amtsgericht zitierten Entscheidung der Zivilkammer 55 des Landgerichts Berlin (Urteil vom 4. Mai 1990, GE 1990, 1083) hat sich die Kammer mit Urteil vom 27. September 1990 (GE 1991, 249) ausdrücklich angeschlossen und hält hieran auch nach erneuter Überprüfung fest.

Entgegen der von Band (GE 1991, 224) vertretenen Auffassung steht der Anwendung der Verordnung auch nicht die Zweite Preisfreigabeverordnung vom 12. Mai 1982 (BGBl. Seite 617; GVBl. 1985, Seite 1339) entgegen. Nach § 1 Ziff. 4 dieser Verordnung werden lediglich "Vorschriften" aufgehoben, die aufgrund des Preisgesetzes oder einer auf dieses Gesetz ge stützten Rechtsverordnung erlassen worden sind. Bei der Verordnung vom 8. Oktober 1956 handelt es sich aber nicht um eine Vorschrift im Sinne von § 1 Ziff. 4 der Zweiten Preisfreigabeverordnung. Hiermit können nach dem Wortlaut nur die aus dem Preisgesetz bzw. der hierauf gestützten Rechtsverordnung abgeleiteten Vorschriften gemeint sein, nicht jedoch die maßgeblichen Rechtsverordnungen selbst. Dies zeigt insbesondere die Erstreckung der Aufhebungswirkung auf Vorschriften, die aufgrund einer auf dieses Gesetz gestützten Rechtsverordnung erlassen worden sind.

b) Aufgrund der von dem Bekl. mit der Berufungsbegründung überreichten "Nachweisbestätigung" vom 13. Oktober 1988 ist jedoch eine Formularwirksamkeit zu verneinen. Der zwischen den Parteien abgeschlossene Vermittlungsvertrag entspricht zwar nicht in allen Punkten der in § 5 der Verordnung vorgeschriebenen Form des besonderen Vertragsmusters, welches der Wohnungsvermittler "unverändert zu verwenden" hat. Inhaltlich stimmt die "Nachweisbestätigung" aber hinsichtlich sämtlicher Einzelmerkmale mit dem Vertragsmuster der Verordnung überein. Den Abweichungen in der räumlichen Anordnung kommt bei ansonsten bestehender inhaltlicher Übereinstimmung keine Bedeutung zu. Es werden die Ver-tragspartner, die Eigenschaft des Auftraggebers als Selbstmieter, die Anzahl der Personen und der Zimmer, der Leerstand der Wohnung und die Höhe der monatlichen Mieten genannt. Ziff. 1 über die Verpflichtung zur Zahlung des Vermittlungsentgeltes entspricht Ziff. 1 der Bedingungen des Verordnungsmusters. Ziff. 2 über die Untersagung der Weitergabe von An-geboten entspricht Ziff. 4 der Bedingungen.

Es fehlen von den Bedingungen des Verordnungsmusters die Ziffern 3 (Vertragsstrafe) und 5 (Bearbeitungsgebühr) sowie die Ziffer 2, wonach für die Rechte und Pflichten der Vertragsschließenden die Vorschriften der Verordnung maßgebend sind und der Auftraggeber bestätigt, daß ihm der Inhalt dieser Verordnung bekanntgegeben worden ist. Unter den besonderen Umständen des vorliegenden Falles ist es aber mit Treu und Glauben nicht zu vereinbaren, den vorliegenden Vermittlungsvertrag am Formmangel scheitern zu lassen (vgl. BGH NJW 1987, 1069, 1070; NJW-RR 1990, 518; Palandt-Heinrichs, 50. Aufl., § 125 Rdz. 16). Die Ziffern 3 und 5 ent-halten für den Auftraggeber zusätzliche Verpflichtungen zur Zahlung einer Vertragsstrafe und einer Bearbeitungsgebühr. Sie sind mithin für ihn un-günstig. Es war daher für die Kl. nur von Vorteil, wenn diese Regelungen in den Vermittlungsvertrag nicht aufgenommen wurden. Auch der unterlassene Hinweis auf die weiterhin geltende Verordnung von 1956 (Ziff. 2 der Bedingungen des Vertragsmusters) hatte für die Kl. als Auftraggeber keinerlei Nachteile. Der Vermittlungsvertrag wäre auch bei Kenntnis der Kl. von dem Inhalt der alten Verordnung nicht anders abgeschlossen worden. Dementsprechend ist der Vermittlungsvertrag von ihnen für längere Zeit als gültig behandelt worden. Tatsächlich ist in keinem Punkt von dem Ver-ordnungsformular zu Ungunsten der Auftraggeber abgewichen worden. Die in § 1 Abs. 1 der Verordnung in der Fassung vom 3. August 1978 fest-gelegte Grenze von 10 % der Jahreskaltmiete ist nicht überschritten worden. Es erscheint schlechthin untragbar, den Vergütungsanspruch des Vermittlers wegen einer geringfügigen - praktisch irrelevanten - Abweichung des verwendeten Vertragsformulars von dem Verordnungsmuster sowie wegen des Verzichts auf zusätzliche Zahlungsverpflichtungen des Auftraggebers gänzlich entfallen zu lassen.

2. Der Rückzahlungsanspruch der Kl. läßt sich auch nicht gemäß § 5 Satz 1 WoVermG darauf stützen, daß der Bekl. entsprechend § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG wegen einer "verwalterähnlichen Tätigkeit" eine Provision nicht zugestanden habe. Dieser Anspruch ist gemäß § 5 Satz 2 WoVermG in der bis zum 31. Dezember 1990 geltenden Fassung mit Ablauf eines Jahres von der Leistung an verjährt. Die Provision ist unstreitig am 24. Ok-tober 1988 überwiesen worden, so daß die Verjährung durch die erst am 24. April 1990 eingereichte Klage nicht mehr unterbrochen werden konnte.

Entgegen der Auffassung der Kl. ist die durch Artikel 7 des Verbraucherkreditgesetzes vom 17. Dezember 1990 am 1. Januar 1991 in Kraft getretene Änderung von § 5 Satz 2 WoVermG (BGBl. I Seite 2845), wonach der Rückforderungsanspruch in vier Jahren von der Leistung an verjährt, auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Neufassung des Gesetzes nur für seit ihrem Inkrafttreten erbrachte Leistungen gilt oder auch für vorher erbrachte Leistungen, bei denen die Verjährungsfrist aber zum Zeitpunkt des Inkrafttretens noch nicht abgelaufen war. Keinesfalls kann die Gesetzesänderung für solche Leistungen gelten, gegen deren Rückforderung im Zeitpunkt des Inkrafttretens bereits ein dauerndes Leistungsverweigerungsrecht gegenüberstand und bei denen - wie im vorliegenden Fall - die entsprechende Einrede sogar schon im Prozeß geltend gemacht worden war. Inhalt und Wirkung des Schuldverhältnisses sind grundsätzlich nach dem Recht zu beurteilen, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungstatbestandes galt; das ergibt sich aus dem in Artikel 170 EGBGB zum Ausdruck gekommenen allgemeinen Rechtsgedanken (Palandt-Thomas, 50. Aufl., Art. 170 EGBGB Rdz. 1). Ei-nem Gesetz kommt eine Rückwirkung grundsätzlich nur zu, wenn es sich selbst eine solche Rückwirkung beilegt. Es ist nicht ersichtlich, daß es die Absicht des Gesetzgebers war, rückwirkend in bestehende und einredebehaftete Rechtsverhältnisse einseitig zum Nachteil eines der Beteiligten einzugreifen.

Es wird doch Zeit, daß eine höchstrichterliche Entscheidung zur Frage gefällt wird, ob denn nun wirklich bei Wohnungsvermittlungsverträgen das Musterformular eines Vermittlungsvertrages zugrunde gelegt werden muß, das § 5 der Berliner Verordnung über die Ermittlung der Entgelte für Wohnungs- und Zimmervermittlung vorschreibt.

Nachdem kürzlich eine Kammer des Landgerichts die Auffassung vertreten hatte, § 5 dieser Verordnung sei nicht mehr in Kraft, deshalb brauche man ein solches Formular auch nicht zu verwenden (vgl. GE 1991, 224, 249), stellt sich nun die 58. Zivilkammer des Landgerichts wieder auf den (fast) entgegengesetzten Standpunkt. Nach wie vor sei § 5 der VO in Kraft, jedoch könne im Einzelfall die Berufung auf den Formmangel (Nichtverwendung dieses "vorgeschriebenen" Formulars) gegen Treu und Glauben verstoßen, wenn das verwendete Vertragsformular nur unwesentlich von dem in der Verordnung vorgesehenen Vertragsmuster abweiche.