Maklerprovision und wertende Betrachtung der Nachweisleistung

Zu den Anforderungen an die Nachweisleistung des Maklers.

Die bekl. Bank hat eine ihrer Geschäftsstellen von der R. Straße 39 in Mieträume verlegt, die sich im neu errichteten Gebäude des Nachbargrundstücks (R. Straße/Am B. 1) befinden. Der Kl. begehrt Zahlung einer Maklerprovision für den angeblichen Nachweis der Mietvertragsgelegenheit. Die Klage hatte in beiden Instanzen keinen Erfolg.

Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Dem Kl., der unter seiner Firma "R. Immobilien" klagt, steht ein Anspruch auf Maklerprovision aus § 652 Abs. 1 S. 1 BGB nicht zu.

Jedenfalls stellte sich der Abschluß des Mietvertrages im September/Oktober 1994 nicht mehr als Ergebnis derjenigen Nachweisleistung dar, die der Kl. der Bekl. im Februar 1993 erbracht haben will.

a) Mit Recht hebt die Bekl. hervor, daß nicht jede beliebige Ursache, die der Nachweismakler für das Zustandekommen des Hauptvertrages setzt, den Provisionsanspruch entstehen läßt. Wiederholt hat der Bundesgerichtshof entschieden, daß der Makler nur für eine wesentliche Maklerleistung, also nicht schlechthin für den Erfolgseintritt, sondern für einen Arbeitserfolg entlohnt wird; die Provisionspflicht des Kunden hängt entscheidend davon ab, ob sich sein Vertragsschluß als Verwirklichung einer Gelegenheit darstellt, die bei wertender Betrachtung unter Berücksichtigung der Verkehrsauffassung als identisch mit der vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit zum Vertragsschluß anzusehen ist (ZfIR 1998, 11, 13; NJW-RR 1996, 691, NJW-RR 1991, 950, jeweils m.w.N.) .

b) Bei Anwendung dieser Grundsätze waren die Benennung des "Mietobjektes R. Str./Am B. 1" und die behauptete Namhaftmachung der Vermieterin, legt man das Vorbringen der Bekl. zugrunde, nicht adäquat kausal für den späteren Mietvertragsabschluß.

Die Bekl. hat bereits erstinstanzlich mit Schriftsatz vom 30. Mai 1997 ausführlich vorgetragen, wie es zum Abschluß des Mietvertrages im Herbst 1994 gekommen sei. Ursprünglich habe sie nämlich das Ziel verfolgt, die Geschäftsstelle Nr. 21, die bis dahin in den beengten Räumlichkeiten der R. Straße 39 untergebracht gewesen sei, in die Pstr. 2 und 4 zu verlegen. Sie habe insoweit bereits Ende 1992 zwei Mietverträge geschlossen gehabt, für den Umbau der zu beziehenden Räumlichkeiten allerdings noch eine Baugenehmigung benötigt. Den im Frühjahr 1993 vom Kl. übergebenen Grundriß für das zu errichtende Nachbargebäude habe sie dann zwar entgegengenommen, ihn aber dem Kl. gegenüber sogleich als ungeeignet bezeichnet. Folgerichtig habe sie sich auch erst gar nicht um einen Kontakt zur C. bemüht. An diese sei sie später, da sich das Baugenehmigungsverfahren Pstr. 2 und 4 verzögert habe, aus ganz anderen Gründen herangetreten. Die Gelegenheit dazu habe bestanden, weil die C. zufällig auch Eigentümerin und Vermieterin der Räumlichkeiten in der R. Str. 39 geworden sei. Grund dieser Kontaktaufnahme sei allein die vorübergehende Anmietung von Räumlichkeiten in eben diesem Gebäude (Mietvertrag von Oktober 1993), nicht aber von Gewerberäumen im zu errichtenden Nachbargebäude gewesen. Erst in der Folgezeit sei die Vermieterin ihrerseits wiederholt auf sie zugekommen, um sie für das Objekt "Am B. 1" zu gewinnen, und habe von sich aus alle möglichen Änderungen in der Gestaltung angeboten. Dieses Angebot habe sie, die Bekl., schließlich nach weiteren Verhandlungen im Herbst 1994, zumal sich nunmehr die Erteilung einer Baugenehmigung für die Pstraße 2 und 4 endgültig zerschlagen gehabt habe, ohne jedes zwischenzeitliche Zutun des Bekl. angenommen.

Legt man diesen Ablauf zugrunde, kann die vom Kl. behauptete Maklertätigkeit nicht mehr als wesentliche (Mit-)Ursache des Vertragsschlusses angesehen werden. Zwar entfiel dann der Ursachenzusammenhang nicht vollständig, da der Kl. beiden Hauptvertragsparteien die grundsätzliche Abschlußbereitschaft der jeweils anderen angezeigt und dadurch beiden die Gelegenheit gegeben hatte, miteinander in Vertragsverhandlungen zu treten. An diese Gelegenheit haben die Mietparteien später, als sie den Mietvertrag schlossen, immerhin - wenngleich nur in einem weit verstandenen Sinne - angeknüpft. Bei wertender Betrachtung hat die Bekl. dabei freilich nicht gerade diejenige Gelegenheit ausgenutzt, die der Kl. einst nachgewiesen hatte. Sie hatte den aus ihrer Sicht zunächst ungeeigneten Nachweis nicht einmal zum Anstoß genommen, mit der späteren Vermieterin zu verhandeln, sondern vielmehr ihre ursprünglichen Pläne in der Pstraße weiterverfolgt; erst die weitere, vom Kl. gänzlich unbeeinflußte Entwicklung führte dann anderthalb Jahre später zum Abschluß des Mietvertrages über umgeplante Räumlichkeiten.

Der Makler hatte der Mieterin Räume für die geplante Erweiterung ihres Geschäftsbetriebes nachgewiesen. Die Mieterin hielt die Räume jedoch für ungeeignet und verfolgte die Sache nicht weiter. Erst eineinhalb Jahre später kam es in einem anderen Zusammenhang doch zum Abschluß eines Mietvertrages.

Mit Urteil vom 18. März 1998 wies das OLG Dresden die Provisionsklage des Maklers ab und berief sich auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, wonach eine wertende Betrachtung nötig sei, um festzustellen, daß die Tätigkeit des Maklers ursächlich für den Vertragsabschluß war. Das war hier nicht der Fall.