Maklervertrag

Maklervertrag; Exposé; Provision; Schriftform; wirtschaftliche Identität; wirtschaftliche Gleichwertigkeit

1. Für das Zustandekommen eines schlüssigen Maklervertrages reicht es aus, wenn der Käufer nach Erhalt eines Exposés, das die Provisionsforderung des Maklers enthält, sich von diesem mit dem Verkäufer zwecks weiterer Verhandlungen zusammenbringen läßt.

2. Lehnt der Käufer die Unterzeichnung eines schriftlichen Maklervertragsentwurfs, den ihm der Makler vorlegt, ab, ohne ausdrücklichen Hinweis, er werde trotz Inanspruchnahme der Maklertätigkeit Provision nicht zahlen, so ist dies ohne Bedeutung. Auch von gewillkürter Schriftform mit der Folge der Unwirksamkeit nach § 154 Abs. 2 BGB kann nicht gesprochen werden.

3. Wirtschaftliche Gleichwertigkeit zwischen Maklerangebot und ausgeführtem Geschäft ist auch dann gegeben, wenn der Makler eine unausgebaute Dachwohnung zum "Kaufpreis" (Gesamtpreis für Rohdach und Ausbau) anbietet und der Käufer schließlich die ausgebaute Dachwohnung erhält. Hierbei ist ohne Bedeutung, wenn der Käufer mit dem Veräußerer des Dachraums, der diesen zusammen mit der Ausbauleistung als "Paket" anbietet, aus steuerlichen Gründen zwei getrennnte Verträge, nämlich einen Kaufvertrag über das Rohdach und einen Werkvertrag über die Ausbauleistung, abschließt.

1. Zu einem jedenfalls konkludenten Maklervertrag über das in Rede stehende Kaufobjekt ist es schon nach dem unstreitigen Sachverhalt gekommen: Auf entsprechende Suchanzeigen der Kl. hat sich der Bekl. telefonisch bei ihr gemeldet, sein Kaufinteresse bekundet und daraufhin u. a. ein mit Provisionsklausel zu Lasten des Käufers versehenes Exposé der Kl. erhalten, in welchem die (vom Verkäufer auszubauende) Dachterrassen-Eigentumswohnung in der vierten obersten Etage zu einem "Kaufpreis" von 395.000 DM, der gegebenenfalls mit 5,7 % zu verprovisionieren war, zum Erwerb angeboten wurde. Von diesem Angebot der Kl. hat der Bekl. Gebrauch gemacht, indem er sich zunächst von der Kl. mit dem Verkäufer zwecks weiterer Verhandlungen zusammenbringen ließ und sodann den notariellen Kaufvertrag vom 6. Februar 1989 über die btreffende Eigentumswohnung Nr. 9 als "Dachbodenfläche in nicht ausgebautem Zustand" zum Erwerbspreis von 115.000 DM sowie außerdem einen Bauvertrag schloß. Hierauf hat er der Kl. eine anteilige Maklerprovision von 5 % zuzüglich Mehrwertsteuer = 6.555 DM gezahlt, eine honorarwürdige Maklerleistung der Kl. insoweit also selbst anerkannt. All dies reicht bereits zum Zustandekommen eines jedenfalls schlüssigen Maklervertrages aus (vgl. näher Palandt-Thomas, BGB, 49. Aufl., § 652 Anm. 2 A a).

Daß es außerdem nicht zur Unterzeichnung des schriftlichen Maklervertragsentwurfs der Kl. durch den Bekl. gekommen ist, hat keine Bedeutung. Denn jedenfalls hat der Bekl. die Unterschrift nicht mit dem Hinweis abgelehnt, er wolle trotz der Inanspruchnahme der Maklerdienste keine Provision zahlen, also keinen Maklervertrag schließen. Im übrigen besagte der Entwurf offensichtlich nicht, daß für den Maklervertrag Schriftform vereinbart werden solle, so daß dieser etwa in Ermangelung der Beurkundung nach § 154 Abs. 2 BGB hätte unwirksam sein können.

2. Dem so begründeten Provisionsanspruch der Kl. läßt sich nicht mit dem Landgericht entgegenhalten, daß es an der erforderlichen wirtschaftlichen Identität zwischen Maklerangebot und ausgeführtem Geschäft deshalb fehlt, weil der Werkvertrag über den Ausbau des Objekts dann nicht zu den ursprünglich nachgewiesenen, sondern zu mehr oder weniger stark veränderten Plänen geschlossen worden ist. Vielmehr ist das Gesamtobjekt dem Bekl. von der Kl. als noch unausgebaute DachgeschoßEigentumswohnung Nr. 9 angeboten und von ihm auch als solche erworben worden. In welcher Form der auf jeden Fall erst noch durchzuführende Ausbau dann vorgenommen wurde, berührte die wirtschaftliche Identität zum Maklerangebot grundsätzlich nicht. Anders wäre es allenfalls dann, wenn die tatsächliche Durchführung der Planung im Verhältnis zum Angebot der Kl. wirtschaftlich ungleichartig gewesen wäre (BGH NJW-RR 1990, 184 f.). Dazu ist aber vorliegend nichts ersichtlich; der Bekl. hat sich auf die betreffende Planungsdurchführung eingelassen, weil sie ihm den dafür aufzuwenden Preis im Ergebnis wert war. Unverändert ging es um den Ausbau einer Wohnung zu Wohnzwecken.

3. Als Streitpunkt verbleibt hiernach nur die Höhe der geschuldeten Provision hinsichtlich dessen, ob sie nach dem im Kaufvertrag vom 6. Februar 1989 genannten Preis von 115.000 DM oder nach dem im Exposé der Kl. genannten "Kaufpreis" von 395.500 DM zu berechnen ist. Letzteres ist der Fall. Die im Exposé der Kl. geforderte und insoweit vereinbarte Provision von 5,7 % war in bezug zum "Kaufpreis" von 395.500 DM gesetzt. Zu verprovisionierender "Kaufpreis" im Sinne des Maklervertrages der Parteien war mithin gerade der Gesamtaufwand, den der Bekl. zu tragen haben sollte, um die Wohnung in einen ausgebauten Zustand zu versetzen und sie so ihrer wirtschaftlichen Bestimmung zuzuführen. Die insoweit im Exposé veranschlagte (Mindest-) Summe von 395.500 DM blieb für die Provisionspflicht maßgebend; denn sie ist durch den Kaufvertrag in Verbindung mit dem Ausbauvertrag jedenfalls nicht unterschritten worden.

a) Insofern schadet es dem Provisionsanspruch der Kl. nicht, daß über Kauf und Ausbau des Objekts äußerlich getrennte Verträge abgeschlossen wurden, deren beider Volumen dann erst den der Klage zugrunde liegenden "Kaufpreis" von (wenigstens) 395.500 DM ausmachte. Nach der hier gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise kann es für die Provisionspflicht des Bekl. aus dem Maklervertrag der Parteien nur darauf ankommen, welchen Gesamtaufwand der Bekl. zu machen hatte, um das Objekt zu einem ihm zusagenden Endzustand bewohnbar in die Hand zu bekommen, nicht aber darauf, wann über diesen Gesamtaufwand welche Rechtsgeschäfte mit dem Verkäufer getätigt wurden.

b) Die Kosten des betreffenden Ausbaus gehören auch deshalb zum "Kaufpreis" im Sinne der Parteivereinbarung und sind demnach zu verprovisionieren, weil wiederum der Ausbau sachlich mit dem Erwerb gekoppelt war. Dazu ist nunmehr unstreitig, mindestens aber durch die erstinstanzliche Aussage des Zeugen bewiesen, daß dieser auch den hiesigen Verkauf grundsätzlich "als Paket" von Grundstück und Ausbauleistung durchführte. Mit dem Bekl. war er sich einig, daß er, der Zeuge, den Ausbau durchführen sollte und die Aufteilung "des Vertrages" im übrigen nur vorgenommen hatte, um den Käufer nach außen hin als Bauherren auftreten lassen zu können. Wie der Zeuge vor dem Landgericht bekundet hat, war sogar der Ausbauvertrag zunächst nach der "ursprünglichen Planung abgeschlossen" worden und hatte lediglich einen Zusatz "wegen Veränderungen" erhalten. Die Vornahme dieser Veränderungen änderte an der Provisionspflicht jedenfalls bezüglich des Mindestaufwands nichts.

c) Infolge der dann veränderten Ausbauplanung erscheint zwar der im Exposé der Kl. für die Provisionsberechnung zugrunde gelegte "Kaufpreis" von 395.500 DM nunmehr als an sich willkürlich, jedoch - was für die Berechtigung der danach ausgerichteten Klageforderung entscheidet jedenfalls nicht als zu hoch. Eine Überhöhung behauptet schon der Bekl. selbst nicht. Im übrigen ergibt die weitere Zeugenaussage, daß wegen nachträglicher "wesentlicher" Änderungen insbesondere Beschaffung vermehrter Wohnfläche infolge Ausbau des Spitzbodens der Bau "bedeutend teurer" geworden ist. Dies gilt im Verhältnis zu dem vom Zeugen zunächst kalkulierten "Baupreis", wie er der Angabe des "Kaufpreises" im Exposé der Kl. und damit der Provisionsforderung zugrunde lag.