Maklervertrag

Maklervertrag; Wohnungsvermittlung

Vermittelt der Makler ein Mietverhältnis über eine objektiv zu Wohnzwecken geeignete Wohnung, ohne dabei das in § 5 der Verordnung zur Ermittlung der Entgelte für Wohnungs- und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 in der Fassung vom 3. August 1978 vorgesehene besondere Vertragsmuster zu verwenden, dann ist der Maklervertrag auch dann unwirksam, wenn die Mietvertragsparteien eine (teil)gewerbliche Nutzung der Wohnung vereinbaren.

Die Kl. kann aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB die Rück-zahlung der an den Bekl. am 22. Juni 1988 ohne Rechtsgrund gezahlten Maklerprovision von 3.123,60 DM verlangen. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob der zwischen den Parteien abgeschlossene Maklervertrag wegen Verstoßes gegen § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermG unter dem Gesichtspunkt einer "verwalterähnlichen Tätigkeit" des Vermittlers unwirksam ist. Zwischen den Parteien ist jedenfalls deshalb kein wirksamer Maklervertrag zustandegekommen, weil der Vermittlungsvertrag vom 22. Juni 1988, über den nur eine Zahlungsquittung existiert, gemäß § 125 Satz 1 BGB, § 5 der Verordnung zur Ermittlung der Entgelte für Wohnungs- und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 in der Fassung vom 3. August 1978 (GVBl. Berlin 1978, 1578) unwirksam ist. Ein schriftlicher Vertrag mit der in der Verordnung vorgeschriebenen Form des besonderen Vertragsmusters ist nicht geschlossen worden. Die Kammer schließt sich der Auffassung der Zivilkammer 55 des Landgerichts Berlin an, die in ihrem Urteil vom 4. Mai 1990 - 55 S 148/89 - ausgeführt hat:

"Der Anwendung des § 5 der Verordnung steht das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) vom 4. November 1971 nicht entgegen. Dieses Gesetz hat die Berliner Verordnung vom 8. Oktober 1956 im Gegensatz zu der Verordnung zur Regelung der Entgelte der Wohnungsvermittlung vom 19. Oktober 1942 ausdrücklich nicht aufgehoben, sondern konkludent in seinem Bestand bestätigt. Denn wenn dort nach der ausdrücklichen Aufhebung der Verordnung von 1942 weiter bestimmt wird,

'(2) Unberührt von den Vorschriften dieses Gesetzes bleiben im Land Ber-lin die §§ 1, 8 und 10 der Regelung über Wohnungs- und Zimmervermittlung vom 8. Oktober 1956 (GVBl. S. 1068) in der jeweils geltenden Fas-sung',

dann kann dies nur dahingehend ausgelegt werden, daß das Gesetz nicht in den Bestand der Verordnung eingreift und die §§ 1, 8 und 10 der Verordnung nur deshalb erwähnt, weil insoweit auch das Gesetz Regelungen trifft und daher klarzustellen war, daß das spätere Gesetz die besonderen Regelungen der Verordnung nicht aufhebt, soweit diese mit ihm nicht übereinstimmen.

Schließlich steht der Anwendung der Verordnung auch nicht entgegen, daß die Rechtsgrundlage der Verordnung, das Gesetz über Preisregelung vom 22. März 1950 in der Fassung vom 26. November 1974, durch Gesetz vom 25. April 1985 (GVBl. Berlin 1985 S. 998) außer Kraft getreten und durch das Übergangsgesetz über die Preisbildung und Preisüberwachung ersetzt worden ist. Denn nach herrschender Lehre und Rechtsprechung führt der spätere Wegfall der Ermächtigung nicht dazu, daß die hierauf ge-stützte Verordnung außer Kraft tritt. Diese gilt vielmehr fort, solange sie ih-rerseits nicht ausdrücklich aufgehoben wird (vgl. Maurer, Allgemeines Ver-waltungsrecht, 6. Aufl., 1988, § 13 Rn. 5, Wolff, Verwaltungsrecht I, 9. Aufl. 1974, § 27 I b) 6; Mußgnug und Seidel in Bad.-Württ. VBl. 1965, S. 86 ff.)."

Der dagegen von dem Bekl. mit der Einspruchsbegründung vorgebrachte Einwand, die Wohnung werde von der Kl. zumindest teilweise gewerblich genutzt, ist nicht stichhaltig. Bereits nach der vertraglichen Zweckbestimmung des Mietvertrages zwischen dem Eigentümer und der Kl. liegt der Schwerpunkt des vermittelten Mietvertrages in der Wohnraumnutzung. Der Mietvertrag vom 22. Juni 1988 ist als "Mietvertrag für Wohnräume/teilgewerbliche Nutzung" überschrieben. Nach § 1 Ziffer 1 a sind die Räume "zur Nutzung als Wohnraum" vermietet. Der in der Miete enthaltene Gewerbezuschlag beträgt nach § 20 des Mietvertrages 300 DM und damit nur knapp 22 % der vereinbarten Gesamtmiete von 1.370 DM. Im übrigen ist es zwischen den Parteien auch unstreitig, daß die Mitarbeiter der Kl. die Wohnung allein zu Wohnzwecken nutzen.

Aber selbst wenn man im Hinblick auf die Rechtsperson der Kl., einer GmbH, die Auffassung vertreten wollte, Zweck des vermittelten Mietvertrages sei die Weiter- oder Untervermietung an Dritte, ändert dies nichts an der Formunwirksamkeit des Maklervertrages. Für die Frage, ob ein Makler ein Mietverhältnis über eine Wohnung im Sinne des § 5 der Verordnung vermittelt hat, kann nicht auf einen besonderen mietrechtlichen Wohnraumbegriff (vgl. BGH GE 1982, 1121; OLG Karlsruhe, NJW 1984, 373; OLG Frankfurt WuM 1986, 273) abgestellt werden, sondern nur darauf, welchem Zweck die Räume nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung zugeordnet werden können. Vermittelt der Makler ein Mietverhältnis über eine objektiv zu Wohnzwecken geeignete Wohnung, dann kann im Hinblick auf den mit dem Formerfordernis verfolgten Zweck (vgl. Palandt/Heinrichs, 49. Aufl., § 125 BGB Anm. 1 a) die Frage der Formwirksamkeit nicht davon abhängen, in welcher Weise die Mietvertragsparteien anschließend ihr Vertragsverhältnis gestalten.

Entgegen der Auffassung des Bekl. stellt die Berufung auf den Formmangel auch keine unzulässige Rechtsausübung dar. Dabei kann offenbleiben, ob, wie der Bekl. vorträgt, die Parteien den Vertrag längere Zeit als gültig behandelt haben und die Kl. daraus erhebliche Vorteile gezogen hat. Denn die gesetzlichen Formvorschriften dürfen im Interesse der Rechtssi cherheit nicht aus bloßen Billigkeitserwägungen außer acht gelassen wer-den. Ausnahmen sind nur zulässig, wenn es nach den Beziehungen der Parteien und den gesamten Umständen mit Treu und Glauben unvereinbar wäre, das Rechtsgeschäft am Formmangel scheitern zu lassen; das Ergebnis muß für die betroffene Partei nicht bloß hart, sondern schlechthin untragbar sein (BGH NJW 1987, 1069, 1070; NJW-RR 1990, 518; Palandt/Heinrichs, 49. Aufl., § 125 BGB Anm. 6 A). Davon kann im vorliegenden Fall keine Rede sein. Es ist Sache des Bekl., sich in seiner Eigenschaft als Makler über die Formerfordernisse eines Wohnungsvermittlungsvertrages sachkundig zu machen und nach diesen zu verfahren.